《成都万通商场项目评估报告》9页
万通商业广场项目介绍
万通商业广场项目介绍
万通·福瑞城，11万多平方米的大型商业，建成后将是偃师市规模最大，功能最全，环境最好的商业广场。
万通商业广场也是偃师市政府支持的重点项目，本项目位于偃师市迎宾路与太学路交汇处东，（东接文化路，南至东明路，西邻迎宾路，北靠首阳路），几条城市主动脉形成便捷的交通网，让您商机无限。
本项目业态丰富，有高档商业步行街，大型购物广场，便利超市、自助银行、医疗保健、托老托幼、3D奥斯卡影城、游泳馆、健身房等。
大型的商业，能带来巨大的财富。
可以带动方圆1千米以内的消费，每年可以创造高达1.5亿元的商业产值。
能够给1000多人带来创业机会，6000多人带来就业机会。
万通商业广场，在偃
师十五分钟的步行生活圈内，离偃师华夏广场、河堤公园、火车站、汽车站、小学、中学、高中等步行仅需十五分钟。
万通商业广场，优越的地理位置，一流的投资环境，完美的业态组合，浓郁的商机氛围，先进的设计理念，最具实力的开发公司加专业的管理团队，将为偃师商户开启一个全新的投资热土与商机。
火爆招商中，黄金旺铺虚席以待………………………………。
百货公司商城项目环境影响报告书
成都王府井百货有限公司王府井商城项目环境影响报告书（报批本）四川省气象环境评价中心年月·成都1 总论1.1 项目由来扩大国内需求是近年来中国经济发展的基本立足点，商品零售作为国民经济的第三产业，其发展对国民经济增长有明显的放大作用。
因此，在“扩大内需”的宏观经济政策引导下，第三产业首当其冲地成了新的经济增长点。
旅游业是外向型经济，随着我国经济文化的发展，加入WTO，以及西部开发的深入，四川省政府加大对旅游的投入，积极把旅游资源的潜在优势转化为产业优势，制定了以熊猫文化、蜀汉文化、天府风光作为旅游重点内容，联合西南、西北六省发展西南“大概念”旅游的策略规划，制定了旅游资源、旅游客源、旅游产品开发、旅游收入和旅游设施建设的行业发展规划，全力打造中国旅游旗舰品牌，将四川发展成为旅游大省。
四川旅游业正以迅猛的态势发展，取得了巨大的成就，成为我省重要的支柱产业之一，酒店作为旅游业的附属产业，势必成为支柱产业的中流砥柱。
作为西部开发的桥头堡，中国西部生态屏障中心，成都市已经走上了以成功整治府南河为标志的生态环境与经济和谐发展的健康道路，为投资者创造了一流的投资环境。
成都作为酒店业发展的热点，具备了西部政治文化中心、经济商贸重镇、交通通讯枢纽、商务会展热地、丰富旅游资源、消费实力水平、政府扶持政策等良好条件，必将为酒店业带来前所未有的发展上升空间。
成都王府井百货有限公司审时度势，抓住这一良好的商机，拟在市中心传统商业区——春熙路地区兴建一座西部战略高地上的五星级酒店及集购物（商业）、酒店、餐饮、娱乐、办公、居家为一体的大型综合性建筑群。
该项目由成都市经济委员会、成都市纺织工业局成经技改（92）379号文作了立项批复。
该项目分两期实施，该公司分别于1992年9月、1996年6月5日与成都市国土局签定合同购买成都音乐舞剧院（红旗剧场）所属国有土地使用权，新建一座现代化综合商城。
成都王府井商城是北京王府井百货（集团）股份有限公司、匈牙利埃利克公司和成都国有资产投资经营管理公司合资组建、开发的大型智能化、综合性商贸大厦，商厦占地面积23亩，总建筑面积21万平方米，由王府井百货商场、王府井世纪酒店、王府井餐饮娱乐电影城和王府井商务公寓组成，预计总投资 2.829 亿元人民币，其中王府井百货商场建筑面积58209平方米；世纪酒店总建筑面积89210平方米；B座写字楼27142平方米；C座商住楼32367平方米。
常见购物中心类型和案例ppt课件
12 Theme shopping center 主题购物中心
ppt课件成都大魔方项目建议书 7
不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和 形态
选址条件
• 处于怎样的城市区位和商圈特性 –位于市中心区、郊区、新区、居民社 区 –商圈内消费者人口特点
• 交通条件（位于城市交通干道、区域交通 干道或社区交通主道），公共交通情况
2 超级地区购物中心
超级地区购物中心 / Super Regional Center 通常位于郊区或新区 ，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成 份的一站式消费中心
