锦绣澜湾2009年营销推广策略执行简报
关于锦绣花园推广策划分析
锦绣花园背景概况
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热 化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天 源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。 相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化 将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须 把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势 力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公 众形象的镇区明星楼盘。
关于锦绣花园推广策划分析
锦绣花园市场细分
1.按地理位置分:购买套房的顾客群有大城市， 小城市，郊区，农村四个地理方位。大城市中的 消费群经济收入高，是我们的一个目标顾客，在 宣传上，我们主要针对这一阶段的人群。
2.按性别分：在我们中国，一般买房子都是 由全家商量，然后由一家之主的男人做出最后的 决定。所男士是起着决定性作用的，女士的意见 只是做为参考。
的，所以收入不是很高，对购房只是形成一种购买的欲
望。28岁——48岁的顾客都是已婚有家庭的人，他们在
事业也取得了一定的成功，经济收入比较高，有绝对的
购买能力和欲望。48岁以上的消费者也我们的目标客户
之一，相对来说他们会有些积蓄，购买能力也存在很强
的购买力。他们可以为自己购房，也可以为子女新婚而
购买房子。总之经济富裕或有固定资产投香港中老年人
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000元以上时尚、享受东莞工作的台湾老板、管理者或 内地老板、管理者 ，家庭构成：1—3口、中青年夫妻 或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28——40岁之间 ： 月收入5000元以 上 ， 时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高 科技工业园工作的管理阶层
关于锦绣花园推广策划 分析
2020/11/6
东方锦绣家园住宅销售策略
广告推广预算
内容
指示牌
牡丹江晨 报 邮政夹页 合计
数量
4块
规格
2米＊3 米
5次 整版
8次 5000份
单价
2000元／ 块
30000元
0150,000元 20,000元 178,000元
一个楼盘的销售，大致可分为四个时期：开 盘期、持续增长期、冲刺期、衰退期。根据 牡市市场的特点，东方锦绣家园经过了开盘 期和持续期，如今即将进入冲刺期。
以上是东方锦绣家园住宅销售策略及促销方案 。
谢谢观赏
LOGO
谢谢观赏
告的内容，略作修改。 动根本不起作用，这一期报纸可以作备选方案的推出。备选方案详见促销方案
部分。
第五次广告
1
投放时间：5月9日
2
投放媒体：牡丹江晨报整版
3
广告定位：促销广告
5
广告重点内容：新的促销活动内容或继续延续 原来的促销活动。具体安排应随现场反馈情况 和促销方案而定。
4
广告预期目的：在五一促销活动取得一定效果 的程度上，为了下一阶段促销作准备，延长客 户的兴奋期。
6
备注：考虑到由于在五一其间，众多商家抓住 商机打广告，所以建议报纸广告事宜应尽早联 系，安排妥当为好。
邮政夹页广告
• 投放说明 • 广告定位：楼盘形象定位及说明。 • 广告预期目的：针对项目还为大多数人所不知的情况，并配合报纸广告，让东方锦绣家园
成为家喻户晓的名字。 • 投放方式：1、随报纸投放；2、针对桥北进行地毯式投放。两种方式相结合。 • 投放次数：8次 • 投放数量：5000份/次，共4万份。 • 投放时间：4月11日、13日、15日、18日、20日、22日、26日、28日。 • 广告重点内容：1、基本以楼书的内容为主 • 2、增加模拟购买案例介绍：瑞麟苑某单元例 • 一次性付款：74.63平米 ╳ 1640元/平米 ╳ 9.5折 = 116273元 • 银行按揭: 74.63平米 ╳ 1640元/平米 ╳ 9.7折 = 118721元 • 夹页规格建议： • 1、同牡丹江晨报整版大小同，8开。 • 2、双面印刷
亚澜湾项目营销策划方案
深化解读篇
产品深度解读
一期规划解读 产品概念引入 产品经济测算 产品规划布局
项目营销思路
项目一期与整体的关系 项目一期定位 项目借鉴案例
一期别墅部分营销推广
现有产品调整建议 销售目标 营销总策略 价格策略 推广策略 销售计划
一期公寓部分的思考
密云公寓市场现状 公寓部分价格策略 公寓部分的销售方式
娱乐
居住
停车
会议
产品概念引入
新都市主义的表现形式二
◎功能完善，相对独立，依附性弱 ◎10分钟原则－即各种物业功能应有机组
合，步行十分钟可以到达（半径500米）， 无须借助交通工具 ◎居住类型具有多层次，而非单一档次
产品深度解读
产品概念引入
产品深度解读
新都市主义的表现形式三
◎吸引点与主题的创建与延续，塑造鲜明的新小镇形象 ◎以贴近自然的山水建筑文化为项目的发展主题
项目一期与整体的关系
项目营销思路
项目一期保有项目原有的市场形象
项目一期产品以高品质独栋产品为主，高端产品入市，吸引 了高端人群前来购买，受到媒体的追捧，确立的项目在市场上的 高端地位，树立了在客户心目中的高端形象。
项目一期与整体的关系
项目营销思路
一期产品提升了后期产品品质，并促进了后期的销售
一期产品为高品质独栋，后期产品除独栋外可能会有联排、 花园洋房，甚至是公寓，产品综合品质较一期相比略有下降，但 由于一起产品高端形象的树立，确保了项目整体的品质感，而一 期的顺利销售吸引了高端购房业主，并为后期产品积累了大量的 客户资源。处于金字塔顶层的客户会刺激金字塔中下层客户的购 买欲望，而后期多样化的产品又满足了不同客群的多样需求，一 期产品对后期产品销售起到了促进作用。
浪涛蓝湾楼盘项目营销执行案
劣势
位于镇中心与乡村的结合部，区域价值较难获得认同； 三面临路（石大一级公路、另两条双向六车道市政路），车流多车速快，道路噪音污 染严重；地块西南角是中型鞋材厂（未有搬迁计划），噪音及空气污染大； 周边大部分为农村自建房，居住环境受到一定干扰，有一定的治安隐忧； 生活、交通等配套滞后，整体居住氛围不足；
营销执行案
[ 2007年8月 ]
本案要旨
本案通过在研究XX浪涛蓝湾与同区域内构成竞争关系的楼
盘之间的关联、与构成干扰关系的区域外市场之间的关联， 以及目标客群特征的基础上，寻找项目与目标客群的沟通 内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开 营销部署。
报告大纲
与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联
项目东接石大路松 山湖高新技术产业 园区，南靠大岭山 镇中心商圈 面积9.47万平方米,建筑 面积189467.6平方米,容 积率为2.0,
07年底
高层洋房
原则： 区域 规模 档次 产品 区域 松山湖 大岭山 项目名称 长城世家 金地格林上院 相似度 ★★★★ ★★★★★
客户
直接竞争楼盘：长城世家/金地格林上院
本案
劣势：
该项目所处位置暂时还没全面开发，周边生活配套不成熟 占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，项目规模中等
长城世家
主力产品：
11-12层的小高层 120-140的三房和四房
占地面积9.47万平方米，建筑面积189467.6平方米，容积率为2.0
优势
距离松山湖教育区仅2公里，交通比较便利
