浅议建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题
建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题
建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题《物权法》设专章规定了建筑物区分所有权，但并没有专门对建筑物区分所有权做出定义，而且该章条文所规范的内容已从幢扩大到整个建筑区划。
因此，在探讨与建筑物区分所有权相关的房屋登记问题时，其范围也应该涵盖整个建筑区划。
一、专有部分的登记问题自上世纪80 年代建立权属登记制度以来，对建筑物区分所有权的登记方式是：将专有部分和（分摊的）共有部分作为同一个权利主体、由拥有专有部分房屋的所有权人一并申请登记。
但这种登记方式存在的主要问题是：1.按《物权法》第七十条的规定，房屋所有权人只是对专有部分单独享有所有权，而对专有部分以外的共有部分是共有和共同管理的权利。
因此，专有部分和共有部分两者权利主体不同，将其合并登记没有真实地反映房屋的权属状态。
2.物权是支配特定物的权利，物权的标的物应当是能够具体确定的，而分摊到某一权利人的部分则是不特定的，只有面积的数量而无法确定其具体的位置。
因此，并不能将其作为物权的标的。
3.共有的房屋应由共有人共同申请登记。
而把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权人，由其各自申请登记，显然与《房屋登记办法》的相关规定不一致。
此外，在实际发生的商品房面积纠纷中，绝大多数是因公共部位面积的分摊而产生的。
以上这些问题已经被越来越多的人所认识，因而对专有部分的登记，主要问题是应当逐步改变原有的建筑物区分所有权的登记方式，使之符合法律的规定。
在《房屋登记办法》立法过程中已经注意到了这一问题，只是由于这种方式沿用已久，如果突然予以改变会带来其他一些问题，因此，目前的相关规定还只是采取了一些过渡措施。
在住房和城乡建设部发布的《房屋登记簿管理试行办法》的附件（房屋登记簿记载内容说明）中，已经明确了建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分建筑面积为套内建筑面积，在登记簿和权属证书上分别加了专有部分和套内建筑面积的相关内容，这为建筑物区分所有权登记方式的逐步过渡创造了有利条件。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权是指对建筑物的归属权和支配权。
在建筑物区分所有权的解析中，一般可以从以下几个方面考虑：
1.物权登记：在一些国家或地区，建筑物的所有权可以通过物权登记来确认和记录。
产权证书或登记证明文件可以作为建筑物所有权的法律依据。
2.合同约定：建筑物的所有权也可以通过购房合同或租赁合同来确认。
合同中明确约定了建筑物的所有权转移或长期租赁等情况，可以作为建筑物所有权的依据。
3.土地权属：建筑物常常建于土地上，土地的所有权可以影响建筑物的所有权。
在土地有明确所有权的情况下，建筑物的所有权通常归属于土地所有权人。
但在一些特殊情况下，建筑物的所有权可以与土地的所有权分离。
4.法律规定：根据不同国家或地区的法律，对建筑物所有权可能有不同的规定。
政府可能对部分建筑物享有所有权，例如公共建筑或政府设施。
此外，法律可能规定了建筑物所有权的取得方式、转移手续和法律效力等方面的规定。
总之，建筑物的所有权解析需要结合具体的法律、合同和登记等方面的规定来综合判断，以确定建筑物的真实所有权。
建筑物区分所有权的界定环节及建议
设和 登记
房地产行政管理
Ｅ ｔｅ ｓｔ ａ
公 被吊 营 执 后 不 产 置 司 销 业 照 的 动 处
宋祖 芳 陈群 一 赵 君 常州 市武进 区房地 产管 理处
一
、
公 司被 吊销 营业 执照 后 的法律 地位
权 。 动产 登记 是 国家保护 业 主不动 产权 利 的制 不
面积 的大小 与专 有权 利 是两个 概 念 ， 律 应有 明 法 确 的条文 对此 作 出规定 。 ２ 应 明确 规 定建 筑 物 区 分所 有 权 的 内涵 与 ．
外延
法 律 应 规 范 与建 筑 物 区 分所 有 权 相 关 的专 业 术语 ， 一它们 的面积 内涵 与权 利 内涵 。这 是 统
水 塔 、 外 自来水 管 等 ， 为部 分 区 分所 有 人 所 户 仅
筑 物 区分所 有权 的最 合理 环节 。
二、 完善建 筑 物 区分所 有权 相 关法 律 法规 的 建 议
１ 应 明确 规 定 专 有 权 的面 积 内涵 与 权 利 内 ．
涵
共有 的部 分 。 单体 建筑物 区分 所有 权 的面积 内涵
营 业执 照》 方取 得企 业法 人 资格 。自本 条例 施行 ， 之 日起 设立 公 司 ，未 经公 司登 记机 关 登记 的 ， 不 得 以公 司名 义从 事经 营活 动 。’ 读 此法 条 ， 懈 我们 不 难 发现 ， 同一 条 款前 后 两 句 存 在 矛盾 ， 照 前 按
一
算 结束 并 办 理 注 销 登 记 前 ，有 关 公 司 的 民事 诉 讼 ， 当 以公 司的 名义进 行 。 司成 立清 算组 的 ， 应 公
对建筑物区分所有权的认识
对建筑物区分所有权的认识以对建筑物区分所有权的认识为题，我们来探讨建筑物所有权的概念、特点以及相关的法律规定。
