业主大会、业主委员会培训(页)
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会议和临时会议三种。
1.首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、 街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 筹备组成员人数应为单数 ，其中业主代表人数不低于筹备 组总人数的一半 ，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政 府代表担任。
第二节 业主大会
1.首次业主大会会议 会议内容： 1） 表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》； 2） 选举业主委员会； 3） 决定是否续聘原物业服务企业。
第三节 业主委员会
（5）监督管理规约的实施； （6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （9）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费 ，经业主大会审核后 ， 由全体业主 分担。
业委会是否有权决定物业管理费的标准
第二节 业主大会
2.定期会议 (一般每年召开一次)
主要内容有： ①听取业主委员会的工作报告； ②《业主大会议事规则》 、《管理规约》 、《业主委员 会章程》等文件的审议与修订； ③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； ④专项维修资金使用、续筹方案的决定； ⑤业主委员会的换届选举与委员的增减； ⑥决定有关业主共同利益的其他事项。
业委会届满两月前 ， 应当召开业主大会会议进行业委会的换 届选举。
业委会一般由5 －11人的单数组成。
第三节 业主委员会
2.业主委员会委员应具备的条件
业主委员会的委员应当具有下列条件： （1） 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （2） 遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、业主公约 ，模范履行业主义务； （4） 热心公益事业 ，责任心强 ，公正廉洁 ，具有社会公信力； （5） 具有一定的组织能力； （6） 具备必要的工作时间。 业委会主任由主要业主代表担任。
（6） 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录 并存档。
（ 7） 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理 区域内及时公告。
第三节 业主委员会
第三节 业主委员会
一、 业主委员会的基本概念
1.业主委员会的性质
业主委员会是业主大会的执行机构 ， 由业主大会选 举产生 。业主大会和业主委员会并存 ，业主决策机构和 执行机构分离 ，业主委员会向业主大会负责。
第三节 业主委员会
二 、 业主委员会的组成
1.业主委员会的成立
业主委员会由业主大会选举产生 。如果业主人数少且未成立 业主大会的 ， 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
在首次业主大会会议前 ，业主大会筹备组应确定委员会候选 人产生办法及名单 ， 并提交业主大会通过。
业委会任期由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》 规定。
1 、业主大会成立条件
每个物业管理区域成立业主大会 ，各省 市对初次成立业主大会时间都有明确规定 。一 般情况是：
住宅物业的入住率达到50%以上 或者从第一个业主正式入住起两年以上的
第二节 业主大会
2 、 业主大会的职责
业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主 ，或者业主人数较少且经全体业主同意， 决定不成立业主大会的 ， 由业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。
6） 筹集和使用专项维修资金； 7） 改建、重建建筑物及其附属设施； 8） 改变共有部分的用途； 9） 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
居委会选聘的物业公司无效
第二节 业主大会
二 、业主大会会议 业主大会会议分为首次业主大会会议 、定期
2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成 ，是区域内物
业管理的最高权力机构 ，是物业管理的决策机构。
3.业主委员会 作为业主大会的常设机构和执行机关 ， 行使日
常事务的管理权 。由业主大会选举产生 ，并向业主 大会负责。
第二节 业主大会
一 、业主大会的职责 二 、业主大会会议 三 、业主大会会议的召开
业主 、业主大会 、业主委员会
业主 、业主大会 、业主委员会
第一节 业主与物业使用人 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 管理规约和业主大会议事规则
第一节 业主与物业使用人
一 、 业主与物业使用人的概念
1. 业主 业主指物业的所有权人 ， 即土地使用权和房屋所有
权人 ，是所拥有物业的主人 。简称业主。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
制定原则：
基于物业管理的“业主自治 ”
第四节 业主大会议事规则和管理规约
《议事规则》 的主要事项： （1）业主大会名称及相应的物业管理区域； （2）业主委员会的职责； （3）业主委员会议事规则； （4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （5）业主投票权数的确定方法； （6）业主代表的产生方式； （7）业主大会会议的表决程序； （8）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （9）业主委员会换届程序、补选办法等； （10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第三节 业主委员会