俊城浅水湾项目推广策略
俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略........................................................................................................1.销售策略......................................................................................................................1.1销售总策略........................................................................................................1.2 2005年各阶段推售目标..................................................................................1.2.1销售初期（2005.2-3）.........................................................................1.2.2强销期（2005.4-6）.............................................................................1.2.3持销期（2005.7-9）.............................................................................1.2.4第二次强销期（2005.10-12）.............................................................1.3项目销售必备条件............................................................................................1.3.1法律文件.................................................................................................1.3.2现场包装.................................................................................................1.3.3宣传途经.................................................................................................1.3.4销售工具.................................................................................................1.3.5销售策略.................................................................................................1.3.6其他配合.................................................................................................1.4销售方式............................................................................................................1.4.1现场接待（坐盘销售）.........................................................................1.4.2展销会.....................................................................................................1.4.3数据库营销.............................................................................................1.4.4中原一二手联动.....................................................................................1.4.5外延展示.................................................................................................1.4.6客户联谊会.............................................................................................1.5促销策略............................................................................................................1.5.1折扣.........................................................................................................1.5.2变相折扣汇总.........................................................................................1.5.3宣传造势活动......................................................................................... 第二部分宣传推广策略................................................................................................ 第一章、意义·影响力.................................................................................................. 标竿·关于俊城·浅水湾的奖项.................................................................................. 创新·为时代的英雄们筑屋建所.................................................................................. 