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对某一建筑物的占有、使用和处分的权利。
在我国，所有权是我国民法的一项重要内容，是指自然人、法人或其他组织对特定的物品或财产享有占有、使用和处分的绝对权利。
而建筑物作为财产的一种，也归属于所有权的范畴。
二、建筑物所有权的特点1. 绝对性：建筑物所有权人对建筑物享有绝对的占有、使用和处分权利，可以依法对建筑物进行自由支配。
2. 相对性：建筑物所有权人的权利是相对的，即其他人不能侵犯建筑物所有权人的权益。
3. 独占性：建筑物所有权人可以单独占有该建筑物，其他人不得侵犯其占有权。
4. 保护性：建筑物所有权受到法律的保护，任何人不得非法侵犯建筑物所有权人的权益。
三、建筑物所有权的法律规定1. 建筑物的登记：根据我国法律规定，建筑物的所有权归属必须通过登记来确认。
只有经过登记的建筑物所有权，才具有法律效力。
2. 建筑物的转让：建筑物所有权人可以将其所有的建筑物进行转让，但必须经过合法的买卖程序和登记手续。
3. 建筑物的限制：建筑物所有权人对建筑物的使用和处分权利受到一定的限制。
例如，在城市规划和土地利用方面，建筑物的使用权可能受到限制。
4. 建筑物的保护责任：建筑物所有权人对建筑物的维修、保养和管理负有一定的责任，保证建筑物的安全和正常使用。
四、建筑物所有权的分立与共有1. 建筑物所有权的分立：建筑物所有权可以根据法律规定进行分立，即将建筑物的所有权分割成若干份额，由不同的人共同享有。
2. 建筑物所有权的共有：建筑物所有权也可以由多个人共同拥有，即建筑物的所有权同时归属于多个人。
五、建筑物所有权的保护建筑物所有权在我国法律中受到严格的保护。
一旦建筑物所有权受到侵害，所有权人可以向法律机关寻求保护，并要求追究侵权人的法律责任。
同时，建筑物所有权人也应该加强对建筑物的管理和维护，确保建筑物的安全和正常使用。
建筑物区分所有权的几点思考
建筑物区分所有权的几点思考物权法首次确认了建筑物区分所有权的概念，对其内容作出了明确界定，尤其是对业主的管理权作了非常具体的规定。
这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。
《房屋登记办法》实施后，权利人对物权的保护和登记意识必然增强，建筑物区分所有权如何登记成为登记部门面临的新问题，下面就建筑物区分所有权的几个问题探讨如下：一、建筑物区分所有权的范围界定建筑物区分所有权在物权法第七十条做了规定，指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利三部分。
因此划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。
如何划分专有部分之间，专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，目前有四种学说，即空间说、壁心说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层混合说。
最后一种学说对专有部分的划分能明确其构造上和使用上的独立性，兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。
一般认为专有部分的范围应该分内部关系和外部关系而有所不同。
在内部关系上，将专有部分范围划定在界壁（墙壁、天花板、地板）等的最后粉刷表层。
一方面各区分所有权人可以自由粉刷墙、悬挂物品、铺设地板等，而不必担心侵犯其他所有权人的权利；另一方面避免了壁心说带来的弊端。
因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有，则区分所有权人可以对其任意使用或改变，这样明显不利于整体建筑物的维护和管理。
在外部关系上，符合当前交易习惯，如买卖、保险、纳税等关系上专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。
《物权法》和《房屋登记办法》明确了建筑物区分所有权的内容和登记原则，但对其具体范围划分没有明确规定，这也就引起对建筑物区分所有专有部分面积的争议。
按照壁心和最后粉刷表层混合说的理解，在对外关系上专有部分面积就是套内建筑面积，这也符合现行国标《房产测量规范》的要求，但这也需要权威部门的认可。
浅议建筑物区分所有权制度相关问题
浅议建筑物区分所有权制度相关问题[摘要]近年来，随着我国经济又好又快发展，城镇化进程明显加快。
尽管《物权法》已经出台，但是对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，抑或由个人所有等相关问题仍值得我们做进一步的探讨。
[关键词]停车库；停车位；窗前绿地；屋顶平台；会所近年来，关于建筑物区分所有权中的相关问题在社会上存在较大争议。
根据我国《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权所组成。
那么对停车位、停车库、窗前绿地、屋顶平台、会所等部分是属于业主共有还是开发商所有，或者说由个人所有呢?尽管《物权法》已经出台，但是这些问题仍需我们做进一步的探讨。
一、停车库、停车位的权属应依我国《物权法》的规定纵观美国、德国、法国、日本的法律，对于停车库和停车位的归属大致包含了两种模式：第一种是将车位作为共有部分由业主共有。
第二种模式是把停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售停车位。