• 场地面积、建筑面积的大小 • 所需要覆盖的有效商圈范围大小
商业组合
• 通常有多少个主力店 • 主力店的类型构成是怎样的，包括行业
类型和业态形式 • 主力店的面积占比是多少 • 整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐
的比例构成是怎样的
购物中心 营销要素
购物与娱乐的倾向性
• 消费者的消费行为是以购物为主要内容 还是以休闲娱乐为主要内容
• 6-20万平米
• 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 40公里以上 ，覆盖三级 商圈
以服装、休 闲娱乐、餐 饮为主
• 3-5个主力 • 购物60-
店
70%
• 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐
• 主力店占比 40-60%
• 餐饮1525%
• 休闲娱乐 10-15%
邻里中心
能量中心
零售公园
一次性购足 (= 品种齐全)
功能诉求
注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落 位可能会与上图有所不同
成都一烂尾楼项目收益测算(非常详细)
目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
成都市温江区商业市场报告
洲际春天等楼盘） 2、独栋商业街：（洲际亚洲湾、合能珍宝琥珀、佳年华新生活、珠江广场、融信广场等） 面积类型分布： 针对温江典型楼盘数据监控发现温江商铺主力区间：30㎡-300㎡。 销售模式： 针对温江光华片区市场调研发现，温江商铺销售模式主要分为2大类 1、温江90%商业项目销售模式均为直接销售； 2、包租模式销售（仅恒大城，恒大新城推出10年包租，每年返租10%，10年内无递增，（恒大内部金服经营管理） 销售均价区间： 温江城区1F商铺均价：2.5-6万，2F：1.5万-2.2万，3F：8000-1.5万； 4F:7000-9000 元/㎡
万春生态板块
生态居住高价值板块
区域发展成型，逐步成熟
观光农业，文旅产业支撑
温江老城
成熟价值高认知板块
区域发展成熟，发展缓慢
成熟生活配套 温江大学城 产城融合独立发展板块 区域发展成型，逐步发展成 熟 学区价值、产业经济主导
光华新城
西部新城核心区，高价值规划板 光 华块 大 区域发展成型，加速成熟 道
项目名称 开发商
项目地址
占地面积 建筑面积 商业面积
容积率 开间 主力 面积区间 商铺均价
竣工时间
洲际亚洲湾
成都洲际置业有限公司
温江光华大道三段江浦路288号
223.64亩
104万㎡
15万㎡
3-10㎡
4.99 进深
12-21m
80-200㎡
层高
5.4m
15000-46000元/㎡ 2017-9-30
竞品楼盘-星光华印象
销售模式：销售模式待定，商铺未售； 星光华印象商业共计3万社区底商，目前未对外招商及销售；
商业大都会项目环评报告书
1总论1.1评价任务的由来随着城市市民的收入快速增加，人们的消费需求和消费心理在不断的变化，人们从生活必须消费向追求品牌、时尚、个性，满足心理愉悦和消费体验需求变化，因此购物中心将是商业零售业的发展方向。
从长远看，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，是市场发展的必然趋势。
其不仅规避了发展商、投资者潜在的经营风险，也为发展商营造了一个非常可观的利润空间。
因此cf伟映房地产开发有限责任公司拟在cf市党政综合办公楼南侧建设金钰大都会二期建设项目。
本项目的主要建设内容和规模：规划总用地面积54994.5平方米，总建筑面积121465平方米，地上总建筑面积72571平方米，地下总建筑面积48894平方米，其中：商业24028平方米，机动车库18712平方米，其它6154平方米。
本项目总投资为30632.11万元，全部为企业自筹。
