房地产开发企业融资策略研究

在 ２０wenku.baidu.com２０ ０ ６～ ０ ７年 ｌ ０月之前 ， 地产 市 场 交 易 房
呈现 价量齐 升 的态 势 ， 房地 产 开 发商 迅 速 扩 张 “ 圈 地 ” 各地 频 出 “ 王 ” 同时 出现 了 囤地 、 房 的现 ， 地 ， 囤 象 。为 了打击 囤积土 地 、 增加 囤地成 本 ， 国家 税务 总 局和 国务院先 后下 发 了《 土地使 用 税若 干具 体 问题 的补充 规定》 关 于促进 节约集约用地 的通知 》 和《 。 《 土地使用 税 若 干具 体 问题 的补 充 规定 》 现 体
坚 决无偿 收 回 ， 安排使用 ； 重新 土地 闲置满一 年不满 两年 的 ， 出让或划 拨 土地 价 款 的 ２％征 收 土地 闲 按 ０ 置费 ， 同时对 闲置 土地 特别 是 闲置 房地 产 用地 征 缴 增值地 价 。 ”
就房地产行业而言， 紧缩银根限制 了地产项 目 贷款 规模 ， 加大 了房地产 开发企业 融资难度 ， 给房 地产开 发融 资带来前 所未 有 的压 力 ， 开发 商 资金 链 面 临严
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房 地产销 售面积逐 月 下 滑 ， 季 度 和二 季度 房 地 产 一
房地产 上市 公 司显现 出融资 方 面的优势 ， 过增发 、 通
配股、 可转债这三种再筹资方式， 房地产上市公司可 以筹到数 亿甚 至更 多 的 资金 投 入 项 目当 中 ， 种优 这 势 效应刺 激越来 越多 的房地 产企业 开 始寻求上 市 的 最大的跌幅。销售的下降必然带来预付款和定金数 可能。证券市场的融资功能被万科使用到了极致。 量 的减 少 ， 同时按 揭部分 也进一 步减少 ， 发商 资金 １９ 开 ９１年末 万科 Ａ的 总股本 为 ７９ ．５万股 ， ７６５ 经过 一 回笼受 阻 ， 资金 紧缺局 面加重 。 系列 的配 股 、 股 、 赠 、 送 转 Ｂ股 ＩＯ、 Ｐ 权证 行 权 、 发行 可转换 债券 、 发 等 融 资 方 式 ，０６年 底 万科 股 本 增 ２０ 二 、 地产开 发企业应 对融资危 机的策 略 房 扩大 到 ４６ ８ ．８万 股 ， 本 扩 张 了约 ５ 之 多 ， ３ ９９ ８ 股 ６倍 （ 科 学运 用营销 策略快速 回茏 资金 一） 股 本扩 张速度 和倍 数 列所 有 房 地 产上 市 公 司之 首 ， 有数据 显示 ， 万科 ２０ ０８年 ６月末净 负债率 仅 为 万 科 包 括 ＩＯ 在 内共 融 资 了 ９次 ， 资 金 额 达 Ｐ 融 ３ ．％ ， ７ １ 远低 于行业普 遍水平 ； 司 ６月末 持有 的现 公 ９ ． ３亿元 。 】 ３３ ［ 金达到 １３７亿元 ， 过短 期借 款及 一 年 内到期 的 ５． 超 根据 目前 的法律 与政 策 ， 房地 产企 业 上 市受原 长期债务 总 和； 万科 的市场 占有 率从 ２０ ０７年 的 始资本 、 土地 储备 、 开发业 绩 等方面 的限制 ， 因此 ， 房 ２ ０ ％提 升 到 了 ２ ０ ．７ ０ ８年 上 半 年 的 ２ ７ ， 时 ， ．％ 同 地产企业 直接 上 市 融 资 比较 困难 。