2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）
单项选择题
1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是()。

A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格
B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。

当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。

参见教材P96。

2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。

A.高于
B.低于
C.等于
D.无法确定
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大
高于收益价值和成本价值。

参见教材P96。

3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

A.市场价值
B.残余价值
C.快速变现价值
D.投资价值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

这是对这一组概念的考核。

从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。

参见教材P98。

4.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

A.现状价值是市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。

不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。

参见教材P97～99。

5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。

A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小。

残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。

参见教材P97～100。

6.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。

A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏
小。

投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。

参见教材P99、107。

7.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元。

A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。

6000-1000-1000/50%=3000。

要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。

参见教材P102。

8.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，贷款成数为6成，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。

A.480
B.360
C.288
D.240
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。

(600-120)×0.6=288 万元。

参见教材P102。

9.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。

A.370
B.385
C.420
D.550
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。

(600-50)×0.7=385。

参见教材P102。

10.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。

火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。

排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。

建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。

参见教材P102。

单项选择题
1.基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的()。

A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。

基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

参见教材P110。

2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。

A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。

参见教材P112。

3.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为6%)()。

A.现在按9.5折一次性付款
B.一年后一次性付款
C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。

选项A，现在一次性支付0.95;
选项B，一年后支付1/1.06=0.943;
选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;
选项D，现在首付50%，10年内等额支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。

参见教材P113～114。

4.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下
列几种情况：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是()。

A.第(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第(2)、(4)种情况
D.第(2)、(4)、(5)
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。

(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB 可以排除。

(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

参见教材P113～114。

5.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500 元/m 2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( )元/m2。

A.3439
B.3473
C.3508
D.3608
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。

期房价格=现房价格-从期房到达现房期间的租金净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。

参见教材P115。

6.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。

A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是起价、标价、成交价和均价。

严格审题。

因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。

参见教材P116。

7.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8 层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万
元，楼面地价为1200元/平方米。

该宗土地的总价为()万元。

A.96
B.192
C.240
D.480
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

建筑面积=2000万/5000=4000平方米，土地总价=4000×1200=480万元。

参见教材P112。

8.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是()。

A.挂牌价格一般高于市场成交价格
B.挂牌价格一般低于市场成交价格
C.挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D.挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

挂牌价格一般都会高一些，给买家砍价空间。

只有A是正确的说法。

参见教材P93。

9.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的()。

A.10%
B.20%
C.30%
D.50%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

参见教材P116。

多项选择题
1.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括()。

A.受区位因素影响大
B.是物品本身的价格
C.不太容易受交易者个别情况影响和左右
D.价格形成时间长
E.同时存在租赁价格和买卖价格
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。

一般物品的价格是物品本身的价格，房地产则还是权益的价格;房地产价格极易受交易者个人的个别情况影响。

参见教材P83。

2.形成房地产有效需求必须具备的条件有()。

A.消费者有购买意愿
B.城市经济高速发展
C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格
E.有足够的房地产供给能力
『正确答案』AD
『答案解析』本题考查的是房地产价格的形成条件。

有效需求=意愿+支付能力。

参见教材P82。

3.市场价值形成的隐含前提包括()。

A.市场参与者个体的观念和行为
B.不存在买家因特殊兴趣附加出价
C.既不过于乐观也不过于保守
D.最高最佳利用
E.合法原则下的谨慎原则
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

选项A 市场价值形成的隐含前提之一是市场参与者集体的观念和行为。

谨慎原则仅在抵押价值中体现。

参见教材P98。

4.下列对决定房地产需求量的因素，描述正确的是()。

A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品
B.消费者收入增加，对商品的需求增加
C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加
D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上
E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求
『正确答案』BC
『答案解析』本题考查的是房地产需求。

选项A 错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化;选项D 错误，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上;选项E 错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。

参见教材P86～87。

5.下列对房地产供给量的因素描述正确的是()。

A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多
B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少
C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产
D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给
E.房地产的供给富有弹性
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是房地产供给。

房地产供给缺乏弹性。

参见教材P89。

6.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估，且收益率取值相同
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D.评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
『正确答案』BD
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

A投资价值和市场价值的收益率取值是不同的。

选项C应该是最低收益率;选项E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。

特别提示：多选题注意贯彻谨慎原则。

参见教材P98。

7.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。

A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
『正确答案』CE
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

快速变现价值通常低于市场价值;残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。

完全产权价值肯定是市场价值，出租人权益价值和承租人权益价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。

参见教材P99～100。

8.下列项目中，属于成本租金构成的内容有()。

A.折旧费
B.维修费
C.地租
D.保险费
E.房产税
『正确答案』ABE
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价。

地租和保险费属于商品租金的构成项目。

成本租金由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

参见教材P100。

9.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括()。

A.拖欠建设工程价款
B.已抵押担保的债权数额
C.房地产变卖处置费用
D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
『正确答案』ABE
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价。