根据国家环境保护部《环境影响评价技术导则》等有关规定，本项目环境影响评价工作及报告编制结合现场调查、地区社会调查、收集环境现状监测资料及公众参与，根据建设项目的特点及本着“以人为本”的原则，对建设项目在施工期和营运期的自然环境、社会环境带来的正、负影响进行全面、系统的分析，针对公众参与及建设项目对自然环境和社会环境造成的不利影响提出减缓和补偿措施，从环境保护角度明确项目建设可行与否，并确定该项目的环境保护管理及环境监控计划。
本项目建设主体为cf伟映房地产开发有限责任公司，项目投资亦由该公司承担。
根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》及有关文件规定，在项目可行性研究阶段，开展环境影响评价工作。
cf伟映房地产开发有限责任公司委托cf市环境科学研究院承担本项目的环境影响评价工作。
评价单位通过现场调查及初步的工程分析，并依据环评导则及有关资料编制完成了环境影响报告书，呈请审查。
1.2编制依据（略）1.3产业政策符合性分析本项目属于房地产开发项目，对照国家发展改革委《产业结构调整指导名录（2011年本）》及修改决定（21号令），既不属于鼓励类，也不属于其中限制淘汰类，属于允许类建设项目，符合国家产业政策的要求。
某大型商业中心建设项目环境影响评价报告
某大型商业中心建设项目环境影响评价报告1. 引言该环境影响评价报告旨在对某大型商业中心建设项目所可能带来的环境影响进行评估和分析，以确保项目在建设和运营过程中减少对周边环境的不良影响，并提出相应的环保措施，使项目达到可持续发展的目标。
2. 项目概况该商业中心建设项目计划占地面积X平方米，总建筑规模为Y平方米，包括商业综合体、写字楼、酒店等设施。
项目地处城市中心，周边交通便利，对周边居民生活和经济发展具有重要意义。
3. 环境影响评价内容与方法（1）项目对土地利用的影响评价；（2）项目对水环境的影响评价；（3）项目对大气环境的影响评价；（4）项目对噪音环境的影响评价；（5）项目对生态环境的影响评价。
4. 土地利用影响评价通过调查分析，该项目将对周边土地利用造成一定影响。
项目建设将占用部分耕地、生态用地和居民用地，但对农田和居民生活不会造成严重影响。
在项目规划和施工过程中，将采取措施确保土地的合理利用，并进行土壤保护和恢复工作。
5. 水环境影响评价项目建设过程中将产生大量建筑废水、生活污水和雨水排放。
通过合理设计和建设污水处理系统以及设置合适的雨水收集设施，可以最大程度地减少对周边水环境的污染，并确保水资源的可持续利用。
6. 大气环境影响评价项目建设期间将产生大量扬尘和建筑废气排放。
同时，商业中心的运营也会导致车辆尾气排放增加。
因此，项目在施工和运营阶段都必须严格控制气体排放，采用环保建材和设备，减少空气污染物的排放量。
7. 噪音环境影响评价商业中心的建设和运营会产生一定的噪音污染。
项目方将在建设期间采取隔音措施，确保周边居民不受过多噪音干扰。
商业中心运营阶段将采取噪音隔离措施，确保商业活动不对周边居民生活造成明显影响。
8. 生态环境影响评价商业中心建设可能破坏周边生态环境，如影响动植物栖息地和生态系统稳定性。
项目方将在建设前进行充分勘察，对受影响区域的动植物进行保护和转移，并进行相应的生态修复工作，以确保生态系统的可持续发展。
成都商业地产IFS案例分析
5层
6层
负1层
负2层
地铁 出入口
地铁 出入口
内部垂直动线
Ø 内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快 速到达目的地。
观光电梯
手扶电梯
小结
小结：
Ø 地面交通便捷，四通八达。 Ø 公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。 Ø 地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。 Ø 水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。 Ø 垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站 春熙路站
纱帽街站
外部动线
Ø IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 Ø 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
