江苏如皋市“中山西路-益寿路项目”市场研判及定位策略报告(97页)

开发层面 消费层面
土地供应量和在售剩余供应量大。 开发商本地化，外来代理商把如皋楼市营销推广带上新的台阶。 户型面积偏大，价格不断上涨，经济型产品受到重视。 总体销售情况较好，未来大盘上市，加大竞争压力。
一、当地居民收入在县级城市中相对较高，城市改善居住增多，农村进城 现象频繁。 二、年轻群体结婚购房需求量较大。 三、投资型购房，部分富裕群体常年外出经商打工，具备敏锐的商业眼光。 四、具有如皋情节的外来置业者。
本案宗地
N
已出让地块
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供需状况
18
供应大量释放，需求有待大力挖掘，供需不平衡。
2006年如皋完成城市建设投入24.45亿元，其中城市建设直接投入1.5亿元，完成房地产开发140 万平方米。共完成拆迁面积60万平方米，拆迁2374户。新开工面积126.97万平方米（荷兰小镇、 浅水湾、世纪光华苑、金九华府、龙游御境、蓝湾景天、大润发购物广场等），施工面积 206.86万平方米，竣工面积62.8万平方米（省石化厅二期、金英花园一期、申港豪园、水韵华庭、 亿丰商贸城、西欧国际广场等）。
老城区保护和开发，营造城南新区 具有现代化特色的城市景观。
提升中山路形成十字型公建布局骨架。
沿城市运河、内外城和河、通扬运 河、龙游河水系整治和沿岸绿化带， 打造城市十字型绿化景观轴线。
本案
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商业规划
12
本案处于城市核心商业圈内，目前是以中山路为主轴的城西次核心极。未 来将逐渐发展为“城西组团型商业副中心”。
经济发展
8
居民收入整体快速增长，目前商品房市场向周边农村的辐射较弱，但有较 大的潜力可挖。
如皋居民收入近年呈现稳定、快 速增长趋势，04、05年都保持在 12％以上的增幅，收入的迅速增 长有利于促进消费，改善居住条 件。
如皋居民收入水平整体不高， 2006年估计职工工资为1.8万元每 年每人，农民人均纯收入也在逐 年提升，有效促进商品房市场的 购买力。
如皋历年房地产投资情况——
名称 投资额（亿元） 同比增长（％）
2003 3.3 －
2004 8.1 145
2005 14.4 78
2006 20.5 42
2006年如皋市完成城市建设投入24.5亿元，其中市政建设直接投入1.5亿元，完成房地产开发 140万平方米。共完成拆迁面积60万平方米，共2374户。新开工面积126.97万平方米，施工 面积206.86万平方米，竣工面积62.8万平方米。
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价格走势
19
06年底至今如皋房价跨越式的上涨，06年底到07年有近400-800元/㎡的上涨。
发展历程
第一阶段 2001-2003年 初见小区雏形 开发不规范、产品单一
第二阶段 2004-2006年 整体开发小区出 现开发能级提升、同质化现象严重
第三阶段 2007年 快速发展年，追求品质 的提升
如皋拥有48㎞长江岸线，诸多优 良深水港，天然就是长三角工业 经济的后花园；如皋盆景甲天下， 远销海外；如皋环境优越，适宜 居住，长寿乡闻名于世。
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交通条件
5
公路交通便捷，新长铁路、苏通大桥的开通，都使城市交通形成立体化 交通网络，使如皋的城市辐射半径外延。
公路 204国道、沿海高速南北贯通，宁通高速、316、 317省道东西横穿。
“一主”以老城区现状为基础， 提升规模档次，完善设施，打 造如皋市一级商业金融中心。
“四副”在城市西、东、南、 北兴建组团型商业中心。
“三轴”形成中山路、海阳路、 宁海路三条主要商业街：
海阳路：以大体量商业金融为 主，市级行政、文化体育的景 观性街道。
中山路：大型商业零售设施为 主的商业街。
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市场透视
14
第二篇 市场透视－透视如皋房地产市场发展特征， 研判未来市场发展趋势。
1－ 房地产市场发展历程 2－ 土地市场 3－ 市场供需与价格走势 4－ 市场发展趋势 4－ 小结
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发展历程
15
旧城改造速度加快， 07年如皋掀起新一波地产开发浪潮。
2001年－2003年 （市场初级起步阶段）
