第四章 房地产开发项目的区位条件分析
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告1. 引言本报告旨在对住宅地产开发项目的区位因素进行分析和研究，为开发商和投资者提供决策参考。
通过对区位因素的深入研究，我们将揭示该因素对住宅地产项目成功与否的重要性，并提出相应的策略建议。
2. 区位因素的重要性区位因素是住宅地产开发项目成功的关键因素之一。
一个理想的区位可以为项目带来诸多好处，包括但不限于：- 方便的交通和基础设施：一个好的区位应当有便捷的交通网络和完善的基础设施，方便居民出行和生活。
- 丰富的资源和配套设施：区位应当靠近商业区、学校、医疗设施等重要资源和配套设施，为居民提供便利。
- 良好的居住环境：优质的区位可以提供美丽的自然环境、宜人的居住氛围和安全的社区。
3. 区位因素的分析3.1 地理位置地理位置是区位因素分析的首要考虑因素。
一个良好的地理位置具备以下特点：- 便捷的交通网络：靠近主要道路、公共交通站点等，方便居民出行。
- 优质的风景和环境：拥有美丽的自然景观、绿地和公园等。
- 适宜发展的土地条件：具备合适的土地特征和规划潜力。
3.2 周边配套设施周边配套设施的健全与否对住宅地产项目的吸引力起着重要作用。
优质的配套设施应包括：- 商业区和购物中心：提供购物、娱乐和休闲的机会。
- 学校和教育机构：提供高质量的教育资源。
- 医疗机构和保健设施：保障居民的健康需求。
3.3 市场需求和潜力对市场需求和潜力的分析可以帮助开发商确定项目的市场前景和投资回报。
考虑以下因素：- 人口增长趋势：人口增长将带动对住宅需求的增加。
- 市场供需平衡：根据市场数据分析供需关系，确定项目的市场空间。
- 政策支持和发展方向：考虑政府的土地规划政策和发展导向。
4. 策略建议基于对区位因素的分析研究，我们向开发商和投资者提出以下策略建议：- 选择具备良好地理位置的区域进行开发，以确保项目具备便捷的交通和优质的环境。
- 重视周边配套设施的完善，建设商业区、学校和医疗机构等，提升项目的吸引力。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究【摘要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。
本文主要以城市空间结构理论为基础，概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响，进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响，并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点，可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。
【关键词】房地产；开发；区位；基础设施；交通；市政；环境；商业引言房地产项目由于具有不可移动性，因而受区位影响较明显。
房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素，也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。
近年来，我国房地产项目建设开发迅猛发展，综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响，从而优化项目开发决策，已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施，对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。
1、区位因素与房地产开发关系概述房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置，与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关，同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。
房地产项目在建成投入使用后，住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点，也是房地产购买客户最为关心的影响因素，因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。
由于土地除了自身的价值外，还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值，因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异，也导致了房地产项目建设区位因素的出现。
区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面：（1）区位较好的地段由于土地的整体附加值较高，土地的升值能力也相对较大，因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。
（2）区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。
通常情况下，距离是中心越近，经济越繁荣，交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位，土地价格也就越高，开发建设所带来的成本投入也就越高。
房地产开发项目区位因素分析与研究——以广东省韶关市为例毕业论文
房地产开发项目区位因素分析与研究——以广东省韶关市为例摘要：2014年以来，在全国房地产市场不景气的大背景下，韶关市房地产亦受到严重影响，跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因，结合当前韶关房地产市场实际，参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等，综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素，提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。