唯一性的卖点..................................................................................................................1、项目定位.............................................................................................................2、规划.....................................................................................................................3、建筑..................................................................................................................... 第二章思想·创造力.................................................................................................... 认知·机会藏于威胁中..................................................................................................1、认知劣势与威胁.................................................................................................2、认知优势.............................................................................................................3、认知机会............................................................................................................. 第三章操作·执行力....................................................................................................1、策略核心....................................................................................................................1.1策略·计划........................................................................................................1.2整合....................................................................................................................1.2.1产品.........................................................................................................1.2.2园林.........................................................................................................1.2.3地理位置及配套.....................................................................................2、项目解析....................................................................................................................2.1项目分析............................................................................................................2.2客群分析............................................................................................................2.3项目方向性阐述................................................................................................3、推广主线与宣传卖点组合........................................................................................3.1全程推广主题与推广主线................................................................................3.2宣传卖点............................................................................................................3.3推广主线与卖点的有效组合............................................................................4、各阶段推广策略........................................................................................................4.1销售初期............................................................................................................4.1.1时间安排.................................................................................................4.1.2形象推广主题.........................................................................................4.1.3阶段目标.................................................................................................4.1.4配合条件.................................................................................................4.1.5形象推广策略.........................................................................................4.1.6造势活动.................................................................................................4.1.7跟进情况.................................................................................................