锦辉国际房地产市场调研报告
房地产发展情况的调研报告
Only those who respect themselves are more courageous to shrink themselves.简单易用轻享办公（页眉可删）房地产发展情况的调研报告近年来房地产崛起，越来越多的人热衷于从事地产行业。
下面是为大家搜集整理出来的有关于房地产发展情况调研报告范文，欢迎阅读!近期，由市统计局牵头，就准旗房地产开发情况进行了专项调研。
此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况，走访了部分小区住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。
通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。
近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。
为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。
在此背景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大;另一方面，市场销售稳中趋缓，价格涨幅有所回落，市场观望氛围渐显。
总体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。
一、20____年前三季度房地产运行情况：1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。
其中：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。
卓顶精文最新某著名国际公司房地产行业分析报告.doc
【智拓精文】某著名国际公司房地产行业分析报告一、全国领先城市房地产发展状况（以房产种类进行分析）：1、商品房评价结果：一线城市领跑，规模型、增长型城市位列其后表：20XX年40个大中城市房地产开发投资吸引力部分评价结果40个大中城市排行榜前十名中，一线城市排名前四位，XX、XX凭借突出的宏观环境、房地产市场发展优势，城市投资吸引力排名分别位居第一、二位，与20XX年持平；XX、XX、XX、XX排名提升。
在宏观环境表现均突出的基础上，XX房地产市场表现优于XX。
XX、XX作为我国重要的经济、金融和政治、文化等中心，拥有着全国最优质、庞大的社会资源，对人口具有超强吸附力，经济、人口、房地产市场规模大，20XX年GDP分别高达2.50、2.30万亿元，常住人口均在2170万人以上。
在中央一系列降准降息、降首付等利好政策下，20XX年XX、XX需求显著释放，商品房销售量价明显增长，特别是XX，商品房销售面积、销售价格等指标的增速也明显高于XX；另外，在市场供求方面，XX的表现亦较佳。
XX楼市发展迅速，投资吸引力排名提升至第三，XX受房地产市场表现平和等因素影响，吸引力位列榜单第四。
XX区位条件优越，受政府供地偏少的限制，房地产市场长期处在供不应求的状态，房价涨势较为迅猛。
随着互联网、新型金融业等的迅速崛起，XX财富人群数量迅速增长，居民购买力明显增强，房地产市场投资吸引力排名由20XX年的第五位提升至第三位。
与XX、XX、XX火热的楼市相比，XX房地产市场表现较为平和，虽然市场部分需求被周边城市分流，但商品房总体成交量仍超XX00万平方米，房地产开发投资增速亦在17%以上，在人口不断流入以及大规模的高校、小学生在校生人数等的支撑下，XX的房地产投资吸引力排在第四位。
2、住宅评价结果：一线及XX、XX居前，XX、XX等热点城市表现突出表：20XX年40个大中城市住宅开发投资吸引力评价结果一线城市及XX、XX居前，XX、XX、XX、XX等二线城市依靠产业、人口、政策、市场规模优势，排名靠前。
房地产调研报告(改)(DOC)
江阴市升辉广场商业报告2011年1月21日报告目录第一章市场研究一、项目概况 3二、调研目的及方案说明 5三、社会经济及城市发展状况分析四、江阴房地产市场描述7五、商业环境分析11六、潜在消费者调研47七、目标商户调研70第二章项目定位营业额及租金预测82第三章物业招商规划物业规划建议商业平面规划物业规划建议第四章第五章升辉广场运营建议【报告编制说明】1、本报告接受贵公司委托，历时二十五天左右时间，通过定时、定点、定人、随机等多种调研方式调研。
2、本报告中所采用数据来源一手采集数据、二手采集数据（政府公开公布数据及贵公司提供）3、本报告中主要通过对于市场及类比项目的详细研究进行论证项目的市场机会点。
4、本报告中主要以两种业态组合方式进行论证和阐述。
5、本报告结论：B方案较A方案市场竟争力强。
品牌分布休闲娱乐业分析江阴休闲娱乐网点的业态、价格层次都比较丰富，网点的分布比较分散，延陵路周边相对集中。
六、潜在消费者调研为了解项目所在商圈消费者构成以及消费习惯，江阴们选取了人民路商圈内的3个主要客流汇集点（分别是步行街与青果路路口、步行街与进贤街路口、人民中路银泰百货到新华书店之间），对途径的消费者进行随机拦截访问，共拦截访问大约350个样本（含50个备份样本），完成问卷315份，其中有效问卷275份。
为保证最终的样本客观及具代表性，江阴们分别选取两个工作日和两个休息日，每天分为四个时段，按照配额进行拦截访问。
江阴们期望通过潜在消费者调研，获得以下信息：●商圈现有消费者人群特征（包括：性别比例、年龄结构、职业构成、文化程度、个人及家庭收入、来自哪里等）●消费者一般消费习惯（包括：消费目的、消费频率、主要消费时段、出行方式、选择消费的信息来源等）●消费者的具体消费选择（分别针对购物、餐饮、休闲娱乐3大块进行，包括：曾经光顾场所、主要消费场所、平均消费金额、选择该场所原因（满意因素）、问题及改进意见（不满因素）等）●项目业态及业种概念测试（通过向消费者展示效果图和描述项目规划设想，测试、了解消费者对本项目的认同以及期望，包括：整体业态、价格定位、风格定位、以及最希望提供哪些消费选择等）S1被访者年龄分布A1被访者消费频率分布※在被访的275人中，18-23岁的占39%；24-35岁的占47%；而年龄在36-50岁以及51-60岁的占总体的12%和2%。
国际城楼盘的调查报告
国际城楼盘的调查报告类型信息项目类型: 普通住宅,商铺,高层,小高层,多层位置信息行政区域: 呼兰区项目位置: 呼兰区利民发开区利民大道（师大新校址对面）交通位置: 项目位于呼兰区利民开发区利民大道西侧，师大嘉园南侧。
周围交通: 交通便利有多条公交路线经过此处，如211路、212路、213路、219路、551路、552路公交车等，出行快捷十分便利。
销售信息售楼电话: 82472222/82473333售楼地址: 哈尔滨市呼兰利民发开区利民大道和四环桥交汇处（宏晟广场商服）开发商: 大庆市学伟房地产开发有限公司哈尔滨分公司销售许可: 2011哈房预售证第HL0008价格信息均价: 4500 元/㎡价格说明: 一次性付款、按揭贷款、分期付款.国际城项目主体现全部封顶，均价4500元/平，现高层买两室赠一室，全款购房96折，贷款97折，特推出LOFT户型，均价7000元/平，买一层，送一层。
特惠三人、五人、十人小团购。
历史价格: 2011年07月19日 - 至今均价4500元/㎡面积信息户型面积: 二居60㎡三居60㎡-100㎡四居100㎡建筑面积: 一期21.28万㎡占地面积: 一期10.78万㎡，规划总占地20.47开盘入住万开盘时间: 2011-07-24入住时间: 2012年9月30日配套信息物业公司: 学伟物业（暂定名）绿化率: 35%容积率: 1.93车位：约560个地上车位土地年限: 70配套设施包括商业配套：志华商圈，学院路商圈。
家得乐超市、圣元超市、吉昌超市、丽达超市、微利超市、泓林超市、好又多。
教育配套：幼儿园：师大幼儿园、志华幼儿园、万邦爱心幼儿园；小学：万邦小学、顺迈小学；中学：万邦中学、利民中学；高中：呼兰一中（在建）、万邦中学；大学：哈尔滨师范大学、黑龙江外国语学院、商业大学广厦学院等近20所。
