物业管理手册保安三项制度

物业管理手册保安三项制度
保安员管理制度包括保安员值班制度、保安员纪律和保安人员工作行为规范。

保安员值班制度实行24小时三班轮值制，负责门前和小
区内的保卫纠察工作。

保安人员应相互配合，共同做好整个小区的治安工作。

必须严格管理住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆，维护出入门的秩序和小区内的清洁卫生。

发现可疑人员应及时检查并报告。

保安员巡逻时，应检查小区的各项安全设施和公共照明，维护小区内的正常生活秩序，禁止在小区内发生赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件。

发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理。

保安人员必须严格履行职责，认真完成各项任务，并向接班人员报告本班次的工作情况。

保安人员必须服从上级领导和管理处领导的指示，非特殊情况不得擅离职守。

保安员纪律要求保安员听从指挥，不当面顶撞，不背后议论。

上岗执勤时，必须尽职尽责，坚守工作岗位，不擅离职守。

必须严格落实一日生活制度、请销假制度、研究培训制度、军
事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。

每个保安员要有高度的集体荣誉感，团结互助，不拉帮结派，不搞个人主义。

保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物，保持好良好的精神面貌，以备随时调用。

积极参加公司及XXX组织的各种活动，不挑剔，无怨言。

对
待顾客及业主要有良好的服务意识，做到文明、礼貌、热情、大方，以理服人。

保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干扰保安行业声誉的事情。

保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。

保安人员工作行为规范要求保安员上岗执勤时仪表整洁，着装整齐统一，戴工牌上岗。

不准留长发、胡须，要经常修剪，不留小胡子，不准留指甲。

上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无
关的事。

文明执勤，礼貌待人，遇到客户必须做到让道、微笑问好，与人谈话时要热情大方，语言要简洁，用词要适当。

有自我约束能力，不违章不违纪，服从分配，听从指挥。

2.备勤人员应在备勤时间内保持整洁的穿着并待命，以便
随时调动。

3.备勤时间内，严禁赌博、酗酒、打架闹事。

4.备勤人员不得在宿舍内大声喧哗，以免影响其他人员。

5.备勤人员应积极协助其他职能部门的工作，并听从各种调配指令。

6.备勤人员在接到突发事件指令后，必须迅速行动，争取在最短时间内赶到事故地点（通常为3分钟）。

7.备勤人员非特殊情况下不得请假外出。

8.所有备勤人员严禁在岗上聊天，不得穿着制服在小区内随意行走。

9.备勤班班长应协助部门做好人员管理和安排打扫卫生工作。

10.各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。

11.违反以上规定，一经发现扣2分。

会议制度
1.每天下班后进行小会，由班长主持，讲评和总结工作。

2.每周日晚19:00队会，由队长主持，讲评上周工作和存在的问题，并布置下周工作。

请销假制度
按公司请销假制度，在部门填写申请表，由班长、队长签字后，到管理处主任签字方能生效。

请假时间不能超过一天，超过一天需到公司行政部门同意。

换班制度
非特殊情况下，队员不得换班。

如有需要，需填写《换班申请单》，由班长、主管签字，每人每月最多换班两次（含两次）。

二、保安岗位责任制度
保安部主管岗位职责
1.保安部主管在物业服务中心经理的领导下，全面负责辖区内的治安、消防和车辆管理。

2.负责安排、督促、检查、考核和员工宿舍的管理工作。

3.制定保安部全年工作和培训计划，并接受公司、当地公安机关和有关职能部门的指导、监督、检查和考核。

4.合理调配人员，确保巡逻、门岗24小时有人巡逻、值班。

5.定期检查防盗、消防报警和自动监视系统，确保其随时处于完好的状态。

6.负责保安部通讯设备和公用物品的管理工作，并建立台帐。

7.制定治安防范、消防应急处理方案及防范措施。

8.定期组织队员进行常规训练，对员工进行专业、治安、消防知识和防范措施的宣传、教育和培训。

9.负责保安部的日常工作安排和人员调配。

定期召开工作例会和，提高队员的团结协作精神。

10.按质按量完成领导交办的其他工作。

保安班长岗位职责
1.主持全班工作，坚决执行领导命令，带领全班人员认真做好小区安全保卫工作。

2.熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

本班工作安排：