4.2强销期................................................................................................................4.2.1时间安排.................................................................................................4.2.2形象推广主题.........................................................................................4.2.3阶段目标.................................................................................................4.2.4配合条件.................................................................................................4.2.5形象推广策略.........................................................................................4.2.6产品推广策略.........................................................................................4.2.7推售单位.................................................................................................4.2.8造势活动.................................................................................................4.2.9跟进情况.................................................................................................4.3平稳销售期........................................................................................................4.3.1时间安排：2005年7-9月....................................................................4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”......................................4.3.3阶段目标.................................................................................................4.3.4配合条件.................................................................................................4.3.5形象推广策略.........................................................................................4.3.6产品推广策略.........................................................................................4.3.7推售单位.................................................................................................4.3.8造势活动.................................................................................................4.3.9跟进情况.................................................................................................4.4一期尾盘销售期（二期强销期）....................................................................4.4.1时间安排：2005年10-12月................................................................4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活”......................................4.4.3阶段目标.................................................................................................4.4.4配合条件.................................................................................................4.4.5形象推广策略.........................................................................................4.4.6产品推广策略.........................................................................................4.4.7造势活动.................................................................................................5、各阶段广告媒体投放频率及建议............................................................................5.1媒体列表............................................................................................................5.2媒体说明............................................................................................................5.3媒体选择............................................................................................................5.4媒体组合............................................................................................