XXXX年广州市房地产土地市场年度分析报告_20页

2010年广州市房地产土地市场年度分析报告一、2010年全年政府出让土地成交明细表（不含从化、增城）
广州市2010年全年成交土地（招拍挂）（不含工业）
二、广州市2010年土地市场分析
1、土地出让成交情况
从2010年全年的土地实际供应量来看，截止2010年底，政府（不含从化、增城）招拍挂出让城镇建设用地（不含工业）共57宗（含流拍5宗），面积约291.77万平方米。

从区位来看，广州市的土地面积供应主要集中在荔湾、萝岗、番禺和白云，其中萝岗出让面积最大，占整体出让的37.93%，主要是由于2010年萝岗中新知识城出让土地面积较大，主要大力发展科研和相应的配套住宅的发展；而番禺区方面，虽然出让地块仅7宗，但其出让地块面积均较大，因此供地面积也相应较大。

广州市2010年土地成交情况一览表
（资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估公司整理）
2010年广州市分区土地出让面积分布图
工业市场方面，仍以萝岗工业用地出让为主，且出让地块多数以出让
底价成交。

2、土地出让价格
2010年的土地市场出现前松后紧的局面，上半年供应数量较少，仅供应12宗土地，且流拍2宗，土地市场较为平静，2010年下半年，土地一级市场供应量增加，且各区域都有较多宗地供应，一级市场火爆，地王再次频频出现，主要体现在以下几点：
11月25日，荔湾黄沙大道广铁南站居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地成交楼面单价达17276元/平方米，其成交单价已超过天河区珠江新城住宅楼面单价，成为拍卖时点的地王；
12月16日，白云区白云新城二类居住用地成交楼面单价突破2万元/平方米，再次刷新了广州市的新地王记录，与附近的新建普通住宅价格逼近；
11月1日，经过百轮激战，深业南方地产以22.1亿元夺得这幅“回炉”地块，8351元/平方米的楼面地价超越前地王身价（7935元/平方米）；
2010年下半年推地45宗，流拍三宗，一宗位于南沙，一宗位于番禺，还有一宗位于海珠琶洲，琶洲地块由于入市门槛过快，造成了流拍；
花都区此次推出了仅有的2宗商业金融业用地，成交楼面地价远高于起始的挂牌价，成交楼面单价在2500元/平方米左右。

3、土地市场分析
由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难，广州传出市场土地供应“下限说”，有消息称“5平方公里其实是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里”。

2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区，2010年上半年，广州土地市场交易惨淡，结果上半年只推出了12宗用地，并有两宗流拍，上半年仅成交了0.4平方公里，占全年比例的8%，在一线城市中排名垫底。

1-6月：土地交易市场静如死水
6月29日中铁集团独揽荔湾高尔夫球场地块后，广州上半年土地出让宣告了一段落了。

上半年广州住宅土地供应为6宗，商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿，全年广州供地计划是
2000万平米，上半年成交土地面积为15.9万平方米，这与全年土地出让计划相比，只是冰山一角，仅是8%。

其他城市情况则大为不同，上半年南京土地出让金已达94.08亿元，杭州250亿，与之相比，广州土地出让效率偏低。

7-8月：土地交易市场依然相对冷清
7-8月相继推出了5宗地块，主要集中在番禺区，其中番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧地块交易价格突破了2007年原地王拍卖价，达到了7282元/平方米，使得番禺中心城区的楼面地价上了一个台阶。

9-12月：土地交易市场陷入疯狂
9到12月份，广州市共推出了40宗地，逐渐进入密集推地期，大面积地块较多，且推地数量较多，主要集中在各个区域。

且下半年土地市场整体比较火爆，特别是优质地块的拍卖，地价竞争较为激烈，如广铁南站地块，面积大，周边环境较为优越；白云新城地块，众多的开发企业看好其未来发展潜力，成交楼面地价超过2万元/平方米，刷新了新的地王记录。

总体来看，一方面政策调控频繁出台，限购、限贷、央行加息、住房公积金存贷款利率调整、央行调高银行存款准备金率……10月15日到现在，从中央到广州本地，一轮接一轮的经济政策和楼市新政袭击市场。

然而，在这轮政策的狂风暴雨下，广州优质的土地资源依然受到开发商追捧。

从广州市国土局的推地情况看，能看出其“以优质地块吸引资金”的良苦用心，但开发商的态度还有待观察。

另一方面，受政策调控的影响，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。

郊区土地，其价格不稳定，甚至恐怕遭遇流拍或底价成交的现象。

三、广州市2011年土地市场展望
从2010年整体的房地产、土地、金融政策来看，整个房地产市场偏于收紧的主线，预计未来土地出让市场将有所收紧，我司对2011年土地市场展望如下：
1、从2010年土地、房地产政策来看，除了稳定房地产市场价格外，需增加土地供给，特别是保障性住房的供给，因此，预计2011年土地市场供应结构有所调整，将继续大量增加保障性住房用地供应；
2、囤地查处力度有所加强，特别是对囤地一年以上未开发的企业禁止其再购买土地进行开发，且银行准备金不断上调，房地产开发贷款有所收紧，对房地产开发企业都有一定的打击；通过打击囤地炒地的行为，减少开发企业坐等土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。

从而减少开发企业拿地的盲目性，减缓土地价格增长速度。