为了确保本班的工作有序进行，我们需要做好以下几点：
1.制定月工作安排，包括训练和研究计划。

2.经常检查各岗位的工作情况，确保每个人都在岗位上尽
职尽责。

3.每周召开班务会议，及时解决问题和沟通交流。

4.及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作，提高保安员的综合素质。

5.带领本班队员配合其他管理服务工作，制止、纠正各类
违章行为。

6.负责本班队员的内务管理和考勤工作，确保工作有序进行。

7.完成上级领导交办的其他工作任务。

门岗保安员岗位职责：
作为门岗保安员，我们需要做好以下几点：
1.坚守岗位，严格执行小区门岗保安员岗位职责。

2.防止社会闲杂人员进入小区，对外来人员要进行仔细的询问，并要求其出示证件，认真做好登记。

3.礼貌有序地指挥出入车辆，车辆出入小区，须先敬礼，后询问，经确认后，再收发“出入卡”予以放行。

4.严格按规定对车辆实施收费，并耐心向业主做好解释工作，避免与业主发生冲突，在收费过程中，不出现贪污、受贿等违纪行为。

5.严格检查出入小区物件，必须凭“小区物品放行条”，经核实确认无误后予以放行。

6.严格检查装修人员出入证，未办理有关手续（如：临时出入证、暂住证等）不得出入小区。

7.及时发现并制止在门岗区域内摆摊设点，停放出租车辆（如：的士、摩的等），聚众闹事，打架斗殴或各种卖艺活动等现象。

如遇不能处理的，及时向上级领导报告。

8.实行轮班就餐，就餐时间不得超过15分钟。

9.搞好值班室及大门周围的卫生工作，值班室及大门周围十米范围内不能有烟头、纸屑、果皮等杂物，值班室内各种器材、工具及办公用品必须时刻摆放整齐。

10.配合巡逻岗及其他部门做好其它相关工作。

11.完成上级领导交办的临时工作任务。

车场管理员岗位职责：
作为车场管理员，我们需要做好以下几点：
1.遵守国家的有关法律、法规，严格执行公司的各种规章制度。

2.值班期间不得离岗，不得在岗位上做私活、聊天、看报、会客等。

3.认真做好车场内机动车辆的进出登记工作，禁止无关人
员进入地下车库，防止机动车辆的丢失和损坏，发现情况及时报告并采取有效措施控制事态。

4.指挥车辆按次序整齐停放，绝不允许乱停乱放。

5.本小区住户的机动车辆在车场停入时必须办理停车卡手续，到期车辆应及时通知其补办手续。

6.认真填写车场值班记录，做好交接班工作。

7.打扫车场内的卫生。

8.完成领导交办的临时任务。

岗位职责
门卫是小区的第一道防线，负责管理进出小区的人员和车辆。

门卫的职责包括：
1.认真检查进出小区的人员和车辆，防止不安全因素的存在。

2.熟悉小区内的房屋、公共设施、设备的分布及完好状况，及时消除安全隐患。

3.按规定巡逻路线认真检查巡视，并打点；认真记录好巡
逻过程中发现的情况，做好巡逻的交接班工作。

4.积极配合客户服务中心其它部门的工作，发现公用设备
设施，清洁卫生交通安全等方面的问题应及时向有关部门反映。

5.劝阻违章装修、车辆乱停乱放等不文明行为，并报告相
关职能部门。

6.发现可疑人员，应仔细查询，劝阻推销人员、小商贩等
尽快离开小区。

如遇无礼时，应及时报告主管领导。

7.劝说、制止在公共区域内不文明行为，并及时清理影响公共卫生的杂物。

8.注意查看车场内的车辆，防止撬车、盗车事件发生。

9.虚心热情地听取业主（住户）投诉，能解决的问题及时解决，不能解决的速报客户服务中心进行处理。

10.配合各部门完成客户服务中心的其它工作。

四、保安服务管理制度
保安员是小区安全的守护者，必须遵守职业纪律，规范用语，岗位规范。

具体要求如下：
1.严禁违反着装规定，不看守岗位，打瞌睡，玩游戏等与工作无关的事情。

2.严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。

3.严禁交接班不清楚，私自请人顶班，私自留宿他人。

4.严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。

5.严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

6.严禁保安员之间,监守自盗,以权谋私,向住户收取费用。

7.严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。

8.严禁无故不参与保安会议培训研究训练及集体活动。

9.严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。

10.严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。

11.严禁私自运用公司财产物品。

12.严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫
等违法活动。

13.严禁泄露园区物业部及保安机密。

