房贷提前还款怎么算_商业贷款_买房全攻略

提前还贷利息如何计算2011年2月9日,个人住房公积金贷款利率的上调,再度成为社会各界关注的焦点,近段时间不少公积金借款人到东部管理部咨询如何办理提前还贷、提前还贷本息如何计算等问题。

提前还贷分为提前部分还贷和一次性结清剩余的本息还贷两种。

提前还贷利息的计算公式为：剩余贷款本金×[（提前还款日－上次扣款日）的天数]×日利率（日利率＝年利率／360）。

天数的计算采用算头不算尾或算尾不算头的方式。

提前部分还贷就先扣利息，剩余的部分冲本金。

假设剩余本金20万，贷款期限为10年，年利率4.5%，上次扣款日为2011年2月15号，提前还款日为2011年2月18号，本次还款10万元。

则提前还贷需还的利息为：200000×3×4.5%/360=75，本次冲减的本金即为100000-75=99925，剩余本金200000-99925=100075。

提前部分还贷可节约一大笔利息支出，冲减本金余额，缩短还款期数。

提前一次性结清的还款额为：剩余本金＋利息。

利息的计算方式同上，仍以上例子为例，提前一次性结清的还款额为：200000＋75=200075。

（东部城区管理部邓玉会）公积金贷款提前还贷是否“合算”？目前正值年终岁末，职工手上余钱较多，许多贷款市民肯定都会考虑提前还贷的问题，但是许多人对住房公积金贷款提前还贷问题还存在一些误解，经常有贷款市民问：“我提前还贷是不是提前还了利息？是不是多还利息了？”对此大家可不必疑虑，提前还贷根本不存在提前收息或多收利息的问题。

根据住房公积金贷款的计息原则，贷款职工每月还贷利息=当月剩余贷款本金×贷款月利率；每月还贷本金=月还款额-每月还贷利息，这就说明职工每月归还的利息都是根据当月剩余贷款本金计算出的应还利息，例如您有一笔住房公积金贷款为15万元贷15年，贷款年利率为3.87%，每月需要归还贷款1099.79元，假设到今年12月时，您的这笔公积金贷款还剩余10万元未还，那么您12月就应该归还贷款利息100000×（3.87%÷12）=322.5元，归还贷款本金为1099.79-322.5=777.29元，可见您所归还的利息都是您当月应当还清的利息，并不存在提前归还多还利息的问题。

同样，如果您在今年12月的某日提前还清贷款了，那么您只需支付10万元本金在12月实际占用天数所产生的利息，然后全额归还剩余的贷款本金10万元,提前还贷后，所还本金从此就不再产生利息。

明白了公积金贷款的计息原则后，我们再讨论提前还贷是否划算的问题就相对容易些了，简单说提前还贷应当视自身情况确定，如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么我们建议您提前还贷，因为提前还贷的确可以比原定贷款计划少还许多利息，是一个省钱的好办法；但是如果您提前还贷了，这时自有流动资金将会明显减少，如果再遇到好的投资渠道或者其他情况急需资金时，又可能会捉襟见肘，例如我们会经常遇到这样一类职工，贷款后没几年就匆匆将贷款全部还了，结果购房之后房屋装修还需要一笔较大的开支，为了装修又不得不去银行办理消费贷款，在相同贷款金额前提下，此类贷款的利息支出要远大于公积金贷款的利息支出，因此是否应该提前还贷应充分考虑多种因素，量力而行。

（吴杨）降息后房贷应对有法公积金贷款不必提前还贷（一）公积金贷款不必着急提前还贷对于房贷族而言，降息无疑是好事，可以减小还贷压力。

目前，经过两次降息后，5年以上的贷款基准利率下降为7.47％，如果是首套房，购房人还能享受下浮15％的优惠利率（见表）。

在加息周期下，由于还贷压力不断增加，人们往往习惯提前还贷；那么在降息周期下，是否应提前还贷呢？提前还贷适合保守投资者理财专家表示，从理财的角度讲，家庭资产中有一定的负债率，可以增加资产的流动性和增值能力。

不过，在目前投资环境恶化的情况下，投资者可选择的投资品种少，要获得高于6.35％的利率，无论是购买银行理财产品，还是购买债券，都要冒一定的风险，因此，对于保守型投资者而言，提前还贷仍是不错的选择。

进取型的投资者则可保留部分资金进行稳健型品种的投资，以保持流动性。

不过，公积金贷款利率只有4.86％，而且可能进一步下降。

此外，目前市场上的收益率超过5％的投资品种不少，即使是银行的3年期存款利率也比公积金贷款利率高，因而无论是保守型投资者还是激进型投资者，只要享受的是公积金贷款，都没有必要提前还贷。

（二）降息周期不宜选固定利率房贷在降息周期下，最受打击的是之前将利率锁定在高位的固定利率房贷，经过几次降息后，固定利率房贷的利率势必会高于市场利率。

因此，在降息周期下，投资者显然不宜选择固定利率房贷。

已办固贷者不用急着转换那么，之前购买了固定利率房贷的客户，是转成浮动利率好，还是继续持有固定利率房贷呢？昨日，光大银行和招商银行的相关人士均表示，经过两次降息后，目前两家银行的固定利率房贷利率仍比市场利率低，投资者没有必要急着马上转换，可等房贷利率比市场利率高时转换。

目前，招商银行5年以上固定利率房贷基准利率为7.11％，比基准利率低，投资者申请转换成浮动利率房贷时，可以申请从下一年开始转换，也可申请从下一期开始转换。

光大银行5~10年期（含）固定利率房贷的基准利率为6.45%，上浮利率为6.65%，优惠利率为 6.12%，仍比市场优惠利率低0.22%个百分点。

(来源：广州日报)公积金贷款提前还贷有何利弊因公积金资源是有限的，公积金贷款鼓励借款人提前归还贷款，提前还贷便于资源的合理配置，扩大公积金的惠及面，让更多的人享受到公积金贷款的实惠。