邮局：家得乐超市北侧交通配套：211,213,219,551,552；哈北站（规划建设中）；14条过江通道、四环桥；地铁2号线。
龙州房地产市场调查报告范本
龙州房地产市场调查报告范本龙州是一个美丽繁华的城市，其房地产市场也随之蓬勃发展。
为了更好地了解市场状况，制定合理的市场策略，我们对龙州房地产市场进行了全面调查，并撰写了一份调查报告，以期能为广大投资者提供有价值的参考意见。
一、背景介绍龙州位于中国南部的广西省，地理位置优越，自然条件优美，是全国重点旅游城市和国家历史文化名城。
随着经济的不断发展，龙州也成为了一个繁荣的城市，房地产市场也随之蓬勃发展。
二、调查方法1.问卷调查法我们设计了一份调查问卷，分别从房价、供求关系、购房热点等多个方面对调查对象进行了调查。
问卷分为选择题和开放式问题，提供多种回答方式。
调查对象主要为房地产开发商和购房者。
2.实地调研法我们派出了调查小组前往龙州进行了实地调研，主要了解龙州的房地产项目种类、位置、楼盘销售情况等。
通过实地走访和市场调研，我们获取了大量的数据和信息，为后续的数据分析提供了有力的支持。
三、调查结果分析1.房价状况根据调查数据显示，龙州的房价近年来呈现平稳上升趋势。
2018年，龙州地区房价平均为每平米8500元，2019年上半年则为每平米9000元左右。
由此可见，龙州的房价正处于上涨趋势中。
同时，高端楼盘的价格也在不断攀升，成为龙州房地产市场的一大热点。
2.供求关系龙州地区的房地产市场供求关系总体较为平衡，新房供应频繁，而市场上二手房的交易量较少。
根据调查数据显示，2018年，龙州市区新建住宅供应面积约为800万平方米，而二手房只有200万平方米。
这也使得龙州的房地产市场主要还是以新建房源为主。
3.购房热点通过问卷调查和实地走访，我们了解到，龙州的购房热点主要集中在以下几个方面：(1)学区房：由于家长们日益重视子女教育，学区房成为了购房者的重点关注点。
(2)旅游地产：龙州是一个以旅游为主的城市，购房者对旅游地产的购买意愿普遍较高。
(3)高端住宅：随着龙州经济的不断发展，高端人群的需求不断增加，高端住宅项目也成为了购房热点。
吴中路8号锦辉大厦市调
美恒大厦
二、区域写字楼分析
1、商圈内主要写字楼分析
上海宏汇国际广场坐落于徐汇区中山西路 1600号近吴中路，两幢20层写字楼。 总面积：94700 ㎡，整层：1680 ㎡ 物业类型：可涉外甲级5A 层高：3.4米 租金：4.5元-6元/㎡/天 物业费：26元/ ㎡/月 空置率：90% 开发商：鸿汇置业 物业公司：仲量联行 停车位：600多个，1200月/月 交房日期：2011年7月 P.S:开发商招租，另创富港商务中心已入驻 并招租小型服务型商务办公室。
结论与建议
结论与建议
B:综合考量以上多项核心因 素及未来发展前景，对本案 的市场发展前景持保守观点 。
C:要保证本案经营后获得较 为稳定的投资收益，需在取 得成本、定位及后续管理等 方面进一步加强。
三、结论与建议
参考建议
“马云：未来办公模式将彻底改变”-小型独立式办公室的前景！ 马云：未来办公模式将彻底改变” 小型独立式办公室的前景！ 小型独立式办公室的前景
新概念大厦
二、区域写字楼分析
1、商圈内主要写字楼分析
上海美恒大厦坐落于闵行区吴中路369号近 桂林路，整幢大楼共19层。 总面积：28430㎡ 物业类型：可涉外 层高：2.7米 租金：3.5元/㎡/天 物业费：22元/ ㎡/月 停车位：105个，900元/月 空置率：15% 开发商：上海美恒 物业公司：上海美恒高羽物业管理有限公司 交房日期：2010年
可注册、即租即用、独立、服务式、办 公室、办公间、写字间、办公用房、工 作室、工作间、全配、带电脑即可办公 ，可短租、合租。 小户型1-10人小型办公室 ，免费的水 ，电，办公家私及饮用水 ，免费高速 上网及免费IT维护和现场支持。 免费的日常办公清洁服务，免费的物业 管理费，中央空调费。 公共的接待区域，公共的前台，公共会 议室，优质的前台秘书服务，提供传真 ，复印，打印，扫描仪等办公设备。 提供专业的工商注册，网站建设开发， 代理记账，报税，名片设计制作等一系 列服务。 打造未来小型独立式办公室品牌连锁效 益。
房地产行业市场分析调研报告
一、2007年房地产调控措施分析2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,政策目标重点是增加有效供给,调整住房供应结构,抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题;调控措施主要包括以下几个方面;一抑制开发企业囤积土地行为2007年,各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施;一是缩减土地一次性出让规模;土地出让规模过大易产生种种弊端,其一是开发周期过长导致变相囤积土地,使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局,推高房价;为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断,促进开发企业之间的竞争,缩短建设周期,使出让土地按期形成有效的市场供应,国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模,对土地一次性出让的规模进行控制;部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模,如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定,合理控制单宗住宅项目用地出让规模,出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下,规划建筑面积在30-50万平方米以下;二是对开发时限提出明确要求;国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年;部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限,如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限,超过开发时限仍未开发完毕的,将收取土地违约金;开发限时的原则的制定,在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为,加大了房地产市场的供给,缩小了供求差距;三是不能分期取得建设用地使用权证;建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按土地出让金缴纳比例分期取得;土地使用权证不的分期获得的改变,一方面限制了开发商的囤地行为,另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求;对于筹集资金能力差的开发企业来说,获得土地权证将有一定的难度,这也加速了行业的洗牌;四是改预征土地增值税为清算土地增值税;从2007年2月起,将预征土地增值税改为清算土地增值税;此前,土地增值税征收多采用预征收制;由于土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的%—3%;相对来说,这一税收额度远远低于清算应缴的额度;而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算,能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节,抑制开发企业囤积土地的行为;二加大闲置土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度;一是改变毛地出让、净地交付的模式,实行建设用地使用权“净地”出让;在处理好土地的产权、补偿安置,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后,才可公开出让;二是明确了土地闲置费的征收标准;按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;部分地区加大了闲置土地回收力度,成效明显;三实行差别的住房抵押贷款政策2007年9月,中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同房地产行业风险分析报告最新资料,WORD 