五 、业主委员会与居委会的关系
1.居委会的任务（ 《城市居民委员会组织法》规定） 2.居委会虽然定义为群众性自治组织 ， 实际上带有准政府职能机 构性质 ，从事行政管理的行为。
3.居委会与业主委员会之间存在指导与被指导的关系。
（ 《物业管理条例》规定） 4.业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会 。配合居委会，
（ 3） 业主代表因故不能参加业主大会会议的 ，其 所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
4 、业主大会的规则
（4） 业主大会作出决定 ，必须经与会业主所持投 票权1/2以上通过。 主大会的召开 （ 5） 业主大会作出制定和修改业主公约 、业主大会 议事规则 、选聘 、解聘物业服务企业 、专项维修资金使 用 、续筹方案的决定 ， 必须经物业管理区域内全体业主 所持投票权2/3以上通过。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
两点注意：
1.议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法 规；
2.议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过， 然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
二 、管理规约
1. 性质
管理规约 ，主要对有关物业的使用、维护、 管理 ，业主的共同利益 ，业主应当履行的义 务 ，违反公约应当承担的责任等事项依法作 出约定 。它是一种公共契约 ，属于协议、和 约的性质 ，对全体业主具有约束力。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第二节 业主大会
3.业主大会履行以下职责 1） 制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约；
3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
第二节 业主大会
第二节 业主大会
3. 临时会议 有下列情况之一 ，业主委员会召开业主大会临时会议： ①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人
数20%以上业主提议的； ②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； ③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定
的其他情况。 临时会议一般是一事一议。
4 、业主大会的规则
同公安机关一起协同管理好社区治安。
5.居委会和业委会的功能和人员组成 存在交叉 ， 它们未来的发展方向如何？
第三节 业主委员会
六 、业主委员会自身的建设
在强调物业服务企业的建设和资质管理时 ，也不应该忽 略业主委员会自身的建设。
业委会的建设实际上是业主自身素质的培养 ，可从下面 三个方面入手：
1.进行广泛宣传、教育 ，使群众成为“成熟消费者 ”； 2.聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾 问 ， 以提高业委会的水平；
2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而
获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1） 与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。
3.业主与使用人的区别
使用人没有对物业的最终处分权 ， 例如对物业的买 卖和处置。
第一节 业主与物业使用人
二 业主的三个层次
1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。
第三节 业主委员会
4.业主委员会的职责
业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进 行工作，并向其负责 。它的主要职责如下：
（1）执行业主大会的决定和决议； （2） 召集业主大会会议 ，报告物业管理实施情况； （3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议 ，监督和协 助物业服务企业履行物业服务合同；
上海某小区一期工程于2004年交付业主使用 ， 当初确定的物业管理 费事每平方米1 .9元／ 月 。2005年9月 ， 该小区二期工程完工交房前 ， 区 物价局审定二期的物业管理费为每平方米3元／ 月 。物业管理公司与业委 会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准 ， 矛盾由此产生 。
楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议 。他们提出 ， 在业委会与 物业公司达成协议前不久 ， 对全体业主做过的一个调查表明 ， 认为管理 费不应提价的业主占55 . 14％ ，认为最多涨到2 .6元的占44％ 。业主们认 为 ， 业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议， 应是无效的 。况且 ， 物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼 盘 ， 一期楼盘当时的定价只有1 .82元 。业主们因此认为 ， 物业公司本来 就收费超标 ， 更没有理由提价 。
3.组织业委会委员和主任参加培训活动。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
一 、业主大会议事规则 二 、管理规约
第四节 业主大会议事规则和管理规约