但是提前还贷必须注意，要从自身实际出发，量力而行。

提前还贷优点显而易见，可以大幅度减少利息支付，同时公积金贷款又允许提前还贷，并且不用承担提前还贷的违约责任，商业银行住房贷款对此要求比较严格，提前还贷必须经过严格的审批方可办理。

提前还贷缺点则是借款人有可能要承担较大的资金压力，甚至可能影响家庭正常生活。

当前，市场经济日趋发达，投资渠道众多，股票、基金等人民币理财产品层出不穷，借款人可先选择收益较高项目进行投资，只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好，待时机成熟时再选择提前还贷。

（贷款科梁光毅）提前还贷“三思”而后行央行从2007年7月21日起，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，这是自今年3月17日以来，央行第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

根据前几次调息的经验，每次调息后，提前偿还住房贷款都会出现了一个“小高潮”，这显然是个误区，笔者建议提前还贷切忌跟风，须从自身实际出发，“三思”而后行。

提前还贷、不急一时有专家分析认为，居民面对房贷利率上升，提前还贷实属正常，但却无需过分紧张，对于调息之前已经获得贷款的购房者，真正执行新的利率也要到明年1月1日，这就是说，就算明天加息，但接下来的5个多月仍然是按照旧的利率计算，正式的调整还是要等到明年的1月1日。

所以，现在急匆匆去银行办理提前还贷，不如等四、五个月看看后再决定是否要提前还贷，就算到时再办也没有损失，效果是一样的。

以住房公积金贷款五年以上期3月17日前贷款为例，到明年1月1日前仍按4.41%年利率执行，而7月21日后新放贷款年利率达4.95%。

提前还贷、合理理财提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。

一次性投入过大或许会降低日常生活质量，而升息后每月还贷额的略微增加却未必会带来明显的生活压力。

目前，市场上人民币理财渠道众多，居民可先选择收益较高项目进行投资，待时机成熟再选择提前还贷。

根据测算，如果贷款利率上涨0.09个百分点，以我市公积金贷款20万20年为例，每月市民每月的还款额由1304.49元增加到1314.39元，仅增加0.76%，10元都不到，应该不会对生活产生太大的影响。

市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。

等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容，也不迟。

另外，规划理财要有长远眼光，还钱容易借钱难，如果今后几年中家庭财务有大笔支出的安排，如子女教育甚至是出国留学深造，旅游、买车甚至是买新房，还是没必要提前还贷，现在轻轻松松地把钱还了，今后有急需时想再借钱可又要经历一番银行的严格审查，届时能不能顺利借到钱还很难说。

提前还贷、看清政策是否需要预约不满一年提前还贷的违约金一年满后，提前还款额下限工商银行提前10个工作日书面申请提前还款金额的5% 正常每月还款额的6倍中国银行提前15个工作日书面申请提前还款金额的一个月利息（利率为提前还款日的日利率*30）建设银行需提前预约不受理，无违约金农业银行提前7个工作日书面申请我市住房公积金管理部门，从服务群众，方便群众的理念出发，对住房公积金贷款户提前还贷，不收取提前还贷的违约金，也没有设置提前还款额下限，用户可以根据自身实际，灵活、方便的办理提前还贷手续；提前还贷后，月还款额不变，缩短还款期限。

另外如果购房者办理的是住房贷款（含商业银行住房贷款，住房公积金贷款），在提前还贷结清贷款后，还可以支取公积金余额的90%。

公积金偿还贷款的方式及异同1、使用住房公积金偿还贷款的方式有哪些？使用住房公积金偿还贷款的方式分为直接提取还贷和签约提取还贷两种。

（1）直接提取还贷：直接提取还贷是指公积金贷款职工持经单位盖章的《住房公积金支取申请书》，提取住房公积金账户金额偿还住房公积金贷款的行为。

职工办理直接提取公积金还贷经审批后，持审批文件至贷款发放银行办理资金划转手续，通过银行间的转帐方式划转，第二天生效。

直接提取公积金还贷，计算机系统默认为部分提前还贷，除当期利息外归还公积金贷款本金，直接提取还贷后缩短贷款期限，不减少月还款额，还贷次月借款人仍应正常还款。

（2）签约提取还贷：贷款职工及配偶本人持个人身份证至公积金窗口办理部门办理使用住房公积金账户余额逐月常偿还贷款的行为。

2、直接提取还贷和签约还贷方式有何异同？相同点是：两种还贷方式都使用住房公积金偿还贷款，在贷款发放时都要求借款人签订委托代扣协议，还贷时都要求公积金账户保存一定的公积金余额，借款人和共同借款人公积金账户余额之和均应保留贷款余额的1/15，两种方式都要求借款人信用良好，申请还贷时贷款没有逾期。

不同点是：（1）、还款对象有所不同，直接提取还贷可以使用同户籍直系亲属公积金偿还贷款，借款人和共同借款人同户籍直系亲属公积金可提取的额度为公积金账户余额的90%，每个月均可提取一次，每次提取的最小金额应不低于1000元，提取的公积金通过转账方式直接冲还贷款本金，系统默认为提前还贷。

签约还贷只允许借款人和共同借款人使用其本人公积金账户余额偿还贷款，签约还贷借款人和共同借款人公积金账户除留有贷款剩余本金的1/15余额外，还应最少有3个月的月还款额方满足签约条件。