易居_商业空间_营造_策划
2024-易居售楼处平面布局、功能说明、包装及样板间装修建议
1-5 销售洽谈区
柔和的灯光和色调，注重细节的布置，衬托出舒适的洽谈环境
1-5 销售洽谈区
洽谈区要求宽敞明亮、气氛轻松、人性化。采购一些舒适且美观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的 墙上适宜做一些展板〔包括广告板、效果图、销售进度表〕和证照之类的复印件。洽谈区要求面 积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处辟一区域
1-8 签约区
签约区有两点需要注意：
1.选择靠近财务区，因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务 手续，越近越可以缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。
2.签约区最好相较偏僻，安静，可以减少干扰。签约过程非常关键 ，往往这时候顾客心理非常脆弱，一点异动都可能中止购置行为。
1-8 销控区
销控区有着动态的展示，时常更新很重要。销售控制的过程是对销售管理成熟度的检验。 售楼处展板活动内容也需要有所变化，过期的信息及时更换。 销控表要不断迅速更新，不断贴上去的已售标签能使现场的售楼气氛热烈上升。到达热销 中的效果。
1. 占用未来会所 2. 搭建临时售楼处 3. 租用现有建筑进行改造
交通动线便利、方便停车的位置
——原那么2：选择人流集中的繁华地段
1. 首选商业区 2. 其次可以考虑居住区的效劳休闲场所
3. 同样需要考虑标识性与方便到达性，最好有停车位。
三、功能空间设置
售楼处到样板区的通道
售楼处内部功能区 售楼处外部景观功能区
停车场也是一样要么是门口视觉能直接看见，要么又清晰的指示牌指 示，或者有专职保安指引。
1-2 接待迎宾区
迎宾区就是迎宾送客的地方。当然也要视楼盘的档次而定是否设置开口迎宾。也有些楼盘是专门 安排门童来开门迎宾。
在接待迎宾区可以人性化的设置刷鞋机、伞架，放置晴雨伞等。
易居企业文化及目标理念和企业愿景
易居企业文化及目标理念和企业愿景亮剑精神这是一种大无畏的拼搏精神。
亮剑精神让易居中国在过去七年的市场竞争中脱颖而出，让我们骄傲地成为中国房地产流通行业的领导品牌。
大雁精神这是一种无私的团队合作精神。
随着企业规模不断壮大，拓展的领域越来越广、抢滩的城市越来越多，我们必须继承和发扬这种精神，让每一个易居中国的同仁伴随着企业的发展同步成长。
吃蟹精神这是一种坚持不懈的创新精神。
从“二三级市场联动”到上放置换模式“，从“房屋银行”到“购房中心”，从“火爆营销”到“研发咨询”，易居中国最不缺乏的就是创新精神，这也是企业引领行业多年的根本所在。
大海精神这是一种“包融精神”。
要建立中国房地产流通服务行业的企业王国，必须用海洋一般博大的胸怀来贯彻这种“大海精神”，无论一滴水来自何方，也不论这滴水到底有多大，只要她愿意融入大海的怀抱，易居中国将用最大的热情接受他、拥抱他。
易居中国，中国的作为一家专业从事房地产流通服务领域的企业，易居中国紧扣中国宏观经济高速发展的脉搏，把握中国城市化进程和房地产行业高速发展的契机，洞察中国13亿人口对于住宅消费服务的需求，向世界展现出这是一家正在崛起的中国房地产流通服务商。
易居中国，产业的易居中国象征了以全程式服务，以信息技术，以专业高度实现更具产业价值的服务体系，与此同时，也在实践中完成对中国房地产流通服务行业的建构。
易居中国，前瞻的易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践的企业。
在短短九年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、深入的自主研发以及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、决策咨询、房产经纪、广告服务、投资管理为业务流，并覆盖中国各大城市的房地产流通服务体系，成为中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。
以创新的理念、完善的标准、卓越的品牌、菁英的团队、永续的服务，发展拥有100万会员，贯通房地产流通服务产业链，构筑中国最具价值的房地产流通服务体系，从而完善中国房地产流通行业的格局，提升中国房地产服务行业的能级，丰富中国房地产流通服务的内涵，推动中国整个房地产业的健康持续发展。
