房地产企业多元化融资方式

资金来源中比重偏低，金融创新严重滞后，金融产品缺乏，资金融通效率低下， 特别是直接融资方式由于各种原因严重匮乏，规模严重萎缩，风险过度集中于银
行．造成高度集中的市场系统风险。 这样，作为会融资源提供者的居民无法通畅地利用各种获取购房资金的渠
道，不但没能享受行业增长的收益，而且最终承担了巨大的市场风险班及中国金
２见刘向，“房地产企业融资方式与融资管理研究一，中国知网ｑｖｗ砒∞ｋｉ．ｎｅｔ＞（访闽时问：２００６年３ Ｊ＿］５
目）
对外经济贸易人学国际贸易专业颂。Ｉ。研究生毕业论文
（１）回租融资（ｓａｌｅ－－ｌｅａｓｅｂａｃｋ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ）指卖方在出售物业的同时，随 即向买方长期租赁同一物业并经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有 人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获 得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。 （２）回买融资（ｓａｌｅ－－ｂｕｙｂａｃｋ）即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款 机构，然后再用其贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅获得较高比例的 融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可 以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，既可 获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权者的身份参与分享物业的经营收 入。 （３）前沿货币合约（ｆｒｏｍｍｏｎｅｙｄｅａｌｓ）这种融资方式是通过贷款机构出资、 开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与合作开发不同的是，参与合 作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投 资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般 比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益，共担风险。】 （二） 多元化融资方式的必要性
三开发型房地产市场多种融资渠道分析
企业内部融资是指开发型房地产企业利用自有资金支持项目开发，通常包括 通过抵押、贴现股票和债券而获得现金、预收赡房定金或购房款以及企业留存收
益等方式。这多见于少数实力极为雄厚的大型企业，且大量资金占用也使得企业
倾向于选择外部融资方式。
（一）
国际房地产企业主要融资渠道及融资方式
１．常见外部融资方式及工具
（１）银行贷款：常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。
（２）发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地 产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的 长期基金。 （３）上市融资：上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市・但 目前在我国只有少数有实力的大型房地产企业采用这种方式，据统计，２００２年 年初以来，国内房地产企业只有６１家实现上市融资，融资总额仅为８０亿元左右。 年初以来，国内房地产企业只有６１家实现上市融资，融资总额仅为８０亿元左右。
规模进入中国房地产市场。
长期以来，中国房地产企业传统的融资渠道就是银行借贷，这造成了风险过
度集中予银行，房地产投融资金融创新滞矮，以及房地产开发企业自有资金不足
的后果。在紧缩的宏观环境下，国内房地产企业极度缺乏资金的状况与外资潜在 的旺盛逐利需求相交，就使得企业拓展其融资渠道的诉求变得更加迫切。 基于这个背景，本文试图通过对于各种融资方式以及现行产业政镱框架进行 分析，为房地产企业建立通畅的资金链起到一定借鉴作用。
二中国房地产金融制度框架
（－－） 房地产金融机构及融资方式
国外房地产金融机构主要有如下四种形式：商业银行、互助储蓄式信贷社、 政府公营的强制性储蓄安捧以及民阿金融组织的混合性融资机构。
出于各国经济体制和经济发展水平的差异，其政府干预住房金融市场的手段 和强度也有所不同。目前我国参与房她产金融的机构主要是商业银行和住房公积 金中心，且这些机构业务种类单一，服务对象模糊，市场细分不明确；缺乏保险
的形式出现。ＲＥＩＴｓ产生于２０世纪６０年代的美国，是房地产证券化的一种方式。
它是一种属于公司的组织，需满足一列标准才能成为收入在公司层面不纳税的免 税中介。有限责任、有利的税收优惠待遇以及进入资本市场融资的能力，使得它 成为持有大型房地产投资组合的有利工具。 ＲＥＩＴｓ遵循信托的基本原则和精神，信托财产的所有权和利益权相分离，以 及信托财产的独立性，既保护了投资者的利益，又有利于房地产企业解决资金短 缺促进其良性发展。 ２．其他融资方式 除了１００％的融资方式以外，房地产领域还有许多高比率融资方式可以应用。 如下为三种典型的高比率出资方式，虽然只在美国市场上有大规模运用。但对国 内房地产企业也具有一定的启示作用。
