宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产司法拍卖的需要考试题

宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产司法拍卖的需要考试题
本卷共分为2大题５0小题,作答时间为１80分钟,总分10０分,60分及格。

一、单项选择题（共２5题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润,先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。

A:5% ３0%
Ｂ:10%3０％
C:1０% ５0%ﻭ Ｄ：20％50％
E：执行层的组织协调
2、某类房地产２000-2008年的价格如上题表所示,描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．ﻭA:Y＝4 85５.３３＋265X
B：Y=3５22.22-３85Xﻭ C:Ｙ=4978．32+4３3Ｘ
Ｄ:Y=3 ５2２．22+385.00X
Ｅ:工业用地的监测点评估价格
3、若一开发项目征用耕地１0０亩，该村被征用前人均耕地为2亩.那么，需要安置的农业人口数为_＿。

ﻭ A．100人
Ｂ．５０人ﻭ C.20０人ﻭ D．60人
4、投资组合是＿_的一个有效措施。

ﻭ Ａ．提高投资收益ﻭ B.提高市场竞争力C．开拓投资领域
D．规避投资风险
5、城市分区规划由＿_审批.ﻭ Ａ.市规划行政主管部门
B.市人民政府
Ｃ.市人大常委会
D.省人大常委会
6、城市基本地形图的复测周期一般年。

Ａ:３～5
B:3~10ﻭ Ｃ:5一10
D：５～20ﻭ Ｅ：执行层的组织协调
7、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局ﻭ B.城市规划管理部门ﻭ C.国务院建设行政主管部门
D.国务院
８、下列有关平均指标,表述正确的是_＿。

ﻭA．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
B.简单算术平均数适用于分组的分布数列ﻭ Ｃ．数列“102、103、１0４、１
05、１０6、１0７、108”的中位数为10４
Ｄ.众数是分布数列中出现频率最高的标志值
9、直线趋势法ｙ＝a+ｂX中的常数ａ、b，是由（)决定的。

A.房地产的历史价格资料ﻭ
B.房地产的未来价格资料ﻭ
C.房地产的现实价格资料
Ｄ．估价师选取的现时和未来的价格资料
10、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期
各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做．
Ａ:净现金流量
B：现金流入ﻭ C：现金流出
D:现金流量ﻭ E:借款合同
1１、路线价估价法是一种评估大量土地的__。

ﻭ A.迅速估价方法
B．较慢估价法
C．简易法
D.延迟法
12、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为1５%,国家债券的收益率为3.5%。

此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是＿_。

A．0。

57
B.0.７4
C．0．80ﻭ Ｄ．1.04
1３、在某商业街深度３０.４８m(1０0ft）、临街宽度20ｍ的矩形土地，总价为12０0万元。

根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为４5.72m(150ｆt)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。

A.１５04
B．１4０４ﻭ C.13０４ﻭ D.１204
1４、已知某宗收益性房地产4０年收益权利的价格为3００0元／m2，报酬率为１0％。

则该宗房地产30年，报酬率为1２%时的收益权利价格为（）元/m2. A．29６5。

39
B.3０35。

02ﻭ C．3103.５9ﻭ Ｄ.３０６7．78
1５、下列关于预备费的说法不正确的是__。

ﻭ A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用
B.基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和
C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用ﻭ D.若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为:第一年３6００万元、第二年４80０万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％,则该项目建设期间涨价预备费为1２7０．975万元
１6、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为4０年，建筑物的经济寿命为５0年,在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

(说明:题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)
A:４0
Ｂ：4３ﻭ Ｃ:47
D:50ﻭ Ｅ:工业用地的监测点评估价格
17、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的＿＿因素。

A．社会环境
Ｂ．政治环境ﻭＣ.经济环境
Ｄ.金融环境
18、对房地产利用的限制不包括。

ﻭ A：房地产权利的设立和行使的限制
B：房地产使用管制
Ｃ：房地产空间范围的限制ﻭ Ｄ：房地产相邻关系的限制ﻭ Ｅ：工业用地的监测点评估价格
19、某市2００８年存量商品住宅的吸纳率为50％,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。

A：半个月ﻭＢ:2个月ﻭ C：半年
D：2年
E：借款合同
2０、业主是指。

ﻭ A：物业的管理人ﻭ B:物业的使用人ﻭ C:物业的产权人ﻭＤ：物业的租赁人
E：执行层的组织协调
21、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的＿_。

ﻭ A.上升
B．下降
Ｃ.不变ﻭ Ｄ．不确定
2２、房地产开发企业取得方能预售商品房.ﻭ A：《商品房预售许可证》
B:《商品房开发许可证》ﻭ C：《商品房经营许可证》ﻭＤ：《商品房销售许可证》ﻭE：执行层的组织协调
2３、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略.(2009年试题)ﻭＡ：形象差异化ﻭ Ｂ:人员差别化ﻭ C:服务差别化
D：产品差别化ﻭE：借款合同
2４、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合.现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按__进行评估。

ﻭ A.工业厂房ﻭ B．工业用地ﻭ C.商品住宅ﻭ D．商住用地
25、房屋征收补偿的实施主体是__．ﻭ A．房地产开发企业ﻭB．房屋征收实施单位
C.房屋征收部门
D.市、县级人民政府
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得０。

5分）1、住房公积金的特点包括。

ﻭA:义务性ﻭ B:强制性ﻭ C:互助性ﻭD：保障性ﻭ Ｅ:短期性
２、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0。

