《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读 知识资料物业管理行业相关知识资料
最高法院关于物业管理案件的司法解释
最高法院关于物业管理案件的司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
物业管理最新司法解释剖析讲解
2020/10/10
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司法解释第一条规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六 章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已
经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观
2020/10/10
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两个司法解释修订稿数十次易稿
时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台
后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，
历时6年，备受社会各界关注
立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、
最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议 通过等程序，数十次易稿
范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
《物业管理条例》-----国家行政法规
物业管理司法解释
规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章
管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
• 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定
• 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释
2020/10/10
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在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人 民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具 体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释
开发商、物业服务企业等多方利益
《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读知识资料物业管理行业相关知识资料
《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读一、《物业服务纠纷案件司法解释》概述（一）关于司法解释司法解释，法律解释的一种。
属正式解释。
司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。
在我国，司法解释有时特指由最高人民法院和最高人民检察院根据法律赋予的职权，对审判和检察工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。
1、司法解释的效力和作用在我国审判工作实践中，两高的司法解释效力等同于法律。
但法律是通过创设法律制度，确立法律关系，确认主体资格及各方的权利、义务，规定违反法律的责任规范人们的行为。
司法解释则通过细化法律规范、统一审判尺度，提供可操作的法律救济途境。
2、法律术语故此法律（民事法律）中常用的规范行为的词汇是：必须、应该、可以、不得等，而司法解释的确定性词汇多是：给予支持、不予支持、应当认定、另行主张等。
（二）两个司法解释的指导原则和目的目的：依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
指导原则：'日.疋：严循立法精神。
二是: 平等保护当事人利益。
三是: 民主原则。
四是: 针对性和可操作性原则。
五是: 合理吸收法学研究成果原则（三）解释概述1、解释的法律依据：依据的主要法律是《民K法通则》［选取日期］《物权法》（注：草案稿无物权法）和《合同法》但从该解释通篇看其主要依据的是《合同法》这和将物业服务纠纷案件定位为合同纠纷是一致的。
2、解释涉及的主体：•主体可分为两类即业主和物业服务企业；•主体还可分为建筑物区分所权人一一业主、物业的承租人、借用人、其他使用人和业主委员会五种；•物业服务企业可分为物业服务企业和其他管理人两种。
两类七种主体：1、业主类主体中（1）业主和（2）承租人、（3）借用人和（4）其他使用人在物业纠纷案件中承担连带责任，受同等管理规范约束，（5）业主委员会仅在涉及其作为物业服务合同签订方时行使有限的请求权和抗辩权。
物业服务合同协议书纠纷司法解释的解读
物业服务合同协议书纠纷司法解释的解读文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089物业服务合同纠纷司法解释的解读最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二00九年五月十五日最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《》、《》、《》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：本条针对部分业主以自己没有在前期物业服务合同或者后期物业服务合同上签字来否认这些合同对自己的约束力。
实践中往往有很多业主并不知晓物业服务合同的内容，而且认为这些合同并没有经过自己的审查或者征得自己的同意后签订。