保安员要规范用语，礼貌待人，包括：您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。

门卫要认真履行职责，严格遵守保安服务管理制度，确保小区的安全和秩序。

岗位职责
作为物业管理人员，我们需要做好以下几个方面的工作：
1.值班
我们需要准时到岗，交接班后坚守岗位，保持个人仪表整洁，门岗周围环境清洁。

同时，注意观察人员进出情况，发现
疑点应及时询问，阻止小商小贩进入小区乱设摊。

对进出园区的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的整洁和畅通。

2.巡逻
按规定时间、路线巡逻，多看、多听、多问，发现疑点追查到底并及时报告和记录。

发现匪警、火警等警情立即报警和报告园区负责人，并协助做好处理工作。

对园区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。

发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的，要予以劝阻、制止。

对劝阻、制止无效的，要及时报告园区片负责人。

3.监控
坚守岗位，不间断注视监视屏及控制柜的运行状况，记录准确和完整。

发现周界报警、探头等监控设备故障，要及时报告小区经理采取措施消除故障，保持正常使用。

按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。

发现异常情况或匪
警、火警等警情立即报警，同时报告园区片区负责人和相关处警单位，并监控处理过程。

4.车管
正确引导园区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。

保持车库、车棚整洁，车辆停放有序，消防器材完好有效。

发现车辆门窗未关、漏油、漏水等情况及时通知车主，对漏油可能造成的危害做好防范措施。

按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不准乱收费。

奖惩制度
为保证公司的各项规章制度贯彻执行，充分调动员工工作积极性、创造性，实行奖惩制度。

我们将根据员工的工作表现，实行以下奖惩措施：
1.奖励
我们将颁发奖状、通报表扬、给予物质奖励、晋升工资或晋级、发放奖金等奖励。

奖励的条件包括但不限于：改进公司工作、提高服务质量有重大贡献；为用户提供热情、耐心、周到的服务，受到用户表扬；在发明创造、技术改进、节能等方面提出合理化建议，使公司在管理中取得良好经济效益；在各类报刊或学术研讨会上发表有关物业管理论文；发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生；控制开支、节约费用有显著成绩；廉洁奉公，敢于抵制不正之风，事迹突出；见义勇为，舍已救人，或做好人好事，事迹突出；拾金(物)不昧，主动上交。

2.惩罚
我们将根据员工的工作表现，给予口头警告、书面警告、罚款、降职或解雇等惩罚。

惩罚的情况包括但不限于：违反公司规章制度；工作失职、偷懒怠工；对用户服务态度恶劣；泄露公司机密等。

员工应该爱岗敬业、勤恳工作、任劳任怨，并遵守公司规章制度。

符合奖励条件的员工，客户服务中心所在部门将员工
事迹以书面形式报告并填写奖励建议书呈报公司人力资源部，由XXX核实无误后报公司领导批准后实施。

对于处分，处罚种类包括口头警告、书面警告、最后书面警告、降级、撤职、罚款、辞退或开除。

甲类过失包括不按公司规定着装、仪表、仪容不整、不按公司规定佩戴员工证、不使用礼貌用语、不认真填写交接班记录、在当班时间吃东西、收听广播、看报纸、在当值岗位使用公司电话办理私事超过3分钟、在当值岗位上吸烟、丢失公司财物、私自使用公司长途电话、无特殊原因不按时完成上级交办的任务、工作时间接待私人来访时间超过15分钟、工作散漫、粗心大意、无故不参加公司的业务培训、1月内无故迟到、早退2次或每次迟到、早退超过10分钟。

乙类过失包括委托他人或代他人打卡、当班时间睡觉、撤离工作岗位、经常迟到或早退(1周达3次)、因服务态度差受到客户投诉时，与客户争辩、吵闹、在楼栋内变相赌博或从事不道德活动、未经批准私自配制楼栋内房间钥匙、弄虚作假、涂改单据、证明、记录、私自向外界泄露公司或客户机密资料、故意损坏公司或业主财物、不服从领导的正确命令并在公共场合顶撞领导、超越职权范围或违章操作，造成一定的经济损失、工作时间消极怠工。

丙类过失包括以权谋
私，敲诈勒索用户或下属、组织及煽动罢工、聚众闹事、工作时间酗酒、赌博、打架、侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非、服务态度极差，与用户吵架，或1年累计被用户投诉达3次上者、偷窃公司或用户财物、玩忽职守，违反操作规程，造成重大事故或严重后果、恶意破坏公物或他人财物，造成公司或他人重大损失、连续旷工2天或1年内累计旷工4天以上、不服从正常的工作调动、私自在外兼职或利用病假、事假炒股、受到国家法律及治安条例处罚、其他严重违反公司规定的行为。