而我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”该条款没有简单地规定车位属于全体业主共有或归开发商所有，而是交由当事人双方依约定来确定，尊重当事人的意思自治。
参考上述各国的立法现状，针对两种权属模式。
我们不妨做一下比较。
其一，就停车库、停车位所有权归属开发商所有的情况下，开发商依业主的要求分别出售停车位，相应的，业主在购房时可获得车位的优先购买权。
这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式，需要的业主或一次购买或分期支付租金，不需要的业主无须为此支付任何费用。
这样有利于降低建筑物单位面积的销售价格。
但是，将车位设定为专有部分，则存在明显的纰漏，即专有权人依照自己的意愿独立行使处分权时，有可能损害其他业主的利益，比如开发商或业主将车位转卖给小区外的人，或者将停车位挪作他用，等等。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
在现代社会，建筑物作为人们生活和工作的重要场所，其所有权问题一直备受关注。
建筑物的所有权权益是指对建筑物的支配、使用和收益的权利，是建筑物所有者享有的一种财产权益。
建筑物的所有权可以通过不同方式来区分，包括物权登记、契约关系和共同拥有等。
物权登记是最常见的一种方式，通过在相关部门登记建筑物所有权，可以便于明确建筑物的归属关系，并且提供了有效的法律保护。
此外，建筑物的所有权还可以通过契约关系来界定。
当多方之间存在购买、租赁或合作等合同关系时，相关合同可以明确建筑物的所有权归属和使用权。
共同拥有是另一种常见的建筑物所有权区分方式。
在某些情况下，多个人或机构共同拥有一栋建筑物，他们之间需要协商和约定建筑物的权益分配、维护和升值等事项。
总之，建筑物的所有权是建筑产权的核心内容，其区分与界定对于建筑产权的合法性和稳定性至关重要。
物权登记、契约关系和共同拥有等方式都可以用来解析建筑物的所有权，进而确保权益的合法性与保护。
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议作者：翁羿随着我市房地产业迅速发展，广大居民的居住条件和环境得到了极大的改善。
居民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施的配建，其权属及管理问题日渐成为社会关注的焦点。
物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，但对“公共场所、公用设施”界定并不明确，对于同一种类型的公建配套用房的权属，各地出台的政策也不一样,给商品房预售许可及房屋登记工作带来困扰。
鉴于此，特对我市住宅区公建配套设施权属及其管理问题作一些调查与思考，供有关方面研究筹策。
一、我市公建配套管理的基本情况（一）主要政策规定我市涉及居住区公建配套管理的政策主要有：《无锡市政府印发〈无锡市住宅区交接管理暂行规定〉的通知》（锡政发[2000]298号）、《无锡市政府批转市教育局等部门〈关于无锡市市区新建居住区教育设施配套的实施意见〉的通知》（锡政发[2007]196号）、无锡市政府关于印发调整<无锡市市区住宅部分配套设施标准>的通知（锡政发[2004]9号）、《无锡市商品房交付使用管理办法》（市政府令第127号）等，先后对住宅区公共服务设施的建设标准、竣工验收及移交管理等作了规定。
其中，2012年10月1日起施行的《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。
要求商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共复中，“净菜超市”被注记为建议经营性，由此造成同类公配权属认定不一致，建设单位对此提出异议。
为此，我们也与建设主管部门进行了沟通，其认为公建配套批复中的注记，只是标明其用途为经营性质，并非对权属的认定。
目前，建设主管部门在公建配套立项批复中对此已不再注记。
浅谈物权法的建筑物区分所有权制度
建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。
物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。
《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。
标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。
但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。
本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。
一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。
”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。
—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。
（二）权利客体多样性。