................5.5投放频率及规模................................................................................................5.6项目推广............................................................................................................5.6.1项目推广整合.........................................................................................5.6.2项目推广排期.........................................................................................5.6.3项目卖点挖掘.........................................................................................5.7户外广告牌安排（全年）：..............................................................................5.8路名牌安排........................................................................................................6、PR、SP活动方案.......................................................................................................7、地盘包装建议............................................................................................................7.1现场参观路线包装............................................................................................7.2售楼处内部分区及包装建议............................................................................7.2.1售楼处功能布局建议.............................................................................7.2.2售楼处室内包装建议.............................................................................8、费用统计....................................................................................................................俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。
地产项目营销推广方案
06年小结
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分； 外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49 万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人 购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量 占全市90%以上。 从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购 买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居 民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外 来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。
05年 04年
2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。
滟澜山项目销售策略方案
05年回顾
2005年北京别墅市场需求情况
50
40
30
27.1
23.6
20
10
0 第1-3季度
05年
04年
从 05 年 1 ～ 3 季 度 : 共 消 化
建面27.1万平方米，同比
增 长 3.5 万 平 方 米 ， 增 幅 为14.8%。
3. 全部建筑采用地上两层的高度控制， 减少建筑的高度对视觉的冲击；
4. 单体地下南侧设计成下沉花园形式， 使得地下室南侧全面采光，层大销售 亮点；
5. 一层设置南向卧室，可以设置老人房。
6. 多厅设置，所有户型一层设置起居厅、 家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭 厅）。
7. 地下活动室功能分区，南入口户型设 置影音室。
锦绣年华花园广告推广思路
（此文档为word格式，可下载之后保存）锦绣年华花园广告推广思路....前言锦绣年华花园位于景田成熟生活片区，南邻北环路，西靠香梅北路，紧邻着天健花园与万科城市花园，是景田片区不可多得的高质素楼盘。
但由于楼盘处于启动阶段，开发、销售周期长，可以预测其间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，金融形势和社会经济发展变动等外部影响因素。
要维持良性的销售状态，把握树立楼盘在市民中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，应就本项目注入独特鲜明的市场开发概念，赋予更为丰富的人文价值和内涵，才有可能在激烈的楼市竞争中脱颖而出，从而引导市场，创造名牌。
据此，我们为本项目提出初步的策略构想。
....目录项目分析——我们的位置在哪里？商品定位——我们要到达哪里？目标群确定——我们把楼盘卖给谁？主要目标群心理分析商品利益点及诉求点商品定位沟通定位——我们怎么去？我们将把楼盘塑造成什么样子？形象沟通定位商品创意概念相关建议广告表现思路媒体组合及营销建议....第一部分项目分析－——我们的位置在哪里？....一、福田景田片区市场简要分析随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视与关注。
作为二十一世纪深圳新的商业、金融、贸易中心，福田片区的美好前景无可限量。
而作为福田片区之――景田片区，在人们的眼中，历来都是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花园、天健花园一带最为侧目。
景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。
周边在售楼盘有万科金色家园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、嘉隆星苑等。
虽然楼盘众多，但走“高层、高档、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏浩花园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。