处罚执行方式由公司决定。

1.口头警告：对于初犯甲类过失行为，部门主管可以签发
口头警告，并报客户服务中心经理审核备案。

2.书面警告：如果员工重复违反甲类过失或者违反乙类过失，将会受到书面警告，并扣除当月绩效工资的20%。

3.最后书面警告：如果员工再次违反乙类过失，将会受到
最后书面警告处分，并扣除当月绩效工资的20%，并下调工
资一级。

4.降级、撤职、罚款：除了书面警告之外，员工违规还可
能会受到降级、撤职、罚款等处罚。

5.辞退或开除：如果员工触犯丙类过失，公司有权辞退或
开除员工，公司也有权对重复违反乙类过失、情节严重的员工进行辞退处分。

6.经公司领导批准，客户服务中心可以直接对违规员工签
发警告通告书。

处罚程序：
1.如果员工有违纪行为，所在部门应填写员工违纪警告书，详细列明违纪事实，并提出处理意见。

见证人或违纪人签名后，送交客户服务中心。

2.普通员工的违纪处罚，由客户服务中心经理审批。

3.主管级以上员工（包括主管级）的违纪处罚，由常务副总经理审批。

处罚的取消：
如果员工在受到警告通知书后的三个月内认真改过，积极工作，并连续两次被评为“优”，或因工作成绩突出，受到公司的通报表扬，所在部门主管提出，公司领导批准后，可以取消警告处分。

申诉：
如果员工对所受处分不服，应在三日内书面向公司领导提出申诉。

公司领导将对员工的申诉进行认真核查，并做出相应的处理决定。

保安员奖罚考核一览表：
奖分部分：
1.在工作中积极创新，实施创新方案并取得一定效果，可
以得到10-20分的奖分。

2.如果保安员见义勇为，使集体和他人财产免受重大损失，可以得到10-15分的奖分。

3.抓获小偷并适当处置或扭送公安机关，可以得到5-10
分的奖分。

4.如果保安员为业主（住户）提供最佳服务，工作积极热心，并得到业主口头或书面表扬，可以得到2-10分的奖分。

5.如果保安员发现事故苗头并及时采取措施，防止重大事故，可以得到5-10分的奖分。

6.如果保安员每月累计义务加班超过10-50小时，可以得
到5-20分的奖分。

7.如果保安员拾金不昧（视金额大小），可以得到5-20
分的奖分。

8.如果保安员每月考核评比排名第一至第二名，可以得到10-30分的奖分。

9.如果保安员积极为公司提交合理化建议，且被采用并得到大家（公司）认可，可以得到5-10分的奖分。

扣分部分：
1.如果保安员未做好交接班制度，将会被扣2分。

2.如果保安员遗失出入证、发错卡或不发卡（遗失需赔偿），将会被扣5分。

3.如果保安员未打扫值班室卫生或周边环境卫生（包括设备设施），将会被扣2分。

值班记录应认真填写，不得乱写乱画或不签名。

应制止闲杂人员进入小区，确保小区安全。

巡视时应在指定区域内进行，不得遗漏任何区域。

指挥车辆时手势应清晰明确，以确保交通畅通。

值班时应认真做好记录，不得马虎草率。

应对业主的外来探亲访友进行管理记录，确保小区安全。

应认真清查人员出入证，不得放过任何安全隐患。

应及时打扫或提醒保洁员，确保小区环境卫生。

应制止未办理装修手续的装修人员及材料进入小区，确保小区安全。

应制止禁止进入小区的物品进入小区，确保小区安全。

不得让任何货物未经许可而运出小区，确保小区安全。

应及时指挥疏导车辆，确保交通畅通。

设施、设备应保持清洁，确保小区环境卫生。

不得将工作用品转借他人，确保工作顺利进行。

不得随手乱放或用对讲机闲聊，确保通讯畅通。

下班后不得穿着制服在公共场所出现，确保形象。

离开小区时应向队长报告，确保工作顺利进行。

收费时应据，不得故意少收费或不收费。

不得直接参与打架斗殴，确保个人安全。

发生汽车被损时应在事故发生现场及时进行处理，确保责任清晰。

发生责任火灾事故时应及时采取措施，确保安全。

本制度采用100分计分制，最高累计扣分为100分/月。

每一分的价值按部门的考核工资分值计算。

培训内容包括保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识和岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。

培训的目的是提高保安人员的专业知识和技能，确保小区安全。

为了进一步落实安全生产责任制，根据公司2015年度安全生产目标的内容，签订安全生产目标责任书。

目标值为全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。