土地整理多元化融资模式探讨

土地整理多元化融资模式探讨平潭综合实验区土地开发集团有限公司陈兆敏摘要:土地整理在我国发挥着不可估量的重要作用，在当前及可预见的未来的一段很长的时间内将是我国一项十分重要的制度。

文章结合了当前土地整理融资过程中面临着的困境与问题，就多元化融资模式进行了探讨。

关键词:土地整理困境前置事项模式由于我国的耕地面积有限，且面临着较大的压力，为了缓解耕地压力，土地整理在近些年来发挥了十分重要的作用。

土地整理，指的是科学、系统地采用多种土地整治方式，对田、水、路、林等进行综合性地治理，使得有效的耕地面积得到较大的提高。

当前，随着土地整理逐渐成为我国补充耕地的主要来源，其在我国的整体农业中发挥着不可替代的重要作用。

与此同时，为了更好地实现土地整理，各级政府都积极筹措资金进行投入，然而，由于资金来源较为单一，融资模式较为传统，影响着我国土地整理的进一步发展。

因此，当前亟需重视土地整理的多元化融资模式，为土地整理提供多渠道、多方面的融资方式，更好地保护耕地。

一、土地整理融资过程中面临的困境(一)面临着资金的难题近些年来，随着土地整理的不断发展，在我国各地都取得了较好的成绩，各级政府也注重推动多元化的融资模式，开始采用不同的渠道进行资金的筹措。

然而，就整体上来看，土地整理资金的主要来源还是以行政推动为主导，主要的参与机构也是仍然以政府委托为主，市场主体参与的程度仍然较低。

由于当前土地整理融资渠道仍然较为狭窄，资金的规模也较小，效益较低，使得土地整理难以迅速地提高规模。

(二)专项资金管理效率不高许多地区为了保障政府对土地整理资金的投入，防止出现资金链断裂的问题，都为土地管理设立了专项资金。

近些年来，专项资金对土地整理的发展功不可没，很大程度上满足了地方进行土地整理的需要，专项资金有的源于财政拨款、有的源于土地有偿使用的收益、有的源于土地统筹使用费、有的源于农业发展基金等。

但是，正是由于缺乏中央或省级规范性文件，地方对于专项资金的规定较为零散，使得专项资金在进行管理时，难以形成一个统一的管理方法，在管理过程中可能会面临着各种各样的问题，却不能在其他地区获得相应的经验或解决方法，管理起来效率不高，且在使用的过程中也面临着种种的问题。

(三)多元化融资模式缺乏系统性理论当前，可以说多元化融资模式是土地整理的发展方向与发展目标，不同地区的政府也在不断尝试采用不同的融资模式来确保土地整理资金的充裕。

然而，整体上来看我国多元化融资模式仍然处于较为散乱、零散的阶段，虽然部分地区在尝试的过程中，取得了一定的成绩，既满足了土地整理资金的需要，又带动了市场经济的发展，但仍然有部分地区还在不断地探索、尝试过程中。

这主要是由于我国土地整理多元化融资模式缺乏系统性的理论，许多地区仍然处于“摸着石头过河”的阶段，这样的方式对于我国亟需提高效率的土地整理来说，效率较低。

只有通过系统性的理论，才能更好地推进我国土地整理多元化融资模式的创新与发展。

二、选择多元化融资模式的前置事项毋庸置疑，多元化融资模式是我国土地整理发展的必然方向，但是，这并不意味着所有的融资模式都适合我国的土地整理发展的需要。

在选择多元化融资模式前，必须了解相关的前置事项，才能保证所选择的融资模式能符合我国的现状需要与未来发展要求。

(一)融资模式是否适应我国土地现状考虑融资模式是否适应我国土地现状，包括我国的法律现状、政策现状与经济现状。

我国的法律、政策与经营环境是在不断地改变、不断地进步的，可能在过去不适应我国土地整理的融资模式，随着我国相关制度的不断发展，逐步适合了我国当前的需要，也可能在过去适合我国的融资模式，经实践证明，并不利于我国土地整理的发展，现在为相关制度所限制。