此入口正对大慈 寺路，可通过跨 层电梯到达3楼
此入口正对纱帽街 ，离停车场出入口 很近，乘客可在此 下车进入购物中心
四、业态分布及配比
1.总体配比
IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。
2.LG2业态配比
负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
成都万通北站商场有限公司(企业信用报告)- 天眼查
（不含危险品），果品，蔬 房地产中介服务。（依法须经批准的
菜。（依法须经批准的项目， 项目，经相关部门批准后方可开展经
/
/
销售：文化、体育用品及器 销售：文化、体育用品及器材，机械
变更日期
2016-07-08
2016-07-08 2015-12-21 2015-12-21 2015-03-05 2015-03-05
2015-03-05 2015-03-05
5
序号
17 18 19 20
及化工产品（不含危险品），果品，蔬菜；房地产中介服务；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
登记机关：
青羊区市场和质量监督管理局
核准日期：
2016-08-22
1.2 分支机构
3
序号
1
企业名称
成都万通北站商场有限公司第一分公司
2
成都万通北站商场有限公司第二分公司
高级管理人员 备案（董事、 监事、经理
变更前内容
1190
1190 /
变更后内容
1130
1130 /
北京银盛汇通投资有限公司; 中国国际能源控股有限公司; 中央新影环球时空有限公司; 北京银盛汇通投资有限公司; 中国国际能源控股有限公司; 中央新影环球时空有限公司;
余列萍;余列琴; 余列萍;余列琴;
/
责。本报告应仅为您的决策提供参考。因使用该报告而产生的任何后果，天眼查概不负责。
2
一、企业背景
1.1 工商信息
企业名称：
成都万通北站商场有限公司
工商注册号： 510105000083076
统一信用代码： 91510105728071418R
购物中心项目可行性分析报告
简单易用轻享办公（页眉可删）购物中心项目可行性分析报告不同地区的发展情况都有所不同,如果你想要更好地发展本地区的经济,就要多分析本地区的情况,制定一些符合地区发展的策略,这样才能够把经济发展好。
曾经在论坛上浏览过一篇购物中心项目可行性分析报告,这篇购物中心项目可行性分析报告写得确实不错,大家可以参考借鉴一下。
一、项目名称成都某公司购物中心项目可行性分析报告二、项目背景20__年以来,我国购物中心的投资额占全国商业营业用房投资额比重不断上升,20__年,该比重首次超过20%,达到20.8%,一定程度上显示出购物中心行业对投资的吸引力。
20__年,住宅地产市场受到国家政策严格调控,众多房地产开发商投资纷纷涌向商业地产;此外,百货零售企业的壮大也不断深入自有购物中心的投资建设当中,通过经营购物中心以降低营业成本。
20__年我国购物中心投资额在2000亿元左右,在商业营业用房投资当中的比例达到21.5%。
20__年,中国购物中心的投资额接近3200亿元,占全国商业营业用房投资额的比重约为21.7%。
20__年,成都市实现地区生产总值(GDP)10801.2亿元,按可比价格计算,比上年增长7.9%。
其中,第一产业实现增加值373.2亿元,增长3.9%;第二产业实现增加值4723.5亿元,增长7.2%;第三产业实现增加值5704.5亿元,增长9.0%。
按常住人口计算,人均生产总值74273元,增长6.6%。
一、二、三产业比例关系为3.5:43.7:52.8。
已开业的3万平米以上规模的`购物中心,五大主城中心区域(锦江、青羊、青牛、武侯)项目数量占比达到89.4%。
作为西南地区历史最长、规模最大、影响力最大的商圈,春熙路―盐市口商圈(锦江区)位处于城市中心区域,是中高端百货业态最为聚集的区域,如太平洋、王府井、时代百盛、伊势丹、伊藤洋华堂、新世界百货、北京华联、茂业百货等国内外知名百货商场云集于此,人流量巨大。
四川沙渠商业项目营销策划提案成都万方PPT课件
• 此时可进一步发展： • 金融证券、金银饰品、中西简餐、家居饰品、特色培训、运动健身、美容纤体等
10
第10页/共48页
11
策划篇