关键词：房地产开发、区位、有关理论、交通Abstract: Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski "accessibility index" theory, considering the current and future environmental Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects.Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic目录摘要 (1)Abstract (1)1前言 (2)1.1研究的背景及意义 (2)1.1.1研究背景 (2)1.1.2研究意义 (2)1.1.3国内外研究概况 (2)（1）国外 (3)（2）国内 (3)2.有关房地产开发项目区位理论 (3)2.1克里斯塔勒中心地理论 (3)2.2伯吉斯同心圆模型理论 (4)2.3克诺曼斯科通达指数 (4)3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析 (4)3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状 (4)3.1.1房地产项目沿河开发 (4)3.1.2房地产项目沿铁路开发 (5)3.1.3房地产项目依山而建.................. (5)3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题 (5)3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重 (5)3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足 (5)3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析 (6)3.3.1盲目逐利因素的影响 (6)3.3.2受政府行政因素的影响 (6)3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏 (6)4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究 (6)4.1围绕市行政、商业中心向四周发散 (6)4.2因地制宜的开展房地产项目建设 (6)4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素 (6)4.3.1着重考虑交通因素 (6)4.3.2考虑好行政因素 (6)4.3.3考虑市场因素.................................... (6)4.4适当增加学区房等一些区位房的建设 (7)4.5适当增加养老房的建设 (7)参考文献.................................... . (7)致谢 (7)1前言1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景2008年，在中央4万亿的财政刺激下，全国各地市纷纷开始跟风造楼，随着时间的推移，房地产市场供过于求使得房价下跌、“鬼城”出现等问题开始显现，在这场“造楼运动”中，房地产开发项目区位选择不合理是造成如今房地产市场不景气的重要原因之一。
房地产开发的地理区位
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作为一个房地产开发商， 怎样才能开发出受欢迎的楼盘？
符合城市规划的要求 选择自然环境的适宜度 考虑社会环境的完善性 明了消费者选择的心理趋向
地产选址的几个经验:
上风口原则 高走原则 近水发展原则 沿边发展原则
(3)在本区治安环境良好、配套设施完善的地段，房地产开发的前期 投入___少_____(少或多)，单位面积住房造价___低_____(高或低)，其 原因是__该__区__配__套_设__施__比__较__完_善____。 (4)从人居环境的自然系统、社会系统和支撑系统三个方面，对该区 进行评价。 该区周围道路众多，文教、卫生单位齐全，表明地形、水质、空气 等自然要素较好；该区各类学校齐全，并有广场和医院，表明社会 系统较健全；有道路、车站、广场等公共设施，支撑设施较齐全。
房地产开发的地理区位 选修4 城乡规划
疑 难 剖 01 房地产开发的地理区位 析 02 居住区规划设计要求
?什么样的节奏是最呀最摇摆………… 什么样的人居才是最开怀
水 阳光 土壤
大气 社会
人
自然 人文
要素 要素
支持 网络
动物 植物
建筑
有人住这样的房子
有人住这样的房子
也有人住这样的房子
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一
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经目定 济等住
济 状 应 宅 要 况 与 标 求 相 当 准
适地、 应建公
设共 投建 资筑 及规 居模 民、
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浅析我国住宅地产项目开发的区位选择
浅析我国住宅地产项目开发的区位选择高靓，丁蒙（北京林业大学工商管理，北京100010）摘要：正如房地产业很经典的一句话“房地产开发投资的三要素是‘位置、位置、还是位置’，亦即‘location，location，and location’”，如此可见房地产开发场地选择的特殊重要性。
尤其是最近几年，随着我国土地供应收紧，土地成交价也日益增高，导致房地产开发成本大大增加，房地产住宅项目的开发风险也因此变得越来越大。
由于这些原因，开发商在“跑马圈地”的过程中越来越重视开发项目的区位选择。
尤其是在全国跨区域开发的大型房地产企业，优质的“土地储备”成为企业后续经营和可持续发展的基本战略问题。
毫无疑问，对房地产开发项目区位选择的研究具有着重要的理论和现实意义。
关键词：地产开发；位置；区位；区位理论中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2009）10-0019-03一、区位选择的理论基础（一）基本概念——区位。
在房地产开发中对区位的理解有狭义和广义之分。
狭义的区位指某一具体开发项目在城市中的地理位置，即绝对区位，包括宏观区位、中观区位和微观区位。
对区位的广义理解，除了其地理位置外，一般还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产开发投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争环境。
我们在很多时候还把广义的区位理解为自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（二）区位理论。
1、定义。