本解释明确，只要前期物业服务合同以及后期的物业服务合同订立的程序合法，则对全体业主均具有约束力，包括未在合同上签字的业主。
如果业主要否认这些合同的效力，则应举证证明这些合同订立的程序违法。
比如违反了《物业管理条例》等规定。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：本条赋予了业主委员会和业主在一定条件下要求解除物业服务合同，或者确认合同中部分条款无效的全力。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
关于审理物业服务纠纷若干问题的司法解释的学习心得
《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》的学习心得1关于物业服务合同的效力1.1物业服务合同的效力范围物业服务合同主要有两种：建设单位签订的前期物业服务合同和业主委员会签订的物业服务合同。
这两种物业服务合同的效力及于全体业主，业主不得以其非为合同相对方为由主张合同无效。
1.2物业服务合同无效的情形1.2.1物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；1.2.2物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，为无效合同或无效条款。
2物业服务企业的权利义务2.1物业服务企业的权利2.1.1物业企业已经按照合同约定承担物业服务，有权要求业主及时足额缴纳物业费；2.1.2业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任；2.2物业服务企业的义务2.2.1物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分；2.2.2物业服务企业没有完整及时的履行服务职责，业主有权请求法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；2.2.3物业企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主有权请求返还。
2.2.4物业服务合同解除后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
3业主的权利义务3.1业主有权要求物业企业依照合同约定、法律、法规、规章的规定及时全面的履行物业服务的义务；3.2物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝缴纳物业费；3.3物业服务合同解除后，业主有权请求物业企业返还已经预交但未提供服务的物业费用。
4业主委员会与业主大会4.1业主大会依法定程序作出解除物业合同的决定后，业主委员会可以作为诉讼主体向法院请求解除合同。
最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用
最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用随着房地产业的快速发展，物业服务行业也逐渐成为一个重要的行业。
然而，由于物业服务行业的特殊性，很容易引起各种纠纷。
为了解决这些纠纷，我国最高人民法院于2019年9月发布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。
本文将对这份解释进行解读和运用，希望对广大读者有所帮助。
一、物业服务纠纷的定义根据《解释》，物业服务纠纷是指物业服务企业与物业服务对象之间因物业服务合同履行发生的经济纠纷。
其中，物业服务合同是指物业服务企业向物业服务对象提供物业服务的合同。
物业服务纠纷的范围非常广泛，包括但不限于物业服务费用、物业服务质量、物业设施维修等方面。
二、物业服务纠纷的解决方式在解决物业服务纠纷时，应当优先采取协商解决的方式。
如果协商无果，可以向物业服务企业所在地的属地人民法院起诉。
对于物业服务纠纷案件的审判，应当依据物业服务合同的约定以及相关法律法规进行处理。
如果物业服务合同的约定与相关法律法规不一致，应当以法律法规为准。
三、物业服务费用的纠纷物业服务费用是物业服务合同中的重要内容，也是物业服务纠纷中的一个重要方面。
在解决物业服务费用的纠纷时，应当注意以下几点：1. 物业服务费用的计算方式应当合理。
物业服务费用的计算方式应当符合相关法律法规的规定，同时也应当合理、公正、透明。
2. 物业服务费用的收取方式应当合法。
物业服务企业应当采取合法的方式收取物业服务费用，不得强制物业服务对象缴纳额外的费用。
3. 物业服务费用的减免应当依据相关规定。
物业服务对象如果符合相关规定，可以申请物业服务费用的减免。
四、物业服务质量的纠纷物业服务质量是物业服务合同中的另一个重要内容，也是物业服务纠纷中的一个重要方面。
在解决物业服务质量的纠纷时，应当注意以下几点：1. 物业服务企业应当履行服务质量承诺。
物业服务企业应当按照服务质量承诺向物业服务对象提供服务，如果服务质量不符合承诺，应当承担相应的责任。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答
关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答
一、物业管理纠纷概述
物业管理纠纷是指在物业管理活动中，物业管理各方主体之间因物业服务、使用、收益等产生的权益争议。
这类纠纷涉及业主、业主委员会、物业服务企业、房产开发商等多方主体，主要围绕物业服务质量、费用收缴、公共设施维护、安全保障等方面展开。
二、物业管理纠纷的成因
物业管理纠纷的成因主要包括：
1.物业服务质量与业主期待存在差距；
2.物业费用收缴不透明，费用调整机制不健全；
3.公共设施维护责任不明确，维修不及时；
4.业主委员会职能不健全，业主参与度低；
5.物业服务企业与房产开发商之间的责任不清。
三、物业管理纠纷的种类
常见的物业管理纠纷包括：
1.物业服务合同纠纷；
2.物业费收缴纠纷；
3.公共设施维护纠纷；
4.业主委员会选举纠纷；
5.房产开发商遗留问题纠纷。
四、物业管理纠纷的解决途径
解决物业管理纠纷的途径包括：
1.协商解决：业主与物业服务企业、房产开发商等自行协商解决；