第11页/共48页
策划篇
•
SWOT分析
• 优势（S）：
1. 国家级合法规划工业开发区，成长势头良好
2. 开发企业实力雄厚，有利于提高消费者信心
20
第20页/共48页
策划篇
•
招商要点
以普通租户为核心，以品牌商家为门户
• 首先，由于当地消费水平较低，仍需要以大量普通商家作为招 商核心目标，有利于尽快扩大本项目的商业规模，迅速构建成 熟商业氛围，同时使项目租金迅速上升，有利于回收资金。
• 目前当地及周边地区商业地产招商，基本上存在一种随到随租
平/月 • 全产权，付款方式灵活，若自主经营，交押金1万元，第一年免租金 • 综合计算：三年收益率约20%-30%
23
第23页/共48页
策划篇
•
数据分析
• 蛟龙接待中心（商务旅店）：
• 由蛟龙开发区政府建设并投资经营，具有成熟工业区氛围，极具投资 前景
1
整体框架
市调篇 地区规划
策划篇 SWOT
营销篇 营销模式
客户群体 阶段需求
项目定位 规划建议
推广方案 宣传覆盖
第1页/共48页
2
市调篇
第2页/共48页
市调篇
• 市场环境概述
• 沙渠镇地处大邑县东南端，幅员面积18.94平方公里，耕地面积 11892亩，人口16485人，劳动力10993个，岷江支流西河流经镇 东部,具有良好的区位优势和丰富的沙石资源，为发展工业提供了 良好的条件。通过多年的建设，全镇现有各类企业60余家，其中 规模以上的企业8家，是解决大邑平坝地区农村剩余劳动力的最佳 地区。2007年12月6日四川省中小企业局（川企发【2007】37号） 授予沙渠中小企业创业园为“四川省小企业创业基地”。2008年6 月5日成都市规划委员会主任会议，将沙渠镇列入全市工业集中发 展区、点规划。
商业综合体项目风险评估报告
商业综合体项目风险评估报告1.项目背景本报告对商业综合体项目进行风险评估，该项目旨在建设一个综合性商业区，包括购物中心、酒店、办公楼等设施。
2.风险评估方法为评估该项目的风险，我们采用了以下方法：- 文献研究：对类似项目的研究进行分析，了解可能存在的风险。
- 实地考察：对项目选址进行实地考察，了解周边环境和潜在风险。
- 专家咨询：请教相关领域的专家，获取专业意见和建议。
3.风险评估结果根据我们的评估，该商业综合体项目存在以下风险：3.1 市场风险- 潜在竞争：附近可能存在其他商业综合体项目，竞争压力较大。
- 经济波动：经济形势的不稳定可能导致消费者购买力下降，影响项目的盈利能力。
3.2 法律风险- 土地使用权纠纷：项目选址可能存在土地使用权争议，可能面临法律纠纷风险。
- 建筑规范合规性：项目的建筑规范合规性要求较高，如果未满足相关要求，可能面临法律责任。
3.3 技术风险- 建筑施工质量：项目的建筑施工质量需要严格监管，不合格的施工可能导致安全事故。
- 设备故障：购物中心、酒店等设施的设备故障可能影响项目的正常运营。
4.风险管理建议为降低项目风险，我们提出以下建议：- 做好市场调研：深入了解目标消费者需求和竞争情况，制定有效的市场营销策略。
- 寻求法律支持：与法律团队合作，确保项目在法律上合规。
- 加强施工监管：严格按照建筑规范进行施工，加强施工质量管理和安全监测。
- 做好设备维护：定期检查和维护设备，及时处理故障，确保项目的正常运转。
5.结论综合考虑各种风险因素和管理建议，我们认为该商业综合体项目具备一定风险，但通过正确的管理措施和风险控制，可以降低这些风险，并获取良好的经济回报。
商场评估报告
商场评估报告商场评估报告评估对象：某商场评估时间：2021年评估目标：对商场的运营情况、商业绩效以及顾客体验进行评估，提出改善措施。
一、商场运营情况评估1. 商场定位不明确。
商场在面对日益激烈的竞争中，没有清晰的品牌定位和差异化的商业模式，无法有效吸引顾客和租户的关注。
2. 租户结构亟需改善。
商场中大量重复的品牌和类型的店铺，导致顾客流失和租金下降。
应该优化租户结构，引入更多具有特色和创新的品牌及零售业态。
3. 客流量不稳定。
商场缺乏有效的吸引顾客的活动和促销策略，导致客流量起伏较大。
需要通过举办各类主题活动、提供消费优惠等方式吸引顾客，稳定客流量。
二、商业绩效评估1. 业绩下滑。
商场的租金收入持续下降，客单价和销售额也大幅减少。
可能是由于商场的竞争力不足，需要销售策略和运营优化的改善。