区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论，是区域经济学的核心基础理论之一。
区位活动是人类活动的最基本行为，只有在最佳区位活动，才能取得最佳的效果。
从理论上说，人类活动应该选择最佳的区位，但事实上人类活动选择的不一定是最佳区位，这就涉及到区位最佳选择的问题。
区位理论指导人类正确地选择活动场地，它研究人类各种空间活动应在何处最佳、效果最大。
房地产投资区位条件分析
❖2．区位的内涵
❖ 在房地产投资中，对于区位有广义和狭义两 种理解。
❖ 狭义的区位指的是某一具体投资项目的场地 在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一 特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一 无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从 图上或现场找到该宗地。
❖4.3.4 工业项目区位分析
❖ 工业项目区位的选择须考虑的特殊因素包括： 原材料资源数量的多少 连接原材料供应基地 产品销售市场的交境污染的防治政策等
❖ 不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是 不同的。如：
❖3．开发潜力分析
开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提 下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益 的利用能力。
❖ 4．土地获取难度分析
目前国内获取土地使用权的途径有两种：一是从土地 一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地 二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。
土地一级市场：主要采取招标、拍卖、挂牌的方式， 土地竞争越激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平 直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易， 进而直接关系到项目的成败。
等公共设施作深层次分析。
4.2 区位条件分析概述
❖4.2.1 区位分析的内容
❖ 1．地域因素的分析与选择
地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的 战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项 目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然 条件等因素。
❖ 2．项目选址分析
项目选址的分析，是针对某一特殊地块所进行的一种 微观分析，通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础 设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主 要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的 大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁 安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空 气污染等。
房地产行业项目选址分析报告
房地产行业项目选址分析报告第一章项目背景与目标 (3)1.1 项目概述 (3)1.2 项目目标 (3)1.2.1 保证项目选址的科学性 (3)1.2.2 提高项目经济效益 (3)1.2.3 促进地区经济发展 (3)1.2.4 提升城市品质 (3)1.2.5 满足不同消费群体需求 (3)第二章市场环境分析 (3)2.1 市场需求分析 (4)2.1.1 市场需求概述 (4)2.1.2 市场需求规模 (4)2.1.3 市场需求结构 (4)2.2 市场竞争分析 (4)2.2.1 竞争对手分析 (4)2.2.2 市场竞争格局 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 市场发展趋势 (4)2.3.1 房地产市场发展趋势 (4)2.3.2 目标区域市场发展趋势 (4)2.3.3 房地产细分市场发展趋势 (5)第三章地理位置分析 (5)3.1 地理位置优势 (5)3.2 交通条件分析 (5)3.3 周边配套设施 (5)第四章经济环境分析 (6)4.1 地区经济发展状况 (6)4.2 产业布局分析 (6)4.3 政策环境分析 (7)第五章社会环境分析 (7)5.1 人口结构分析 (7)5.2 社会消费水平 (7)5.3 社会文化氛围 (7)第六章项目地块分析 (8)6.1 地块概况 (8)6.2 土地性质及用途 (8)6.3 地块开发条件 (8)6.3.1 规划条件 (8)6.3.2 基础设施条件 (8)6.3.3 环境条件 (9)6.3.4 政策条件 (9)第七章规划设计分析 (9)7.1 规划设计原则 (9)7.1.1 符合国家政策法规 (9)7.1.2 保证经济效益 (9)7.1.3 注重生态环境保护 (9)7.1.4 提升居住品质 (9)7.2 规划设计内容 (9)7.2.1 总体布局 (10)7.2.2 建筑设计 (10)7.2.3 交通规划 (10)7.2.4 绿化景观设计 (10)7.2.5 公共服务设施规划 (10)7.3 规划设计要求 (10)7.3.1 符合规划条件 (10)7.3.2 满足功能需求 (10)7.3.3 保证安全与环保 (10)7.3.4 注重可持续发展 (10)第八章环境影响分析 (11)8.1 环境质量分析 (11)8.2 生态保护分析 (11)8.3 环境影响评价 (12)第九章投资收益分析 (12)9.1 投资成本分析 (12)9.1.1 土地成本 (12)9.1.2 建设成本 (12)9.1.3 设施配套成本 (12)9.1.4 资金成本 (13)9.1.5 税费成本 (13)9.1.6 其他成本 (13)9.2 收益预测分析 (13)9.2.1 销售收入预测 (13)9.2.2 出租收入预测 (13)9.2.3 投资回报期预测 (13)9.2.4 投资收益率预测 (13)9.3 投资风险分析 (13)9.3.1 政策风险 (13)9.3.2 市场风险 (13)9.3.3 技术风险 (13)9.3.4 资金风险 (14)9.3.5 法律风险 (14)第十章结论与建议 (14)10.1 项目选址综合评价 (14)10.2 项目实施建议 (14)10.3 未来发展展望 (15)第一章项目背景与目标1.1 项目概述我国经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其市场潜力不断释放。