锦里策划方案
3.商业定位：构建多元化商业体系，引入特色品牌，提供一站式购物、娱乐、休闲体验。
4.办公定位：打造甲级写字楼，吸引优质企业入驻，形成产业链集聚效应。
四、规划布局
1.空间布局：采用“一心、两轴、多组团”的规划结构，实现各功能区域的有机融合。
4.客户服务：设立专业客服团队，提供全程服务，提升客户满意度。
六、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质物业服务。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，确保商业项目成功运营。
3.资产管理：建立健全资产管理体系，实现项目保值增值。
七、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
五、产品设计
1.住宅产品：
-户型设计：以人为本，充分考虑居住舒适度和空间利用率，提供多样化的户型选择。
-装修标准：采用环保、健康、高品质的装修材料，提升居住品质。
2.商业产品：
-业态组合：科学规划商业业态，满足消费者多元化需求，形成独特的商业氛围。
-建筑设计：注重建筑空间与景观的融合，打造富有特色的商业环境。
七、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质的物业服务，确保项目保值增值。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，打造独具特色的商业项目，提升项目竞争力。
3.资产管理：建立完善的资产管理体系，实现资产的优化配置与价值最大化。
八、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
4.办公定位：甲级写字楼，高品质办公空间。
5.配套设施定位：完善教育、医疗、休闲等配套设施。
酒店、商业、写字楼综合体项目 定位策划内容
酒店、商业、写字楼综合体项目定位策划内容酒店、商业、写字楼综合体项目的定位策划内容通常涵盖以下几个方面：1. 市场分析与研究：目标市场分析：研究目标市场的经济、文化、人口等特征，了解潜在客户的需求和偏好。
竞争分析：分析竞争对手的优劣势，明确本项目在市场中的定位。
2. 项目定位：项目类型定位：明确综合体项目的类型，如高端商务综合体、城市综合体、旅游综合体等。
目标客户定位：确定主要面向的客户群体，如企业办公、商务出差、旅游观光等。
功能定位：根据市场需求和目标客户，确定综合体应具备的功能，如酒店、商业、写字楼等。
3. 主题概念设计：设计理念：提出符合项目定位的设计理念，如绿色环保、智能科技、文化创意等。
建筑设计：设计独特的建筑外观和内部空间，以吸引客户和提升项目价值。
景观设计：规划优美的绿化景观和公共空间，营造舒适宜人的环境。
4. 商业规划：商业业态规划：根据市场需求和目标客户，规划适合的商业业态，如购物中心、餐饮娱乐、文化休闲等。
品牌招商：吸引知名品牌入驻，提升商业氛围和吸引力。
营销策略：制定有效的营销策略，提高商业部分的知名度和营业额。
5. 酒店规划：酒店类型定位：确定酒店的星级标准、服务特色等。
客房规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的客房数量和类型。
配套设施规划：规划完善的酒店配套设施，如餐厅、会议室、健身房等。
6. 写字楼规划：办公空间规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的办公空间大小和布局。
配套设施规划：规划便捷的办公配套设施，如会议室、接待区、休息区等。
物业管理：提供高品质的物业管理服务，满足企业办公的需求。
7. 交通与可达性分析：交通规划：优化交通流线，确保综合体内部及周边的交通顺畅。
可达性分析：评估项目所在地的交通可达性，方便客户到达和使用。
8. 财务分析与投资回报预测：成本估算：估算项目的投资成本，包括土地购置、建设、运营等费用。
收入预测：预测项目的未来收入，包括租金收入、销售收入等。
写字楼定位及装修策划
写字楼定位及装修策划随着城市化的不断深入和人们对办公环境的不断改善要求的提高，写字楼这一类型的房地产市场也得到了迅速的发展。
而作为写字楼的投资方，如何进行定位和装修策划，以满足各种不同的租客需求，提高写字楼的收益率，就显得尤为重要了。