一 、业主大会议事规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决通
过 ，约定业主大会的议事方式、表决程序、业 主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员 任期等事项。
第三节 业主委员会
2.业主委员会的宗旨
代表本物业的合法权益 ，实行业主自治与专
业化管理相结合的管理体制 ，保障物业合理、安全 地使用 ，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、 安全、舒适、文明的环境。
3.业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管
理的组织形式 ，从根本上讲 ，还是业主实现民主管 理的组织形式。
第三节 业主委员会
三 、 业主委员会会议
1.业委会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委 员会章程》规定。
2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要 ，应当7日内 召开业主委员会会议。
3.业委会应当有过半数委员参与方有效 ，作出决定必须经全 体委员人数半数以上同意。
4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议 。
第三节 业主委员会
四 、业主委员会与物业服务企业的关系
1.业主大会与物业服务企业是委托与被委托 的关系
。
2.业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存
的关系： 一方面 ，业委会要听取业主的意见 ，监督物业服务企业；
一方面 ，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务 ，配合物业 服务企业的工作。
3.业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工 作。
物业公司则强调 ， 一个小区只有一个收费标准 ， 不应存在两种收费 标准 。而且 ， 目前3元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同 意 ， 因此他们收费是完全合理的 。双方就此争执不下 ， 许多业主想按照 原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收 ， 问题久拖不决 。
每平方米每月3元的物业管理费标准应否执行?
业主大会会议可以采用集体讨论的形式 ， 也可 以采用书面征求意见的形式； 但应当有物业管理区域内 主大会的召开持有1/2以上投票权的业主参加 。业主可以委托代理人 参加业主大会会议。
（ 1） 物业管理区域内业主人数较多的 ，可以幢 、单 元 、楼层等为单位 ，推选一名业主代表参加业主大会会 议。
（2） 推选业主代表参加业主大会会议的 ，业主代 表应当于参加业主大会会议3 日前 ，就业主大会会议拟 讨论的事项书面征求其所代表的业主意见 ， 凡需投票表 决的 ，业主的赞同 、反对及弃权的具体票数经本人签字 后 ， 由业主代表在业主大会投票时如实反映。
1.首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、 街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 筹备组成员人数应为单数 ，其中业主代表人数不低于筹备 组总人数的一半 ，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政 府代表担任。
第二节 业主大会
1.首次业主大会会议 会议内容： 1） 表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》； 2） 选举业主委员会； 3） 决定是否续聘原物业服务企业。
第三节 业主委员会
（5）监督管理规约的实施； （6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （9）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费 ，经业主大会审核后 ， 由全体业主 分担。
业委会是否有权决定物业管理费的标准
第二节 业主大会
2.定期会议 (一般每年召开一次)
主要内容有： ①听取业主委员会的工作报告； ②《业主大会议事规则》 、《管理规约》 、《业主委员 会章程》等文件的审议与修订； ③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； ④专项维修资金使用、续筹方案的决定； ⑤业主委员会的换届选举与委员的增减； ⑥决定有关业主共同利益的其他事项。
业委会届满两月前 ， 应当召开业主大会会议进行业委会的换 届选举。
业委会一般由5 －11人的单数组成。
第三节 业主委员会
2.业主委员会委员应具备的条件
业主委员会的委员应当具有下列条件： （1） 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （2） 遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、业主公约 ，模范履行业主义务； （4） 热心公益事业 ，责任心强 ，公正廉洁 ，具有社会公信力； （5） 具有一定的组织能力； （6） 具备必要的工作时间。 业委会主任由主要业主代表担任。
（6） 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录 并存档。
（ 7） 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理 区域内及时公告。
第三节 业主委员会
第三节 业主委员会
一、 业主委员会的基本概念
1.业主委员会的性质
业主委员会是业主大会的执行机构 ， 由业主大会选 举产生 。业主大会和业主委员会并存 ，业主决策机构和 执行机构分离 ，业主委员会向业主大会负责。
第三节 业主委员会
二 、 业主委员会的组成
1.业主委员会的成立
