SOHO中国地产工程管理制度办法手册

工
程
管
理
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第一章总则
1.1目的
1.2依照
1.3合用范围
第二章职责与权限
2.1营运总监（COO）2.2总经理
2.3工程部
2.4成本合约部
2.5设计部
2.6开发部
2.7工程管理审批权限
第三章工程管理
3.1项目管理控制计划
3.2现场检查
3.3总经理工地现场协调会3.4工程部周例会
3.5专题会议
3.6与施工单位交流
3.7来往信件
3.8图纸
3.9工程日志
3.10 工程月报
3.11 工程完工总结
第四章监理单位的管理
4.1监理人员
4.2监理实行细则
4.3监理例会
4.4监理月报
4.5监剪发文
4.6监理档案资料
第五章施工准备
5.1场所接收及暂时设备建设
5.2动工条件
5.3施工图纸会审
5.4审察施工组织设计
5.5丈量控制
5.6甲方受权代表
第六章安全生产与文明施工管理6.1安全管理原则规定
6.2主要管理举措及要求
6.3要点检查事项
第七章工程质量管理
7.1质量管理原则
7.2资料质量管理
7.3分部、分项、单位工程的质量管理7.4要点部位和工序施工质量的检查7.5成品保护
7.6质量事故办理
第八章工程进度计划管理
8.1工程进度计划的构成与编制
8.2设置单项工程施工计划的控制点8.3工程施工进度计划的落实与检查8.4赶工举措
8.5工程施工进度计划缓期的审批
8.6缓期完工
第九章工程施工阶段成本管理
9.1工程施工阶段成本管理的内容
9.2工程施工阶段成本管理有关要求9.3工程施工阶段成本管理的要点
第十章工程合同管理
10.1 工程合同管理的内容
10.2 主要工作及管理要求
第十一章甲方直接分包的工程管理
11.1 总分担保理和配合
11.2 安全管理
11.3 进度管理
11.4 质量管理
11.5 成本管理
11.6 资料管理
11.7 完工查收
第十二章甲供资料设备的管理
12.1 甲供材设备的范围
12.2 甲供资料设备合同管理
12.3 甲供资料设备合同的编写/审察要点第十三章工程完工查收与移交
13.1 查收组织及要求
13.2 查收程序
13.3 查收依照
13.4 检核对照
13.5 专项查收
13.6 初验
13.7 内部查收
13.8 完工查收
13.9 完工查收
13.10 物业查收和工程移交13.11 施工单位撤场
13.12 工程保修
第十四章项目档案
14.1 项目档案管理要求14.2 项目档案包含的内容14.3项目影像资料收集规定第十五章赏罚规定
15.1 处分
15.2 严重行为过错的办理15.3奖赏
第十六章附则
附件 1：《动工证》
附件 2：《业务联系单》
附件 3：《设计更改通知单》
附件 4：《工程日志》
附件 5：《甲方代表受权书》
附件 6：《甘特图》、《网络图》
附件 7：《更改、签证、索赔花费确认书》附件 8：《设计更改台帐》
附件 9：《工程更改台帐》
附件 10：《现场更改台帐》
附件 11 ：《工程进度款赞同书》
附件 12：《结算通知单》
附件 13：《工程结算申请表》
附件 14 ：《完工证明书》
附件 15 ：《保修终结书》
第1章总则
1.1 目的
为规范企业企业所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职
责和工作流程，提升工程质量、进度、安全等方面的管理水平，获取最正确投资效益，
特拟订本方法。

1.2 依照
本方法依照企业《企业营运管理规定》等有关管理制度编制。

1.3 合用范围
本方法合用于 SOHO 中国有限企业总部及所属企业建设项目的工程管理业务。

本方法与企业企业其余方面的管理制度、合同范本、操作引导等配套使用。

COO 在执行本方法的过程中，可联合项目的实质状况，制定相应的实行细则，完
善工程施工管理工作。

本方法的条款如与国家的规范、标准或地方法例有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。

第2章职责与权限
2.1 营运总监（ COO ）
负责检查监察项目的建设质量、进度、成本、安全、文明状况。

负责审批总经理上报的有关工程管理方面的报告。

负责审批向政府管理部门上报的重要文件。

负责审批以下工程管理事项：
- 10-30 万元（含 30 万）工程更改， >30 万的工程更改需要与主管董事双签
审批；
-5-10 天（含 10 天）工期延伸，>10 天的工期延伸需要与主管董事双签审批；
-10-30 万（含 30 万）工程索赔， >30 万的工程索赔需要与主管董事双签审批。