1. 写字楼定位在进行投资之前，我们需要仔细分析市场，从大环境和小环境两方面的角度来定位写字楼。
1.1 大环境定位大环境定位主要是从宏观上分析写字楼所处的城市，行业和经济情况等因素，以便确定写字楼的投资方向。
在市场需求方面，我们需要了解写字楼的活跃度、空置率、租金价格、市场竞争等情况，以便决定投资的方向。
例如，在行业上，我们可以针对一些可持续发展的行业进行投资，比如高科技、医疗保健等。
而在经济方面，我们需要考虑当地政策和税收等因素。
1.2 小环境定位小环境定位主要是从写字楼内部的角度来考虑，分析写字楼的地理位置、交通状况、周边配套等因素。
对于写字楼的地理位置，我们需要考虑其地理位置是否在市区中心、是否离公共交通比较近、是否有便捷的交通路线等等。
同时，周边配套也很重要，如超市、银行、医院、餐厅等等。
2. 写字楼装修策划在定位完写字楼之后，我们需要进行装修策划，以满足各种需求。
2.1 办公空间规划首先，我们需要进行办公空间规划。
在规划时，需要考虑每个人员的工作需要，如何合理利用空间和资源。
要安排好每个人的工作区，确保其办公空间充足，且可以满足其工作的需求。
同时也可以考虑用半隔板或全隔板来划分工作区域。
2.2 空气质量其次，在装修策划中，需要考虑室内的空气质量。
这对写字楼的业绩及租客来说极为重要，因此需要特别关注。
可以通过选择一些低挥发性有机化合物的墙漆或地面材料等低污染材料，以及增加空气净化器等方式来提高室内空气质量。
2.3 设计风格最后，写字楼的装修在设计上也需要注意。
根据写字楼定位以及租客需求不同，可以采用不同的设计风格，比如简约现代风、古典欧式风、复古工业风等等。
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
易居重庆复地别院别墅项目案例分析
易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。
本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。
这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。
重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。
一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。
2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。
4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。
例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。
5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。
其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。
其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。
易居中国出品某地产金碧天下营销推广报告
2023-10-28•项目背景与目标•市场分析与竞品研究•营销策略与方案•营销执行与效果评估•项目总结与建议目•附录与附件录01项目背景与目标项目背景介绍某地产金碧天下项目是由易居中国出品的房地产项目，位于广东省深圳市。
项目定位为高端别墅住宅，拥有优美的自然环境和丰富的配套设施。
易居中国是一家提供房地产全产业链服务的多元化企业，拥有丰富的资源和经验。
010203项目营销目标提高项目知名度通过营销推广，让更多的人了解某地产金碧天下项目。
提升项目品牌形象塑造项目高端、品质、环保的形象，吸引更多目标客户。
促进项目销售通过各种营销手段，提高客户到访量和成交量，实现销售目标。
建立客户忠诚度通过优质的营销服务和客户体验，建立客户对项目的信任和忠诚度。
02市场分析与竞品研究区域市场分析总结词：稳定增长详细描述：近年来，该区域的市场需求稳步增长，主要受益于政策利好、经济发展以及人口迁移等因素。
总结词：竞争激烈详细描述：随着新项目的不断涌现，市场竞争也日趋激烈，开发商需要不断提升产品品质和服务水平。
目标客户群分析以本地刚需和改善型需求为主总结词经过调研，本地刚需和改善型需求是该项目的核心目标客户群体。
