南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告目录一：南沙区总体概况...................................................................................3-111.南沙概况.............................................................................................3-51)位置 (3)2)发展历史.........................................................................................4-53)现状 (5)2.国家政策.............................................................................................5-83.南沙经济 (8)1）南沙GDP (8)2)南沙区经济飞速发展 (9)4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-111）城市规划 (10)2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-231.市场需求 (11)2.房地产开发情况 (12)3.销售情况.............................................................................................13--144.在售项目分析......................................................................................14—175.主要竞争对手......................................................................................18—231）万科府前一号 (18)2）茗荔雅苑 (19)3）优山美墅 (20)4）广晟海韵兰庭 (21)5）碧桂园豪 (22)6）南沙奥园 (23)一：南沙区总体概况：1.南沙概况：1)位置：南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。

地理：南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。

雄踞珠江八大出海口的虎门，蕉门，洪奇门及横门，周边有广州、、、、澳门五大国际机场，是广州，，“A”字型高速公路和轨道交通的横轴，得天独厚的海陆空位置使南沙成为连接珠三角两岸的交通枢纽。

2)发展历史：一、1988年，洛溪大桥通车，霍英东率先提出开发南沙，十五年内到访南沙近800次，投放启动资金超25亿元，霍英东因此被称为“南沙开发之父”。

二、1989年，有荣/恒基等四大财团合资成立虎门轮渡公司，南沙开发迈出实质性的一步。

三、1990年，广东省确定广州南沙，大亚湾，西区为九十年代三大重点发展区域。

四、1991年，虎门轮渡及广珠东线公路正式开通，南沙成为沟通珠三角东西两岸的交通枢纽。

五、1992年，国务院批准南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航。

六、1993年，国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区，揭开南沙大规模开发的序幕。

七、1994年，全球最大企业美国通用落户南沙，南沙招商引资踏上新台阶。

八、1995年，东发和南伟码头分别投入使用，南沙对外开放踏上新台阶。

九、1996年，万吨外籍船首舶南沙港，千年古镇正式开埠。

十、1997年，虎门大桥通年，天堑变通途，南沙跻身全国投资环境优秀开发区30强。

十一、1998年，粤港经济合作座谈会在南沙举行，成为“泛珠三角”合作的始创地。

十二、1999年，广东省召开“推进南沙开发现场会”，南沙定位升级为珠三角的中心支点城市。

十三、2000年，番禺撤市建区，林树森倡导广州城市“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划，年投资过百亿，南沙基础设施建设开始突飞猛进。

十四、2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，使广州从河港变成一个滨海城市。

十五、2002年，广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立，张广宁任总指挥，统筹南沙的规划及开发，行使广州市一级管理权限。

十六、2002-2003年，国家开发银行，工行，建行等金融机构授信南沙借款近1000亿进行基建，南沙开发融资，注资规模空前。

十七、2003-2004年，丰田发动机/整车及配套项目落户南沙，全部投产后产值有望超过1000亿。

十八、2004年南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通，中远中海首航欧美，南沙初步形成陆通广州市区/机场，海通全世界的立体交通体系。

十九、2005年5月，经国务院民政部批准，南沙成为广州市一个独立的行政区。

3)现状：按照广州城市规划，南沙规划区范围包括番禺沙湾水道以南的所有地区，总面积约797平方公里，其中陆地面积约575平方公里。

由广州南沙开发区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的南沙开发区范围包括其中的黄阁镇、南沙经济技术开发区、山镇东南角、横沥镇、珠江管理区、万顷沙镇、番禺区围垦公司等区域，总面积约536平方公里，陆域面积约330平方公里。

生态方面，南沙地区水网密布，湖塘众多，自然环境优美，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好。

南沙地区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使南沙成为了一个旅游胜地，南沙现已拥有南沙蒲洲公园、南沙天后宫、苏州水乡一条街、南沙高尔夫球场等一批旅游景点和设施。