2004年－2005年 （市场快速成长阶段）
房地产市场开始起步，商品房正式开始市场化运作， 但开发量较少，价格集中在千元每平米左右，整体品 质不高。
房地产市场迅速发展，开发量不断增多，价格有明显 上涨，但始终没有突破两千元每平米，逐渐出现规模 型开发，开发质量也有明显上升。

2006年－至今 （市场规范快速发展阶段）
出让土地
17
城区已出让地块有限，潜在上市量庞大。出让地块主要集中在中心西部和 城市南部区域（中山路以南）。
2005年至今如皋城区拟出 让地块共28宗，其中已出 让6宗（包括本案），共 约406亩，剩余22宗共计 1592亩。
从挂牌出让量看，2005年 土地出让量为11.2万平方 米，2006量达到52.4万平 方米。（包括乡镇）
铁路 新长铁路傍城而过，最近的铁路运输站在如城， 可达南通、新沂。
航空 市内有如皋机场，距城30分钟车程，市 区距南通机场仅30公里，该机场可直航北京、 广州、厦门。 水运 沿江有建成的如皋港，境内有通扬运河、 如海运河、如泰运河等，水运畅通。
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谨呈：如皋金茂置业有限公司
如皋市“中山西路·益寿路项目”
市场研判及定位策略报告
写在前面
1
谋市而为，赢得商机
立足核心商圈，复兴老城商业，打造城西“城市生活广场”。
核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业 体量和业态。 价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案 地段优势显著，处于如皋核心商圈辐射半径内，而且是重要的一个组团。未来是如皋四个城市 商业副组团中心之一。这是立足点。 市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住如皋老城商业升 级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据如皋城市商业的发展和消费需求，定位业态。
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城市规划
11
“六组团”的空间格局，城西、城东两大综合生活区。长远看，本案隶属 城西“综合生活片区”，兼具商业功能区作用。
提高开发区建设水平，东部跨越新 长铁路建设铁东工业组团，西部老 城组团以旧城改造为主，优化城市 内部结构。
工业与生活相对分离的用地模式， 生活设施、公共设施主要集中在如 泰河以东，工业集中在河以北和新 长铁路以东。
06年是如皋房产快速发展的一年，07年延续06年的发 展势头，城区价格突破3000元/平方米，最高达到4000 元/平方米，小高层、高层是今后发展的主体，同时发 现高档消费市场存在一定的空间。
如皋房地产市场进入大开发、高速成长阶段，把如皋房产推向至高点。
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投资开发
16
投资开发力度大，主要以老城改造为主，因此拆迁力度比较大，但存在区 域不均衡性，城市整体发展重心从中心往城市南部移。
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城市解读
3
第一篇 城市解读－了解城市属性、发展方向；研究 宏观环境、经济发展对房地产市场的支撑力。
1－ 城市区位属性 2－ 城市交通条件 3－ 城市经济发展 4－ 城市发展规划 5－ 小结
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区位属性
4
南通下属县级城市，随着苏通跨海大桥的建成通车，将是以上海为中心 的长三角2小时经济圈城市。
三、规模开发不断涌 现，开发品质越趋人 性。 四、工业地产发展相
须面对的现实。预计，2007年政府将进一步加强宏观调控的执行力度，促使固 定资产的投资增速放缓。因普通居民对住宅需求的继续放慢，将使全部住宅需 求增长进一步回落。 从如皋市房地产市场发展趋势来看，房价总体将继续稳中看涨。从住宅结构来 看，多层住宅将逐渐被挤出市区中心地段。小高层与高层，是人们今后主要的
宁海路：以小规模商业模式为 主的生活型商业街道。
本案
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小结
13
