无锡商业项目调研报告

无锡商业项目调研报告

无锡商业项目报告

20XX-11

目录

第一章无锡概况

一、地理位置

二、经济发展

三、城市规划

第二章房地产市场概况

一、房地产市场状况

二、房产市场环境特点概析

第一章无锡概况

一、地理位置

“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。

二、经济发展

无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。我国民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如今也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海”之称。是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。 20XX年无锡GDP总数5765亿，杭州5946亿，与浙江省省会城市杭州差不多了。

三、城市规划

无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。下属7区2县市。

七区：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区

两市：江阴市、宜兴市

下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。江阴的华西村被誉为“天下第一村”。

第二章房地产市场概况

一、房地产市场概况

1、无锡住宅市场状况

（1）、北塘区

（2）、惠山区

（3）、新区

中邦城市新区住宅55万78-116 7300 （4）、锡山区

（5）、滨湖区

（6）、南长区

（7）、崇安区

2、无锡商业地产状况

【写字楼篇】

（1）、联东U谷-无锡总部商务园

项目概况：

该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面积120万平方米，共分三期开发。建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。其中一期占地83亩，总建筑面积12万平方米，规划有1栋24层写字楼，1栋16层LOFT办公楼，18栋独栋办公楼。

经营业态：

写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会展中心等。

销售面积：

LOFT：45-130平方米

写字楼：85-1500平方米

独栋：1200-4300平方米

得房率：71%

销售价格：

写字楼：均价9200元

独栋写字楼：13000-15000

营销方式：

无包租

客户来源：

本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。现场状况：现场就一个销售人员，极为冷清。

销售人员主要诉求：

（1）、开发公司实力：专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了诸多项目。

（2）、现有知名公司进驻：如百度、中铁等。

（3）、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。

（4）、政府重点扶持。

【商业综合体篇】

（1）、金太湖国际城

项目概况：

该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。

经营业态：

1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐

销售面积：

面积范围：9—108平方米

主力面积：20—30平主米

得房率：1F：45% 2F：38%

销售价格：

1F：6万多

2F：3万多

3、4F面积分割大，总价高。3楼价格在5万左右。

营销方式：

包租6年：每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。

现场状况：

现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。销售人员

对于无锡了解模糊。主要诉求地段和大的主力店进驻。

优势：

1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。

2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。

3、人气较旺。

4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。

劣势：

1、档次不高：该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。

2、年限太久：20XX年拿的地块。

3、竞争太激烈：周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。

4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。

（2）、五洲国际广场

项目概况：

该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。一、二楼商铺共计600间左右。

经营业态：

1F：品牌时尚区：黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。

2F：时尚潮流区：母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。

3F：电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡

销售面积：

面积范围：13—312平方米

主力面积：20-30平方米

销售价格：

1F：35000-48000

2F：24000

营销方式：

委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。后继根据市场行情1：9分成。

销售情况：

20XX年4月份开盘，销售率在60%左右。

现场状况：

1、来人量较多。

2、售楼部不大，但整体气氛较好。

优势：

1、五洲在无锡有一定的知名度。其一项目较多，其二五洲五金

机电市场和哥伦布经营尚好。

2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。

3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。

4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。

5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。

6、广告宣传力度大。

7、政府支持。

劣势：