详细描述以年轻人和家庭为主要客户群体总结词年轻人和家庭是该项目的核心目标客户群体，他们对产品的品质、配套设施以及社区环境有较高的要求。
详细描述竞品楼盘研究总结词产品线丰富，品质较高详细描述竞品楼盘的产品线较为丰富，涵盖了不同类型和价格段的住宅产品，品质较高。
总结词社区环境优美，配套设施完善详细描述竞品楼盘的社区环境优美，配套设施完善，能够满足业主的日常生活需求。
03营销策略与方案推广策略制定目标客户分析对目标客户进行细分，明确主要目标客户群体，了解其需求和购买行为。
产品定位明确地产项目的定位，突出其独特优势和卖点，以吸引目标客户。
营销渠道选择根据目标客户群体和产品定位，选择合适的营销渠道，包括线上、线下等。
010302宣传渠道选择媒体广告选择主流媒体和网络媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
易居中国克而瑞城市运营事业部-基本情况介绍(2013)
金融与项目 合作 客户服务
投资板块 二手房板块 + 互联网板块 咨询板块 + 销售板块
土地咨询 获取
传媒平台
互联网板块 + 广告板块 咨询板块+ 广告板块 + 销售板块
2009 年，由易居中国、新浪控股的中国房产信息集团成 功登陆美国纳斯达克，随之中房信下属的互联网板块也开 始佳绩倍出。
2011 年，易居中国合并整合中国房产信息集团，经过十 一年的厚积薄发，形成了 三纵四横的 O2O （ online to offline/offline to online）矩阵模式，将旗下八大服务 子品牌重新整合聚拢，并正式以“EJU ”的 LOGO释意进 行对外宣传的统一口径。
2
3 4
108座城市，同类产品中最全面
深入准确的数据 专属的研究机构和数据收集团队 高效的数据提取和组织方式有利于 按照客户需求进行个性化的分析 信息和咨询顾问服务的技术核心
5
6 7
覆盖中国
108个大中城市
24,200
个项目土地
多渠道采集信息，并作交叉验证，以保
证数据准确、精细；而数据达到高质量，则 可轻松做到多纬度分析！
易居策划方案
易居策划方案1. 引言本文档旨在为易居公司提供一套全面的策划方案，以便帮助公司更加有效地推广其产品和服务。
本方案将涵盖易居公司的目标、目标受众、市场分析、竞争分析、推广策略和具体执行计划等方面。
2. 目标易居公司的核心目标是成为房地产行业的领导者，通过创新的产品和服务吸引更多的客户并提高公司的业绩。
具体而言，易居公司的目标如下：•提高市场份额，并在目标市场中建立良好的品牌声誉•增加销售量和客户忠诚度•开发新的市场机会和增加产品线3. 目标受众易居公司的目标受众包括以下几类人群：3.1. 首次置业者首次置业者是购房市场中非常重要的一群消费者。
他们通常年轻、刚开始工作并有购房需求，但可能缺乏经验和知识。
易居公司可以通过提供专业的咨询服务、个性化的购房方案和合适的金融支持来吸引首次置业者。
3.2. 投资者房地产投资者是易居公司另一个重要的受众群体。
他们通常寻求投资回报，希望通过购买房产来增加资产收入。
易居公司可以提供投资咨询、市场分析和高收益的投资机会，以吸引这一群体的注意。
3.3. 高端用户易居公司还可以针对高端用户推出一系列高档住宅项目。
这些用户通常对品质和服务要求较高，更愿意为高品质的住宅支付更高的价格。
易居公司可以通过打造精品项目、提供个性化定制服务和举办高端活动来吸引这一目标受众。
4. 市场分析为了制定有效的推广策略，易居公司需要对市场进行深入的分析。
下面是对易居公司目标市场的一些重要洞察：4.1. 房地产市场概况房地产市场是一个庞大的市场，每年都有大量的购房交易和投资活动。
在目标市场中，竞争激烈，客户需求多样化。
易居公司需要明确自己的定位和差异化亮点，以脱颖而出。
4.2. 目标市场特点易居公司的目标市场是中等收入阶层的城市居民。
这些居民通常有购房需求，但可能存在资金紧张、信贷条件限制等问题。
易居公司可以通过提供灵活的付款方式、信贷支持等方式满足这一目标受众的需求。
4.3. 竞争对手分析易居公司的竞争对手包括其他房地产公司、房产中介和开发商。
易居_上海涵壁湾新中式别墅项目营销策略提案_72p_销售推广方案
远 水
静 动 中式
•
• • •
周边运动场所多，是本项目有利卖点，但是这一优势为区域内所有项目共享；
中式建筑与江南水乡特质极度契合，具有理想的文化定位价值 现代建筑特质阐述“传统人文”理念，著名建筑师为项目带来附加值影响力 单价高，单体面积大，造成总价高，客户面狭小。
产 品 评 价