ｔｈｅ ｏｐｅｎ－ｕｐ ｏｆ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．ｔｈｅ ｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎ
ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｆｉｇｈｔ
ｆｍａｎｃｉａｌ
ｃｈａｉｎ ｏｆ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｐｌｅｎｔｉｆｕｌ ｃａｐｉｔａｌ ｃｏｍｉｎｇ ｆｒｏｍ ｂｏｔｈ ａｂｒｏａｄ ａｎｄ ｈｏｍｅ ｃａｍｅ ｔｏ ｂｅ ｏｂｖｉｏｕｓ ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒｓ． Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｂｅｇａｎ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｔｏ ｅｘｉｓｔｅｄ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ ｗｈｉｃｈ ｌｉｍｉｔｅｄ ｔｈｅ ｓｍｏｏｔｈ
据资料表明。，我国房地产企业存在较高的资产负债率。香港前五大上市公
司负债率基本在３０＊／，－４０％，而内地房地产公司的资产负债率在７５％左右。而房 地产业投资需求量大、经营运作要求的专业性强、资金周转要求高等行业固有特 性给资金供需双方带来了巨大的投资瓶颈；如此高的负债率下，债务人所承担的 风险与其收益是不匹配的，～旦出现市场风险将给债务人带来巨大损失。 与此同时，从２００５年起，随着中国加入世贸组织后过渡期的结束，外资公 司已被允许在中国设立独资企业进行房地产项目的开发（高档公寓、别墅除外）， 在未来相当长的时期内，凭借其强大的资金实力，境外资金和各类机构将以更大
ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｆｉｎａｎｃｉｎｇ
ｃｈａｒｍｅｌ ｏｆ Ｐ ｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ
ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｃｏｍｐａｎｙ，ａｎｄ ｔｈｅｎ ｅｘｐｌｏｒｅｄ ｓｅｖｅｒａｌ
ａｓ
ｆｉｎａｎｃｉｎｇ
ｏｐｔｉｏｎｓ，ｓｕｃｈ
ｓｔｏｃｋ ｃｅｒｔｉｆｉｃａｔｅ，ｂｏｎｄ，ＲＥＩＴｓ，ｅｒｅ． Ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ
机构等长期资金供给者以及抵押银行等可以使短期资金长期化的机构。
１详见２００３－２００４年度‘中国房地产市场报告》
对外经济贸易人学冈阳：贸易专业坝１．碰究生毕业论文
（二）中国房地产金融制度缺失问题 在中国这样的发展转型国家，政府往往采取余融抑制政策，用行政手段分配 资本资源，导致投资效率的降低，而房地产商品是资本密集型商品，因此这种状 况在房地产投资中表现尤为明显，反映在我国房魄产融资渠道中就主要表现为如 下特点；资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金来源，其中购房者以个 人按揭贷款缴纳的定金及预收款成为主要资金来源，资金供给渠道较为单一；换 言之，实际上半数以上的企业其开发资盒直接或问接来自银行，而其他方式在其
在两年的学习中，国贸学院的所有任课老师教给了我知识与治学 的方法，给予了我无私的教诲和关怀，在此一并表示衷心的感谢！
另外，我还要感谢各位同窗好友，在二起的时光中，是他们使我
的学习生活充满了乐趣，并给予我温暖的帮助，衷心希望他们在今后
的生活、工作、学习中心想事成，一帆风顺！
对外经济贸易人学周际贾易专业碗ｆｊ讲究生毕业论文
Ｙ
对外经济贸易大学
８６２４３０
开发型房地产企业多元化融资方式探讨
硕士学位论文
国际经济贸易学院 国际贸易专业
作者：庞华
指导老师：梁蓓教授
２００６年４月
对外经济贸易大学国际贸易专业硕：Ｉ：研究生毕业论文
开发型房地产企业多元化融资方式探讨
庞华 ２００６年４月
摘要
随着中国房地产市场的开放，巨额外资和国内居民金融资本同本 国房地产企业收紧的资金链之间所存在的矛盾逐步显现。本文从探讨 中国房地产金融制度的缺失对于金融资本市场流通带来的瓶颈效应 着手，对在中国房地产市场拓展多种融资渠道的必要性和可能性进行 了分析，并通过比较，研究适合中国国情和市场状况的融资方式。运 用典型企业的实际操作实例辅助论述，增强文章的现实意义。同时， 本文也尝试对配套制度框架的改革（包括产权登记制度和税务驱动制 度）提出了政策建议。
ＪＥＬ ｃｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ：Ｌ８５ Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｓｔｒａｔｅｇｙ；ＲＥｌＴｓ；ｆｉｎａｎｃｉａｌ ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ
对外经济贸易大学国际贸易专业硕士研究生毕业论文
致谢
研究生阶段转眼即将结束，在此论文完成之际，要特别感谢我的 导师梁蓓教授。梁老师在这两年的学习生活中给予了我大量的关怀与 帮助，并提供了丰富宝贵的机会让我得以在课堂和课外充分锻炼自己 的各项能力。此外，老师扎实的学术功底、完善的知识体系也使我完 成论文的过程中受益匪浅，在知识结构方面有了进一步提升，在此表 示深深的敬意与感谢！
中图分类号：Ｆ２７
关键词： 多元化融资方式；ＲＥＩＴｓ；房地产金融
ＩＩ
对外经济贸易火学国际贸易专业硕：匕研究生毕业论文