为此 ， 多房 地 很 ２０ ０ ７年 底 到 ２ ０ ０ ８年 上 半 年 ， 科 斥 资 超 过 ２ 万 ５亿 产公 司通 过 与 信 托 公 司、 资 公 司合 作 ， 过 “ 投 通 买 元 ， 武汉 、 岛、 在 青 宁波 、 莞 、 东 天津 、 州 、 海 等 城 苏 上 壳”的方 式 走 间 接 上 市 的道 路 ， 以便 通 过 增 发 、 配 市共 收购 ｌ 地产 公 司部 分 或全 部 股权 。在 房 地 ０个 股、 可转债 等方式 募集 资本 。虽然 ２０ 初证监会 ０８年 产市场 低迷 的情 况下 ， 科 不俗 业绩 的取得 得 益 于 万 叫停 ＩＯ募 资买地 ， 证监 会 依 然支 持 优 质房 地产 Ｐ 但 营销策 略的科学运 用 。万科 值得借鉴 的策 略如下 ： 企业 通过 ＩＯ或 借壳 等 方 式 上市 ， 在 一定 程 度上 Ｐ 这 １ 适 当增加小 户型 供应 。万 科近 年坚 持 “ ． 聚焦 对房地 产企 业融 资是利好 。 主流 ， 理性 应变 ” 的经营策 略 ， ２ ０ 在 ０ ７年 新开工 产 品 ２ 房地产 投 资信 托 。房地 产投 资信 托英文 简称 ． 中 ，３ 为 小 户 型 ， ２０ ５％ 而 ０ ８年 该 比 例 则 提 升 到 Ｒ Ｉｓ Ｒ ａ Ｅ ｔ ｅＩｖｓ ｎ ｒｓ ） 即房地 产投资 ＥＴ （ ｅｌ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｔ ｕｔ ， ａ ｍｅ Ｔ ｓ ８ ％。相对 于等待 房价 增 速 回落来 增 强购 房 能 力 ， ０ 其 商品住 宅产 品结构 的调 整 、 小户 型 的推 盘是 有 效 需 信托基 金 ， 实际上 是一 种证券 化 的产业 投资 基金 ， 通过发 行股 票 （ 金 单 位 ） 集 合 公 众 投 资 者 资金 ， 基 ， 求 释放 的最快 途径 。 通过 多元化 的投 资 ， 选择不 同 ２ 适时进行 降 价销 售 。在 ２ ０ ． ０ ８年元 宵 节 万科 由专 门机构经 营管理 ， 不 在有 效 率先带 头降价后 ， 近 又选 择 了中秋 前 夕在 上 海展 地 区 、 同类型 的房地 产项 目进行 投资组 合 ， 最 降低 风 险的 同时 ， 过 将 出租 不 动产 所 产 生 的收人 通 开“ 打折 ” 攻势 ， 科 的降价 已经初 见 成效 。 以万科 万 从 上海元宵 节 ９ ５折特卖 为例 ， ８个小 时的销售 活 动 以派息 的方式分 配 给股 东 ， 而使 投 资人 获 取 长期 约 稳定 的投 资收益 。 中， 出的 ２ ０多套优 惠房源卖 出 了 １０多套 ， 推 ４ ７ 总销 根 据 组 织形 式 ， Ｅ Ｔ 可 划分 为公 司 型 和契 约 Ｒ Ｉｓ 售额 达 ２ ５ ． ７亿 元 ， 现 了快 速销 售 、 实 回笼 资 金 的 型 。公 司 型基 金 又称 为互 惠基 金 或共 同基金 ， 指 是 目的 。 基金公 司依法 设立 ， 以发 行股份 方式募集 资金 ， 资 投 （ ） 二 坚持 多元化 融资 思路拓 展 融��
第２ ４卷 第 ２期
２１ ０ ０年 ２月
ｅ 名 ｅ 石
吉林 省 经济管理 干部 学 院学报
Ｊｕｎ ｌ ｆ ｉｎＰｏｉ ｅＥ ｏ ｏ ｃＭａａｅ ｅ ｔ ａｒ ｏ ｅｅ ｏ ｒａ ｏ ｌ ｒｖ ｃ ｃ ｎｍｉ Ｊｉ ｎ ｎ ｇｍ ｎ ｄｅＣ ｌ ｇ Ｃ ｌ