细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最主要的竞争对手。
锦绣年华花园最主要的竞争对手是自己。
树立一个差异化的形象，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可一炮打响。
万峰锦绣花园营销策划初步方案doc9
万峰锦绣花圃营销筹谋开端方案一、市场定位兴义市示范住宅小区，以其优美宜人的自然、人文情况，赏心悦目、独具特色的修建气势派头，豪华、典雅的硬件设施和软件配套，领导兴义房地产市场新潮水。
二、目标客户定位以兴义市主城区居民为主（包罗贵州醇酒厂职工），适度挖掘周边小城镇、农村市场。
因为主城区居住人口数量大且较会合，购置力相对较强，而区域内可供选择的楼盘很少，这能给本项目奠基一定的市场底子。
但是从本项目体量消化角度出发，适度挖掘小城镇、农村市场很有须要，因为尽管本地农村经济较为落后，不外近来出外打工、做生意的农民越来越多，每个镇应该会有少数有钱人，有的人有到城里买房的愿望，同时政府在这方面赐与了鼎力大举的支持，那就是买房能转户口。
所以这部门客户我们不可忽视。
对三大块目标客户群（主城区居民、贵州醇酒厂职工、小城镇与农村客户）简直定步调为：①全市特别是主城区经济情况状况观察②市民收入与消费及消费流向、倾向观察③有购置能力的客户情况观察：条理结构、收入状况、区域漫衍、购房倾向④准目标客户、特定客户开端判断与跟踪。
三、焦点卖点1、政府全力支持，诸如银行按揭能到8成30年，市政配套迅速跟上，“五通工程”（水、电、气、交通、通讯）马上动工，农村客户买房能转户口等，这能给购置者以足够信心。
2、区域内唯一的高等住宅小区，兴义市标记性修建，兴义市民身份的体现。
3、筹划雄伟大气，软硬情况一流。
4、修建气势派头兼具各家所长，令人线人一新。
5、交通发达，市内外出行十分方便。
6、硬件设施精良，软件配套一应俱全，堪为区域内之“唯一”7、按揭购房，付款灵活，轻松置业。
8、情况优越无比，远景有“万峰林”（国度级风物区），近景有“盆景园”，特别是小区内的情况筹划更是巧夺天工，创意性的大手笔、前瞻性的高投入，将会营造出一幅人间美景图，让人流连忘返。
9、专业营销署理公司的介入，能给区域内客户带来全新的销售方法和办事理念。
（其他卖点，通过实地调研后进行挖掘和创造）四、推广思路总则：温性切入，强势出击1、软性推广第一步，着重于生长商形象推广，因开发商进入本地时间不久，知名度难与施达公司相比。
某房地产项目策略推广月度报告
某房地产项目策略推广月度报告一、项目概况本项目为某房地产公司旗下的一项新型物业开发项目，位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，拥有大片的绿地和公园，是一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区。
项目建筑风格独特，由知名建筑设计师团队打造，力求提供给客户舒适、高品质的居住环境。
二、推广目标本月推广的主要目标是提高项目知名度，吸引目标客户群体，达到销售额增长的目标。
具体目标如下：1. 提高项目在市场中的知名度，增加媒体曝光率；2. 增加潜在客户的数量，提高销售转化率；3. 通过推广活动，吸引目标客户的关注和购买意愿；4. 加强与销售渠道的合作，提高销售效率和销售额。
三、推广策略本月推广的策略主要包括线上和线下两方面，结合了多种渠道和方式，以全方位地覆盖目标客户，并提高推广效果。
1. 线上推广（1）社交媒体推广：通过在微博、微信公众号等社交媒体上发布项目的宣传信息和吸引人的内容，提高知名度和引流效果。
（2）搜索引擎优化：通过优化项目的官方网站和相关关键词，在搜索引擎上提高项目的排名，增加网站流量和转化率。
（3）网络广告投放：在各大门户网站和社交媒体平台上购买广告位，打造品牌形象和推广项目信息。
2. 线下推广（1）户外广告：在市区主要交通节点和商圈周边，投放项目广告，吸引行人和过往车辆的目光。
（2）传统媒体宣传：通过报纸、电视、广播等传统媒体进行项目广告投放，增加项目的曝光率。
（3）销售中心活动：举办开放日、主题活动等，邀请潜在客户参观销售中心，了解项目的优势和特点，并提供咨询和购买服务。
四、推广效果评估1. 媒体曝光率：本月在各大门户网站和社交媒体平台上投放的广告数量和展示次数，以及报道本项目的媒体报道数量和阅读人数。
2. 网站流量和转化率：通过Google Analytics等网站分析工具，统计本月官方网站的访问量、浏览人数和浏览页面等信息，以及提供在线咨询和预约看房的人数和转化率。
3. 销售数据：根据销售部门提供的数据，统计本月的销售额、成交量和客户来源渠道，以及客户购买周期和购买倾向。
锦绣苑行销企划案
锦绣苑行销企划案很多人都等着买现房，想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了究竟是啥样，看清楚了再下手，急于出手的烫手资金还有很多，这就是潜在的市场，湖城各楼盘也都在作各种应对，都在考虑策划一些新点子，以迎来2002 年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮。
消费者房产投资越来越理性，置业越来越有选择余地。
除了楼盘本身货真价实外，需要加上优秀的营销策划，才能起到推波助澜的作用。
质量、环境、都成了可观赏可触摸的事实，不似以前只是口若悬河、信誓旦旦的承诺，只是精美样册的诱惑，而成了一种可以丈量的诚信，一种可以触摸的生活，开发商不必再多费口水，消费者自己会去看看，开发商可以直接邀请业主来现场看看自己未来的新家，提前感受一下想象中的那种锦绣生活！?今年的房地产广告，尤其是报纸广告，全国都在整顿，工商局对广告审查很严格，上一次华源. 城市花园打的关于总统套房的广告，由于用词不当，就受到了工商局的查处，他们认为此广告对消费者有误导作用，像星级宾馆，总统套房等用词均属不客观，后来被罚款并要求重做。
我们初步策划了以下一些主题广告供选择，以配合明都.锦绣苑一期最后的施工, 竣工，及交付全过程，这只是一个主题层面上的内容，有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来。
一，报纸整版广告：1，诚信明都，锦绣明都明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）关于明都锦绣苑重点承诺1、?严格按照规划红线施工，保证日照间距达到1:1.25 ，2、?保证绿化率达到来40%以上，3、?配套齐全，有地下车库、幼儿园、会馆、中心广场、游泳池、网球场，4、?不做虚假广告，销售面积严格按照国家规定标准执行，5、?保证"五证"齐全，规范操作，6、?保证交付时向客户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，7、?严格按规定选材，不使用" 三无"产品，8、?严格按照《浙江省实施的〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》保修，9、?物业管理，香港怡高担任物业顾问，国际物业管理水平，湖州本地物管收费标准（明都. 锦绣苑的实话实说）：诚信是一种品牌，一种精神；而今天，对于明都锦绣苑的全部业主来讲，诚信更是一种观赏可触摸的东西。
沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报_84PPT
沈抚之间郊区地带（沈抚新城核心 高尔夫练习场、景观商业街等商业地产及 区）。亲水为主要特征的自然环境。会所。医院、名校等高尚生活配套设施。
环境优美、健康、生态的中央居住
1.出发点 区。生地－－配套齐全、设施先进。
• 竞争项目定义－－从购买者角度来定义竞争范围 • 本案竞争项目广泛，包括：沈阳东部（棋盘山板块）、东北部（蒲河
