年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心

二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告

目录：

一、宏观形势 (3)

1.广州近年来经济快速进展

3

2.吸引外资数量持续增长

3

3.社会消费品零售总额稳步增长

4

4.房地产开发投资总额增幅收窄

4

二、市场总体形势分析 (5)

1.房屋销售形势良好 (5)

2.预售商品房成交价格稳中有降 (6)

3.二手商业用房均价波动较大 (7)

4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8)

三、预售商品房成交区域特性 (9)

1.预售商品房成交面积有所增长 (9)

2.预售商品房成交金额 (10)

3.各区预售住宅成交面积 (11)

4.各区预售商铺成交面积 (12)

5.各区预售办公楼成交面积 (13)

四、二手房成交区域特性 (15)

1.二手房成交面积 (15)

2.二手房成交金额 (16)

3.二手住宅成交面积 (17)

4.二手商铺成交面积 (18)

5.二手办公楼成交面积 (19)

五、各区预售、二手房成交对比 (20)

1.各区预售、二手房成交面积对比 (20)

2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21)

3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22)

4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23)

5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25)

7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势

1.广州近年来经济快速进展

数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2.

吸引外资数量持续增长

数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但差不多上都保持在每年30亿美元上下。通过多年不懈努力，广州的投资环境差不多有了专门大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到34亿美元，较2003年增长12.5%

。

3.

社会消费品零售总额稳步增长

数据来源：广州年鉴1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定进展，每年的增长幅度在10%左右。

4.房地产开发投资总额增幅收窄

数据来源：广州市统计局2003年1-11月份，广州市完成房地产投资324.56亿元，同比增长2.60％，而“九五”时期房地产开发年平均增长11.4%，2001年、2002年分不增长8.8%、10.2%。房地产开发投资增幅收窄，要紧缘故是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档不墅用地等，加之我市房地产开发通过近年来快速增长，目前已进入稳步进展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。

二、市场总体形势分析

1.房屋销售形势良好

面积单位：万平方米；金额单位：亿元

2003年全市十区房屋成交登记面积为1638.87万平方米，较2002年同期增长了15.83%（2002年为19.12%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达1046.54万平方米，同比增长12.66%（2002年为14.73%）；二手房屋成交登记面积为592.32万平方米，同比增长21.89%（2002年为28.54%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的阻碍。2003年各项成交登记面积增幅指标均较2002年略低，但依旧保持了双位数的增长，显示了快速持续增长的态势。

2003年全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为603.99亿元，较2002年增长了8.14%。其中，预售商品房成交登记金额为443.95亿元，同比增长2.75%；二手房屋成交登记金额为160.04亿元，同比增长26.56%。金额各项增长指标均低于面积增长指标，显示了2003年全市房屋整体成交价格持续走低。

2002年—2003年原八区预售商品房成交情况

单位：万平方米

另外，2003年原八区预售商品房批准预售689.98万平方米，同比增长6.64%；而这一区域预售商品房成交登记面积同比增长9.5%，明显比批准预售的增长为高。同时，这一区域预售商品房成交登记面积为632.55万平方米，市场消化率（即预售登记面积比批准预售面积）为91.68%，比2002年的89.28%上升2.4个百分点，显示了预售商品房有效需求依旧充足，房地产市场形势照旧看好。

2.预售商品房成交价格稳中有降

2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元/平方米，较2002年的4143元/平方米下降了6.16%。广州市预售商铺的成交均价为8090元/平方米，较2002年的9017元/平方米下降了10.28%；广州市预售办公楼的成交均价为7613元/平方米，较2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。

从季度均价来看，预售住宅、商铺、办公楼的成交均价在二、三季度略有回升，但整体趋势均是轻微向下。2001年以来，预售住宅的价格差不多呈小幅单边下探走势，而商铺和办公楼的成交均价则是呈反复波动向下的走势。

3.二手商业用房均价波动较大

2003年广州市二手住宅的成交均价为2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均价为2707元/平方米，同比下降了2.79%。2003年广州市二手商铺的成交均价为4519元/平方米，较2002