COO 能够依据实质状况对权限内负责的事项受权予总经理，但应获取主管董事的赞同。

2.2 总经理
城市企业总经理是工程管理的总负责人。

主要负责以下事项：
负责落实、完美政府对项目建设的各项赞同手续，保证项目的建设切合政府相
应的管理规定。

负责审察向政府管理部门上报的重要文件，报COO 赞同 /存案。

负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。

负责审批工程建设过程中以下事项：
-项目质量、进度、安全管理目标及实行方案；
-监理纲领及实行细则；
-施工组织设计（含工程进度计划、甲方独立分包及甲供资料进场计划）；
-签发动工通知 /歇工通知 /复工通知 /完工证明 /保修终结书；
-支付工程款 /资料设备款等；
-≤10 万元的工程更改、设计更改；
-≤5 天的工期延伸；
-≤10 万元工程索赔。

负责办理工程建设过程中重要的合同纠葛。

负责组织项目的专项查收及整体完工查完工作，并签批有关查收文件。

负责项目的维保实行。

总经理能够依据实质状况对权限内负责的事项受权予工程部负责人（VO 及付款除外），但应获取 COO 的赞同。

2.3 工程部
2.3.1 工程部在权限范围内详细负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项：
负责编制项目工程建设的计划。

负责办理《动工证》（附件 1）。

负责总包单位、独立分包单位以及资料设备供货厂商的协调管理工作。

负责管理监理单位。

负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实行方案，并按批
准的实行方案组织落实。

负责组织施工图纸会审，配合设计部门完美施工图设计。

负责管理工程合同。

负责永远用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

负责各阶段查完工作：
-组织内部查完工作；
-组织设计、监理、施工、政府质量监察部门等有关单位进行工程的阶段查收、隐蔽工程查收、专项工程查收（专业分包单位应负责查收经过）、项目完工
存案查收等。

组织完工查收及工程移交。

配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。

记录项目《工程日志》，记录工程实行过程中的有关事宜。

编制项目《工程月报》。

工程管理过程资料的保留、存档和竣薪资料的存档、移交。

项目工程部
工程部可下设项目工程部，或由工程部兼任项目工程部的职能。

项目工程部在
权限范围内详细负责施工现场的各项管理工作，主要负责以下事项：
负责总包单位、独立分包单位以及资料设备供货厂商的协调管理工作。

负责管理监理单位。

负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实行方案，并按批
准的实行方案组织落实。

负责管理工程合同。

负责各阶段查完工作：
-组织内部查完工作；
-组织设计、监理、施工、政府质量监察部门等有关单位进行工程的阶段查收、隐蔽工程查收、专项工程查收（专业分包单位应负责查收经过）、
项目完工存案查收等。

组织完工查收及工程移交。

配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。

记录项目《工程日志》，记录工程实行过程中的有关事宜。

编制项目《工程月报》。

工程管理过程资料的保留、存档和竣薪资料的存档、移交。

2.4 成本合约部
成本合约部主要负责以下事项：
负责按赞同的招标计划选定施工安装承包单位、资料设备厂商。

负责审察工程付款。

负责审察设计更改、工程更改、批价、现场签证的花费额。

负责办理工程索赔花费额。

2.5 设计部
设计部主要负责以下事项：
负责检查施工图纸。

负责设计图纸交底。

负责办理设计更改。

配合市政报装及查罢手续。

按期到工地检查设计的落实。

参加工程阶段查收、完工查收。

2.6 开发部
开发部主要负责以下事项：
负责办理动工规划验线、完工规划查罢手续。

负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和查罢手续。

2.7 工程管理审批权
营运总监
成本合营运总监内容工程部总经理COO
约部COO
+
编制质量、进
编制、实
度、安全管理--
施
实行方案
项目施工组织设审察、修
--
计正
审察、修
项目监理纲领--
正
甲方代表受权
办理--
书
项目动工 /歇工
办理--
/复工通知
进度计划目标办理--
工程进度款办理审察工程更改配合办理
执行董事审批存案
审批存案
审批存案
签发存案
签发存案
审批存案
审批存案
10-30万
≤10 万元
>30 万元（含30
万）
5-10 天（含
工程延伸配合办理≤5 天>10 天
10 天）
10-30 万（含
工程索赔配合办理≤10 万>30 万
30 万）
专项工程完工
查收
办理--审批存案
（市政、园林
景观）
项目整体完工
--存案
办理审批
查收
资料移交配合
办理--审批
存案入住
--审批签存案
完工证明书办理
发
结算配合办理审察审批保修终结书办理--
审批签存案
发
第 3章工程管理
3.1 项目管理控制计划
总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。