文档,可编辑修改档次基准利率的倍,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下,以及超过90平方米的,首付比例仍分别维持不得低于20%和30%;这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开;对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率;第二套房的首付成数提至4成,这一政策有望有效地抑制投资投机需求,深圳在该政策出台后,市场成交量明显下降;四加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨,低收入家庭住房问题日益突出的情况下,政府高度重视住房保障制度的完善,明确将其列为政府公共服务的一项重要职责;2007年8月,国务院出台了24号文件,明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点,廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭,形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖,并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置;具体措施如下：一是将廉租房作为住房保障制度的重点;在住房保障供应体系中,廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径;明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权,以租赁方式保障为主,而不是帮助其获得住房产权;二是扩大住房保障覆盖面,解决“夹心层”的住房困难;廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭,扩大到低收入家庭中的住房困难户;经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接;在住房保障供应体系的政策设计上,通过廉租住房保障范围的扩大,实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖,解决“夹心层”的住房困难问题;三是确保廉租住房保障资金来源;明确规定了住房保障资金来源渠道：其一,将廉租住房保障资金纳入年度预算安排;其二,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;其三,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;其四,对中西部财政困难地区,通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持;四是优先确保廉租住房建设用地;根据住房建设规划,切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地,在土地供应计划中予以优先安排;五是多渠道解决低收入家庭的住房问题;除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外,通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题,包括棚户区改造和旧小区整治等;政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面,能够引导房地产市场向健康的方向发展;二、行业供需分析一土地购置与开发面积受2004年以来土地紧缩政策的影响,2005-2006年,房地产本年土地购置面积出现负增长,同比分别下降%和%;自2007年5月开始,房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头;1-12月,2007年土地购置面积为万平方米,同比增长11%;作为房地产发展的先行条件,土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量,缓解市场供求紧张的局面;数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看,截至2007年12月,全国土地开发面积为万平米;从走势来看,房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高,为%,随后其增速有所降低,到2007年12月起土地开发面积增速为%;与2006年1-12月份的数据相比,土地开发面积增多万平方米;数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时,土地开发率土地开发面积占同期土地购置面积的比重也有所提高,2006年提高到%,为2000年以来的最高值,2007年,土地开发率为%,小于2006年同期的水平,但要高于2003年以来其他年份水平;目前,大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置,同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地,这也导致了土地开发面小于土地的购置面积;数据来源：国家统计局2003年-2007年房地产土地开发率情况二商品房建设情况2007年,全国商品房累计施工面积为万平方米,同比增长%,增幅要高于2006年同期水平;全国商品房新开工面积为万平方米,同比增长%,增幅与2006年同期相比增长个百分点;总体来看,2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长;2007年商品房竣工面积,同比增长%;分月度来看,2007年12月份的竣工面积大幅上升,这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工;因为年底的购房需求比较旺盛,而且到了帐期,所以开发商希望早点交付房子,收回资金,而此时商品房的供应量也相应增加;数据来源：国家统计局2007年商品房建设情况三商品房销售情况2007年商品房销售面积较好,商品房销售面积累计达万平方米,比2006年万平米的销售面积相比,增长了%;其中,商品住宅的销售面积为万平方米,同比增加%；办公楼销售面积为万平方米,同比增加%；商业营业性用房销售面积为万平方米,同比增加5%;从这几种物业累计销售面积中可以看出,市场对商品住宅的需求较大,而对办公楼的需求较小;同时,2007年全国商品房空置面积也有所下降,全国商品房空置面积为亿平方米,比2006年末减少8%；其中,空置商品住宅6756万平方米,比上年减少%;数据来源：国家统计局2007年各类物业单月销售面积情况截止到2007年12月,商品房销售额累计亿元,比累计至2006年12月份亿元的销售额相比,增长了%;受9月份颁布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知收缩信贷的影响,自2007年10月后商品房的销售额增速下降;其中,商品住宅的销售额为亿元,累计增长%；办公楼销售额为亿元,同比增长%；商业营业用房销售额为亿元,同比增长%;在这几类物业中,商品住宅的销售额最大,