建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。
（三）权利内容多样化。
既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。
论建筑物区分所有权制度
并在此产生的共同关系。对国家来说，明确建筑物区分所有权制度，可以有效
加强对区分建筑物的管理，加强对房地产市场的监督作用，对区分所有权人来
说，则可以明确其在区分建筑物中的各种权利。
当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属是公民个人财产所有权获
三要素所构成的特别所有权。就立法而言，现阶段我国的思路仍采用的是民法
模式，从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑，应尽快制定独立的建筑物区
分所有权法。本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单
的探讨，以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。
关键词：建筑物区分所有权概念；专有权；共有权；成员权
是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所
有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权
③。因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。
构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者
共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。其
“持分共有所有权部分”④。与一般所有权相比，区分共有所有权的所有人在
身份上具有复合性，即他们既是共有所有权人又是专有所有权人。而一般的共
有所有权人身份则是单一的。从种类上相比，区分共有所有权人的分类更多一
些，如法定共有权、约定共有权，全体共有权、部分共有权等，而一般共有权
则仅分为按份共有和共同共有两种。最后，区分所有共有权的标的物不能分割，
学报，2006, (15)： 4.
[7] 张能盛.论建筑物区分所有权[J].湖州职业技术学院学报，2007，
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权可以通过以下几种方式进行区分和解析：
1. 个人所有权：建筑物的所有权归个人或家庭所有。
这种所有权形式最常见的是住宅房屋，所有者可以自由使用、出租或出售房产。
2. 公司所有权：建筑物的所有权归公司所有。
这种形式的所有权常见于商业办公楼、工厂或仓库等商业用途的建筑物，公司可以利用建筑物进行经营活动。
3. 政府所有权：建筑物的所有权归政府所有。
这种形式的所有权常见于政府办公楼、学校、医院等公共设施，政府拥有和管理这些建筑物，为公众提供相应的服务。
4. 共有所有权：建筑物的所有权由多个人或实体共同拥有。
这种形式的所有权常见于公寓楼、商业综合体等共用建筑物，各个业主或股东共同享有建筑物的使用权和收益。
5. 租赁所有权：建筑物的所有权仍归原所有者所有，但通过租赁合同将建筑物的使用权转让给租赁人。
在租赁期内，租赁人可以使用建筑物，并支付租金。
对于建筑物的所有权解析，可以通过法律文件（如房产证、租赁合同等）、土地登记簿、财产权登记处等方式进行确认和核实。
同时，不同国家和地区对建筑物所有权的法律规定也会有所差异，需要根据当地法律法规进行解析。
浅析建筑物区分所有权.doc
浅析建筑物区分所有权-[摘要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权专有所有权共有所有权成员权前言在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。
在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。
该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。
”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。
建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。
简述建筑物区分所有权的概念与特征
简述建筑物区分所有权的概念与特征建筑物的区分所有权是指建筑物的产权归属问题，即谁拥有该建筑物，享有建筑物所带来的权益和责任。
建筑物的所有权划分主要涉及到土地所有权和建筑物所有权两个方面。
土地所有权属于基础产权，是指对地面及地下的土地进行占有、使用和收益的权利，而建筑物所有权则是指建筑物本身及其附属设施的所有权。
建筑物区分所有权的概念与特征主要有以下几点。
首先，建筑物所有权可以分为单独使用权和共同使用权。
单独使用权是指建筑物的拥有人有权单独使用建筑物，并对建筑物享有产权。
这意味着建筑物的拥有人可以自由决定建筑物的使用方式和用途，可以占有并享受建筑物带来的收益，也承担建筑物的使用和维护责任。
共同使用权是指多个人共同拥有同一建筑物或建筑物的一部分，并对建筑物享有共同使用权。