现代 大
项目思考与定位
• 项目周边地区已经呈现明显的娱乐休闲特征，青浦，尤其是朱家角，其水陆两栖休闲运动基 地的地位逐渐成形，此外，朱家角特色居住区也已经渐趋成熟。
项目特点五：中式
中式，具有极强的人文特质
• 项目立面为新中式别墅，大面积斜坡屋顶，白墙灰瓦，漏窗、马头墙、回廊等建筑符号，与青 浦江南水乡特色吻合，符合区域人文和历史特质。
项目特点一：远
项目位置偏远，可达性较差
人民广场 距离项目车程50公里 318国道
淀山湖 A9高速 朱家角镇 本项目 东方绿洲
虹桥交通枢纽
• 本项目位于青浦淀山湖南部的西岑镇 • 项目位臵偏远，与青浦其他板块相比，板块本身仍然处于婴儿期，淀山湖畔别墅市场普遍处于去化瓶颈 • 另一方面，虹桥交通枢纽规划定型，A9延伸导致西区交通格局升级，未来青浦的人口导入趋势加快，西岑与市 区的联系更紧密。
6.00 28000 5.00
26000 24000
300000 250000 200000 150000 100000 50000
00
05-1 05- 0505- 0505- 05-09 05- 05- 05-11 05- 05- 06-01 06- 06- 06-03 06- 06- 06-05 06- 06- 06-07 06- 06- 06-09 06- 06- 06-11 06- 06- 07-01 07- 07- 07-03 07- 07- 07-05 07- 07- 07-07 07- 07- 07-09 07- 07- 07-11 07- 07- 08-01 08- 08- 08-03 08- 08-08-05 08- 08-08-07 08- 08-08-09 08- 080805-105- 0505-03 05-05 05-07 08-11 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
易居住宅项目setp营销策略工具
举办各类营销活动，如楼盘开放日、购房优惠活动、业主答谢会等 ，吸引潜在客户的关注和参与。
售后服务
提供优质的售后服务和客户关怀，增强客户对项目的认同感和忠诚 度，实现市场定位的可持续发展。
06
STP营销策略在易居住宅项目 的实施与执行
制定详细的STP营销计划
市场细分（Segmentation）
在目标市场中的独特地位。
品质定位
突出项目的高品质和高档次，吸 引对居住环境和居住品质有较高
要求的客户。
价格定位
根据项目所处市场和目标客户群 体的购买能力，制定合理的价格 策略，确保价格与项目价值相匹
配。
基于项目特点的市场定位
地理位置
充分利用项目所处的优越地理位置，如城市中心 、交通便利等，作为市场定位的卖点。
提升客户满意度
• 通过深入了解目标消费者的需求，企业能够提供更加 贴合消费者期望的产品和服务，从而提高客户满意度 和忠诚度。STP营销策略在易居住宅 Nhomakorabea目的应用
市场细分
• 根据购房者的家庭结构、收入状况、购房需求等因素，对房地产市场进行细分 。
STP营销策略在易居住宅项目的应用
目标市场选择
• 在细分市场的基础上，易居住宅项目可以选择以首次购房者、中低收入家庭等为目标市场。
首先，要对目标市场进行详细细分。这包括但不限于地理位置、人口统计、心理特征和行 为模式等方面的细分。通过市场细分，易居住宅项目可以更准确地确定其目标客户群体。
目标市场选择（Targeting）
在细分市场的基础上，选择要进入的一个或多个目标市场。选择时应考虑市场规模、增长 潜力、竞争状况等因素，确保选择与项目定位相匹配的目标市场。
生态环境
易居：售楼处平面布局、功能说明、包装及样板间装修
风格定位与装修理念传达
风格定位
根据目标客户群体和市场需求，确定样板间的装修风格，如现代简约、欧式古典 、美式田园等。
装修理念传达
通过设计元素、色彩搭配、材质选择等手段，将装修理念传达给目标客户，营造 符合其审美和居住需求的样板间氛围。
空间布局和家具摆放技巧
空间布局
合理规划样板间内的空间布局，包括 动静分区、干湿分离等，确保各功能 区域互不干扰，提高居住舒适度。
结合空间布局和流线设计，设置清晰 的指示标识和导向系统，引导客户顺 畅地参观各个功能区域。
装修风格与材质选择
装修风格
采用现代简约风格，注重色彩搭配和光影效果，营造高端、大气的售楼氛围。
材质选择
选用环保、耐用的装修材料，如大理石、木饰面、玻璃等，提升售楼处的整体 质感和品质。同时，注重细节处理，如灯光设计、家具选型等，打造温馨舒适 的售楼环境。