且同比增速较办公楼及商业营业用房大,说明市场对商品住宅的需求较大;数据来源：国家统计局2007年商品房销售额情况四房地产价格情况2007年12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅与11月持平；环比上涨%,涨幅比上月降低个百分点;房价环比涨幅出现连续三个月回落,已从9月的%下降至12月的%;5-11月,房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来,房价环比涨幅连续4个月扩大;6月以来,全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平;2006-2007年房屋销售价格指数数据来源：国家统计局中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持;首先,实际利率持续低位徘徊,使购房者持有房屋成本相当低,刺激了投资性购买的需求;其次,国内住宅租金收益率毛租金除以住宅市值近年来一直处于下降趋势,投资性购房者完全寄希望于房价不断增值;另外,2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降,增加了在房地产投资上的资金配置;预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力,预计成交量价都会随之上升;但同时,从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制,可能将放缓房价涨幅,因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年;三、行业资金来源分析2007年,楼市火爆、行业高位景气,吸引了大量信贷资金进入房地产行业;巨额信贷资金进入,促进了房地产业的规模扩张,也拉动了银行业收入的增长;2007年,房地产业利用国内贷款规模空前,达到亿元,增长%;房地产企业自筹资金渠道进一步拓宽,自筹资金能力大幅提高;2007年,房地产行业自筹资金11772亿元,大幅增长%;2007年,房地产企业抓住了行业发展的有利时机,大力拓宽自筹资金资渠道,自筹资金能力大大增强,特别是上市公司,通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资,规模空前;外资并未放缓进入中国房地产的步伐,利用外资增长%;2007年全国房地产开发利用外资高达亿元,观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现,2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年,但每个月都大幅高于2006年,2006年的宏调压力虽大于2005年,但其大部分月份也高于2005年;而房地产行业的外商直接投资额,无论单月同比还是年度比较,过去三年均呈递增态势;2007年开发资金来源及增长情况数据来源：国家统计局四、行业风险分析及提示2007年,我国实行了从紧的货币政策,从供给方面,限制开发贷款对企业可会影响企业现金流,企业的资金链吃紧,这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验;另外,在2007年国家还加强了对房地产市场的规范,其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制,加大闲置土地的清理力度;其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度,加快资金回流,但就行业而言,其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地,行业供给量会因此而减少;在房地产供给方面,由于我国房地产需求较大,一直以来,我国房地产处于供小于求的状态,这也是我国房价一直高居不下的原因之一;但由于我国房地产市场的不规范因素的存在,在2007年末,广州、深圳、上海等城市均出现了房地产成交量下降的状况,对全国房地产的发展带来了一定的限制;而在开发企业资金来源方面,随着房地产业规范程度不断提高,中国房地产商在加速分化,以上是公司为主的一批开发商,通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金,利用充裕的资金进行圈地,直接提升了竞争能力,挤压了中小开发商的生存空间;从银行规避风险的角度,开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定;总体上对行业的发展是种限制,但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严,可能影响有限;对于中小企业而言,开发贷款的限制将使其无资金可融,面临严重的生存局面,将会寻求将土地卖给实力强大的开发商;因此,开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响,是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂;优质公司在其中受到的影响有限,同时可以获得资源整合的机会;五、行业授信建议随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张,房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧;越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强,在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下,其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增;因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务,把握行业资产重组契机,合理调整客户结构;由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化,大多数企业处于微利水平,因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户;应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度,力争与其建立长期的战略性合作关系,谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目;部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失;为防止不良资产的出现,部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视,围绕这些企业进行信贷资产重组;目录附表附图第一章行业发展环境及影响分析第一节宏观经济环境及影响分析一、国际经济环境对房地产业的影响一世界经济对我国房地产业的影响2007年世界经济继续平稳较快增长,但增速趋缓,据IMF预计：按汇率法加权,2007年世界经济增长%,比上年回落个百分点;虽然影响世界经济走势的不确定因素增多,但世界经济的总体增长仍相对强劲,特别是新兴市场国家成为了支撑全球经济向好的重要发动机;2007年,全球经济增长的60%以上是由新兴市场经济体所做的贡献;这在一定程度上可以缓解美国等发达经济体增速放慢对全球经济增长所产生的影响;中国经济也受益于这些新兴市场国家;总体而言,中国经济仍将保持20年以上的较高速增长,中国经济的高速发展也为中国房地产的发展提供了较好的发展环境;二美国次级债对我国房地产业的影响本世纪初,美国IT产业泡沫破裂,导致经济增长迟缓,随后的“9·11事件”又再次重创美国经济;因此,为了挽救深陷困境的经济,美国政府开始不断扩大财政赤字,通过国际经常项目消耗世界财富,同时美联储连续13次降息刺激国内需求,不断鼓动国民超前借贷消费,美国房地产市场迅速膨胀,房价迅速上扬,炒房盛极一时,次级抵押贷款市场也随之迅速发展;但从2005年开始,美联储又连续提息,利率大幅攀升,加重购房者的还贷负担,美国住房市场开始大幅降温;房价下跌,炒房者利益链条断裂,贷款还不上,变卖房产又面临损失,于是次级贷款风险迅速暴露; 