世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT 46页)
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最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲一、教学内容本讲将介绍最新世联培训中房地产市场分析的专业知识。
教材的章节涉及房地产市场概述、市场分析方法、供需分析、价格分析、投资分析等方面。
具体内容包括：1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的基本方法和步骤；3. 市场供需关系的形成及其影响因素；4. 价格形成机制及变动因素；5. 投资决策的核心指标和风险评估。
二、教学目标1. 使学生了解房地产市场的整体情况，掌握市场分析的基本方法；2. 培养学生分析房地产市场供需关系、价格变化和投资决策的能力；3. 帮助学生理解房地产市场的发展趋势，为将来的工作或投资提供理论支持。
三、教学难点与重点重点：房地产市场的基本概念、分类和特点；市场分析的方法和步骤；供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
难点：供需分析中的均衡价格及变动因素；价格变动对市场的影响；投资决策的风险评估。
四、教具与学具准备教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔；学具：教材、笔记本、文具。
五、教学过程1. 实践情景引入：以我国近期房地产市场为例，让学生了解市场现状及热点问题。
2. 知识讲解：详细讲解房地产市场的基本概念、分类和特点，市场分析的方法和步骤，供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
3. 例题讲解：选取具有代表性的案例，分析案例中的市场需求、价格变动和投资决策。
4. 随堂练习：让学生运用所学知识，分析现实中的房地产市场问题，如房价波动、供需失衡等。
5. 课堂讨论：分组讨论房地产市场的发展趋势及应对策略。
7. 作业设计（1）请简述房地产市场的特点及其影响因素。
（2）运用供需分析方法，分析某一房地产项目的销售情况。
（3）根据价格形成机制，解释房价上涨的原因。
（4）以某一投资项目为例，运用投资决策的核心指标进行评估。
8. 课后反思及拓展延伸：让学生思考房地产市场分析在实际工作中的应用，提出自己的见解和策略。
六、板书设计1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的方法和步骤；3. 供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
开发商
超出预期的利润
叫好又叫座
股份公司 改造效果
村民
沙嘴酒店、关外厂房、 城市大厦酒店、写字楼物业获
20%的利润分成
持续的经营回报
1:1拆赔、商品房购买打 折、配套提升（幼儿园 、小学）、产权洗白
政府主导阶段
政策主导阶段
市场主导阶段
开发商
居（村）民
特点
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
以深圳为例
在我国高速城市化过程中，一些城市的 城市更新已经显现出与西方国家相似的 历程
政府主导阶段
开发商主导阶段
三方伙伴关系阶段
深圳渔民村
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新 的房地产市场化之路 102PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
分享内容
一、城市更新的市场化之路趋 势和方向？
二、当今中国城市更新市场 化之路的主要模式？
城市更新的市 场化之路
三、城市更新的市场化之路该 如何走？
四、世联实践及服务客户的价 值点？
学习改变命So运ur,c知e: Roland Berger & Partners 识创造未来
总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米 ，分A、B两区
改造目标 将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综 合区
产品
高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车 俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街
改造效果
•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区， B区由于拆迁无法推动被无限期搁置
【房地产】世联：淡市营销基本动作系列讲座之推广渠道.pptx
站在市场大势与区域的高度，进行形象推广，以磅礴的气势贯穿 积聚过程。
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
本报告是严格保密的。
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
报纸广告回顾