在这种情况下，建筑物的使用和管理需要由多人共同协商决定，并共同承担建筑物的使用和维护责任。
其次，建筑物区分所有权还涉及到建筑物的产权转让和转移。
建筑物的产权可以通过买卖、赠与、继承等方式进行转让或转移。
建筑物所有权的转让可以由建筑物的拥有人向他人转让，同时也可以由他人转让给建筑物的拥有人。
产权转让需要满足一定的法律程序和要求，包括合同的签订、登记备案等。
产权转让的过程中，建筑物的拥有人通过协议将建筑物的所有权转让给他人，同时将建筑物的权益和责任一并转让。
再次，建筑物区分所有权还与所有权的范围和条件有关。
建筑物的区分所有权是建立在土地使用权的基础上的，土地使用权由土地的所有权人授予建筑物的拥有人。
建筑物的所有权包括建筑物本身及其附属设施的所有权，建筑物的拥有人有权进行建筑物的使用、转让、租赁等行为，并对建筑物的使用和维护承担责任。
此外，建筑物的区分所有权还涉及权益的分配和责任的划分。
建筑物的拥有人享有建筑物所带来的权益，包括使用、收益等，但同时也需要承担相应的责任和义务，包括维修、保养等，以确保建筑物的正常使用和安全。
最后，建筑物区分所有权还涉及到法律的保护。
住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析
住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析《细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
”本条其实是对开发企业、政府等销售商品房、保障房的特别规定，因为其建设房屋本质上并不是用于自己使用，而是要用于销售或者用于保障老百姓的居住权。
因此就要求其在办理房屋首次登记的时候需将涉及全体业主的共有的公共场所、公共设施、物业服务用房等专有部分予以明确，避免未来销售以后发生纠纷。
因此要做好业主共有的区分所有权部分的登记，应该搞清楚以下的一些知识。
一、什么是公建配套设施配套公建（住宅小区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定和建设规划许可在住宅小区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。
规划公建的目的是为了提高小区生活品质，为小区居民的生活提供各种便利条件。
二、什么是业主共有的公共设施根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对此做了进一步的解释：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
公建配套房地产权利归属问题分析
公建配套房地产权利归属问题分析陈黎霞上海市崇明县房地产交易中心一、公建配套的概念和分类目前，我国立法未对公建配套的含义进行明确规定。
原建设部《城市居民区设计规范》中称之为“居民区公共服务设施”，各省市的地方性法规及规章中，多表述为“居民区配建设施”或“居民区公共服务设施配套建设”。
一般而言，公建配套是指开发商按照国家及地方有关居住区的设计标准规划设计，在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑和公用服务设施。
对于公建配套的分类，根据分类的标准不同而有所不同。
按盈利与否可分为公益性公建配套和盈利性公建配套。
公益性公建配套，即非盈利性设施，一般是根据指令性指标控制该类配套公建的建设。
盈利性公建配套，即居住区日常生活必需的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设或开发商与购房人之间约定建设。
按照产权不同，可分为归个人所有的公建配套，如已经出售的小区商铺；归全体业务所有的公建配套，如已经被全体业主分摊的地下车库；归开发商所有的公建配套。
按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等公建配套。
二、我国公建配套产权归属不明及其引发的问题目前，由于我们关于公建配套房地产的归属的法律法规不明确，业主与房地产开发企业之间关于公建配套产权归属的民事纠纷时有发生，甚至有的业务大会或业主委员会因公建配套房地产被登记在开发商或其他人名下侵害了全体业主共有权为由，对登记机构提起行政诉讼。
公建配套房屋的权利归属问题主要有如下规定。
《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇绿地或明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划页脚内容1用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
浅析建筑物区分所有权
浅析建筑物区分所有权[摘要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权专有所有权共有所有权成员权前言在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。
在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
一、建筑物区分所有权的历史发展在原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。