业主委员会由业主大会选举产生 。如果业主人数少且未成立 业主大会的 ， 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
在首次业主大会会议前 ，业主大会筹备组应确定委员会候选 人产生办法及名单 ， 并提交业主大会通过。
业委会任期由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》 规定。
1 、业主大会成立条件
每个物业管理区域成立业主大会 ，各省 市对初次成立业主大会时间都有明确规定 。一 般情况是：
住宅物业的入住率达到50%以上 或者从第一个业主正式入住起两年以上的
第二节 业主大会
2 、 业主大会的职责
业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主 ，或者业主人数较少且经全体业主同意， 决定不成立业主大会的 ， 由业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。
6） 筹集和使用专项维修资金； 7） 改建、重建建筑物及其附属设施； 8） 改变共有部分的用途； 9） 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
居委会选聘的物业公司无效
第二节 业主大会
二 、业主大会会议 业主大会会议分为首次业主大会会议 、定期
2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成 ，是区域内物
业管理的最高权力机构 ，是物业管理的决策机构。
3.业主委员会 作为业主大会的常设机构和执行机关 ， 行使日
常事务的管理权 。由业主大会选举产生 ，并向业主 大会负责。
第二节 业主大会
一 、业主大会的职责 二 、业主大会会议 三 、业主大会会议的召开
业主 、业主大会 、业主委员会
业主 、业主大会 、业主委员会
第一节 业主与物业使用人 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 管理规约和业主大会议事规则
第一节 业主与物业使用人
一 、 业主与物业使用人的概念
1. 业主 业主指物业的所有权人 ， 即土地使用权和房屋所有
权人 ，是所拥有物业的主人 。简称业主。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
制定原则：
基于物业管理的“业主自治 ”
第四节 业主大会议事规则和管理规约
《议事规则》 的主要事项： （1）业主大会名称及相应的物业管理区域； （2）业主委员会的职责； （3）业主委员会议事规则； （4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （5）业主投票权数的确定方法； （6）业主代表的产生方式； （7）业主大会会议的表决程序； （8）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （9）业主委员会换届程序、补选办法等； （10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第三节 业主委员会
五 、业主委员会与居委会的关系
1.居委会的任务（ 《城市居民委员会组织法》规定） 2.居委会虽然定义为群众性自治组织 ， 实际上带有准政府职能机 构性质 ，从事行政管理的行为。
3.居委会与业主委员会之间存在指导与被指导的关系。
（ 《物业管理条例》规定） 4.业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会 。配合居委会，
（ 3） 业主代表因故不能参加业主大会会议的 ，其 所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
4 、业主大会的规则
（4） 业主大会作出决定 ，必须经与会业主所持投 票权1/2以上通过。 主大会的召开 （ 5） 业主大会作出制定和修改业主公约 、业主大会 议事规则 、选聘 、解聘物业服务企业 、专项维修资金使 用 、续筹方案的决定 ， 必须经物业管理区域内全体业主 所持投票权2/3以上通过。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
两点注意：
1.议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法 规；
2.议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过， 然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
二 、管理规约
1. 性质
管理规约 ，主要对有关物业的使用、维护、 管理 ，业主的共同利益 ，业主应当履行的义 务 ，违反公约应当承担的责任等事项依法作 出约定 。它是一种公共契约 ，属于协议、和 约的性质 ，对全体业主具有约束力。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第二节 业主大会
3.业主大会履行以下职责 1） 制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约；
3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
第二节 业主大会
第二节 业主大会
3. 临时会议 有下列情况之一 ，业主委员会召开业主大会临时会议： ①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人
数20%以上业主提议的； ②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； ③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定
的其他情况。 临时会议一般是一事一议。
4 、业主大会的规则
同公安机关一起协同管理好社区治安。
5.居委会和业委会的功能和人员组成 存在交叉 ， 它们未来的发展方向如何？
第三节 业主委员会
六 、业主委员会自身的建设