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明本确报告是严，格保密的重。 点户型重点引导。
364
154 38
2003年12月
139 17 52
37 28
2004年2月
报纸广告
机场横幅
电台广告
络
电视广告
1.推广策略回顾
一
二
三
四
02.8 9月 10月 11月 12月 03.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
报户外广告
本报告是严格保密的。
选房
关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同 时展现气势与气度
2、强势推广
报纸、户外、电台、 网络、直邮立体轰炸， 形象深入人心
在区域中脱颖而出， 一举奠定领袖地位
机场
深圳大剧院
市民中心
本报告是严格保密的。
仙湖弘法寺
处处展现气势与高度
3、现场展示淋漓尽致
样板房纽约工作室
63
68
70
2003年4月
宣传推广
报纸广告
机场横幅及大巴站广告牌
电台广告
直邮
报纸广告
电视广告
网
本报告是严格保密的。
空中园林完工， 售出781套， 88%
712
506
485
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
本报告是严格保密的。
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
报纸广告回顾
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明本确报告是严，格保密的重。 点户型重点引导。
364
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2003年12月
139 17 52
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2004年2月
报纸广告
机场横幅
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1.推广策略回顾
一
二
三
四
02.8 9月 10月 11月 12月 03.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
报户外广告
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选房
关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同 时展现气势与气度
2、强势推广
报纸、户外、电台、 网络、直邮立体轰炸， 形象深入人心
在区域中脱颖而出， 一举奠定领袖地位
机场
深圳大剧院
市民中心
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仙湖弘法寺
处处展现气势与高度
3、现场展示淋漓尽致
样板房纽约工作室
63
68
70
2003年4月
宣传推广
报纸广告
机场横幅及大巴站广告牌
电台广告
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网
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空中园林完工， 售出781套， 88%
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最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲座
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10
文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模
仿。文档房如地有不产当市之场处分，请析联的系思本人路或、网步站删骤除和。方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
仿。文档学如习有不内当容之处，请联系本人或网站删除。
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
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仿。文档为如什有不么当要之进处行，请房联地系产本人市或场网分站删析除？。
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。规避市场风险 4。制定项目的发展方向和市场定位 5。推荐最具竞争力的产品建议 6。评估开发商目标实现的可能性。。。
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3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
房地产市场调研培训课件世联地产内部
调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
---成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组 长，并确定小组人数。