美国次级债贷款占整个住房贷款市场份额的14%,而这其中仅有10%左右出现了不同程度的危机,而且美联储为进一步解决次级债贷款危机已经决定降低存款准备金率,所以,次级债贷款危机的影响在美国正逐渐消除;其次,受美国次级债危机影响最大的是我国金融机构,但很有限,因为我国境内机构购买的次级债产品比例低,且大多数为信用评级较高的产品;最后,美国次级债危机只可能对我国房地产市场造成极小的间接影响;美国次级债危机本质上是资本市场上的危机,而投资于我国房地产市场的资金中来自国际资本市场的量非常小,因此,次级债危机对我国房地产市场的供求关系不会造成直接的影响;二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响2007年国内生产总值246619亿元,比上年增长%;分产业看,第一产业增加值28910亿元,增长%；第二产业增加值121381亿元,增长%；第三产业增加值96328亿元,增长%;第一产业增加值占国内生产总值的比重为%,与上年持平；第二产业增加值比重为%,上升个百分点；第三产业增加值比重为%,下降个百分点;分季度看,一季度增长%,二季度增长%,三季度增长%,四季度增长%;国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发展提供了良好的平台,有利于我国房地产市场的健康发展;数据来源：国家统计局图12007年国内生产总值三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响一固定资产投资状况分析2007年全社会固定资产投资137239亿元,比2006年增长%,加快个百分点;其中,城镇固定资产投资117414亿元,增长%,加快个百分点12月份16809亿元,增长%；农村固定资产投资19825亿元,增长%;在城镇投资中,分产业看,第一产业投资1466亿元,比2006年增长%；第二产业51020亿元,增长%；第三产业64928亿元,增长%;分地区看,东部地区投资比上年增长%,中部地区增长%,西部地区增长%;2007年房地产开发投资25280亿元,比2006年增长%,加快个百分点;可见,固定资产投资的稳定快速增长,城镇化进程的推进,为房地产业的发展和房地产保值增值提供了良好的保障;二物价走势状况分析2007年居民消费价格上涨%,涨幅比上年提高个百分点12月上涨%,其中,城市上涨%,农村上涨%;食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因;分类别看,食品价格上涨%,拉动价格总水平上涨个百分点；居住价格上涨%,拉动价格总水平上涨个百分点;在食品价格中,粮食上涨%,肉禽及其制品上涨%,蛋上涨%;其余商品价格有涨有落;全年商品零售价格上涨%12月份上涨%;原材料、燃料、动力购进价格上涨%12月份上涨%;工业品出厂价格上涨%12月上涨%;全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨%,涨幅比上年提高个百分点;物价的升高一方面拉升了房产的建设成本,另一方面也在潜移默化中使人们在心理上逐步接受持续高涨的房价,同时由于房地产产品具有天然的保值增值性,使得更多的人乐于将资金投向房产以实现应对物价上扬和增加资产的目的;四、人民币升值对房地产业的影响2007年年末人民币汇率为1美元兑元人民币,比2006年末升值%;而自汇改以来,人民币对美元已累计升值11％以上;由于汇率和利率的联动关系,从紧的货币政策要求人民币汇率升值适度加快;当前人民币一年期存款基准利率为%,中国人民银行预计2008年CPI将上涨%,如果使利率保持在正的水平上,那么加息还有较大的空间;在美联储可能继续减息的情况下,人民币进一步加息会带来一定的升值压力;人民币升值以及持续升值的预期,对国内房地产市场的需求、供给等方面产生影响;一有利因素1、人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好;经济的良性循环给与其息息相关的房地产行业提供了较佳的外部条件;我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性;宏观经济向好会导致投资的增加和企业的扩张,土地、厂房、办公物业的需求上升；经济向好加速商品流通,商业地产需求旺盛；经济向好居民收入及支付能力提升,拉动居民商品房的投资的需求;目前我国宏观经济每增长1%,房地产行业将增长%;2、从全球的角度来看,人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升;在资本自由流动的前提下,会选择中国房地产作为重要的配置资产;即使在中国外汇管制的条件下,这一资产配置需求仍然存在;3、人民币升值增强了国外房地产资金的信心,这些除了购买物业以外,会加强与国内房地产企业合作进入中国市场的力度;这在一定程度上增加了房地产行业的资金来源,但是这些基金一般都选择实力雄厚,开发经验丰富的地产企业,因此人民币升值,有助于强者更强,加快房地产企业洗牌的进程;4、人民币升值以后,国外进口商品价格下降,其中也包括一些进口的高档建材、设备;这有助于开发高档商品房企业成本下降,这将增大了一些企业的利润空间,同时有助于我国商品房品质的提高;二不利因素人民币升值对房地产企业也非全部是利好,同时也存在一些不利的因素,这主要有以下几点：1、人民币升值直接影响我国出口,如果出口下降,内需不足很容易导致经济回落,这将对房地产市场产生重大影响;。
绍兴锦辉房地产经纪有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告绍兴锦辉房地产经纪有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:绍兴锦辉房地产经纪有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分绍兴锦辉房地产经纪有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：房地产经纪；房地产咨询；房地产评估(除依1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
某房地产专案评价及市场定位报告
某房地产专案评价及市场定位报告一、专案评价报告根据对某房地产专案的分析和评估，我们得出以下结论：1.项目背景该房地产专案位于城市中心的黄金地带，周边配套设施完善，交通便利，生活便捷。
项目占地面积较大，规划了多个居住区，商业区和公共设施区。
该专案的建设计划紧密结合了城市发展规划，具有良好的前景和潜力。
2.市场需求当前房地产市场需求旺盛，特别是对于位于城市中心的高品质住宅和商业空间的需求更加旺盛。
由于城市人口持续增长和居民对生活质量的要求提高，该专案提供的现代化住宅和商业空间将受到市场的热捧。
3.竞争对手分析在市场上存在一些竞争对手提供类似的住宅和商业空间，但专案优势在于项目所处的黄金地段和周边配套设施的完善。
这将使专案在市场上拥有一定的竞争优势。
4.项目可行性基于目前市场需求和专案的竞争优势，该专案的可行性较高。
项目建设计划合理，实施成本可控，预计具有良好的投资回报率。
此外，项目开发商的资金实力和丰富经验也为项目的顺利进行提供了保障。
5.风险评估虽然该专案在市场上具有较大的潜力，但在实施过程中依然存在一些风险和挑战。
例如，市场需求的变化和政策调整可能会对项目的销售和租赁造成影响。
此外，项目开发的成本控制和进度管理也需要高度关注，以避免项目进展受阻。
