房地产估价技术报告模版

房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
估价对象位于昆明市高新区，建成于1999年，距离二环路较近，有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通较为方便。

估价对象所在小区环境一般，小区旁有云南师范大学附中。

此外小区附近还有超市、农贸市场、医院、等配套设施，生活方便。

估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第3层，建筑面积为70㎡。

估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆；餐厅地面铺地砖；客厅、卧室地面铺地砖；厨房、卫生间地面铺地砖、分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为简装。

估价对象通风采光良好，房屋为8成新。

二、区域因素分析：
昆明是中国云南省的省会，是全省政治、经济、文化中心，同时也是云南省交通、通讯的枢纽。

昆明国际机场是全国六大航空港之一，有七条国际和数十条国内航线通往国内、外。

贵昆铁路、成昆铁路、把昆明和全国各省市紧密联系在一起。

南昆铁路和重新恢复营运的昆河（河内）铁路，为昆明提供了便利的出海口岸。

昆明地势平坦，气候宜人，年平均气温１５．１摄氏度，是世界闻名的春城，区位优势突出。

昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准建立的全
国53家国家级高新技术产业开发区之一，总规划面积11.5平方公里，由新建区、金鼎科技园、云南民办科技园和科技街等部分组成。

作为云南省发展高新技术产业的基地和外向型经济的重要窗口，昆
明国家高新技术产业开发区充分发挥云南省得天独厚的资源优势
和区位优势，经过近十年的建设发展，园区已形成以生物技术和生
物医药工程、电子信息技术、光机电一体化、新材料技术为主导的
产业发展方向，为云南经济的可持续发展作出了积极的贡献。

高新区区内公共设施、保税仓库、体育活动中心、普尔斯马
特会员制商店、高新正大电子电器城、高新第一小学、云南师大第
二附属中学、人才公寓等为企业提供了便捷的生产、生活条件。

一
个良好的基础设施和公建设施配套的科技新城区拥有了更大的竞
争的优势。

估价对象处于昆明市高新区，该区域距市中心区直线距离约
4公里。

区域内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，综合设施配套比较完整，估价对象临近二环西路、科医路，并有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通便利。

三、最高最佳使用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。

根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。

四、估价方法选用：
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。

估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。

五、估价测算过程
1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。

2、选择可比实例
经筛选确定澳霖公寓、南疆花园、万裕花园、康宏小区四个可比实例估价对象对比：
3、确定可比实例修正系数的依据：
交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。

以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：
附表：房地状况系数调查表单位：%
根据对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：
根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行
简单算术平均数，求出估价对象的比准价格为：
(4850+5000+4686+4628)/4= (4791元/㎡)
七、最终估价结果确定：
根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：
单价：4791 元/㎡
总价: 335370 .00 元
(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整) (取整至个位)
注册房地产估价师(签章):
估价助理(签字) ：
审核人员:
八、附件
1、交易实例调查表；
2、照片；
3、估价对象位置示意图;。