【项目管理知识】房地产开发项目地段选择分析
房地产开发项目地段选择分析房地产开发项目的地段选择，其主要责任是项目投资人，当然作为开发商的员工（非出资人）有责任、有义务提出意见和建议，但抉择权在项目发起人或项目投资人，只有项目投资人才对项目开发的终结果负责。
对开发项目的地段选择方法、标准有多种，可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。
不论采取何种方式确定项目，选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。
因此，地段选择过程，就是一项目管理过程。
如何进行该项目管理呢？建议从六个方面来理解：即1、认识开发项目地段的影响因素；2、识别有增值潜力的地块；3、地段选择理论；4、对拟开发地块进行可行性分析；5、对开发地块进行成本收益分析；6、选择优方案。
1、认识开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同。
再对每一宗地块进行分析时，根据地块的实际进行相关探讨。
地块的常见影响因素如下：（1）市场供需行情一宗地块的好差，总是体现在需求上。
需求大供给量少，地块价就攀升，地块就容易出手，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，那么该地块就是较好的投资地段；如果一宗地块需求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，那么该地块就不是好的投资地段。
（2）地块的自然条件地块的自然条件含盖如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）。
地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。
任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。
一般来讲，地块接近市中心，交通越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。
距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。
房地产项目选址的分析
房地产项目选址的分析随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。
由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。
一、房地产项目选址的影响因素由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。
房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。
按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。
宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。
中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。
微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。
这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。
不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。
在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。
二、房地产开发地段的选择方法1、土地的选择与评价（1）土地的市场研究：土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。
第一要掌握已经出让、转让土地的数量。
第二要做出未来土地走势的预测。
（2）土地的选择：土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。
这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。
房地产投资中的地理位置分析与选址决策
房地产投资中的地理位置分析与选址决策地理位置是房地产投资中一个至关重要的考虑因素。
正确的地理位置分析和选址决策可以在房地产市场中获得巨大的利益，而错误的选址决策则可能导致投资失败和资金损失。
本文将探讨房地产投资中的地理位置分析与选址决策的关键要素，以帮助投资者做出明智的决策。
1. 了解市场需求与供应在进行地理位置分析和选址决策之前，投资者需要充分了解市场需求与供应。
他们应该研究人口增长率、就业率以及当地的经济发展情况。
同时，投资者还应该对当前市场上的房地产供应情况有清晰的认识，了解市场上的空置率和未来项目的规划。
2. 考虑基础设施一个好的地理位置应该有良好的基础设施。
在选址决策过程中，投资者需要评估土地附近的道路、桥梁、公共交通、学校、医疗设施等基础设施条件。
这些设施的存在能够提高物业的价值，并吸引更多的居民和商家。
3. 考虑周边环境周边环境对房地产投资的成功与否也起着重要的作用。
投资者需要评估社区的治安状况、环境质量、公共空间和配套设施等因素。
一个安全、宜居的环境会提高物业的吸引力，并促使潜在居民选择在该地区购买房产。
4. 研究竞争对手投资者应该研究周边地区的竞争对手，了解竞争对手的优势和劣势。
这将帮助他们在选择地理位置时获得竞争优势。
投资者可以考虑那些未被充分开发的地区，以避免与已建成的房地产项目直接竞争。
5. 考虑未来发展潜力一个好的地理位置不仅要满足当前需求，还应具备未来发展潜力。
投资者需要研究城市规划和未来发展计划，了解邻近地区的潜在增长与发展机会。
他们还应该研究房地产市场的预测，以了解该地区今后几年的增长趋势和投资回报预期。
6. 做好风险评估在进行地理位置分析和选址决策时，投资者还应该进行风险评估。
他们需要研究政府政策、法规和税收制度，了解是否存在潜在的风险因素。
投资者还应该评估自然风险，如地震、洪水等自然灾害的概率。
7. 寻求专业帮助对于缺乏经验的投资者来说，寻求专业帮助是明智的选择。