2. 财务状况不佳。
商场的运营成本较高，且费用结构不合理。
需要进行财务管理和成本控制，提高运营效率。
3. 客户流失严重。
商场缺乏顾客关怀和沟通，致使老顾客流失严重，新顾客难以吸引。
需加强顾客关系管理，提升顾客忠诚度。
三、顾客体验评估1. 商场环境破旧。
商场的设施设备老化，导致环境昏暗、卫生不佳。
应对商场进行装修和改造，提升整体环境品质。
2. 服务不到位。
商场员工服务态度不好，服务质量低下。
需要进行员工培训，提升服务质量和顾客满意度。
3. 缺乏创新体验。
商场缺乏新颖的购物体验和互动活动，无法吸引顾客停留和消费。
应引入创新的互动体验项目，提高顾客的购物欲望。
改善措施：1. 明确商场定位，寻找差异化的商业模式，提升竞争力。
2. 优化租户结构，引入具有特色和创新的品牌及零售业态。
3. 加强顾客关系管理，提升顾客忠诚度。
4. 举办各类主题活动、提供消费优惠等方式吸引顾客，稳定客流量。
5. 进行财务管理和成本控制，提高运营效率。
6. 对商场进行装修和改造，提升整体环境品质。
7. 进行员工培训，提升服务质量和顾客满意度。
8. 引入创新的互动体验项目，提高顾客的购物欲望。
造价咨询招标_供方考察报告
“成都万达广场”项目造价咨询单位考察报告为使成都万达广场的造价咨询得以顺利开展，结合入围标准，通过对市场信誉、综合实力、社会资信度的比较，在成都本地选择了六家具有造价咨询甲级的咨询单位作为本项目造价咨询的候选单位，公司工程部和成本部组成考察小组，于 2006 年 7 月 13 日~14 日分别对成都新高建设经济技术咨询有限公司、四川中砝建设咨询有限公司、四川天道工程造价咨询有限公司、四川良友建设咨询有限公司、四川成化造价咨询有限公司、中国建设银行四川省分行等六家造价咨询单位进行实地考察，具体考察结果汇总如下：一、成都新高建设经济技术咨询有限公司该公司办公地址位于成都市永丰路 47 号丰尚国际 9 楼 11 号，具有建设部批准的工程造价咨询资质甲级、招标代理资质甲级。
注册资金 100 万元，下设行政部、造价部、招标部等部门。
现有全国造价工程师 10 人，四川省造价工程师 9 人，造价员 20 人。
2003 年被四川省建设厅评选为1997~2002 年度四川省工程造价管理工作先进单位，2004 年被成都市高新区建筑业协会评为“先进企业”。
完成建筑面积 50000M2以上部分造价咨询项目：1、金地花园一期，建筑面积 72911M22、莲新新苑，建筑面积 76579.50M2二、四川中砝建设咨询有限公司该公司办公地址位于成都市永丰路 21 号瑞祥大厦 5 楼，隶属中砝集团，具有建设部批准的工程造价咨询资质甲级、招标代理资质甲级。
公司注册资金 300 万元，下设总工办、造价部、招标代理部、项目建设管理部、客户服务部、信息及经营部、财务部、行政部、档案室等部门。
现有各类专业技术人员 60 余人，其中有全国造价师 17 人，全国监理工程师 6 人，注册建筑师、结构师 4 人，四川省造价师及造价员 31 人。
是中国建筑工程造价管理协会单位会员，2006 年被四川省政府评为造价咨询单位十强、招投标代理单位十强。
完成建筑面积 50000M2以上部分造价咨询项目：1、成都市天府广场局部改造工程，建筑面积 184400M22、川投置信丽都花园二期，建筑面积 55000M23、中西医结合医院，建筑面积 110000M2该公司办公地址位于成都市青羊区浣花北路 9 号浣花逸景 1 幢 4 楼，具有建设部批准的工程造价咨询资质甲级、招标代理资质甲级。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万通商场项目评估报告一、项目基本情况 (2)（一）、区域概况 (2)（二）、项目概况 (2)二、区域消费特征分析 (5)（一）、客户特征 (5)（二）、对商铺不同方面的关注程度 (5)（三）、餐饮消费能力 (6)（四）、餐饮客户关注重点 (6)三、项目评判 (7)（一）、项目SWOT分析 (7)（二）、可挖掘商业价值潜力分析 (8)（三）、功能分区及业态业种规划建议 (8)（四）、销售价格及策略 (9)（五）、收益估算 (9)一、项目基本情况（一）、区域概况项目位于成都火车北站售票大厅的南侧，火车广场的东侧，紧挨售票大厅。