调研准备阶段
---为本次调研定向
认识本次调研的目的、 需取得的成果，确定调 研方法及明确分工。并 拟定调研计划，报部门 经理审批。
调研准备阶段
---相关物料准备
实地调研阶段
---服务内部
调研过程中应留意地块 信息和发展商信息，为 市场拓展人员提供相关 资料。
实地调研阶段
---周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。 具体周期根据城市不同而定（如半个 月、一个月、一个季度等），调研所 获得信息应及时输入数据库，予以信 息更新。
无声之处听惊雷
——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。
房地产调研报告撰写
一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一 下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设 计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。
任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向 。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再 通过综合分析判断市场走向。
内容包括： 调查的目的，调查的组织及具体实施方案。
**城市概况
主 要 内 容
概况概述 行政划分（附区划图）
人文 教育 交通架构（附主要路线图） 小结
**城市概况
1、概况概述 •位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。 2、行政划分（附区划图） •尽可能要包括各行政区域的基本情况。 3、人文 •人口数量、外来人口数量、人口密度…… 4、教育 •教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。
国内著名房地产发展商淡市战略的研究88PPT-PPT精选文档
下图为调价后售楼 处热销场面
36 31.3
7月
47.4
40.7
销售面积 销售金额
8月
关键举措1：特价 业主行为
特价促销导致部分老业主表示强烈不满， 干扰了降价活动
万科回应
9.4日肖莉公开表示：
“企业要从股东的角度出发，对市 场的价格变化给老业主进行补偿没有 法律依据，因此双方短期内不容易达 成共识。”
深交所第二家上市企 业，信息透明公正
华润为其最大的股东
未出现股权高度集中 于某个大股东的情况
董事长及总经理等高 管持股比例非常低
尽管公司一直坚持采用“总部相对 集权”的管理模式，但也并不是所 有的权力都集中在总部。有些部门 总部集权的程度极高，比如财务管 理部门、资金管理部门、规划设计 部门等；而其他职能部门，包括营 销企划部门、工程管理中心等部门， 总部更多地是通过制定政策和管理 制度、规范业务流程和监督项目执 行，来指导、服务子公司。
发展商淡市战略研究
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
公司荣誉
从品牌、产品、客服、物管、质量多方面创 造多个第一，用实力赢得行业领跑者的美誉
南京金色家园
城市花园系列 1992选址：城郊， 规模：从5-6万方到52万方不等， 1 容积率在1.2-1.8,各别2.0 发展历程：92年上海城市花园诞生 ；01年成都城市花园成为万科城市 花园系列中第一目前也是唯一的坡 地项目；2019年武汉城市花园再掀 高潮
万科产品线
金色系列 2019选址：城市中心区 规模：一般10万方以下 产品：小高层，高层 发展历程：2019年金色家园产品 首先出现在深圳福田中心区，集 住宅、商业为一体的综合性。之 3 后，成都、沈阳、南京的中心区 域也相继出现了万科的身影
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7月
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40.7
销售面积 销售金额
8月
关键举措1：特价 业主行为
特价促销导致部分老业主表示强烈不满， 干扰了降价活动
万科回应
9.4日肖莉公开表示：
“企业要从股东的角度出发，对市 场的价格变化给老业主进行补偿没有 法律依据，因此双方短期内不容易达 成共识。”
深交所第二家上市企 业，信息透明公正
华润为其最大的股东
未出现股权高度集中 于某个大股东的情况
董事长及总经理等高 管持股比例非常低
尽管公司一直坚持采用“总部相对 集权”的管理模式，但也并不是所 有的权力都集中在总部。有些部门 总部集权的程度极高，比如财务管 理部门、资金管理部门、规划设计 部门等；而其他职能部门，包括营 销企划部门、工程管理中心等部门， 总部更多地是通过制定政策和管理 制度、规范业务流程和监督项目执 行，来指导、服务子公司。
发展商淡市战略研究
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公司荣誉
从品牌、产品、客服、物管、质量多方面创 造多个第一，用实力赢得行业领跑者的美誉