工程开始前，总经理应拟订全面的安全、质量、进度、成本控制计划，并落实
控制计划的实行，保证工程的各方面均处于受控状态。

施工过程中，总经理应检查控制计划的落真相况，并依据工程的实质状况对控
制计划采纳必需的订正和增补，保证工程的安全、质量和进度。

控制计划应落实到人。

3.2 现场检查
总经理应每周对工程进行检查。

检查的要点是：安全、文明施工、工程质量、工程进度。

3.3 总经理工程现场协调会
总经理应按期（每个月起码一次）在工地现场招集企业工程部、设计部、成本合约部以及总包单位、监理单位召动工程现场协调会，听取有关工程管理有关问
题的报告，研究解决工程建设中有关重要问题。

工程协调会会议纪要应存档。

3.4 工程例会
工程负责人每周应招集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工
程会议，解决工程的设计、招标、更改签证等问题，保证工程的顺利实行。

工程例会应形成会议纪要，并发送给与会人员。

3.5 项目工程周例会
项目工程部经理每周应招集项目工程部全体职工召开一次项目工程会议，检查
工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等状况。

检查各合同的执行状况，剖析可能存在的风险和隐患，实时采纳必需的举措，
保证各项合同顺利执行。

应抓住工程中的要点问题、难点问题，落实专人负责解决。

项目工程部周例会能够依据状况，邀请监理单位参加。

3.6 与施工单位的交流
与施工单位的交流原则上只好由工程部进行，若没有项目工程部的，由项目工
程部与施工单位交流。

其余部门与施工单位交流后应将交流状况见告工程部。

工程部与施工单位交流应采纳书面的形式（《业务联系单》（附件 2）），经甲方受权代表署名后奏效。

口头的指令应书面确认。

《设计更改通知单》（附件 3）经总经理署名并盖公章后由工程部转发给施工
单位及监理。

3.7 来往信件
来往信件应分类成立收发文台帐，登记并存档。

各项来函由工程部负责办理，高出工程部权限的由总经理办理。

各项发文应依照审批权限进行办理和审批。

项目工程部与施工单位的来往信件应同时抄送工程部和监理。

3.8 图纸
施工图纸、图纸会审记录、设计更改一定经过设计部审察，由工程部发给施工
单位、监理单位使用。

所有正式施工图纸工程部/企业档案室应保存。

工程部应成立图纸收发记录台帐。

作废的图纸应实时作废，免得误用。

3.9 工程日志
工程部应安排专人记录《工程日志》（附件4）。

工程日志由工程部经理检查并署名确认。

工程日志的内容包含但不限于以下内容：
-自然天气条件；
-安全、质量、进度检核对照状况；
-现场人员、设备、资料状况；
-会议状况；
-政府管理部门检查状况；
-场所周边环境等状况；
-来往信件 /文件状况。

工程日志应存档。

3.10 工程月报
工程部每个月应编制工程月报，送总经理批阅。

工程月报的内容包含但不限于以下内容：
-工程的安全状况：安全事故、沉降观察；
-工程的质量说明：资料检测、施工质量检测；
- 工程的进度状况：有无滞后、滞后的原由剖析、附进度表(sample) ；
-工程投资的达成状况 (成本合约部辅助 )；
-工程款的支付状况、对付未付状况 (成本合约部辅助 )；
-下两月的资本需讨状况 (成本合约部辅助 )；
-工程部的人员、工作等状况；
-监理单位的人员、工作状况；
-各施工单位 / 资料供应单位 /设计单位的工作状况；
-管理部门的协调工作状况；
-工程照片；
-其余。

工程月报应存档。

3.11 事件报告
在工程管理过程中，关于合同中的主要事项如：工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重要事件，工程部应以书面报告的形式报告总经理。