在强调物业服务企业的建设和资质管理时 ，也不应该忽 略业主委员会自身的建设。
业委会的建设实际上是业主自身素质的培养 ，可从下面 三个方面入手：
1.进行广泛宣传、教育 ，使群众成为“成熟消费者 ”； 2.聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾 问 ， 以提高业委会的水平；
2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而
获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1） 与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。
3.业主与使用人的区别
使用人没有对物业的最终处分权 ， 例如对物业的买 卖和处置。
第一节 业主与物业使用人
二 业主的三个层次
1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。
第三节 业主委员会
4.业主委员会的职责
业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进 行工作，并向其负责 。它的主要职责如下：
（1）执行业主大会的决定和决议； （2） 召集业主大会会议 ，报告物业管理实施情况； （3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议 ，监督和协 助物业服务企业履行物业服务合同；
上海某小区一期工程于2004年交付业主使用 ， 当初确定的物业管理 费事每平方米1 .9元／ 月 。2005年9月 ， 该小区二期工程完工交房前 ， 区 物价局审定二期的物业管理费为每平方米3元／ 月 。物业管理公司与业委 会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准 ， 矛盾由此产生 。
楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议 。他们提出 ， 在业委会与 物业公司达成协议前不久 ， 对全体业主做过的一个调查表明 ， 认为管理 费不应提价的业主占55 . 14％ ，认为最多涨到2 .6元的占44％ 。业主们认 为 ， 业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议， 应是无效的 。况且 ， 物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼 盘 ， 一期楼盘当时的定价只有1 .82元 。业主们因此认为 ， 物业公司本来 就收费超标 ， 更没有理由提价 。
3.组织业委会委员和主任参加培训活动。
第四节 业主大会议事规则和管理规约
一 、业主大会议事规则 二 、管理规约
第四节 业主大会议事规则和管理规约
一 、业主大会议事规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决通
过 ，约定业主大会的议事方式、表决程序、业 主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员 任期等事项。
第三节 业主委员会
2.业主委员会的宗旨
代表本物业的合法权益 ，实行业主自治与专
业化管理相结合的管理体制 ，保障物业合理、安全 地使用 ，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、 安全、舒适、文明的环境。
3.业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管
理的组织形式 ，从根本上讲 ，还是业主实现民主管 理的组织形式。
第三节 业主委员会
三 、 业主委员会会议
1.业委会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委 员会章程》规定。
2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要 ，应当7日内 召开业主委员会会议。
3.业委会应当有过半数委员参与方有效 ，作出决定必须经全 体委员人数半数以上同意。
4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议 。
第三节 业主委员会
四 、业主委员会与物业服务企业的关系
1.业主大会与物业服务企业是委托与被委托 的关系
。
2.业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存
的关系： 一方面 ，业委会要听取业主的意见 ，监督物业服务企业；
一方面 ，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务 ，配合物业 服务企业的工作。
3.业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工 作。
物业公司则强调 ， 一个小区只有一个收费标准 ， 不应存在两种收费 标准 。而且 ， 目前3元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同 意 ， 因此他们收费是完全合理的 。双方就此争执不下 ， 许多业主想按照 原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收 ， 问题久拖不决 。
每平方米每月3元的物业管理费标准应否执行?
业主大会会议可以采用集体讨论的形式 ， 也可 以采用书面征求意见的形式； 但应当有物业管理区域内 主大会的召开持有1/2以上投票权的业主参加 。业主可以委托代理人 参加业主大会会议。
（ 1） 物业管理区域内业主人数较多的 ，可以幢 、单 元 、楼层等为单位 ，推选一名业主代表参加业主大会会 议。
（2） 推选业主代表参加业主大会会议的 ，业主代 表应当于参加业主大会会议3 日前 ，就业主大会会议拟 讨论的事项书面征求其所代表的业主意见 ， 凡需投票表 决的 ，业主的赞同 、反对及弃权的具体票数经本人签字 后 ， 由业主代表在业主大会投票时如实反映。