二、市场定位报告基于对市场需求和竞争对手的分析，我们建议将该房地产专案定位为高品质住宅和商业空间的综合项目。
以下是市场定位的主要要点：1.目标市场主要面向城市中心地带的中产阶层和白领人群，他们对于生活质量有较高要求，希望拥有现代化住宅和优质商业空间。
此外，还可借助周边的商务中心和办公楼，吸引商务人士和大型企业。
2.产品定位住宅产品应定位为时尚、舒适、便捷的现代化住宅，配备高品质装修和家居设施。
商业空间应定位为高端的购物中心、餐饮娱乐场所和办公楼，提供多元化和个性化的商业服务。
3.价格定位基于目标市场需求和竞争对手的价格水平，该专案应合理定价。
住宅的价格应与类似品质的房地产项目相当，商业空间则需要提供合适的租金和销售价格，以吸引商户和商务人士。
锦绣国际花园(获嘉)项目市场调研报告
南拓：逐步形成以化工工业等传统观念工业为主的老工业区，大力引进精细化工等产业，形成优势互补，增加城市聚集经济效益。
城关镇交通区位优势：东距新乡市20公里，西距焦作市40公里，南距省会郑州70公里。向东可达新乡，向西至中铝，新焦铁路穿城而过，向北可到辉县，亦可上济焦新高速公路；向南可达武陟，上107国道。交通十分畅便，给经济发展带来良好交通基础。
获嘉县由于基础差，城区建设起步比较晚，县城（城关镇）城市化水平比较低，在城区建设中缺乏地产、房产统一的规划与建设，造成无序开发，严重制约了城镇的进一步发展。其中存在的问题有：
第一章：目标客户群定位分析研究……………………………………………...………………….30
第二章：项目定位…………………………………………………………………….……..……….33
第三章：产品建议……………………………………………………………….…………………………..….33
第四章：营销建议………………………………………………………………………………………………...41
第一部分：宏观经济分析
第一章：获嘉概况及城市区位优劣势分析
获嘉县地处豫北平原，为新乡市的西门户。现辖8镇6乡，218个行政村，面积473平方公里，人口38万。
获嘉县属古黄河冲积平原，地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，适宜农林牧渔各业发展，堪称“鱼米之乡”。农业生产处于全省领先地位，是全国粮食生产基地县、瘦肉型猪生产基地县和平原绿化先进县，全省治黄稻麦优质高产高效开发试验区。花卉生产有200多年历史，沿新济公路建成了花卉大市场。花卉、蔬菜、食用菌和精米加工等特色农业已形成规模优势，并有较高的知名度。
房地产市场调研报告范文
房地产市场调研报告范文“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用房地产业直接税收占到总税收的15%左右相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入则占到36%随着经济的发展和城市化进程的不断加快房地产业对税收的支柱作用会更加明显近期中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说政策的调整无疑会影响房地产市场的发展认清我区房地产市场现状客观分析政策对房地产走势的影响从而研究提出相应的对策建议对保持我区房地产市场的持续健康发展具有重要意义一、我区房地产市场发展现状今年16月我区房地产业实现税收5亿元同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米销售100万平方米今年以来我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头16月房地产开发平均增速为42.2%具体走势见图一其中住宅建设在房地产开发投资中的地位突出占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高26月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势26月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看回落趋势明显16月全区预售3940套总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%出于对宏观政策的观望心态3月份我区商品房预售出现了一次明显下降4月份仅售出474套总面积6.5万平方米与3月份相比均下降了44.3%5月、6月继续维持了较低的预售水平每月预售385套总面积5万平方米左右3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策但年后房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响我区房价也呈持续走高的态势自年开始我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%目前我区新建商品房均价已达5590元每平方米同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米同比上升47%二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨房地产市场投机成份严重中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点市也出台了多项有关政策加强对房地产业的调控中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：中央:——土地供应结构调整建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定各地要根据房地产市场变化情况适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方适当提高居住用地在土地供应中的比例着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应——房贷利率调整3月16日央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策规定对房价上涨过快城市或地区可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%并实行住房贷款下限管理将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%——房地产财税政策调整国税总局、财政部、建设部联合发文规定XX年6月1日后个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的按3%全额征收契税——房地产发展目标调整XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则——房地产销售登记方式调整市加强新建楼盘网上备案工作于2月18日推出“网上二手房”试运转增强房地产信息的透明度并出重拳打击违规炒作房产的企业——房地产供应结构调整大力调整供应结构加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米从短期看宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应但从长期看宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的有利于我区房地产市场的持续健康发展主要将起到以下几方面的作用：——合理控制房地产投资开发量通过调整房贷利率、税收政策减少房地产市场中的投机成分显露市场需求量合理引导房地产投资开发量同时通过严格土地供应有效防止过度开发的情况发生——缓解房地产业供求矛盾通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