未来缩短为长三角2小时经济圈，促进了城市吸纳和辐射能力。苏通大桥的建成， 如皋与上海距离缩短为2小时，城市的投资吸收力、辐射力将随之增强，必将有力 推动如皋中远期房地产开发和商贸业发展。 房地产投资迎来新高潮，本案的宏观市场面向好。经历了波动性后，宏观调控下 的如皋房地产市场，在2007年，出现了新一轮房地产开发浪潮。 旧城改造，尤其是老商业升级给本案带来机遇。目前，如皋正在以老城区商业现 状为基础，提升规模档次，完善设施，进行商业升级。尤其是城西商业组团刚开始 改造升级的时机带给本案的机会点较大。 与城市发展方向不一致是本案的不利因素。城市未来向南拓展、近期东南发展为 重点。本案是城市中心偏西位置。
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目录
2
第一篇 城市解读－认知城市属性，解读宏观支撑面 第二篇 市场透视－了解市场发展，判断未来走势 第三篇 现状调查－调查开发现状，竞争要素解析 第四篇 商业扫描－解读城市商业格局，研究消费特点 第五篇 项目分析－梳理地块环境，寻找项目利益点 第六篇 定位规划－项目定位，商业规划建议
2005年零售额达到72.34亿元， 批发零售贸易业零售额65.09亿元， 占90％；餐饮业零售额5.92亿元， 增长20.2％。
近年如皋社会消费品零售情况（亿元）
37.36
13% 2003
43.64
65.76% 72.34
16.80%
2004
2005
消费品零售总额
增幅
83.98
70%
60%
50%
价格走势
600-1000元/平米左右
04年1100-1600元/平米 05年2000元/平米 06年2500元/平米
2700-3300元/平米
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市场趋势
20
住宅投资增加，物业结构调整，城市地产开发能级提高，竞争压力加剧。
一、市场发展整体呈 现缓慢上涨的趋势。 二、外来投资较少，
18.00% 16.00% 14.00% 12.00%
10.00% 8.00% 6.00% 4.00%
近年如皋居民收入增幅图
11.90% 6.40%
11% 6.50%
15.50% 12.12%
17% 12.30%
2002
2003
2004
2005 年份
职工工资增幅
农民纯收入增幅
数据来源：江苏统计信息网
40%
30%
20%
16.10% 10%
0%
2006 年份
数据来源：江苏统计信息网
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城市规划
10
城市整体往南拓展，目前城市开发用地以东南区域的行政中心为重点。
城市性质： 如皋市政治、经济、文化中心， 工贸发达、环境优美，历史积淀 深厚的宜居城市。 用地方向 往已建成区的南部、东部拓展， 以新行政中心为契机，建成城南 组团，北部调整为工业开发用地。
从表中可以看出，如皋房地产市场在2006年的宏观调控中继续表现出投资逐步放缓的趋势。 2006年如皋房地产市场的投资额达20多亿，同比05年投资增长42％。表明在宏观调控后，整 个如皋的房地产市场发展逐渐趋于稳定，在经历了04、05年的跨越式发展后，如皋房地产 市场发展逐渐理性。
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2007年房地产开始由产业政策向公共政策回归，将继续以满足广大中低收入群 体的居住需求为核心，大力打击房市投机行为，降低房价。住房供应结构将继 续调整，普通住房和经济适用房将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到 限制。土地政策进一步紧缩，增量土地资源的稀缺，促使房地产市场更加注重
本土开发商占据主流。 对存量土地资源的整合，存量土地的竞争将进一步加剧，土地成本的提高是必
如皋为南通下属县级市，下辖20 个镇，总面积1477平方公里，人口 141.85万人，市区人口30万人，港 区人口10万人，城市化达到38％。
如皋位于长江、黄海的“T”型 交汇处，紧邻国际大都市上海， 与苏州的张家港市隔江相望。有 着丰富得自然资源，被称之为 “长江明珠、长绿宝地、长寿古 邑”。
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经济发展
9
社会消费品零售额快速增长，消费能力日益增强。
近年如皋社会消费品零售总额
迅速增长，尤其是05年增幅达到
72％以上，表现出强大的消费实
100
力。
80
活跃的消费市场来自于有实力
60
的收入水平、良好的消费习惯、
40
积极的消费意识，这些十分有利
20
于商品房市场的发展。
0