南京金色家园
城市花园系列 1992选址：城郊， 规模：从5-6万方到52万方不等， 1 容积率在1.2-1.8,各别2.0 发展历程：92年上海城市花园诞生 ；01年成都城市花园成为万科城市 花园系列中第一目前也是唯一的坡 地项目；2019年武汉城市花园再掀 高潮
万科产品线
金色系列 2019选址：城市中心区 规模：一般10万方以下 产品：小高层，高层 发展历程：2019年金色家园产品 首先出现在深圳福田中心区，集 住宅、商业为一体的综合性。之 3 后，成都、沈阳、南京的中心区 域也相继出现了万科的身影
世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT46
思想认识不断提高
此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格，语言描述尽 量简洁生动。尽量将每页幻灯片的字数控制在 200字以内。
部门管理逐渐强化
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总结：世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT46
• 内容123 • 世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT46世联-过冬的智慧-对 房地产淡市的判断与总结(PPT46世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与 总结(PPT46世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT46 • 世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与总结(PPT46世联-过冬的智慧-对 房地产淡市的判断与总结(PPT46世联-过冬的智慧-对房地产淡市的判断与 总结(PPT46 223897
20XX年X月，我们的工作简述
这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容 这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容
添加标题
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具体工作明细
总体目标顺利完成
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工作完成情况
年度计划完成
工作完成情况
近几年数据对比
季度业绩销售汇总 销售指标达成
与上一年度比较
年度计划完成
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过冬的智慧_20110929_55348
客户判断： 客户判断： 1、主力客户=市区价格外溢型客户+北三 县价格主导型客户 2、刚性需求为主 3、客户关注因素为： 、客户关注因素为： 价格 > 片区潜力 > 社区
新的卖点 1、北翼新城首席大盘 、 2、小面积、低总价 、小面积、
6
思考二： 思考二： 大家都在打广告， 大家都在打广告，怎 样使自己的广告脱颖而出， 样使自己的广告脱颖而出，能 够激起客户“去看看”的兴趣？ 够激起客户“去看看”的兴趣？ 淡市下广告 怎么说？ 怎么说？
4
世联成功案例（ 世联成功案例（一）
上海—新城尚景：深挖客户需求、 上海 新城尚景：深挖客户需求、变更主打卖点、迅速扭转颓 新城尚景 月均销量由原来的不足15套一跃达到 套一跃达到35套 势，月均销量由原来的不足 套一跃达到 套
项目原广告主诉求
原主打卖点为 1、产品（与周边项目比没有区别、） 、产品（与周边项目比没有区别、） 2、生活方式（客户并不关心） 、生活方式（客户并不关心）
世联成功案例（ 世联成功案例（四）
深圳-万科清林径：在陌生区域、周边环境恶劣的背景下， 深圳-万科清林径：在陌生区域、周边环境恶劣的背景下，通过有效的项目展 示和体验式营销活动， 充分凸显“ 示和体验式营销活动，巧妙将劣势转化为优势，充分凸显“生态休闲豪宅 的定位”的独特定位.成绩斐然,别墅一月劲销60余套，高层1周狂销83 60余套 83套 的定位”的独特定位.成绩斐然,别墅一月劲销60余套，高层1周狂销83套，震撼 淡市下的深圳市场
16
世联成功案例（ 世联成功案例（七）
北京-金地格林小镇：对于刚性需求产品，用明折扣、特价房 北京-金地格林小镇： 刚性需求产品， 的形式直接打折，吸引观望客户，迅速成交， 个月成交128 128套 的形式直接打折，吸引观望客户，迅速成交，3个月成交128套
世联-淡市营销对策分析
2007长沙住宅交易走势图
80 60 40 20
62.92686847.6285453.72196988.23203152.9637025.74236151.051317617.93323086.13725516.23637141.54335792.2333388024640000000000
2822
房地产营销的分类
房地产市场营销是指在以客户需求为目标的指导下，所进行的有关产品设计、 销售和售后服务等与市场有关的一系列经营活动。