因此，在选择土地整理融资模式时，首先应当考虑的就是“入门坎”的问题，即哪些融资模式是为我国所接受的，哪些融资模式是不为我国接受的，必须明确。

(二)做好前期准备工作为了使土地融资模式更好地发挥其应有的作用，应当做好前期准备工作。

前期准备工作包括制度工作和经济工作。

为了实现多元化的融资模式，各地政府应当设立专门的土地整理工作小组，负责制定相应的制度，吸引市场主体，并做好项目规划。

项目规划应当包括可行性研究、经济效益报告、社会效益报告等内容，为土地整理带来更大的现金流。

三、土地整理的多元化融资模式(一)项目融资模式近些年来，项目融资模式受到了许多地区政府的欢迎，也取得了一定的成效。

项目融资模式依托土地整理工作小组或土地整理部门，在每年的年初将本年度的土地整理计划以项目为单位进行分组，分组参考的因素包括土地的位置、土地的资金、地块等。

在完成项目的分组后，分批或统一进行公开招标。

在传统的项目融资模式上，还发展出了与金融机构合作的新模式，为土地整理模式的创新开辟了新的道路。

项目融资模式中，较受欢迎的是BOT和PPP模式，尤其是PPP模式，是当前炙手可热的新融资模式。

BOT模式相对于PPP来说较为传统，但也是我国土地整理多元化融资中一种十分重要的模式，既实现了政企权责的明确划分，又有效地激励了企业进行参与投入。

PPP模式则是政府部门通过采购的方式，与意向单位签订委托合同，该单位直接进行投资、建设与经营。

PPP模式适应了当前社会主义市场经济多样化发展的需要，正逐渐成为土地整理融资渠道的中坚力量。

(二)信托模式信托是一种金融制度，在过去，由于我国的金融市场发展程度不高，尚未达到信托的要求，因此，一直以来，缺乏明确的法律、法规的规定。

近些年来，随着我国金融市场的成熟，信托制度也在实务中流行开来，在土地整理中，土地信托指的是土地所有权人将土地收益或土地的本身作为信托的财产，信托金融机构通过向投资者发放信托凭证，筹集社会资金，以此投入到土地中去，定期将信托财产的收益分发到投资者手中的一种模式。

(三)证券化模式由于土地具有保值、增值等特殊性，具有稳定的、可预期的收入，因此，土地可以通过证券化的模式来实现融资。

证券化模式，是将土地收益或土地本身作为担保，来进行证券的发行，筹集社会资金，来实现土地整理的融资。

证券化模式与信托模式相比，具有更强的可行性与更为简便的操作性。

这是由于我国的证券市场发展时间较信托市场更长，市场更广(下转第151页)析，找出与计划或标准制度发生偏差的原因等。

常用的方法有：一是公式法。

即直接套用上述一些等式来计算，分析时是通过已知参量的逻辑关系，来求得其它未知参量。

二是分析法。

即在根据等式结果的基础上，加以分析比较。

这种方法对解答一些较为复杂的问题，应用较多。

三是比较法。

根据相关等式计算，之后对计算结果加以比较，是利是弊，就比较直观。

僻如，企业需要的零部件，是进行采购还是自制的决策分析就可以通过比较法。

具体操作过程是，先把外购和自制两种情况所需的成本计算出来，然后比较两者的大小，最后决断采用哪种方案最优。

比较法在企业的决策分析中应用的广泛，比如成本测算问题，可以仅将一定期间所发生的变动成本计入产品成本，把固定成本作为期间成本，在当期损益中扣除，进行这样的处理，与传统成本分析方法，把一定期间所发生的全部成本都计入产品成本，会引起期末存贷过高，当期计算出来的利润偏低，企业就有可能选择放弃，从而错过商机，给企业带来不利损益。