量调整房地产供应结构满足普通老百姓的住房需求有效缓解房地产业的供求矛盾——适度平稳房地产价格考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应我区房地产价格仍将继续走高但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价使其涨幅趋于稳定三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展总的来说由于我区房地产市场发展基数相对较低近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇从长远来看我区房地产市场仍将有比较大的发展空间近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段走向日趋成熟为保持我区房地产市场的持续健康发展当前要注意以下几点1、加强房地产价格监测工作建立起科学有效的房价监测和预警体系加强对房地产市场的调控维护房地产市场价格秩序促进房地产业持续健康发展重点监测土地出让价格新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作加强房价的季度、年度分析预测工作将出让土地面积、房地产开发投资额新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容一旦发现价格异常波动及时提出预警建议2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络及时反馈项目的进展情况以便发现问题、协调问题、解决问题确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权同时严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理把好房地产项目的市场准入关严格审查房地产开发企业的资质条件对抽逃注册资本金、项目资本金无证或超范围从事房地产开发经营的行为要依法严厉打击3、有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划合理预留开发空间以达到通过城市规划来引导房地产开发带动经济发展的良好效果加强对房地产市场的监控通过房地产市场的信息透明化培育和发挥房地产行业协会的作用引导房地产企业掌握市场状况根据市场运行状况合理安排开发计划4、合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求为满足这部分需求市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设同时加大廉租房的建设力度我区要以此为契机积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜改善住宅供应完善住宅功能提高住宅质量同时结合我区开发建设和城市化进程实际引导居民对住房的理性消费推动主体需求的合理化。
最新房地产市场调查的报告
房地产市场调查的报告模板关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。
为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。
为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。
视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。
现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。
尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。
XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。
XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。
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《锦辉国际》项目可行性研究报告编制单位：陕西融辉置业发展有限公司目录第一章前言1、报告编制目的2、报告编制依据3、项目概况4、研究结论与建议5、主要经济技术指标第二章项目开发经营环境分析1、咸阳市彬县当前房地产市场分析2、有利投资经济形势成因分析3、彬县概况及发展前景第三章项目定位和建设条件1、项目定位2、建设条件第四章项目定位1、目标市场定位2、产品定位第五章项目建设功能标准1、功能设施标准第六章建设方案1、建设场地环境第七章项目开发经营策略及投资估算1、项目开发经营策略2、项目投资估算3、项目实施进度安排4、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析1、项目销售计划2、项目销售收入估算3、项目经营成本估算4、项目利润估算第九章结束语第一章前言1、报告编制目的1.1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
1.2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
1.3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
1.4、对项目进行投资分析和风险分析。
1.5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
2、报告编制依据2.1、彬县规划局规划方案；2.2、国家建设部及陕西省颁布的与房地产相关法律与政策；2.3、彬县市场调查情况；2.4、现场勘察和实地调研所得资料。
3、项目概况3.1项目名称：锦辉国际3.2建设地点及四至范围：项目位于彬县城的成熟社区位置，具体四至范围为：南临姜嫄街，东临兴矿路、西临彬县城东环路，北临名仕花园。
3.3建设单位：陕西融辉置业发展有限公司3.4企业法人：林忠建3.5企业性质：有限责任公司。
3.6经营范围：房地产开发；物业管理；销售商品房。
3.7资金来源：以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。
3.8项目概况：规划总土地面积约5188.27m2，该地块基本较为平整，我公司经参与彬县国土局公开拍卖，以竞拍方式取得出让土地使用权，该地块主要用途为开发商住用地，规划以商业和高层住宅为主；总体规划面积为：42059.5m2，（不含地下室面积）其中住宅为26层，面积为：28823.60m2，商业为1-4层，面积为：13235.90m2。
地下室为战时为人防（平时为车库）及设备用房。
3.9、根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的商住。
建筑形式采用点式塔楼：并初步确定项目主要技术指标如下：3.10、总用地面积：5188.27平方米，合7.78亩。
3.11、容积率：8.03.12、总建筑面积：42059.50m2其中：高层住宅：28823.60m2公建面积：13235.90m2建筑密度：62.7%4、研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和彬县城市建设及经济发展方向，适应彬县城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。
加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。
项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。