房地产区位状况描述
二、房地产区位状况描述（一）位置描述对位置的描述，主要说明下列方面：(l）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。
例如，估价对象位于XX市XX 区XX路（大街、大道）XX号，其位置见位置图。
(2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。
例如，估价对象位于XX市XX部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部）,XX路口XX角（东北角、东南角、西南角、西北角）,XX路（大街、大道）XX侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。
(3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。
例如，估价对象离市中心XX公里，离火车站XX公里，离机场沐X公里。
(4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。
例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。
(5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。
例如，估价对象位于XX大厦地上XX层；XX商场地上（地下）XX层。
（二）交通描述对交通的描述，主要说明下列方面：(1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准。
(2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交斑次的疏密等。
例如，附近有XX路公共汽车经过，距离公共汽车站约XX米（步行约XX分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
(3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
(4.）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等，(三）周围环境和景观描述对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则；同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。
这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标一.房地产开发项目的一般特点房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。
作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：（1）地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。
（2）建设投资大，开发周期长房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。
第4章 房地产开发项目的区位条件分析
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
§4.1 区位与房地产价值
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
4．1．1区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相 互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从 小的方面来说，指的是项目开发场地。 当然，影响房地产开发投资成败的要素不仅仅是“区 位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场 供求状况、进入房地产市场的时机选择、所投资的房地 产的类型等。然而，由于房地产的不可移动性，所有其 他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。
4.3 区位选择要注意的问题
4.4 小结
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
学习目标
本章要求学生掌握区位的含义和影响房地产开发项
目的区位因素，熟悉不同类型房地产项目对区位的要 求和区位选择要注意的问题。通过本章的学习，使学 生认识到区位对于房地产投资价值的重要作用。
2）公共交通便捷程度。以经济观点来看居住用地的区 位，主要从节省出行时间和出行支出两方面考虑。人们 的出行是在居住地、工作地、购物中心和游乐场所之间 往返摆动的，所以理想的居住用地区位，是到达以上四 点的总距离最短的点。
3）环境因素。随着居民生产水平的提高，对居住环境 提出了越来越高的要求。
4）居民人口与收入。居住项目投资如果选择在人口素 质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的 可能性。
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：
第四章房地产开发项目的区位条件分析
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2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 3．邻区影响可能会面临改变 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套
4.3区位选择要注意的问题
图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区 位价值的转移过程：
区位
区位上的物业
适合市场
投资价值
图4-1 区位价值的转移过程
因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了 市场的话，才能带来价值。
区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择
时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