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［ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号］０ ９－ ６ ７ ２ １ ）２— ０ ２一ｏ １０ ０５ ￣ ００ ０ ０ ５ ３ ［ 中图分类号】 ８ ２４ Ｆ ３．５
２０ ０ ７年年末 以来 ． 着政府宏 观 调控 政策 的力 随 度加大 ， 地产市 场的颓势开 始显现 ， 房 房地 产开发 企 业融 资面 临危机 。
从 紧货 币政 策 的 实施使 开发 商资金 链 面 临 严 峻 考 验 ， 地 产 市 场 需 求低 迷 使 开 发 商 资金 回 笼 受 阻 。房 地 产 房
开发企业应科学运 用营销 策略快速回笼资金 ， 同时坚持 多元化融资思路拓展融资渠道 ， 而走 出融 资困境。 进 ［ 关 键 词］ 房地产开发 ； 融资 ； 上市 ； 房地产投 资信托
金严 重依赖银 行 贷 款 。据 统 计 ， 地产 开发 资 金 的 房 三大来源（ 即银行贷款、 自筹资金和定金及预付款） 中， 房地产 企业 的 自有资金 规模很 小 ， 在房 地产开发 项 目中 的 比例 常 常 不 足 １％ ， 定 金 和 预 收 款 中 ， ０ 在 有很 大一 部分是 个人 通 过银 行抵 押 贷 款来 支 付 的 ， 三者 合计 ７ ％ 以上 的资金来 自于商 业银 行 。当前 ， ０
一
囤地 成 本 的增 加使 开 发 商 快 速 开发 的压 力 加 大 ， 而带来开 发商对 资金 的庞大需求 。 进 。 （ ） 紧货 币政 策 的 实施 使 开发 商 资金 链 面 二 从
临严峻 考验
、
房地产 开发企 业面临融资 危机的表现
（ ） 一 囤地 成 本 增 加 使 开 发 商 近 期 资 金 需 求
了对土地 市场 实施 “ 费二 税 ” 即土 地增 值 税 、 一 （ 土 地使用税 和新 增 建设 用 地 使用 费 ） 改革 的 精 神 ， 加 大了土地保 有成 本 。《 于促进 节 约集约 用 地 的通 关 知》 强调 “ 地 闲置 满 两 年 、 法 应 当无 偿 收 回的 ， 土 依
加 大
２０ ０ ７年 １月 至 ２０ ０ ８年 ６月 ， 一年 半 的时 间 在 里 ， 国十六次 上调存款 准备金 率 ， 我 普通存 款类金 融 机构 存款 准备 金 率 标 准达 到 １ ． ％ ， 历 史新 高 ， ７５ 创 这 是我 国实施从 紧货 币政策 、 紧缩 银根 的强烈信 号。 事实 上 ， 长期 以来我 国开发商 融资渠 道单一 ， 资
峻考 验 。 （ ） 地 产 市 场 需求低 迷 使 开发 商资 金 回笼 三 房 受阻…
２０ ０８年房地产市场观望情绪加剧 ， 需求减弱，
［ 收稿 日期］ ０９ ２ ２ ２ ｏ —１—Ｏ
［ 作者简 介］ 王之文（ ９ １ ） 男， １５一 ， 吉林长春人 ， 吉林建筑工程 学院职业技 术学院副教授 ， 究方向 ： 研 建筑经济。
Ｖ １２ Ｎ ． ｏ．４ ｏ １
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房馅户 开 发企 业 融 资 策略研 宪
口 王 之 文
（ 吉林 建筑工程 学院 职业技 术 学院 ，吉林
［ 摘
长春
１０２ ） ３０ １
要］ 当前 ， 房地产 开发企业融资面临危机 ， 主要表 现为 ： 囤地成本增加使 开发商近期资金 需求加 大，