3.12 工程完工总结
工程完工后总经理应组织人员编写工程完工总结，报COO 。

工程完工总结按项目分期编写，在入住后30 天内达成。

第4章监理单位的管理
4.1 监理实行细则
监理单位在实行监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实行细则》。

工程部应审察《监理实行细则》，对此中有关设计更改、现场签证、工程动工、复工、
歇工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与企业企业的相关管理规定相一致。

4.2 监理人员
工程部负责对现场监理人员的平时工作的监察、管理，主要事项以下：
按合同中注明的现场监理人员装备状况检查人员到岗状况；
检查监察监理人员按合同及监理规划、监理实行细则及有关规范、标准、规定
展开工作；
检查监理按安全、文明施工的要求展开工作；
监察检查监理人员的工作纪律，对出现以下状况的监理人员，实时发出改换人
员通知：
-为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备资料生产厂家；
-收受被监理的施工单位的任何礼金；
-泄漏所监理工地工程各方确认需要保密的事项；
-玩忽职责，不严格执行旁站制度、不严格执行资料进场检验制度、不严格执行工过程检验制度，不可以实时发现施工过程中的质量、进度问题；
-未经甲方赞同，私自署名确认施工单位提交文件；
-责任心不强，不具备任职资格的监理人员。

4.3 监理例会
工程部有关人员应参加监理例会。

工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员构成、会议程序，
提升监理例会协调停决各方配合及工程施工中实质问题的效率和成效，保证正常的工程质量和进度。

监理例会纪要发出前，应经过甲方受权代表的审察。

监理例会纪要应存档。

4.4 监剪发文
监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包含工程量、成本、进度等），应得到工程部的认同。

工程部要防备监理人员私自觉出或确认文件，免得对我企业造成不利
状况。

监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。

4.5 监理月报
工程部应敦促监理单位实时上报当月的《监理月报》。

工程负责人应批阅《监理月报》。

《监理月报》的内容应全面、客观、正确反应工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实质，并指出工程施工存在、潜伏的主要问题，提出解决方案。

监理单位不供应《监理月报》或供应的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。

4.6 监理档案资料
工程完工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完好的监理档案资料。

第 5章施工准备
5.1场所接收及暂时设备建设
工程部负责对项目场所的接收和暂时设备建设工作，主要包含：
确立用地四角界限，置埋界桩；
接收用地丈量成就，现场接桩、护桩；
接验市政基础设备条件；
现场看护，防备现场损坏（市政基础设备、取土、毁树、倾倒垃圾等）；
在工程动工前达成现场的“三通一平”工作；
联合项目分期、销售需要及永远使用等综合要素进行规划设计和建设现场暂时
围墙、大门、办公生活用房等；
联合项目分期及工程总承包标段的区分作好资源分派，对场所、施工暂时水、
电及排雨、排污设备合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。

工程部要联合现场详细状况会同成本合约部拟订现场施工水电管理规定，明确
水电计价、计量、结算等事项；
5.2 受权甲方代表
总经理应依据合同签发《甲方代表受权书》（附件 5），受权甲方代表负责现场管理工作。

甲方受权代表应由工程部经理/项目工程部经理担当。

甲方受权代表不得超越总经理的受权权限履行职权。

甲方代表受权予部下人员应先获得总经理的赞同。

5.3 动工条件
单位（单项）工程动工前，应具备以下条件：
应按政府有关工程动工管理的规定获得《动工证》、规划验线批复等动工手续。

未获得政府《动工证》但又需要先行施工的一定获得COO 的书面赞同。

城市企业总经理赞同的《动工通知》。

施工场所、水电等已具备条件。

甲方代表已获得受权资格。

监理单位已进驻现场，并编制达成《单位（单项）工程监理规划》、《单位（单项）工程监理细则》，获得工程部赞同。

购置项目工程保险。

施工单位进已依照当地行业管理的有关规定达成了动工前的有关审批、存案手
续。

5.4 施工图纸会审
施工图会审的组织
-单位（单项）工程施工前，一定进行图纸会审，图纸会审由工程部主持；
-设计单位对付图纸进行技术交底；
-工程部、设计部及监理、施工、设计单位应共同商讨会审中的问题，形成结论建议后写入《图纸会审纪录》，作为工程施工、查收及结算依照；
-《图纸会审纪录》应经设计部审察确认。