成都火车北站，是中国西部重要交通枢纽，周边环绕五块石、荷花池、高笋塘几大成熟商圈，并紧靠成都旅游车站、客运中心站及多个长途汽车站，规划地铁站、众多公交车站日均旅客流量达8万人次，年均旅客吞吐量已超过3000万人次，特别是每年的春运、暑运、兵运、糖酒会、两个黄金周更是人流如潮，日均旅客吞吐量已超过10万人次。
如此巨大的人流，该区域的潜在消费能力巨大。
但目前，火车北站商圈对于商业气氛的营造却是远远不够的。
除开消费者消费习惯、安全隐患等因素，包括万通商城在内周边的商业目前经营业态杂乱、雷同、档次较低、商家不诚信经营是最大症结所在。
目前该区域业态有商场、地下商场和临街独立商铺组成，最具代表性的就是本项目和人民商场，业种主要是面向旅客一次性消费的饮料、方便食品、快餐等。
租金水平在100-1000元/平米/月之间，人民商场的租金一楼基本在400元/平米/月，二楼在160-180元/平米/月，万通商场一楼基本在400-1000元/平米/月，最高的为近邻售票大厅的小卖铺和厕所，被拍出58万元/年，二楼约为150元/平米/月。
与万通商场南侧相邻的临街商铺租金在100-200元/平米/月。
区域租金水平较高。
（二）、项目概况万通商场始建于198年，为商业综合用地，剩余产权年限为年商业共两层，总面积约1.1万平米，实际可售面积约9600平米，其中一层面积二层面积。
一层层高4.8米，二层层高4.2米。
一层目前主要经营饮料、方便食品、熟食品、餐饮、玩具、服装等快速消费品，零售部分主要集中在西侧及北侧，餐饮部份分布在北侧及规划中的东侧。
（详见下页附图）二层主要经营网吧、茶楼等休闲商业。
目前商场没有明确的出入口划分，入口同时承担出口的功能，西侧有四个出入口，北侧有三个出入口，出入口较多，因此没有有效的引导客户的消费，人流动线混乱，没有有效引导客户向中庭区域，人流主要停留在临街部分，中后部商铺利用不足，商业潜力有待挖掘。
上二层的通道有两座楼梯，都位于北侧，一座位于西北侧，为二层商业的唯一通道，另一座位于东北侧，为二层旅馆的通道。
整个项目大的外部入口规划有三个（不包括商场部分的入口），分别为位于北侧靠东部、宾馆大堂东侧、售票大厅的最南面的北入口，位于南侧靠西部、九州宾馆西侧的南入口，以及位于东侧，现公交车站调度站对面的东入口。
北入口通路宽约5米，到达中庭的距离约30米；南入口宽约7.5米，离中庭较近；东入口预计宽约4米，到中庭距离约25米。
（见下图）一层商家共8-9家，其中万通商场占有了绝对大的经营面积，粗略估计约800-900平米，主要经营饮料、水果、方便食品、烟酒、茶叶、金银首饰等，另有4家小吃店，3家分布在北侧，1家分布在西南角，经营使用营业面积平均约110平米。
另外还有3家熟食摊位，使用面积都约10平米左右。
还有1家药店：莱美大药房，位于南入口的西侧，经营面积约100平米。
据了解，目前经营情况比较好的都位于西、北侧的临街面。
主要经营饮料、方便食品、熟食品。
而位于中庭附近的服装展位几乎无人问津。
工程改造方面，中庭及连接通道部分的玻璃顶棚已盖好，北侧脚手架已搭好，但未见施工人员。
●方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您10分钟解决一天的工作！●方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您10分钟解决一天的工作！二、区域消费特征分析（一）、客户特征万通商场的客户基本上是以经过成都火车站出行的旅客，市场调查显示有约三分之一的旅客会选择在火车站商场就餐或消费，成都火车站日均人流量达8万人，也就是每天有超过2万人会考虑在火车站商场消费，实际的销售情况也证实在万通商场或人民商场购物的客户绝大多数都是出行的旅客。
因此也就决定了该区域商业经营的业种以饮料、方便食品、快餐等为主力了。
（二）、对商铺不同方面的关注程度关心程度可以看出消费者最为关心的是商铺是否开放容易进入和商品价格便宜，商品价格是“火车站商圈”最令人关注和逅病的焦点。
而从调查发现，商铺的开发性和通透性也是吸引客户非常重要的因素，这为本项目的操作带来了启示。
（三）、餐饮消费能力消费能力从上图中可以看出，本区域客户餐饮的消费能力举重在5-15元/人次，显现出一次性快速消费的特征。