以“4P”理论为基础，结合房地产独特的营销方式，我们将房地产市场营销 分解为七个部分：
1. 价值点梳理（P 3. 推广（Place ）； 4. 渠道（Place ） ； 5. 活动（活动促销）； 6. 销售团队管理（管理促销） 7. 促销（包括价格在内的促销）
2007.1-2008.1北京商品房成交走势
16000
成交套数（套）
成交均价（元/㎡）
16000
14000
14000
12000
12000
10000
10000
8000
8000
9.28 -25.7%
6000
6000
4000
4000
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1
•自住购房客中，看跌情绪严重，延迟购
30 25
房几乎占一半；投资购房客中，放弃购
20 15
买的几乎占一半；
10 5
0
•整体来看，受新政影响的占比达54%，
但刚性需求仍占主导.新政对客户产生了
一定影响,但仍有较大比例的客户保有购
80 60 40 20
62.92686847.6285453.72196988.23203152.9637025.74236151.051317617.93323086.13725516.23637141.54335792.2333388024640000000000
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房地产营销的分类
房地产市场营销是指在以客户需求为目标的指导下，所进行的有关产品设计、 销售和售后服务等与市场有关的一系列经营活动。
以“4P”理论为基础，结合房地产独特的营销方式，我们将房地产市场营销 分解为七个部分：
1. 价值点梳理（P 3. 推广（Place ）； 4. 渠道（Place ） ； 5. 活动（活动促销）； 6. 销售团队管理（管理促销） 7. 促销（包括价格在内的促销）
2007.1-2008.1北京商品房成交走势
16000
成交套数（套）
成交均价（元/㎡）
16000
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07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1
•自住购房客中，看跌情绪严重，延迟购
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房几乎占一半；投资购房客中，放弃购
20 15
买的几乎占一半；
10 5
0
•整体来看，受新政影响的占比达54%，
但刚性需求仍占主导.新政对客户产生了
一定影响,但仍有较大比例的客户保有购
世联淡市营销基本动作系列讲座楼盘展示包装策略
通过植物、小品、雕塑等元素，营造 宜人的室外景观环境。
室内展示包装创意设计
接待区
沙盘与模型
设计舒适、温馨的接待区，提供便捷、高 效的接待服务。
根据楼盘特点和需求，设计大型沙盘或精 致模型，展示整体规划和特色。
多媒体展示
装饰与陈设
运用视频、投影等多媒体手段，展示楼盘 宣传片、户型介绍等信息。
运用装饰画、雕塑等陈设元素，提升室内 展示环境的品质和格调。
对成功经验进行总结和提炼
对成功的展示经验进行总结和提炼，为今后的工作提供借鉴。
05
案例分析与实践
成功案例分享与解析
案例一：万科城市花园的楼盘展示包 装策略
万科城市花园的楼盘展示包装策略以 其独特的视觉效果和吸引力吸引了目 标客户群体。
万科城市花园在楼盘展示包装上注重 了视觉效果的呈现，通过使用统一的 品牌形象、标志和宣传语等元素，向 客户传递出一种高品质、舒适的生活 方式。同时，在宣传渠道上，也注重 了线上线下的多渠道推广，如社交媒 体、户外广告、宣传单页等，让更多 的人了解到该楼盘。
成功案例分享与解析
案例二：保利和光尘明的楼盘展示包 装策略
保利和光尘明的楼盘展示包装策略以 其高品质的包装和优秀的创意设计获 得了市场的广泛认可。
保利和光尘明在楼盘展示包装上注重 了品质和创意的结合。在视觉效果上 ，使用了现代化的设计风格和高品质 的材料，营造出一种高端、精致的氛 围。同时，在宣传渠道上，也注重了 线上线下的多渠道推广，如社交媒体 、电视广告、宣传单页等，让更多的 人了解到该楼盘。
详细规划展示的布局、道具、灯 光、音效等，确保展示效果最大
化。
实施过程中的监控与调整
监控展示过程
在展示过程中，密切关注客 户的反馈和行为，及时调整
室内展示包装创意设计
接待区
沙盘与模型
设计舒适、温馨的接待区，提供便捷、高 效的接待服务。
根据楼盘特点和需求，设计大型沙盘或精 致模型，展示整体规划和特色。
多媒体展示
装饰与陈设
运用视频、投影等多媒体手段，展示楼盘 宣传片、户型介绍等信息。
运用装饰画、雕塑等陈设元素，提升室内 展示环境的品质和格调。
对成功经验进行总结和提炼
对成功的展示经验进行总结和提炼，为今后的工作提供借鉴。
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案例分析与实践
成功案例分享与解析
案例一：万科城市花园的楼盘展示包 装策略
万科城市花园的楼盘展示包装策略以 其独特的视觉效果和吸引力吸引了目 标客户群体。