Ｄｉｖｅｒｓｉｆｉｅｄ Ｆｉｎａｎｃｉｎｇ Ｃｈａｎｎｅｌｓ ｆｏｒ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ
Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ
Ｈｕａ
Ｐａｎｇ
ＡHale Waihona Puke Baiduｒｉｌ，２００６
Ａｂｓｔｒａｃｔ Ｗｉｔｈ
前言
近一段时期以来，从央行出台“１２１”号文件对房贷严加控制，到国务院常务 会议通过《国务院２００５年工作要点》（也称“国八条”）来控制房地产建设规模
和稳定房价，再到四大行及交通、光大等银行公布的｛２００５年银行产业投向政 策和信贷服务信息》，将重点投向能源、电信等具有资源型、垄断性特点的行业，
而将房地产行业排除在２００５年产业投向重点范围之外……政府频频出台对于房 地产市场的调控措施，对房地产信贷的各个环节和主题都作了具体详细的要求， 中国房地产企业正面临资金面上银根紧缩的严酷现实。一些刚刚开工的项目，甚 至可能发生资金链断裂的危险。
ａｎａｌｙｓｉｓ
ａｓ
ｏｆ ａｄｖａｎｔａｇｅｓ
ｏｒ
ｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｓ ｏｆ ｖａｒｉｏｕｓ
ａ
ｍａｒｇｉｎ ｍｅａｎｓ，ａｓ ｗｅｌｌ
ｔｈｅ ｅｘａｍｐｌｅ ｏｆ ｓｏｍｅ ｃａｓｅｓ，ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｍａｄｅ
ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎ ｔｏｗａｒｄｓ ｔｈｅ ｓｕｉｔａｂｌｅ ｃｈｏｉｃｅ ｏｆ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ． Ｉｔ ｄｅｆｉｎｅｄ ｔｈｅ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎ ｓｏｌｕｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｔｒａｔｅｇｙ ｏｆ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆｔｈｅｓｅ ｃｏｍｐａｎｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ。
融体制固有的体制风险。这种现实购买力不足导致的供需失衡，严重影响了房地
产消费市场的正常运转。因此应当从房地产会融本身的特征出发，减轻房地产金
融体系对于银行信贷体系的依赖性，发展市场信用，为盒融资源需求有效地提供
供给，为大众提供多样他的投资渠道，以提升我国会融资源的配置效率。
因此亟待出台相关措施改变这种单一的资盒来源渠道给房地产业带来的不 稳定情况，促进其快速、健康的发展。
对外经济贸易人学国际贸易专业硕ｌ：研究生毕业论文
（４）其他融资机构的融资：目前国外为房地产业提供融资服务的除了银行 还包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等等。 （５）合作＋丌发：包括合资开发。这种方式可以补充自用资金，分散投资风险， 是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。 （６）房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它 由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无 限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。 这种方式可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金２。 （７）租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土 地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目 开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己丌 发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。 （８）夹层融资：指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领 域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权和股权的投资组 合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供 了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的 分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程 序繁琐，法律架构复杂。 （９）房地产投资信托（ＲＥＩＴｓ）是指信托公司通过制定信托投资计划，与投 资者（委托人）签订信托投资合同。通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的 资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员 实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托