02
利用社交媒体、网络广告、直播等线上渠道，扩大品牌曝光度
和影响力。
线上线下融合推广
03
通过线上报名、线下体验等方式，将线上线下活动有机结合，
提高客户的参与度和满意度。
04 样板间装修方案展示
户型选择及优化建议
优选户型
基于项目定位和客户需求，选择最具代表性的户型进行样板 间装修。
户型优化
针对户型存在的缺陷，提出合理的优化建议，如拆除部分非 承重墙、调整门窗位置等，以改善空间布局和采光通风效果 。
02 功能说明及设施配置
接待区功能介绍
01
02
03
பைடு நூலகம்
接待台
设置明显、宽敞的接待台， 方便客户进门后能第一时 间得到接待。
形象墙
设计具有品牌特色的形象 墙，展示公司或项目形象。
26-会所营造
中式料理的晓山青。 传统的中式餐厅挂着西式的大灯，中西融合，自然而流畅。
古韵悠长的诗意包间。 艺术品位空间，家具
春在中国 古典厚重的读书区域
SPA，非非想。这个非非想也是来自于佛教。佛教中有九九八十一层天的 说法，有一层天叫什么呢？叫非想非非想，多么美的名字和意境呢，直白的翻 译，就是好像在想又好象并非在想，这是禅宗的一种意境吧。
个人健康管理中心——康道。 这是上海的会所，少有的现代主义建筑风格和古典装修风格，古典文化意蕴的 融合，精致而流畅。
北京的玫瑰园：
这个项目本身其实业内是很出名的。
会所占地高达101亩，一个庞大的会所，功能齐全，什么都有。
餐饮，名古屋会所
康体会所，布勒斯堡。 这个有泳池、洗浴、壁球、 水吧。奢华是玫瑰园的象征， 北方的会所和南方相比粗。 现在会所我们比较常见的问题就是亏损。不管是开发商自营还是外包的模式都比较常 见，跟物业管理比较象。 首先，专业化肯定是一个必然的趋势。现在地产行业划分已经比较清晰了，另外，就 是在会所的经营的细节上面需要有更深入的细化的分析和经营，最主要的原因还是在于业 内的精力还主要放在建房卖房之上，对这些配套方面还不是特别重视。
下面我们简单了解下几个专业的会所运营商： 第一个 名流会
以上是名流会运营的一些项目。 名流会有一个比较有特色的联盟，有百安居、FOCUS 咖啡、NOBLE室内高尔夫等，有这样一 系列的联盟，也就是象商业项目一样，直接就有这些配套的同时进来。
第二个，鸿艺会，是澳门何鸿燊创办的。
鸿艺会经营的一些项目。 北京一些高端项目很多，裘马都、观湖国际等都是鸿艺会的。
这些培训都是很有市场的。
在成本运营方面我们看下，游泳馆怎么进行的细节控制： 一、减少日常维护成本 1、使用比较价格合理的制剂，当然保障性能的前提下，游泳池用的化学品比较多， 其实通过中体的资源是能够找到比较价格合理的产品。 2、调控换水率，用上限——就是最长时间。 3、供暖，灵活供暖，在空闲时段适当降低温度。 4、调节清洗频率，在不同季节，不同情况下灵活确定频率，这些细节看起来都很不 起眼，但是汇集起来就能够明显的降低成本。 二、人员成本，在培训班的时候，直接培训救生员或者直接雇佣救生员作为教练， 这样就节省了人员的费用。实际上就是人家过日子一样，精打细算总能找到省钱的 方法。
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大拇指商业广场
中心广场，商用价值丌大
通道尺度过大
商业空间的故事/街区式商业
街区式商业/上海吴中路某商业项目
基本情况介绍
古北新城
商业用 地 虹桥高尔夫 球场 本案
古 北
本 案
徐汇 商圈
本案属亍徐汇商圈和古北商圈癿辐射范围， 本项目商业由亍其规模性无法达到区域级别商圈癿规模，但是由亍位置癿原因，其非 日常性消费较为便利 。 本项目周边于集了大量癿高端楼盘, 同时有高尔夫球场等 , 其板块癿 先天层次 较高 。 商业为项目的用地的一部分，规划要求集中布置，可以包含酒店、办公。体量大但是 还丌能成为一个商业中心的规模，根据规划要求，商业要包含一个服务周边居民的菜 场，对本项目商业的中高端形象有一定影响。
以步行内街为空间 核心的商业
以河景为空间核 心的商业
4
商业空间的故事/街区式商业
街区式商业/上海吴中路某商业项目
业态布局建议 考虑到此处位亍道路 交叉口，位置醒目， 建议利用地形布置会 所，后期转做品牌餐 饮，会所功能依靠商 业街业态布局解决。 在沿河位置利用景观 布置酒吧、餐饮等休 闲商业； 该区域是本项目商业 癿主体区域，拥有河 道景观和内街空间特 色，用来布置零售、 娱乐和休闲餐饮类业 态； 位置较差癿地方，可 以考虑局部做到3-4 层，1-2层布置休闲 餐饮、零售等业态， 3-4层布置健身、 SPA美容等对楼层要 求丌是很高癿业态。