万科城市花园在楼盘展示包装上注重 了视觉效果的呈现，通过使用统一的 品牌形象、标志和宣传语等元素，向 客户传递出一种高品质、舒适的生活 方式。同时，在宣传渠道上，也注重 了线上线下的多渠道推广，如社交媒 体、户外广告、宣传单页等，让更多 的人了解到该楼盘。
成功案例分享与解析
案例二：保利和光尘明的楼盘展示包 装策略
保利和光尘明的楼盘展示包装策略以 其高品质的包装和优秀的创意设计获 得了市场的广泛认可。
保利和光尘明在楼盘展示包装上注重 了品质和创意的结合。在视觉效果上 ，使用了现代化的设计风格和高品质 的材料，营造出一种高端、精致的氛 围。同时，在宣传渠道上，也注重了 线上线下的多渠道推广，如社交媒体 、电视广告、宣传单页等，让更多的 人了解到该楼盘。
详细规划展示的布局、道具、灯 光、音效等，确保展示效果最大
化。
实施过程中的监控与调整
监控展示过程
在展示过程中，密切关注客 户的反馈和行为，及时调整
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外需不足波及国 内实体经济下滑
相关行业企业主资 产缩水，高端人群 置业意愿下降
高端物业交易量下 滑
上海市近三月成交情况 别墅
成交量 (万方) 10月 9月 8月 6.87 7.08 12.0 环比(%) 均价 环比(%) 成交量 (万方) 39.17 35.58 52.90
普通公寓
环比 (%) +10.11 -32.75 -7.00 均价 环比(%)
成本 因素
房价不可 能无限下 跌，刚性 需求产品 成交量是 重要参考 指标
市场பைடு நூலகம்需求
1、07年中国城市化率达到 、 年中国城市化率达到 年中国城市化率达到44.9%、处于加速发展阶段 、 2、数据显示，2001-2005年，人口以每年 、数据显示， 年 人口以每年800万的速度 万的速度 增长； 年以后， 万的速度增长。 增长；2005年以后，人口以每年 年以后 人口以每年1600万的速度增长。 万的速度增长
1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 销售面积 新增面积 供销比
05年以来，房产进入完全的存量市场 年以来， 年以来
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 北京 上海 广州 深圳 全国 安全线 北京 上海 广州 深圳 全国 安全线
扩大基础建设投资、 扩大基础建设投资、 拉动内需
年份
2007年我国城市化率已达44.9%，处 于加速发展阶段。 数据显示，2001-2005年，人口以每 年800万的速度增长；2005年以后，人 口以每年1600万的速度增长。
新增劳动力 （万人） 2021.0 2166.5 2321.7 2453.2 2440.0 2303.4 2185.9
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
中信、 中信、鲁 改变取地方式，积极参与“土地混合一级开发” 能、阳光
现金为王
调整产品线
优化处置 现有资产
更低成本 获取土地
12
世联总结（ 世联总结（二）
淡市下不同类型项目的操作方式：对项目分级评估，确 淡市下不同类型项目的操作方式：对项目分级评估， 保现金流的同时，保障重点项目的价值不贬损 保现金流的同时，
近期动作
万科 保集 融科 金融街
1、旗下楼盘坚决降价促销；2、上半年减少165万方的基础上，再次减少开工面积110万方；3、 部分项目将大户型改为中小户型；4、增发59亿企业债；5、谨慎拿地，以项目合作为主，且付款 方式要求提高 梳理旗下资产、保优退劣，优质项目减缓开发，资源较差项目转让或降价快速销售 产品线重新定位，小型项目走刚性需求路线，大盘资源较好的项目保留部分改善型需求产品 21亿逆势取得北京两地块，其中复兴门项目尚未拆迁完毕，金融街借此长线囤地
降低交易税费
房地产出租年回报率跌至3.28%，低于同期银行 ， 房地产出租年回报率跌至 一年期存款利率
上海 广州 深圳 北京 全国
金融海啸导致的 出口疲软大大减 弱了国内购买能 力
7
世联判断（ 世联判断（二）
房价不可能无限制下降， 房价不可能无限制下降，重要的指标是刚性需求产品的成交量 能够促使刚性需求产品成交量上升的价格， ，能够促使刚性需求产品成交量上升的价格，就是各地房地产 价格的“铁底” 价格的“铁底”
京口 238 27160.61 125195793.7 4609.46
润州 282 34440.71 154755185.3 4493.38
丹徒 112 12574.8 39168861 3114.87
大港 77 8078.7 18100497 2240.52
丁卯 98 13092.54 39927595 3049.64
房价在上涨通道运行接近10年 房价在上涨通道运行接近 年 本轮房地产调整是 国际经济环境恶 、、供需失衡 供需失衡、 化、、供需失衡、 房地产市场结构性 调整、 调整、及购买信心 丧失的综合结果
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1 2 3 4 5
企业战略
策略转变1：旅游地产、 策略转变 ：旅游地产、工业地产
以瑞安地产、中邦地产为例， 瑞安地产、中邦地产 ， 瑞安地产 在继续自身的优势领域的同 时，向新兴的旅游地产、工 业地产发力。
现金流滚动为主企业： 现金流滚动为主企业： 停止拿地