2.调解解决：通过业主委员会或相关调解组织进行调解，达成调解协议；
3.仲裁解决：提交仲裁机构进行仲裁，达成仲裁裁决；
4.诉讼解决：通过法律途径，向法院提起诉讼，由法院进行判决。
五、物业管理纠纷的诉讼程序
物业管理纠纷的诉讼程序包括：
1.起诉：当事人向有管辖权的法院提起诉讼；
2.受理：法院对符合条件的起诉进行立案，开展审理准备工作；
3.审理：开庭审理，双方当事人举证、质证，发表辩论意见；
4.判决：法院根据审理情况作出裁决。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释引言概述：物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一项工作。
在物业管理过程中，司法解释起到了重要的作用。
本文将从五个大点来阐述物业管理的司法解释，包括物业权属、维修责任、租赁合同、业主会议和违约处理。
正文内容：一、物业权属1.1 物业权属的定义：物业权属是指对房地产物业享有的所有权利和权益。
1.2 物业权属的司法解释：司法解释明确了物业权属的范围和限制，包括所有权人的权益、权属转移和物业权属的保护等。
二、维修责任2.1 维修责任的定义：维修责任是指物业管理者对物业进行维修和保养的责任。
2.2 维修责任的司法解释：司法解释明确了物业管理者的维修责任范围和义务，包括维修标准、维修费用分摊和维修时限等。
三、租赁合同3.1 租赁合同的定义：租赁合同是指出租人和承租人之间关于物业使用权的协议。
3.2 租赁合同的司法解释：司法解释明确了租赁合同的有效性、租金支付、租期和租赁物维修责任等方面的规定。
四、业主会议4.1 业主会议的定义：业主会议是指业主之间就物业管理事宜进行讨论和决策的会议。
4.2 业主会议的司法解释：司法解释明确了业主会议的召开程序、决策程序和决策效力等方面的要求。
五、违约处理5.1 违约处理的定义：违约处理是指当物业管理者或业主违反物业管理规定时采取的法律措施。
5.2 违约处理的司法解释：司法解释明确了违约处理的程序和措施，包括警告、罚款和解除合同等。
总结：综上所述，物业管理的司法解释在物业权属、维修责任、租赁合同、业主会议和违约处理等方面起到了重要的作用。
司法解释明确了相关法律规定，为物业管理提供了法律依据和指导。
物业管理者和业主应根据司法解释的要求，合理履行各自的权利和义务，以确保物业管理工作的顺利进行。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、概述物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
为了明确物业管理的法律规定和责任，我国司法解释对物业管理的相关问题进行了解释和规范。
本文将详细介绍物业管理的司法解释，包括物业管理的定义、主要责任、权利义务等内容。
二、物业管理的定义根据司法解释，物业管理是指在房地产项目中，由物业服务企业或物业管理人员对房地产项目进行综合管理和维护的行为。
物业管理涵盖了对房屋、设施、绿化、安全等方面的管理工作，旨在保障业主的合法权益，提高小区的居住环境和生活品质。
三、物业管理的主要责任1. 维护公共秩序和安全：物业管理人员有责任维护小区的公共秩序和安全。
他们应加强对小区出入口的管理，确保只有合法居民或访客才能进入小区，防止不法分子进入。
同时，物业管理人员还应加强小区的安全巡逻和监控，及时发现并处理安全隐患。
2. 维护设施设备的正常运行：物业管理人员有责任保障小区内的设施设备正常运行。
他们应定期检查和维修小区内的电梯、水电设备、消防设备等，确保其安全可靠。
对于设施设备的故障或损坏，物业管理人员应及时采取措施进行修复或更换。
3. 环境卫生和绿化管理：物业管理人员有责任保持小区的环境卫生和绿化良好。
他们应组织定期的清洁工作，包括清扫道路、清理垃圾、清洁公共区域等。
同时，物业管理人员还应负责小区绿化的管理，包括修剪花草、浇水施肥等工作。
4. 居民服务和沟通协调：物业管理人员有责任提供优质的居民服务，并与业主保持良好的沟通和协调。
他们应及时回应居民的投诉和建议，解决居民生活中的问题。
同时，物业管理人员还应协调小区内的业主委员会和业主大会，促进业主之间的沟通和合作。
四、物业管理的权利义务1. 物业管理人员的权利：物业管理人员有权进入小区内的公共区域，对小区内的设施设备进行检修和维护。
他们还有权制定小区的管理规定和收费标准，并向业主收取物业管理费用。
在履行职责过程中，物业管理人员有权要求业主遵守管理规定，配合工作。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释
引言概述：
物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一项工作。
物业管理的司法解释是指根据法律法规对物业管理相关问题进行解释和规范的过程。
本文将从五个方面对物业管理的司法解释进行详细阐述。
一、物业管理的法律依据
1.1 物权法的适用
1.2 合同法的适用
1.3 行政法规的适用
二、物业管理的权利与义务
2.1 物业管理人员的权利
2.2 物业管理人员的义务
2.3 业主的权利与义务
三、物业管理的争议解决
3.1 物业管理合同纠纷的解决方式
3.2 物业管理费用纠纷的解决方式
3.3 物业管理服务质量纠纷的解决方式
四、物业管理的责任追究
4.1 物业管理人员的违法行为责任追究
4.2 业主的违约责任追究
4.3 物业管理机构的监督责任追究
五、物业管理的发展趋势
5.1 专业化管理的趋势
5.2 信息化管理的趋势
5.3 社区参与的趋势
物业管理是一个涉及多个法律领域的综合性工作，需要依法进行管理和解决相关争议。
物业管理的司法解释为物业管理提供了法律依据和规范，保障了物业管理工作的顺利进行。
随着社会的发展和人们对物业管理要求的提升，物业管理的发展趋势也在不断变化。
只有不断适应新的发展趋势，加强法律意识和专业素养，才能更好地推动物业管理事业的发展。
审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。
笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。
一、物业收费纠纷的概念和特点物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。