2.国家政策：（1）建议广东省政府迁至南沙南沙开发的战略举措至少有八个方面，其中之一就是构建以“三新定位”为目标的发展架构。

扩展南沙新区的区划范围；编制《南沙新区发展总体规划》；搭建南沙新区管理架构；成立高规格的南沙新区开发领导小组。

建议将广东省政府机关迁至南沙区，使之成为广东省新行政中心。

（2）调整广州与惠州、韶关的行政管辖区划将广州北部原属于广州管辖、现属于惠州、韶关管辖的部分区域划归广州管辖。

一方面带动这些区域发展，减轻惠州、韶关对这些相对后发地区经济、社会发展的转移支付等支持的压力；另一方面，有利于在更大范围内统筹考虑资源、要素和环境问题。

此外，在管理权限与考核制度方面，赋予南沙新区管理机构省级管理决策权限；按照对不同区域的主体功能定位，实施差别化的评价考核原则。

(3）扩大南沙保税港区范围在财税政策等支持方面，设立“南沙发展基金”并给予专项补助资金；实行企业所得税“三免三减半”，在一定期限内按15%税率征收企业所得税；建设免税购物商店。

在航运和物流政策方面，建议扩大南沙保税港区范围；对注册在保税港区内的纳税人从事海上国际航运、货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税；对注册在南沙新区的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入免征营业税；对南沙保税港区的企业建设自用设备材料免关税和进口环节税。

在金融创新支持方面，建议建设国家金融综合配套改革试验区和国际性加工贸易结算中心；建设航运交易所和华南商品期货交易所；发展离岸金融、融资租赁、产业投资基金；试点外汇制度改革。

(4）探索粤港、粤澳游艇出入境便利化措施探索粤港、粤澳游艇出入境便利化措施，试点“两地牌一证通”政策；建立“一地两检”农产品检验检疫制度；将南沙港区口岸作为汽车整车进口口岸；授权南沙相关机构签发赴港澳通行证业务。

合作特区，率先实现内地、港澳与国际职业资格的“一试三证”；开展港澳和国外高校在南沙合作办学试点；支持引进各类国际教育培训机构。

(5）南沙主体功能区分布图将整体区域划分为四个主体功能区，形成四组团的空间布局。

1)空间扩展区现番禺沙湾水道以南全部地区，面积约250平方公里，重点作为南沙滨海生态新城区和临港低碳经济区的扩展区2)南沙滨海生态新城区包括黄阁街、南沙街、灵山-横沥岛，面积约200平方公里，是南沙城市高端服务功能的主要承载区和人口的聚集发展区。

3)临港低碳经济区包括珠江街和万顷沙街(除毗邻龙穴南水道的部分区域)，面积约150平方公里，是南沙临港产业的重要承载区和南沙河口湿地独特的高品质生态建设区。

4）国际（保税）经济区包括龙穴岛和万顷沙街毗邻龙穴南水道的部分区域，范围约100平方公里。

重点布局保税物流、生产加工、大宗商品交易等保税综合发展业务；集装箱、大宗商品进出口运输机国际中转站等国际物流业；修造船、海洋钻井平台、大型机械船等海洋装备制造业。

3.南沙区经济：1）南沙GDP近年来，在国家、广东省政府和广州市的大力投入和扶持下，南沙区的经济飞速发展，增长速度正渐渐地与广州乃至珠三角地区甚至和深圳、上海的经济并驾齐驱。

尽管2010年南沙GDP在广州10区2市中排行11位，但是2010年同比增速17%仅落后萝岗18%排行第二。

由此可见南沙区的经济价值尤为突出。

2）.南沙区经济飞跃发展：2010年南沙区实现地区生产总值485.68亿元，按可比价格计算，比上年增长17.08%，增速居广州市全第二。

其中第一产业增加值13.95亿元，增长4.945%；第二产业增加值为391.44亿元，增长18.35%；第三产业增加值为80.29亿元，增长14.48%。

三次产业增加值的比重为2.87:80.60:16.53.备注：2010年数据南沙区全社会固定资产投资由2007年到2010只有2008年是正增长，其他都是 负增长。

平均负增长率为11.50%4.南沙区规划（2006-2010） 1）城市规划(一）人口规模。

到2010 年，南沙区常住总人口达到30万人，其中户籍人口15 万人，外来人口15 万人，城市化水平达到70%。

（二）到2010 年，南沙将新增建设用地40 平方公里，总建设用地面积达到110 平方公里。

（三）至 2010 年，建设控制线范围约133 平方公里。

基本生态控制线控制的范围为297 平方公里，其中水域202平方公里，陆域95 平方公里。