成本增添的，按设计更改规定办理；
-《图纸会审纪录》由施工单位整理，监理、施工、设计单位会签，最后由工程部负责人署名后有效；
-单位（单项）工程的图纸会审，可依据出图状况分专业、分阶段进行会审；
-市政管网综合图纸出齐后，应组织综合会审，解决各专业间存在的问题；
-未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部一定予以遏止，因图纸问题造成的返工责任由施工单位肩负。

施工图会审的主要事项：
-审察施工图设计能否切合企业赞同的规划设计和方案设计；
-审察施工图设计能否切合政府规划、人防、消防、园林、交通等管理部门的批复要求；
-审察施工图设计能否切合《交工标准》；
-审察设计图能否完好，检查其有无漏项；
-审察施工图设计中功能安排、基线、尺寸、标高、作法、说明能否无误或不清楚；
-审察施工图设计中各专业间有无矛盾等；
-审察施工图的可操作性。

5.5 审察施工组织设计
单位（单项）工程施工前，施工单位一定编制《施工组织设计》或《施工方案》（下称《施工方案》）并经过工程部赞同后方可施工。

单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构变换层、高支模、钢结构、深基坑支护、“四新”工程等）应独自编制《施工方案》。

施工单位应按赞同后的《施工方案》进行施工，任何人不得任意改正。

如确需调整，需从头审批。

施工组织设计审察的主要事项以下：
-质量、进度目标能否切合合同要求；
-施工方案能否合理，冬雨季施工举措能否适当；
-施工次序能否合理，能否有益于成品保护；
-人、机、材及主要分包计划能否合理，能否支持整体进度计划；
-工程进度计划中要点线路能否正确；
-甲供资料设备进场计划能否合理；
-质量保证举措能否适当；
-检测举措能否适当；
-成品保护举措能否适当；
-安全管理举措能否完美；
-文明施工举措能否完美；
-有无与甲方、设计方、监理方及其余协作方的配合举措。

5.6 丈量控制
单位（单项）工程动工前，应获得政府规划部门赞同的坐标及高程控制点，并由工程部组织编制《平面主轴线和高程点控制图》，场所成立平面和高程控制标桩。

工程部应在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩，同时与施工单位在《平面主轴线和高程点控制图》上办理签章确认手续。

施工单位可依据工程部移交的控制标桩及《平面主轴线和高程点控制图》进行核验，无误后组织放线。

开发部组织规划丈量单位对现场放线状况实质丈量，并获得政府规划部门的查罢手续后，施工单位方可正式施工。

第6章安全生产与文明施工管理
6.1 安全管理原则及规定
管理原则
安全管理应贯彻“预防为主、安全第一”的原则。

关于任何的工程事宜，安全问题均是一票反对的。

安全举措未作好的，不一样意施工。

不恪守安全规定的人员应逐出现场。

第一责任人
城市企业总经理是现场安全文明施工的第一责任人。

城市企业总经理应常常到现场巡视，检查现场安全及文明施工实行细则的落真相况。

安全生产与文明施工管理实行细则
工程部是安全文明施工的主责部门。

工程部应联合项目工程实质，编制项目安全生产与文明施工管理实行细则，明确安全生产与现场文明施工管理的组织架构、职责区分、管理规定、检查体制、处罚事项与标准等。

该细则经总经理赞同后，由工程部负责组织实行。

工程部安全员
工程部按项目起码应设一名专职/兼职安全员，安全员直接对甲方受权代表负责。

甲方受权代表应受权工程部安全员停止任何不安全的施工，对不恪守安全规定的人员进行处分。

任何人不得影响工程部安全员的正常工作。

工程部安全员主要职责是：
-详细负责现场安全生产和文明施工管理工作；
-每天巡视施工现场，检查监理单位、施工单位安全管理和文明施工状况，检验有关分包单位、设备、人员资质状况，按管理规定执行有关处分事项等；
-参加监理例会，总结本周安全生产与文明施工状况，向施工单位、监理单位提出管理要求；
-每周组织工程部、监理单位、施工单位进行现场安全生产与文明施工检查，实时除去存在的隐患。

检查状况及办理结果应形成纪要；
-办理安全生产和文明施工有关事宜。

6.2 主要管理举措及要求
工程动工前工程部、监理单位、施工单位应分别落实现场安全负责人，确立有
关安全生产与文明施工的管理制度，成立按期安全检查的工作体制，着重项目。