物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。
因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。
二、物业收费纠纷产生的原因物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素：（一）改革进程中历史遗留问题的影响在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。
改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。
因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。
物业服务纠纷司法解释
物业服务纠纷司法解释⼀般⼈们居住的⼩区都有物业，业主向物业交费，物业管理着⼩区的卫⽣、安全、公共设施等，为业主服务。
但有时会发⽣物业服务纠纷。
那么物业服务纠纷司法解释是怎样的呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
物业服务纠纷司法解释第⼀条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。
业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆条符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：(⼀)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同;(⼆)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅⾃扩⼤收费范围、提⾼收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，⼈民法院应予⽀持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费⽤的，⼈民法院应予⽀持。
第六条经书⾯催交，业主⽆正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主⽀付物业费的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者⽆需接受相关物业服务为抗辩理由的，⼈民法院不予⽀持。
物业服务纠纷司法解释解读
三、从新司法解释删去的内容看立法倾向
与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比， 正式公布的文本删除了
（一）关于安全保障义务 （二）关于车辆丢失责任
担保物权
占有
建筑物区分所有权
专有权
共有权
共同管理的权利
业主自行管理
委托物业企业管理
委托其他管理人
一 一物、业物管业管理理与与物物业业服服务务
2、什么是物业服务？
物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行 管理维护的有偿服务。
物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物 业服务企业或者其他管理人管理。
➢ 物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条 同一个物业管 理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。 （有求必应还是越俎代庖？）
➢ 业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？ 业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。 政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量 案例。
（二） “物业管理”是从香港引入的概念。 2007年物权法使用了“物业服务”一词。 两者有何异同？
一 物业管理与物业服务
1、什么是物业管理？
物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分 所有权。 物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。
物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
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《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读一、《物业服务纠纷案件司法解释》概述（一）关于司法解释司法解释，法律解释的一种。
属正式解释。
司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。
在我国，司法解释有时特指由最高人民法院和最高人民检察院根据法律赋予的职权，对审判和检察工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。
1、司法解释的效力和作用在我国审判工作实践中，两高的司法解释效力等同于法律。
但法律是通过创设法律制度，确立法律关系，确认主体资格及各方的权利、义务，规定违反法律的责任规范人们的行为。
司法解释则通过细化法律规范、统一审判尺度，提供可操作的法律救济途境。
2、法律术语故此法律（民事法律）中常用的规范行为的词汇是：必须、应该、可以、不得等，而司法解释的确定性词汇多是：给予支持、不予支持、应当认定、另行主张等。
（二）两个司法解释的指导原则和目的目的：依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
指导原则：一是：严循立法精神。
二是：平等保护当事人利益。
三是：民主原则。
四是：针对性和可操作性原则。
五是：合理吸收法学研究成果原则。