（四）、餐饮客户关注重点上图表明，餐饮客户最为关心的是餐厅的卫生情况和价格，而从目前火车站周边餐饮商业的情况看，卫生差、价格贵是此类商业的共同特点。
这也为本项目的操作提供了机会和空间。
从以上分析可知，本项目的客户主要为出行的旅客，其消费特征为一次性快速消费品，如饮料、方便食品、熟食品等，有较大的快餐需求，消费能力集中在5-15元/人次，对餐饮最关注卫生和价格，对其他商业最关注商铺的开放性和商品的价格。
三、项目评判（一）、项目SWOT分析优势：1、火车站巨大的人流量提供了巨大的商机，使该区域商业的价值明显高于一般的商业。
2、火车站商业的稀缺性以及垄断性是该类商业最为突出的优势。
3、该项目位于火车站商圈中最有优势的地段，人气旺、租金较高。
4、项目四面都有可吸纳的人流，可挖掘的商业潜力大。
劣势：1、火车站商圈杂、乱、低档次、高价格、不诚信的整体形象影响到项目本身。
2、目前商场部分不够通透、人流动线混乱，商业有效利用面积较小。
机会：1、成都作为西部大开发的重点区域和对整个西南经济的辐射作用，随着整个西部经济的发展，火车站经济也必然水涨船高。
2、整个火车站商圈较差的形象，为本项目提供了打造成该区域商业领导者的机会。
3、与九州宾馆连通后，整体改造的空间较大，可利用合理的功能分区，业态业种的规划调整提升该项目的商业价值和竞争力。
4、可通过对中庭的改造和设计吸引更多车站滞留旅客，提升整个项目的人气和东、南部分商业的价值。
5、地铁开通、二环路的改造、公交调度站的迁移将进一步提升了本项目的人流积聚能力。
威胁：1、国家政策对产权式商铺等售后返租形式的商业销售的限制对本项目的销售形成较大的压力。
2、临街独立商业的单位面积较大，总价高，难以实现快速销售。
（二）、可挖掘商业价值潜力分析通过以上的分析我们可以发现，本区域客户主要为出行的旅客，其消费特征为一次性快速消费品，如饮料、方便食品、熟食品等，有较大的快餐需求，消费能力集中在5-15元/人次，对餐饮最关注卫生和价格，对其他商业最关注商铺的开放性和商品的价格。
但目前商业的供给整体上存在杂乱、次档次、高价格和不诚信的形象，在餐饮的卫生方面也做得不够好。
对于本项目而言，中部及南、东侧商业部分利用明显不足，可改善的空间很大。
我们可以通过对整个项目功能区的重新设置和划分提升项目的整体形象和人流汇聚能力。
同时可以通过对项目的出入口等人流动线的引导和业态业种重新规划提升项目中、南、东侧的有效利用和商业价值。
（三）、功能分区及业态业种规划建议1、功能分区建议把项目整体定位为集购物、餐饮、休闲、休憩功能为一体的综合性商业。
购物和餐饮为主力功能，休闲、休憩为辅助功能。
具体分区如下：如果在工程上可以实现，建议把现有北侧三家餐饮店和宾馆大堂部分与南部打通，同时把大堂西移两个跨度，大堂以西全部作为零售大卖场作为购物区，大堂以东商铺部分作为餐饮集中区，打造大型美食广场，中庭及通道部分为休憩区，可在中庭设置人工景观水景，有利于吸引旅客近来休息和消费。
二楼为休闲区。
出入口的设置可以把现有三个出入口重新包装成更具吸引力。
2、业态业种规划业态方面可规划为零售卖场+独立商铺+商业街区（特色摊点）的形式业种方面零售卖场仍为饮料、方便食品、熟食品、烟酒、箱包、茶叶等的快速消费品，独立商铺以餐饮为主，以特色超市或药店等为辅，商业街区摊点可为成都特色小吃和饰品等。
（四）、销售价格及策略1、销售策略招商-销售-返租①卖场部分产权式+独立商铺+独立产权摊位②卖场部分出售经营权+独立商铺+独立产权摊位③整体按一固定标的出售给新成立永安旗下子公司，客户购买公司股份，客户按投资额分配实际租金。
2、定价依据①项目商业发展潜力②租金水平反推3、价格定位从以上分析可知项目的发展潜力和提升空间较大，目前一楼的租金按使用面积计在300-1000元/平米/月之间，平均粗略估计在400元/平米/月，二楼约150元/平米/月。
按8%的年回报推算，一楼目前的价值约在60000元/平米，二楼约在22500元/平米。
考虑到产品的重新策划和有效的销售手段的辅助，一楼均价可达80000元/平米，二楼可达30000元/平米（按使用面积计）（五）、收益估算1、项目基本经济指标一层：建筑面积约4000平米二层：不祥（按4000平米计）2、总产值：约44000万（忽略公摊）3、代理费用（按3%计）：约1320万。