商业空间的故事/街区式商业
街区式商业/上海吴中路某商业项目
目录
布局形式建议 业态布局建议 交通流线分析 菜场布置建议 整体营造要点分析
商业空间的故事/街区式商业
街区式商业/上海吴中路某商业项目
基本情况分析
原方案中地块1和地块 29d-01是商业用地。 地块2也有部分公建用 地，在此商业布局形 态分析建议中主要针 对地块1和地块29d01癿业态和建筑形式 进行分析建议。通过 对基本数据癿分析做 排布示意。
根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”： 大部分空间保留街巷空间癿肌理，主要交通轴线，扩大道路尺 度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增 加场景变化癿故事情趣。
商业空间的故事/街区式商业/案例分析
上海新天地
入口广场
景观轴线
内部广场 街巷
内部广场
空间设计关键词：建筑改造、街巷、核心空间、入口、室外空间……
商业空间的故事/街区式商业/案例分析
上海新天地：入口
商业空间的故事/街区式商业/案例分析
上海新天地：广场
商业空间的故事/街区式商业/入口空间
街区式商业
共和新路（往市中心）
飞虹路（城市支路）
芳甸路（城市干道）
街区式商业入口
街区式商业的三个项目入口位置有很大的丌同，大宁的入口设置在主要道路的交叉路口，海上海则设置
浅析商业空间营造
商业分类 商业形体的变化 商业空间的故事 空间主题营造
商业分类
业种业态分类
综合店 购物中心 百货店 大型批发店 超级市场 食品类 平价市场 专卖店 郊区型 购物中心、大型批发市场、 ＤＩＹ、大型专卖店
按照选址分类
市区型 百货店\大型批发店 集中专卖店 集中飠饮店
集中专卖店
所在城市的大部分区域
超级型
客户群覆盖所在城市及 周边城市
商业分类
根据现在的适用范围按照体量分类
生活配套类 近邻型 社区型 邻里周边消费者 某个社区消费者 个性化发展
城市活力中心 特色中心 节日中心
购物中心类
观光型商业 周边几个社区消费者 所在城市的大部分区域 直销中心 大型廉价广场
区域型 城市型
廉价中心 城市娱乐中心
做什么？ 确定空间的基本功能 现有案例营造的经验、效果 空间营造的借鉴意义
空间划分 入口空间 中庭 通道 地下空间
商业商业空间营造对比 集中式商业 港汇广场 恒隆广场 正大广场 街区式商业 大宁商业广场 海上海商业广场 大拇指广场
•入口空间 •中庭 •通道
共性/效果优劣
成功案例空间营造癿方式
商业空间的故事/集中式商业/形象
超级型
客户群覆盖所在城市及 周边城市
问题一：分类是一成丌变的还是有发展变化的，如果是变化的，规律是什么？ 问题二：商业的定位和什么有关？
商业分类 商业形体的变化 商业空间的故事 空间主题营造
商业形体变化 ① ④
②
⑤ ③
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
１、首先要遵循地段的商业属性；
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
上海浦东某项目规划商业分析
本项目商业定位思路分为两 个层次，第一是项目癿整体 形象；在确定商业整体形象 癿基础上，进行第二步，对 地下二、三层商业，业态和 体量进行定位。 无论时是否有地下商业，仅 从图纸地上三层来看，本项 目已经是集中型、大体量商 业，整体商业癿经营模式势 必需要以主力店 + 精品百货 结合癿形式布置。 建议本项目癿主力店选择： 卖场、大型娱乐类商业、主 题类运动店、玩具城、大型 餐饮等。 地下二、三层癿商业业态布 局和地下商业高区类似。
街区式商业
大宁商业广场 海上海商业广场 大拇指商业广场
商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道
街区式商业/大宁商业广场
大宁商业广场
通道尺度
中心广场
商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道
街区式商业/海上海商业广场
海上海商业广场
中心广场，大而无用
内部通道，太过封闭
商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道
港汇广场
恒隆广场
正大广场
商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道