通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。
在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。
为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。
在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。
其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。
自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。
随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。
论建筑物区分所有权中的共有部分登记
论建筑物区分所有权中的共有部分登记论建筑物区分所有权中的共有部分登记摘要20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。
建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。
本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。
论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。
对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。
而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。
在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。
一、共有部分登记范围的认定（一）法律规定中的问题在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。
在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。
以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。
但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。
而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。
权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。
这是开展登记研究的前提与重要环节。
在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。
我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。
关于论《物权法》中的建筑物区分所有权
关于论《物权法》中的建筑物区分所有权摘要：《物权法》第一次引入了建筑物区分所有权的概念，填补了我国在这方面的一项空白。
在这之前只有《土地登记规则》中，对业主的相关权利提供保护，但是规定的非常简单。
随着近年来越来越多的人住进了商品房，这方面规定的不足逐渐显露出来，开发商、物业公司以及业主之间的矛盾日益突出。
《物权法》的颁布虽然确立了建筑物区分所有权，但其规定还是较为粗糙。
本文就针对《物权法》中的一些问题来谈谈建筑物区分所有权。
关键词：建筑物区分所有权专有权共有权一建筑物区分所有权概述社会生活中存在着各种各样的矛盾，有主要矛盾次要矛盾，但主要矛盾和次要矛盾是相互转换的......这是哲学中的描述，更是一个真理。
前些年十分火爆的房地产市场，近一年多出现了持续低迷，各地特别是大城市的房价在不断下滑。
房地产甚至已经不是当今社会的一个关键词，因为随着社会的发展又出现了很多新的焦点，比如原油价格、股市、经济危机成了近来我们关注的对象。
虽然房地产不再像以前这么热，新闻媒体也不再像以前那样关注，但是作为我们生活中最基础的住房，不可否认的是每个人这一生中一个很重要的问题。
既然是基础，不管它的经济价值如何波动（那些是经济学中关注的问题），从法律的角度来讲，这始终都是一个我们要关注要改进要完善的领域。
但是在这里我所关注的不是房地产交易的过程，而是针对房地产中各建筑物的权利义务划分问题，专业名词就是建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权是《物权法》第一次将这个概念引进我国，随着近年来越来越多的人住进了商品房，无论是业主与开发商之间还是业主也物业公司之间的纠纷都非常的多。
关键还在与物业产权划分部分的混乱。
很多时候说不清争论的问题谁享有权利，有怎样的权利，建筑物区分所有权就是一个保护业主合法利益的一项专门的制度。
二规定建筑物区分所有的必要性第二次世界大战之后，各个国家都出现了住房危机。
为了解决人们的居住问题，各国政府都纷纷兴建高层建筑物。
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部 分单 独作 为 一个 登记 单 元 ， 由登 记 机关 直接 代