动。 过度占有：只因为最好，不需要更多理由－－这个项目是最好的。
• 沈阳客户－－以中高收入人群为主，少量高收入人群
隐形收入的公务员群体； 国家企业中层以上领导、技术人员； 三资企业从事技术、管理的中高级白领，涵盖多个行业； 医疗、卫生、法律等中高收入行业的中高收入群体； 从事各个产业的私企业主、个体业主。
• 主要购买诱因与营销引导 地缘与区域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、区域前景 与升值空间等。
• 抚顺客户－－以高收入人群为主
隐形收入的公务员群体；
国营大中企业中高层领导、高级技术人员； 从事石化、煤炭及第三产业的个体业主和企业主等。
• 购买导向－－
第二居所/休闲居所/升值身份价值/攀比/只因为好
• 巅峰生活——最顶级的产品对接最顶级的人群，开创一种史无前例的 巅峰盛世，缔造抚顺绝无仅有的巅峰生活……
• 针对沈阳市场
水中央墅区生活
• 水中央墅区——与“岛居墅区”异曲同工之妙，一方面指产品优势， 四面环水，但由于在沈阳市场上有住宅提出岛居生活，所以用另一种 语言诠释岛居别墅概念，这样既突出产品优势也形成差异；一方面指 产品衍生出来的生活方式，栖水而居、安逸优雅、纯粹自然、心胸豁 达、纳福聚财……产品的特性正好与目标客层的气质相辅相成。
﹠卖前景 ﹠卖升值 区域的前景
区域的未来
“锦绣江南”房地产住宅项目营销推广策划方案报告
“锦绣江南”房地产之项目营销策划报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】第一部分：产品研究一、地段1、地理位置本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。
如下图所示：“金汇路”也因此被青睐。
可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。
因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。
社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。
从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。
看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！2、交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。
本案处于吴中路、金汇路交界处。
目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通――实际道路状况相对糟糕。
但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。
本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！交通，可以采取“明”、“暗”两线出击的方式宣传：明线――现有公交线路；增设小区巴士；引入新的直达徐家汇的公交线路。
暗线――本项目对面“虹桥购物乐园”的建成，必将促进该区域交通线的完善；金汇路将规划为商业步行街。
这些将有效缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据。
对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！二、配套在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――除易初莲花大卖场外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。
锦绣时期房交会推行执行计划
“金顺·锦绣时期”房交会推行执行计划第一部份房交会推行目标一、让市场对锦绣时期有前期的认知，打造项目形象，重塑锦绣时期概念。
二、确立“锦绣时期”在杭州及周边城市市场的认知度与佳誉度。
三、将“金顺·锦绣时期”全面推向市场，强化项目优势与市场亮点，增进销售。
第二部份“金顺·锦绣时期”房交会期间推行策略一、策略概述2010年5月13日—16日房交会期间，是展示“锦绣时期”形象的大好机会，基于“锦绣时期”定位及该阶段的特殊性，在房交会期间推行策略主要采取“体验营销”战略，具体包括：1、视觉体验：通过房交会展厅、售楼处及工地现场的形象设计与包装，形成最佳的现场感受，转达出“锦绣时期”尊贵、独特的定位，令受众线人一新，吸引购买。
（设计风格以时尚简约为主，色系以折页的金属色为主）2、情境体验：在房交会展厅、市区售楼处及工地现场，力求营造出一种与“锦绣时期”主题定位相附合的生活情境或气氛，突出“尊贵”与“身份”的识别性，给消费者以购买信心和动力。
3、惊喜制造：在推行进程中，不断为目标客群及意向客户制造惊喜，如抽奖形式或赠送精美礼物等，表现“锦绣时期”的独特性与尊贵性。
二、推行手腕概述1、房交会现场展示通过房交会让买家聚集一堂，以房展会现场的人潮与销售气氛感染受众的购买情绪，房交会现场亦是这次推行中“体验营销”的重要实施环节，需要从视觉体验、情境体验及惊喜制造三方面综合考虑。
2、售楼处现场展示老余杭售楼处是销售的前沿阵地，直接影响意向客户群对项目的印象，因此，所有售楼处的资料及人员配备必需到位，力求从多方面让意向客户了解“锦绣时期”的信息。
3、工地形象展示工地现场是“锦绣时期”最直接的形象展示，通过对现场和售楼处区域的包装展示，能重塑项目在本地市场的形象认知。
4、户外媒体投放通过对道旗、大型看板、横幅等户外媒体的运用，转达“锦绣时期”的形象与主题概念。
五、销售道具精心制作“锦绣时期”的售楼书、DM等销售道具。
“锦绣澜湾”房地产项目的营销策划研究
“锦绣澜湾”房地产项目的营销策划研究自2010年4月14日出台房地产宏观调控政策——“新国四条”以来,国家不断推出各种房地产调控政策,而且持续至今没有停止的迹象。
这在国家房地产宏观政策调整的历史上是前所未有的:一线城市的房地产市场量跌价滞,二三线城市房地产限购政策也纷纷出台,一时间整个行业风声鹤唳。
随着沈抚同城一体化的推进,位于沈阳抚顺交界处的沈抚新城变得愈发引人注目,众多著名房地产开发商云集于此。
明达意航集团也看准时机,在此开发了“锦绣澜湾”项目,该项目位于辽宁省的沈阳和抚顺之间的抚顺经济开发区,周边人烟稀少,目前的城市基础配套设施极其缺乏,但未来规划前景光明。
如何在现阶段的诸多不利客观条件下,通过营销资源整合,一举突破现有环境劣势和发展瓶颈,也是市场营销部门必须面临和解决的首要问题。
本文首先对“锦绣澜湾”项目所处的营销环境进行了分析,包括国家新政策下该地区房地产行业状况分析、沈抚地区房地产市场现状分析和项目周边其它竞争性项目分析等,从整体上分析了本项目目前所处的政策和现实状况。
研究发现,政府此次对房地产调控的决心不容忽视,住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面,政策的严厉程度前所未有,大超预期,对于投机性需求抑制更明显。
2010年抚顺房地产开发建设投资继续保持较快增长速度,房地产市场形势良好,对该市房地产市场发展趋势仍信心较足,地产行业仍有一定上升空间,尤其是本项目所在的沈抚新城,随着沈抚一体化的进行,该区域必将成为促进沈抚发展的重要因素。
然后对“锦绣澜湾”项目做了整体介绍,此项目品质高、位置佳,无论从标准上,还是内涵上,明达意航集团的“锦绣澜湾”项目都可堪称区域翘楚,优势非常明显;紧接着,本文对该项目所处的市场进行了分析,对可能影响项目的各种因素做了深入的调查,综合各方面信息以及项目自身的优势,确定了项目的可行性。
由于“锦绣澜湾”项目地处沈抚交界处,随着沈抚同城一体化的推进,该地段现在正逐渐成为一片商家必争之地。