7倍。

若建筑物总价值为12０万元.下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A:按建筑面积分摊二层占有土地的份额为3３。

3３%
Ｂ:按房地价值分摊二层占有土地的份额为17．57％ﻭ Ｃ:按房地价值分摊二层占有土地的份额为2７.03%
Ｄ:按土地价值分摊二层占有土地的份额为１７。

57％ﻭ E:按土地价值分摊二层占有土地的份额为２７。

03%
3、按照规定,下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

ﻭ A：继续作为城市基础设施用地,公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不发生改变,但改造或改组为公司制企业除外ﻭ B:非国有企业兼并国有企业的ﻭ C:国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的ﻭD：在国有企业兼并、合并中,一方属于濒临破产企
业的ﻭ E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
４、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。

ﻭ A:被征收人协商
Ｂ:房屋征收部门ﻭ C：市、县级人民政府
D：房屋征收实施单位
E:执行层的组织协调
5、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期(Pb）与静态投资回收期(Pｂ’）之间的关系是（).
A．Ｐb
B.Pb＆le;Ｐb＆＃39；ﻭ Ｃ．Ｐb=Pb&#３９；
D．Ｐb>Pb＆#39;
6、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为()。

Ａ．12.5５%ﻭ B.12。

６８%ﻭ C．1４.75％
D．1５.０1％
7、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

ﻭ Ａ:住宅小区建筑容积率在2.０以上
B：住宅小区建筑容积率在1．０以上
C：单套建筑面积在1４0以下ﻭ D:单套建筑面积在120以下
E:实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
８、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_＿．
A.该种房地产的价格水平
B.其他物品的价格水平
Ｃ．消费者的收入水平ﻭ D.消费者对未来的预期
9、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付.如果抵押贷款的期限为２0年,按月等额偿还。

年贷款利率为6%，月还款额为__元。

ﻭ Ａ．1655。

33ﻭB．17１9.4３
Ｃ．１７４３。

69
D.2149．29
10、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目,评估的房地产总价为2４00万元,根据国家有关规定，估价收费最高为万元.ﻭ Ａ:1.92ﻭ B：３.６0
C:4．57
D：6.0０
11、收益法的本质是以房地产的_＿为导向求取估价对E：执行层的组织协调ﻫ
象的价值.ﻭ A.预期未来收益ﻭ B.预期收益能力ﻭ Ｃ.预期价格高低
D.预期价格涨落
12、下列关于《暂定资质证书》,表述正确的是__。

A.《暂定资质证书》有效期为３年ﻭ B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期
C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D.自领取《暂定资质证书》之日起３年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
Ｅ.自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有
效期不得延长
１3、变更合同价款的确定方法包括。

ﻭ A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款
B:合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C:合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格,经承包人确认后执行
D:合同中没有适用或类似变更合同的价格,由工程师提出适当的变更价格,经建设单位确认后执行ﻭ E:合同中没有适用或类似变更合同的价格,由承包人提出适当的变更价格,经工程师确认后执行
14、盈亏平衡分析是研究投资项目＿＿的平衡关系的方法。

ﻭ A.改进
B.产品成本ﻭ C．产销量
D.盈利
E.投资
15、中国目前的房地产权利主要有等。

ﻭ A:处分权ﻭ B:抵押权ﻭ C：地役权ﻭ Ｄ：租赁权
E：土地使用权
16、根据偿还期限的长短,债券可分。

A:短期债券
B:中期债券ﻭ C：长期债券ﻭ D：公债券ﻭE:永久债券
17、城市规划的作用体现在3个层次，不包括下列的_＿ﻭ A.作为国家宏观调控的手段ﻭ B.作为政策形成和实施的工具
Ｃ.作为具有法律效力的文件
D.作为城市未来空间架构
１８、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。

Ａ：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序
Ｂ：是否委托由法院决定
C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序ﻭ D：法院有权对拍卖结果依法进行审查,并根据法律规定作出是否予以确认的裁定E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查
1９、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括__等。

Ａ.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地ﻭ B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产ﻭ C.有租约限制的房地产
Ｄ．未来状况下的房地产
E.共有的房地产
2０、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。

ﻭ A:拍品
Ｂ：拍卖物
Ｃ:拍卖人
D：拍卖方式ﻭＥ:拍卖时间
21、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是.
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系
B:债券体现的是债权债务关系
C：投资基金证券是由基金发起人发行的ﻭ D:投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
Ｅ：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系２2、土地费用包括。

ﻭ A:土地征用拆迁费
B：土地出让地价款ﻭC:土地转让费
D：“三通一平＂等土地开发工程费
E:公共配套设施建设费
23、某家庭预购买一套面积为120m２的经济适用住宅，单价为450０元/ｍ2，首付款为房价的25％,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。

已知公积金和商业贷款的利率分别为５%和6％，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。

该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是＿＿元。

ﻭ A．1469
B．1３２0
C．185６
D.27８９
24、下列有关房地产估价师执业的规定中,不正确的表述是__。

ﻭ A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款ﻭＢ．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以１万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告,情节严重的，处5年以上１0年以下的有期徒刑,并处罚金ﻭ D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处５年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
2５、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A:应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平,可以接受超过自己专业能力的估价项目
Ｃ：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开ﻭD:应执行政府规定的收费标准,只能适当收取额外的费用
Ｅ:不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章。