为 登记 、 入登 记 簿 ， 载 并注 明 为公 共部 位 ， 整幢 属 业主 共有 ， 不发 权 属证 书 。 ２ 对 小 区 全 体 业 主 共有 房 屋 的登 记 ， 房 屋 ． 《 登记 办 法》 决 了一 个 重 要 的 问题 ， 是 明确 了 解 就
态。
毋须再 进行 分摊 。
二 、 主共 有房屋 的登 记 业
２ 物权 是支 配特 定物 的权 利 ， ． 物权 的标 的物
业 主 共有 的房 屋有 两类 ， 类是 属 于整 幢业 一
妒
应当是能够具体确定的， 分摊 ” 而“ 到某一权利人
的部分 则是 不特 定 的 ， 有面 积 的数量 而无 法确 只
定 其具 体 的位 置 。因此 ， 并不 能将 其作 为物 权 的
标的。
主共有 ， 另一类是小区全体业主共有。 １ 对 整幢业 主 共有 的部 分 ， ． 在登 记 时要解 决
标 的物 特 定及 登记 的权 利应 真 实 地 反 映 房屋 权
利 状态 这 两个 问题 ， 要顾 及 到 由众 多 的业 主共 还
１ 按 《 权 法》 七 十条 的规 定 ， 屋所 有 权 ． 物 第 房 人 只 是对 专 有 部 分单 独 享有 所 有 权 ， 对 专有 而“ 部 分 以外 的共 有 部分 ” 共 有 和共 同管 理 的权 是“ 利 ” 因此 ， 有部 分和共 有部 分两者 权利 主体 不实地 反映 房屋 的权 属状 将
等外 ， 应视 为 按份 共有 。 但 是 建 筑 物 区 分 所 有权 的共 有 不 同于 一 般 的共 有 ， ： 如 共有 部 分 的权 利不 能 单独 处分 ； 有 共 人 不 得要 求 分割 产权 ；业 主转 让 专有 部分 时 ， 对 享 有 的共 有 和共 同管理 的权 利应 一并转 让 ； 有 共
Ｃ ｉ ｅｌＥ ｔ ｅ ｈ ａ Ｒ ａ ｓ ｔ ｎ ａ
浅议建筑 物 区分所 有权及 公 建 配套房 屋 的登 记 问题
金绍 达
二 次 大 战 以后 ， 随着 战 后 人 口的增 加 、 筑 建
技术 的发 展 ， 一个产 权人 单独 拥有 一 幢建筑 物 所
３ 共 有 的房 屋应 由共 有人共 同 申请登 记 。 ． 而
对建 筑物 区分所 有 权 的登记 方式 是 ： 专有 部 分 将 和 （ 摊 的） 有部 分作 为 同一个 权利 主体 、 分 共 由拥 有 专有 部分房 屋 的所有权 人一 并 申请 登 记 。 这 但
种登记 方式存 在 的主要 问题 是 ：
理试 行 办法》 附件 （ 的 房屋 登记 簿记 载 内容 说 明） 中， 已经 明确 了“ 建筑 物 为 多 个所 有人 区分 所 有 的， 专有 部分 建筑 面积 为套 内建筑 面积 ”在 登 记 ， 簿和 权属 证书 上 分别加 了“ 有部 分 Ⅱ套 内建 专 “
筑面 积 ” 的相 关 内容 ， 为建 筑物 区分 所 有 权 登 这 记方 式 的逐 步过 渡创造 了有利条 件 。 在 今 后条件 具 备 时 ， 利人 只须 对专 有 部分 权 申请 登记 ，权 属证 书 上只 记载 专有 部分 面积 ， 公 共 部 位 因 可 以另 行 登 记 ， 以 ， 所 公共 部 位 的面 积
相关 的房 屋登 记 问题 时， 范 围也应 该涵盖 整 个 其 建筑 区划 。
一
此 ， 目前 的相 关 规 定还 只 是 采取 了一 些 过 渡 措
施。
、
专 有部分 的登 记 问题
在住 房和 城 乡建 设部 发布 的 《 房屋 登记 簿 管
自上世 纪 ８ ０年 代建 立 权 属 登记 制 度 以来 ，
把 共有 的房 屋 以面积 分配 的方 式分 摊 给 所有 权 人， 由其 各 自 申请 登 记 ， 然 与 《 屋 登记 办 法》 显 房 的相 关 规定 不一 致 。此外 ， 实 际发 生 的商 品房 在 面积 纠 纷 中， 绝大 多数 是 因公 共部位 面积 的分 摊
而产 生 的 。
有权 的状 况逐 步减 少 ， 由多个 产权 人共 同来 区 而 分～ 幢建筑 物所 有权 的现象 则越 来越 多。 这种 在 情况 下 ， 由若干 个人 各 自对 同一 幢建筑 物 内的某
一
部 分 （ 有部 分） 专 拥有 所有 权 ， 并对 专有 部分 以
外 的共有 部分 享有 共有 和共 同管 理 的权利 ， 就 这 产 生 了建筑物 区 分所有 权概念 。
以上 这些 问题 已经被 越来 越 多的 人所 认识 ，
因而 对 专有 部分 的登 记 ， 要 问题 是应 当逐 步 改 主 变 原有 的建筑 物 区分 所有 权 的登记 方 式 ， 之 符 使 合法 律 的规定 。 《 在 房屋 登记 办法》 立法 过程 中 已 经注 意 到 了这一 问题 ， 是 由于这 种 方式沿 用 已 只
圈
房
同提 出 申请这 一 方法 不具 可 操作 性 。 因此 ， 实 在 行权 利 人只 对 专有 部 分 申请 登记 这一 方 式后 ， 对 属 于整 幢业 主 共有 的部分 ， 将 该幢 所有 的共有 可
是这 种共 有 是按 份共 有还 是共 同共 有 。 果按共 如
有 的一般 规 定 来看 ， 视 为按 份共 有 。因为 没有 应 约 定或 者约 定 不 明确 的 ， 除共 有人 具 有家 庭 关系
久 ，如 果突 然予 以改变会 带 来其他 一 些 问题 ， 因
《 物权 法》 设专 章规 定 了建筑 物 区分所 有权 ，
但并 没有 专 门对建筑 物 区分 所有 权做 出定义 ， 而 且 该章 条文 所 规 范 的 内容 已从“ ” 幢 扩大 到 整 个
“ 建筑 区划 ” 。因此 ， 在探 讨 与建筑 物 区分 所有 权