以万科、金地 万科、金地为例，依靠快 万科 速现金流滚动的企业，出于 企业战略风险的控制考虑， 基本停止拿地或放缓开发节 奏
总计 807 95347.36 377147932.1 3955.52 6
在现有政策导向不变、且外部经济环境不继续恶化的情况下， 在现有政策导向不变、且外部经济环境不继续恶化的情况下， 世联判断（ 世联判断（一） 最基本的判断，本轮房地产调整走出低谷至少还需1~2年的时间 最基本的判断，本轮房地产调整走出低谷至少还需1~2 1~2年的时间 09年底成交量逐步稳定是比较乐观的估计 ，09年底成交量逐步稳定是比较乐观的估计
政府 支持
1、 07年房地产业对经济增长的贡献率保持在 个百分 、 年房地产业对经济增长的贡献率保持在 年房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分 点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过 点以上，房地产业和建筑业增加值占 的比重超过 10% ，房地产业仍是支柱产业 房地产业仍是支柱产业 2、房地产交易税费和土地出让收益占地方政府收入的 、 30%~50% 1、土地成本、建筑成本不可能出现大幅下降 、土地成本、 2、城市基础设施建设不断完善 、
降息
全国房价收入比远远超过安全水平底线， 全国房价收入比远远超过安全水平底线，一线 城市普遍超过2倍 城市普遍超过 倍
9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 03年 08年
vs
现有救市措施 并不能解决根 本问题、 本问题、且政 策落实的滞后 性使其不能立 竿见影
来自资料搜索网( ), 海量资料下载
破冰 过冬的智慧
世联 对房地产淡市的判断与总结
12/9/2011
房地产行业仍然是国民经济的重要支柱产业， 房地产行业仍然是国民经济的重要支柱产业，在全球金融危机的大背景 下，促进房地产行业健康平稳发展已成为国家拉动内需的重要举措
房地产业是国民经济 的重要支柱产业， 的重要支柱产业，对 于拉动钢铁、 于拉动钢铁、建材及 家电家居用品等产业 发展举足轻重， 发展举足轻重，对金 融业稳定和发展至关 重要， 重要，对于推动居民 消费结构升级、 消费结构升级、改善 民生具有重要作用。 民生具有重要作用。 ——温家宝总理 温家宝总理2008 温家宝总理 年11月10日语 月 日语
活下去比活得好更重要：淡市下生存是第一要务， 活下去比活得好更重要：淡市下生存是第一要务，
必须备足过冬的“口粮” 必须备足过冬的“口粮”，快速出货是第一选择
无条件退房/买房3年可无理由退房并获30% 增值款 /一定时间内如果降价无条件退房等 一降到底/多重优惠等 二三级市场联动/客户共享等 满城尽是售楼员等 特价房/抽奖等 销售技巧培训/内部竞争机制等 小规模、多节点取代大规模全面轰炸
9
随着国内房地产市场的持续回落，由于企业自身特色和战略不同， 随着国内房地产市场的持续回落，由于企业自身特色和战略不同，近 期开发企业并没有停止战略性布局的拿地步伐
战略坚持： 战略坚持： 由一线城市向二、 由一线城市向二、三线城市转移
以华润置地、保利地产为例， 华润置地、保利地产 ， 华润置地 强大的央企背景，通过母公 司注资，坚持企业战略布局， ， 向二、三线城市转移
-2.87 -41.18 -7.00
19267 20547 19295
-6.23 +6.49 +3
1.17万 1.22万 1.23万
-4.13 -0.43 +5.00
公寓成交量上涨 时，别墅成交量 仍下跌； 仍下跌；公寓成 交量下跌时， 交量下跌时，别 墅下跌更厉害
交易量逐 月下滑
进入10月后价 格开始松动
支柱产业的四大特征
产业发展潜力大
房地产业
产业关联度大 产业生产效率高
产业附加值高
与房地产直接相关的行业达到38个，间接和直接相关的行业达到了50多个 与房地产直接相关的行业达到38个 间接和直接相关的行业达到了50多个 38 50 ——国泰君安报告 ※金融：房地产业对金融业的 完全消耗系数是最高的，达到 0.0957，即一单位房地产业产 值的增长会带动金融业产值增 长0.0957单位 ※建筑：房地产开发相关的建 筑业影响力系数为2.03，即一 单位建筑业需求的增长可增加 国民经济总需求2.03个单位
备
依靠各自核心的区域 增值能力 资产增值
项 目
专业化运作 •万科 •金地
依靠专业化的地产运营 模式及产品线 销售盈利
储 备
11
世联总结（ 世联总结（一）
企业名称
淡市房产企业动作关键词：现金为王、 调整产品线、优 淡市房产企业动作关键词：现金为王、 调整产品线、 化处置现有资产、更低成本获取土地 化处置现有资产、
低价入市抄底
以恒基地产、百仕达 恒基地产、百仕达等为例， ， 恒基地产 依靠强大的资金实力，低价 入市获取优质稀缺地块。
10
企业核心竞争力与取地模式的匹配： 企业核心竞争力与取地模式的匹配：
一二级混合开发
•中信 •金融街
依靠央企或国资背景
账面增值
土 地 储
二级大规模 协议价拿地
•华侨城 •万达 •碧桂园 •瑞安
淮南
5
淡市条件下，成交主要集中在城市近郊范围内的热点区域， 淡市条件下，成交主要集中在城市近郊范围内的热点区域，远郊受影 响最大
京口、润州新老城区供应量占到总 供应量的四成，销售量占到总销售 量的六成五