法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

参见教材P101。

10.受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括()。

A.无租约限制价值
B.出租人权益价值
C.承租人权益价值
D.租赁权价值
E.抵押权价值
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。

有租约限制价值，就是按照租金的收益现值确定的价值;出租人权益价值和承租人权益价值都受租金水平影响;出租人权益价值=租约期内租金的收益现值+租约期外市场平均租金收益现值;承租人权益价值即租赁权价值，是市场租金高于租约协议租金的差额的收益现值。

参见教材P106。

单选题
1、下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()。

A、在其邻近建化工厂
B、调整城市发展方向
C、在其邻近建垃圾站、公共厕所
D、在其邻近建花园、开辟一块绿地
E、改善城市格局
2、政府对房地产的限制一般是通过()来实现的。

A、罚款权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
E、充公权
3、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。

A、装饰装修改造
B、通货膨胀
C、需求增加
D、改进物业管理
E、周围环境改善
4、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括()。

A、政府进行道路建设
B、农用地转为建设用地
C、改进物业管理
D、装饰装修改造
E、更新或添加设施设备
5、根据房地产用途对房地产进行分类，下列属于特殊用途房地产的有()。

A、机场
B、加油站
C、医院
D、污水处理站
E、招待所
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等基础设施条件以及场地平整。

A、给水
B、排水
C、电力
D、通信
E、热力
7、下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有()。

A、出售的房地产
B、收益性房地产
C、出租的房地产
D、自用的房地产
E、有租约限制的房地产
8、下列选项中，属于收益性房地产的有()。

A、农地
B、游乐场
C、写字楼
D、仓库
E、行政办公楼
9、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。

A、二次装修时所铺的木地板
B、可拆卸的水净化处理设备
C、嵌入式固定衣柜
D、随建筑配置的中央空调系统
E、摆放在室内的沙发
1、下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。

A、位置描述
B、交通描述
C、外部配套设施描述
D、周围环境描述
E、建筑结构
多项选择题
1、
【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是相互影响。

有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。

例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。

参见教材P64。

2、
【正确答案】BCDE
【答案解析】本题考查的是易受限制。

政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。

参见教材P65。

3、
【正确答案】CE
【答案解析】本题考查的是保值增值。

导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

参见教材P67。

4、
【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是保值增值。

房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等，会导致房地产价格上涨。

参见教材P67。

5、
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。

特殊用途房地产，如汽车客运站、火车站、机场、码头、汽车加油站、医院、学校、博物馆、寺庙、教堂、墓地等。

选项D属于工业房地产;选项E属于旅馆房地产。

参见教材P69。

6、
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。

“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整;“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整;“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。

参见教材P69～70。

7、
【正确答案】ACD
【答案解析】本题考查的是按经营使用方式划分的种类。

房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地
产。

选项B属于按是否产生收益划分的种类;选项E属于按权益状况划分的种类。

参见教材P73。

8、
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是按是否产生收益划分的种类。

收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

参见教材P73。

9、
【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。

在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物;选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。

参见教材P76。

10
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。

选项E属于房地产实物状况描述。

参见教材P79～81。

单选题
项选择题
1、房地产是()的结合体。

A、实物
B、权益
C、区位
D、拥有者
E、房地产市场
2、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括()。

A、地表
B、地上空间
C、地下空间
D、权益空间
E、区位空间
3、下列各项中，属于其他相关定着物的有()。

A、假山
B、围墙
C、水池
D、戏台
E、树木
4、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括()。

A、设施设备
B、土地的形状
C、建筑结构
D、立体空间
E、建筑物的外观
5、房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括()。

A、按份共有
B、按权共有
C、共同共有
D、共享共有
E、共用共有
6、房地产所有权划分中，所有权的种类包括()。

A、区分共有
B、区分所有
C、公有
D、独有
E、共有
7、房地产权利的分类中，下列属于他物权的有()。

A、国有建设用地使用权
B、集体建设用地使用权
C、抵押权
D、租赁权
E、房屋所有权
8、房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化，
是因为房地产的()会发生变化。

A、环境景观状况
B、对外交通
C、外部配套设施
D、市场
E、用途
9、下列对房地产特性的描述，正确的有()。

A、不可移动、独一无二
B、寿命长久、供给有限
C、价值较大、保值增值
D、用途多样、相互影响
E、易受限制、容易变现
10、房地产的独一无二性，也称为()。

A、独特性
B、异质性
C、非同质性
D、个别性
E、有限性
多项选择题
1、
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是房地产的定义。

房地产是指土地以
及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

参见教材P47。

2、
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。

一宗土地的空间范围：(1)地球表面，简称地表;(2)地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;(3)地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

参见教材P47。

3、
【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。

其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外，如建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草. 埋设在地下的管线、设施，安装在房屋内的水暖设备、卫生洁具，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他相关定着物。

参见教材P49～50。

4、
【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是房地产实物的含义。

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地。