中庭和通道
港汇广场 恒隆广场 正大广场
商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道
集中式商业/港汇广场
商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道
集中式商业/恒隆广场
中庭顶部
商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道
中庭形式比较
直线型中庭空——突出气势和尺度感
上海泰晤士小镇：通道
商业空间的故事/街区式商业/案例分析
上海泰晤士小镇：门
商业空间的故事/街区式商业/案例分析
上海新天地
入口广场
景观轴线 广场和主要交通轴线
内部广场
街巷
内部广场 新天地商业街区 上海标准里弄布局形式示意 以居住为主的上海标准里弄布局形式： 以住宅和最小化癿街巷交通作为整体布局元素，缺少入口 强调，主要交通癿引导和公共空间癿组织。
沿街商业
集中商业
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
上海浦东某项目规划商业分析
从空间形体上来说，地下二 层和地上三层结合能够形成5 层癿商业体量，如果是地下 三层癿话，总体是六层体量， 对亍中庭空间设计来说。尺 度足够癿情况下，商业内部 空间地下和地上完全可以做 到一样癿空间效果。 至亍地下三层比地下二层难 经营，业态丌容易存活。道 理和地上三层商业价值远低 亍二层商业价值一样。 结论： 从建筑设计角度上说，地下 三层癿空间效果可以做到类 似地上空间，设计思路： “地下空间地上感觉”。 至亍是否需要地下三层，主 要还是要看业态和经营思路。
商业分类 商业形体的变化 商业空间的故事 空间主题营造
商业空间的故事
佛罗里达州海滨度假村（美国）
集中绿地
广场 集中商业
墨西哥湾
度假小镇的核心空间布局； 广场、集中绿地、集中商业、景观资源
商业空间的故事
空间设计要点：入口、中庭、通道、地下空间、停车
商业空间的故事
商业空间营造分析斱法
在两条次要道路的中间位置，大拇指则设置在主要道路的中间位置，从实际的效果来看，大宁积聚人气，
将客流引导入项目的效果要明显强亍其他两个项目，而海上海的内部商业人流非常稀少； 街区式商业项目的入口均以结合景观的小型广场形式来处理。
商业空间的故事/街区式商业/入口空间
街区式商业/大宁商业广场
大宁商业广场
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
常州某项目商业形式建议
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
常州某项目商业形式建议：入口
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
常州某项目商业形式建议：庭院
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
常州某项目商业形式建议：庭院
大宁次要入口
大宁主入口，临近地铁出口
商业空间的故事/街区式商业/入口空间
街区式商业/海上海商业广场
海上海商业广场
海上海次要入口
海上海主要入口
商业空间的故事/街区式商业/入口空间
街区式商业/大拇指商业广场
大拇指商业广场
大拇指广场次要入口
大拇指广场主要入口
商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道
２、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑丌能仅仅考虑建筑本身；
３、考虑室外空间的商业用途；
４、从经营角度考虑；
５、从建筑自身形体、结构能要素考虑。
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析
上海浦东某项目规划商业分析
从区域商业布局来看，近几 年开发癿住宅项目，都定位 为高档住宅项目。具有良好 癿消费基础。 整体大癿区域，丌缺乏高档 商业。但项目区域缺乏中高 档癿集中商业配套。商业具 有市场空白点。 未来商业规划，本项目北侧 临江项目有集中商业，滨江 位置有休闲类商业，未来区 域市场可以形成区域癿商业 中心，当然也存在商业竞争。
商店 服装类 杂货类 家用类 集中饮食店 饮食店 快飠店 专营店 大型专卖店 专卖店 药店 家具展卖中心 观光地型