（三）解释概述1、解释的法律依据：依据的主要法律是K《民法通权法》（注：草案稿无物权法）和《合同法》但从该解释通篇看其主要依据的是《合同法》。
这和将物业服务纠纷案件定位为合同纠纷是一致的。
2、解释涉及的主体：●主体可分为两类即业主和物业服务企业;●主体还可分为建筑物区分所权人——业主、物业的承租人、借用人、其他使用人和业主委员会五种；●物业服务企业可分为物业服务企业和其他管理人两种。
两类七种主体：1、业主类主体中（1）业主和（2）承租人、（3）借用人和（4）其他使用人在物业纠纷案件中承担连带责任，受同等管理规范约束，（5）业主委员会仅在涉及其作为物业服务合同签订方时行使有限的请求权和抗辩权。
2、（6）共他管理人和（7）物业服务企业在物业纠纷案件中享有同等请求权、抗辩权并承担同样的法律责任。
3、解释涉及的纠纷种类（1）：从合同纠纷角度看共涉及四类六种，即（1）物业服务合同效力纠纷;（2）物业服务主体适格纠纷、（主体适格是一法学术语意即当事人是否在某一法律关系中具备主体资格）;（3）合同履行纠纷;1.合同效力又可分为：（1）合同效力（2）适用“解释”效力两种2.合同履行包括：（1）规范行为（2）物业费用收、交纠纷两种3.合同终止包括：（1）合同解除（2）未了事宜两种诉讼主张和裁判●从解释涉及确认到的各主体的诉讼主张看，主要可分为请求权、抗辩权两类。
●从解释规范的人民法院裁判的结果看，分为应予支持、不予支持和告之另行主张三类。
抗辩● [counterplea;demurrer] 在法庭上被告对原告的告诉提出的答辩。
●所谓抗辩，就其字面意义而言，就是对抗并说明对抗之理由。
●法律意义上的抗辩，则是对抗权利人的履行请求并说明理由。
抗辩权●抗辩权，广义上是指对抗请求权或否认他人的权利主张的权利，有的称为异议权；狭义上仅指对抗请求权的权利。
●抗辩权的作用在于对抗请求权，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请生。
●抗辩和抗辩权，是民法上极为重要的概念。
广义上的抗辩权包括狭义的抗辩权和诉讼上的抗辩。
● l抗辩权包含在抗辩之中。
抗辩权乃专指对抗他人请求权行使的权利。
请求权●请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。
债权为典型的请求权。
●请求权是相对权的典范，即仅仅相对于某个特定的人产生效力。
请求权的内容1. 求债权上的请求权：赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。
2. 物权上的请求权：确认所有权，排除妨碍请求权，返还原物请求权，恢复原状请求权，消除危险请求权。
其特点是：(l）具有相对性；(2）具有非公示性；(3）大多表现为实体权利。
3. 知识产权上的请求权；4. 人格权上的请求权；5. 身份权上的请求权（抚养费、赡养费）。
请求权作为独立的实体权利，连接了实体法与程序法的权利，因为民事诉讼可以分为三种，即确认、给付、变更之诉．这三种诉讼中给付之诉是民事诉讼的核心，而给付之诉的基础就是请求权。
请求权可以独立存在，也可以只是某权利的内容（权能）。
请求权是基于基础权利而发生的，有基础权利，才能有请求权。
二、《审理物业服务纠纷案件司法解释》的逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月1日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
业主虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者。
从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与建设单位或业主委员会建立的物业服务法律关系。
解读●纠纷：合同的效力●主体：业主●诉讼主张：行使非适格主体抗辩权●裁定：不予支持法律依据《物权法》：共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
注意：本条是规范物业服务企业的规定。
解读●纠纷：合同效力主体：业主委员会/业主●诉讼主张：请求确认合同无效权●裁定：应于支持●业主委员会诉讼权（1）法律依据《民法通则》：第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。
《合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《物业管理条例》：第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款、法律、法规规定、相关行业规范，物业服务企业公开作出解读●纠纷：合同履行●纠纷行为：违约责任●主体：业主●诉讼主张：业主请求权1.继续履行2.采取补救措施3.赔偿损失（减免物业费和降物业费标准是否适用）●裁定：应予支持●特别：合同组成包括：公开承诺和服务细则法律依据《合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法通则》：第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一) 停止侵害；(二) 排除妨碍；(三) 消除危险；(四) 返还财产；(七) 赔偿损失；(八) 支付违约金；(九) 消除影响、恢复名誉；(十) 赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。
因此，本条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读●纠纷：合同履行—业主行为●主体：物业服务企业●诉讼主张：对妨害管理行为行使请求权1.恢复原状2.停止侵害3.排除妨害等相应责任●裁定：应予支持法律依据《物权法》：第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《民事诉讼法》：第四十九条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼。
其他组织由其主要负责人进行诉讼第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。