因此，只考虑变动成本，放弃固定成本，对企业短期决策提供了重要科学依据。

三、CVP关系在非企业单位中的应用CVP关系原理，不仅在企业的决策、计划和控制中具有广泛用途，有着十分重要的意义。

同时，本量利关系原理，对以非盈利组织，如行政机关、部队、学校等其它组织抓好管理工作、提高工作效能也具有十分重要的意义。

(一)加强工作预见性非盈利组织虽不以盈利为目的，但是同样要追求效益和效能，避免产生负效益和负作用。

因此，要加强工作计划性，增强预见性，避免盲目性。

一是经常开展社会调查研究工作。

有针对性地开展社会调查活动，或进行一些追踪调查，吸取丰富真实详实的信息资料，为预测准备第一手材料。

二是整理筛选信息资料，对相关因素进行量化分析，并根据各因素对工作成效的影响程度，对各因素进行量化，确立指标体系。

三是建立操作性较强的评估方案。

结合工作实际，设计评估模式，根据各指标的关联性，设立数学模型，然后根据本量利关系，对一些因素进行预测，若确立或知道其中某些指标后，求出某一指标的量，然后对之进行可行性分析研究，确定本单位或本科室的工作目标和工作计划。

(二)加强科学决策根据本量利关系原理，一是根据预测情况和有关信息资料，多层次、多角度、全方位地选定一些备选方案，为决策工作做好充分准备。

凡事不要过于简单化，多设计几个工作方案，然后从优抉择。

二是把备选工作方案具体指标量化。

工作业绩、业务量、成本等因素根据其工作特性，可以将其量化，并通过它们的数量变化关系，对数据的比较分析，根据比对的结果，确定其最优工作方案。

三是科学的决策决定科学的行为。

在确定业绩、业务量、成本等因素数量时，尽管带有个人的主观性，同时又不是绝对标准，但为决策提供了可靠的基础，这样就可以避免决策只是拍拍脑袋、个人的主观专断。

为了使科学决策贯彻落实，要对项目进行绩效评价，根据评价结果来进行问责。

尤其对于财政资金，往往存在只顾要钱，不问花钱情况，致使财政资金不能发挥效能。

因此，我们要加强项目绩效评价工作，谁花钱，谁负责。

使之接受社会评价、接受专家评价。

(三)加强内部控制制定详实可行的计划目标，对工作进行有效的控制。

在预测、决策、控制等各个管理环节，应用本量利关系原理，设定具体明确、操作可行的工作标准，容易及时发现工作偏差，找出原因，采取相应措施，对进行的偏差进行及时有效的控制，以防失控现象的出现，使整个工作有效、有序地进行，从而达到我们预期的工作目标。

加强内部控制，一是需要组织保障，单位一把手主要负责制，设立专门职能部门或指定专门工作部门，精心组织落实内部控制制度。

二是建立完善内部控制制度。

制度是保障，根据单位和各科室的工作缺点，和利益冲突可能性，建立全面完整的内部控制制度体系。

如预算内部控制、收入内部控制、支出内部控制、资产内部控制、采购内部控制、分配内部控制等。

三是对内部控制进行评价。

建立一套完整的评估方案，根据实际工作业绩和状态，进行评价，最终形成评价报告，根据评价报告结果，调整控制关键点，加强管理薄弱环节的内部控制，调整工作方案，对工作中的违纪违法行为严肃处理，形成廉洁效能的内部控制体系。

阔，证券发行的周期短，可以在比信托更短的时间内筹集大量的资金。

(四)设立基金模式为土地设立基金，并不是一种新的模式，提出这种传统的模式，是由于这种融资模式较前文所述几种模式具有更高的稳定性，当然，与此相对的，其收效可能会较低于前面几种融资模式。

我国许多地区的政府都设立了公益性的土地基金，增加了传统的土地整理融资渠道。

相对应了，许多的经营性土地基金也逐渐设立，在吸引社会资金的同时，也实现了土地整理资金的筹集，激发了土地整理市场的活力，这也是我国政府应当不断鼓励发展的方向。