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4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
房地产项目开发的地段选择
房地产项目开发的地段选择1. 介绍房地产开发是一项极其资本密集、高风险、长周期的业务活动。
在房地产开发中，开发商能够选择的地段种类繁多，市政府、地产服务公司和市场、社群等因素均会对开发商的地段选择产生影响。
因此，对于房地产开发而言，地段选择是其成功与否的关键因素之一。
在选择地段时，开发商必须考虑很多因素，包括社区建设、地理位置等。
本文通过详细分析一些常见的地段选择因素，以帮助开发商更好地选择地段，提高开发的成功率。
2. 地理位置因素地理位置的因素之一是城市的气候条件。
在选择开发的地段时，开发商必须考虑气候影响的因素。
例如，对于一个温暖的城市，开发商可以选择建造水边风景美丽的房产，或选择建造高耸入云、享有无敌海景的建筑物。
开发商还应根据区域的地理位置选择适合的建筑类型。
例如，在南方的海滨城市，由于海边的土壤、水流、气候等因素的影响，开发商可以建造轻钢结构或高桥水泥组合的建筑物，以保证其在海边建筑物的牢固性。
3. 社区建设因素社区建设因素是房地产项目中重要的考虑因素。
开发商必须寻找人口稳定、社会安全、生活便利的地段，才能有效地吸引居民定居并进而促进房地产市场的发展。
开发商应该考虑当地地区的人文特点、文化氛围、宗教、民族习惯和基础设施建设等因素。
同时，还应该注重社区建设的可持续性和生态性，以确保当地社区的可持续性。
在选择社区时，开发商必须充分考虑当地地区人口、社会经济条件、基础设施投入等因素，并对于可能存在的与当地的基本文化冲突和事件进行充分的预测和评估。
4. 环境保护因素在房地产开发过程中，环境保护也是考虑的因素之一。
开发商需要关注当地的自然环境，避免任何对环境的毁坏，妥善处理垃圾处理、污水处理等问题。
在选择房地产开发区域时，开发商可以选择已经开发完毕的区域，例如商业区、临海区和沙漠区。
在这些区域开发可以不仅可以降低房地产开发的成本，同时还可以减少对土地利用的资源浪费。
同时，这些区域的基础设施和服务设施也相应齐全，使房地产开发更加顺利。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
2．对位置的两种理解 在房地产开发中，关于位置有两种理解：一种是 狭义的，另一种是广义的。 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城 市中的地理位置。房地产的不一致性和差异性，决 定了某一宗地的位置是排他的、独一无二的，根据 对某一宗地位置的描述，我们可以从图上或现场找 到该宗地。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还 包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产 开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理 行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业 中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营 活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。依照写 字楼的位置、自然或物理状况及收益能力，专业人 员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2）区位易达性原则。区位易达性原则即进入 性原则，就是说商业网点应分布于交通最便 捷的区位，即易达性最好的区位。 3）接近购买力原则。商业利润是建立在居民 购买和消费商品的基础上的，而居民的购买 力取决于人口数量和他们的收入水平。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
3．对位置的把握应有动态的发展的眼光
房地产投资者对位置的把握要有发展的、动态的眼 光。虽然某一宗地的位置不可能变化，但随着宏观 经济和城市建设的发展，城市中各位置的相对重要 性也会不断发生变化。因此房地产投资者要关注城 市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展 的、动态的眼光来认识和把握房地产投资中的“位 置”。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 包括场地的合法用途，规划设计条件如建筑密度、高 度、容积率和建筑物平面及立面布置的限制，相邻 地块的土地用途等。 2）自然特性 包括场地面积大小、形状及四至范围、基地的水文地 质特征等。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通 过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显 的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等 若干功能区。 1．商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城 区商业区和街区商业区。
4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
（1）中央商业区。在经济比较发达的大城市或特大 城市中，具有全市商业、交通和信息中心功能的区 域被称为城市的中央商业区（中央商务区），通常 被称为CBD。 （2）城区商业区。城区商业区是城市的二级商业中 心，在规模和影响力方面都次于中央商业区，是城 市中某一城区的商业、交通和信息中心。在中小城 市中，它属于最高层次的商业区，相当于大城市中 的中央商业区的地位。 （3）街区商业区。它是城市最低一级的商业中心， 供应的商品大多是购买频率高的日用消费品，它的 功能主要是方便市民生活。
4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 城市在急速的发展过程中，规划和法律也在迅速地 更新和改变，使得地段位置的价值变得难以把握。 3．邻区影响可能会面临改变 区位的固定性使任何位置都难免受到周围社会、经 济的影响。那些影响位置价值的环境因素被称为邻 区影响。 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套 土地区位的最高最佳使用有两个前提：一个是房地 产本身与周围环境处于适合状态；另一个是房地产 内部各组成部分处于均衡状态。