从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。
5、主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标第二章项目开发经营环境分析1、咸阳市彬县当前房地产市场分析彬县位于陕西省咸阳市西北部，属渭北旱塬塬梁沟壑区，版图形似一正写的“人”字。
东连旬邑、淳化，南依永寿、麟游，西临长武、灵台，北接甘肃正宁，为连接秦陇的咽喉要道，在咸阳市发展总体框架中处于“尾翼”位置，地理位置比较特殊，区位优势相对明显。
泾河自西而东斜贯其中，境内流长104公里，将全县分为南北两塬一道川。
全县总面积1183平方公里，辖8镇8乡，292个行政村。
1.1、当前市场表现总结咸阳市彬县房地产业2008年--2009的市场表现可以发现，咸阳市彬县房地产业的发展有几个突出特点：A. 彬县房地产市场正处于健康发展阶段。
目前彬县房地产投资大部分仍然依靠本土房地产商开发。
其开发项目也处于发展阶段，大部分没有达到大中型城市及城市化建设的标准，依据城市建设的要求，目前还需要大幅度的提高人居环境及生活购物的环境建设，以满足市民的追需求。
B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销的态势。
改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。
C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。
目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。
D. 房地产市场正步入品牌康居时代在彬县以开元商城和紫薇花城项目落户彬县为标志，其营销推广前所未有之气势，震撼全城，其气势则更让本土中小开发商感受到较大压力。
彬县房地产开发项目与西安、咸阳等大中城市品牌公司形成鲜明对比的是，前期开发管理没有更好的进行，项目策划及品牌观念意识不强，没有长久的战略目标。
E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。
市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。
1.2、供给及销售分析A. 整体供需分析据我公司一年多对彬县房地产市场的调查和分析，彬县房地产市场在未来2年内上市的期房将超过60万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。
而彬县房地产市场在目前市场情况下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，房地产市场仍处于培育发展阶段，住宅房产销售价格偏低，导致房地产商没有大型投资的热情和回报。
值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比往年同期都有不同程度的上升，商品房供求关系仍然表现为供需平和且供小于求。
1.3 区域市场分析（销售价格、各片区市场等）A 商品房销售高层及小高层项目价格分析B 多层项目商品房价格分析从2008年、2009年销售均价对照图，可以看出，多层商品房销售价格及小高层高层商品房价格，2009年较2008年同比价格增长多层为17.65%，高层和小高层为19%左右，增长幅度较大，而2009年6月，高层销售均价达到2400元/平米，在全国宏观调控大背景下，彬县房地产市场依然保持着强劲的增长势头。
2、有利投资经济形势成因分析2.1、目前彬县房地产价格稳中有升的趋势不会改变。
一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市建设发展带来的被动需求，强大的市场需求推动房价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
四是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；五是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。
从目前彬县的商品房市场看具有很大的可发展空间。
2.2、城区住宅供需不均将日益凸显根据彬县高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个县级城市蜕变为真正意义上的现代化城市，城区住宅的开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。
虽然近几年加大了开发区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。
现正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之省会城市及周边城市，民众有更大的吸引力。
随着城市开发进度的加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因彬县各城市区域商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。
2.3、积极有效的城市建设将带动彬县房地产行业发展彬县城市建设将要“规划城市框架，拓展城市空间，开通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’建设(美化、亮化、硬化、绿化、净化)。
”预计2015年后，彬县城市的建设将进入了快车道，预计会开始有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程，还将建成一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小区。
目前，彬县城市人居生活环境和生活质量还相对大中城市较为落后。
改善居民居住及生活环境是当代开发商的历史责任，也是人民政府加快城市化建设的发展需要。
3、彬县概况及发展前景3.1、彬县经济发展概况：A.全县总面积1183平方公里，总人口32万，辖8镇8乡。
2005年,全县完成财税总收入1.58亿元,同比增长56﹪,增速居咸阳市之首；2007年，两税收入完成1.98亿元，同比增长52％，增收6758万元；07年全县完成工业总产值、规模内工业产值比上年分别增长63．4％和69．7％，发展速度均位居全市前列。
城关镇总人口5.7万人，是陕西省2007年确定的全省68个全国重点规划建设镇之一。
B.彬县城市建设：近年来，彬县将城市发展融入“关中一轴一环三走廊”的城镇建设轴带，以改革的思路，开放的办法，市场的手段和过硬的作风，全力推进城市化发展步伐，不断提升城市发展的竞争力。
“提质、扩容”让城市发展独具魅力在实施“城镇带动”战略中，彬县城市建设投资规模创该县城建历史之最，为彬县经济社会发展奠定了坚实的基础。
依据城市“提质、扩容”的发展思路，构筑起“三横五纵”的城市总体框架。
县城内外道路纵横交错、四通八达，宽阔的312国道和福银高速公路穿城而过，高速引线、创新街、东大街等12条城区新建改建道路全线贯通。
城区面积由3.19平方公里扩大到了近6平方公里，极大地提升了城市的吸纳力和承载力。
C.彬县现有商业房产简况：彬县以东、西两条大街和北大街、中山街为商业主干道，临街以单层商铺为主，经营以中低类产品为主，铺面租金多在40～60元/m2·月，其中县城中心十字路口西大街地段价格比较高在70～110元/m2·月左右。
D.彬县城区住宅建设简况（1）开元大厦：由彬县佳业房地产开发有限责任公司开发，地处西大街与中山街的交汇处。
板式小高层，总高15层：1～2层为商铺，3-15层为住宅，3层单价1760元/平方米，14层单价1940元/平方米，均价1850元/平方米。
共98套。
临中山街的上、下两层商铺对外销售，单价7500元/平方米，最小面积180平方米。
临西大街商铺以租赁为住，暂不销售，该大厦定于2009年10月交房。