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、 基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
第4章 房地产开发项目的区位条件分析
区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题
学习目标
本章要求学生掌握区位的含义和影响房地 产开发项目的区位因素，熟悉不同类型房 地产项目对区位的要求和区位选择要注意 的问题。通过本章的学习，使学生认识到 区位对于房地产投资价值的重要作用。
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。商业办公存在着聚 集效应，同样位于城市中心商务区的项目，则未来 的使用者就可以方便地同位于相同区域的客户开展 业务。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万 的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字 楼，会极大地影响写字楼的档次。
4）满足消费心理原则。商业企业是多种多样 的，既有超级购物中心，又有非常小的店铺； 既有综合商店，又有专营商店。商业用地的 区位选择应该投顾客所好，尽可能满足顾客 多种多样的购物心理要求。 5）接近CBD原则。商业活动具有扩延效应。一 旦一个商业中心形成，在其附近布局新的商 业企业便有利可图。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技 术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效 利用。设计应舒适有效，即楼群布局与场地达到协 调一致；楼层各单元的分割要实用并具有一定的弹 性，以利于投资者及时调整其功能。新开发项目应 符合时代潮流，建筑设计要具有超前意识，以延长 物业经济寿命。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。市政公用 设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气、暖 气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小 学、医院、邮局等。
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．3区位与房地产投资价值的关系
从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，在 很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力。分析 某项投资是否可行，即包括对该项目投资期间的租 金价值的估计，也包括对该项目出售时的市场价值 的判断。房地产的区位优势可以给投资者带来区位 利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
2．工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积 等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和 远郊工业区。 3．居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央 商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工 业区之间。随着生活水平的提高，人们对居住环境 的要求也日益提高。
4．工业项目 工业项目场地的选须考虑的特殊因素包 括：当地提供主要原材料的可能性，交通运 输是否足够方便以有效地连接原材料供应基 地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给 的可能性，水、电等资源供给的充足程度， 控制环境污染的政策等。
4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
区位对于房地产投资项目而言无疑是重要的，但有 时投资者太依赖于区位目前所提供的价值，反而容 易陷入某些误区： 1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者 的误导 （1）因为我的地段好，其他楼盘积压对我没什么影 响； （2）因为我的地段好，我不需要市场分析、策划； （3）这个位置如果不提高容积率,太可惜了； （4）这里是最好的位置，当然要卖最贵的价钱。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2）公共交通便捷程度。以经济观点来看居住用地 的区位，主要从节省出行时间和出行支出两方面考 虑。人们的出行是在居住地、工作地、购物中心和 游乐场所之间往返摆动的，所以理想的居住用地区 位，是到达以上四点的总距离最短的点。 3）环境因素。随着居民生产水平的提高，对居住环 境提出了越来越高的要求。 4）居民人口与收入。居住项目投资如果选择在人口 素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了 成功的可能性。
4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点 等公共设施的深层次分析。如果投资者能准确预测 将来几年内区位形势的变化，他们就能准确地估计 出新物业的投资价值。将投资价值与尚未完全反映 相关信息的市场价值进行比较，可以使那些敏锐的 投资者更好地驾驭市场。
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业与工业经营活动的目的都是为了追求最大的利 润，但工业利润是通过降低产品生产成本实现的， 而商业利润是通过销售产品取得的。对商业经营者 来说，产品销售越多，获得利润也就越大。商业项 目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所 以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则。最短时间原则即应位于人流集散 最方便的区位。
3）市政基础设施条件 包括雨、污水排放管道、供水管道、电力、煤气、热 力、通讯、有线电视、宽带网络条件等。 4）交通通达程度 包括场地的可及性、出入口的位置、容易识别的程度 等。 5）停车条件