估价理论与方法及应用(梁红焱)

收益的物业等，如学校、图书馆、公园等以公益、公用为目的的房 地产以及化工厂、机场、油田、码头等有独特设计或只对个别使用 者的特殊需要而开发建设的房地产等。
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求取重新购建价格
重新购建价格分为重 建价格和重置价格， 通常情况下我们求取 的是重置价格。
可以模拟房地产开发商取得房地产开发用地进行建设，然后销售所建 成的商品房进行评估。 土地取得成本：一般有三种途径：通过市场购买取得、通过征收 集体土地取得、通过城市房屋拆迁取得 开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房 屋建设所必要的直接费用、税金等。 管理费用：一般取3%--6% 销售费用：一般取售价的百分比 投资利息：应计息的项目有土地取得成本、开发成本、管理费用 和销售费用 销售税费：营业税、城市维护建设税和教育费附加、其他销售税 费，如印花税、交易手续费等 开发利润：指房地产开商的利润，而不是建筑承包商的利润率。
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数量上一般选取3个以上(含3 个)，10个以下（含10个）
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市场法估价的过程
价格换算 建立比较基准 价格修正 交易情况修正 价格调整 市场状况调整 房地产状况调整
区位状况调整：位置（包括所 区位状况调整 处的方位、距离、朝向、楼层 等）、交通（包括进、出的方便 程度）、环境景观（包括自然环 境、人文环境和景观等）、外部 配套设施（包括基础设施和公共 服务设施）。 实物状况调整：建筑规模、结 实物状况调整 构、设施、设备、装饰装修、空 间布局、外观、防水、保温、隔 热、隔音、通风采光、日照、使 用率、层高、完损程度。 权益状况调整：土地使用期限 权益状况调整 限、城市规划限制条件（如容积 率）
使用关键因素：可比案例选择、因素修正（交易情况修正、市 使用关键因素：
场状况调整、房地产状况调整）
适用条件： 适用条件：市场成熟、交易案例资料可靠、真实、具有替代性 适用对象： 适用对象： 住宅、办公、商场、厂房、房地产开发用地
还可以用于其他估价方法有关参数的求取， 如租金、经营收入、 空置率等
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法院强制拍卖目的 下的评估报告鉴定
估价对象为历 史状况下的 估 价 时 点 现在 估价对象为现 时状况下的
保险估价、拆迁补偿
估价对象状况及房地产 市场状况均为估价时点 （现在）时的状况 估价对象为 某个时 点的状况，房地产市场 状况为估价时点（现在） 时的状况 估价对象及房地产市场 状况均为估价时点（ ）时的状况
如何理解合法原则与最高最佳原则的“冲突”： 最高最佳使用必须同时满足4个条件：法律上许可、技术上可能、经济 上可行与价值最大化。由于在判断估价对象的最高最佳使用时，往往 忽视“法律上许可”这个前提条件，所以常常误以为最高最佳使用原 则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律（包括 法律、法规、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用。 因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则， 不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则， 必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原 则对合法产权、合法处分等方面的要求。
值得说明的是：遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成 为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是 哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估 价。
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估价原则
估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
过去（回顾性估价） 估价对象状况及房地产 市场状况均为估价时点 （过去）时的状况 估价对象状况为过去某 个时点时的状况，房地 产市场状况为估价时点 （现在）时的状况
特殊原则，也属 于技术性原则
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估价原则
估价原则可以使不同 的房地产估价师对于房 地产估价的基本前提具 有认识上的一致性，对 于同一估价对象在同一 估价目的、同一估价时 点上的评估价值趋于相 同或近似。 是在房地产估价中反 复实践和理论探索中总 结提炼出的一些简明扼 要的进行房地产估价所 应依据的法则或标准。
重新购建价格= 土地取得费用+开 发成本+管理费用+ 销售费用+投资利 息+ 销售税费+开 发利润
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成本法中建筑物折旧的求取
建筑物折旧的原因： 自然寿命、经济寿命、房屋耐用年限 物质折旧 功能折旧 经济折旧 建筑物折旧的求取： 直线法 年限法 成新折扣法 市场提取法 分解法 自然寿命：指竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自 然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 经济寿命：指建筑物对房地产价值有贡献的时期，指从建筑物竣工 之日开始到建筑对房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房 地产，是指从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地 产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 房屋耐用年限：这是建设部、财政部1992年6月5日制定的《房地产 单位会计制度----会计科目和会计报表》中结经租房产折旧的规定。对 于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。 计算折旧中所采用的寿命年限为经济寿命年限。 剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄
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市场法估价的步骤
搜集交易实例：即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的 房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。 选取可比案例：即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合 一定条件的交易实例。 价格换算、价格修正、价格调整： 价格换算、价格修正、价格调整：就是对可比实例的成交价格进 行适当的处理。 求取比准价格：即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到 的多个价格综合成一个价格。 选取可比案例质量上应符合4个要求： 1、与估价对象房地产类似； 2、交易类型应与估价目的吻合； 3、成交日期尽量接近估价时点； 4、成交价格应尽量为正常价格。
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市场法举例
估价对象介绍： 平安大厦竣工于1998年， 2000年投入使用，建筑 主体为钢筋混凝土结构。 建筑总高18层，其中地 下一层出租作为商场仓 库，1-4层为商业裙楼， 5-18层全部用作写字楼， 大厦总建筑面积约3.6 万平方米。 大厦配套设施有：4部 三菱电梯，设中央空调、 自动喷淋、烟感报警、 网络接线、监控系统等， 各层配有卫生间。 本次评估物业为大厦写 字楼15层、16层、17 层、18层，建筑面积合 计为5,798.77平方米， 目前为企业自用。
估价部新员工入职培训课程之一
估价理论与方法及其应用
2011-9-4
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房地产的含义
土地 房屋
构筑物
定着物
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房地产的含义
地上空间 地上空间
土地： 土地：对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间， 地表 但是，土地所有权的上下空间范围并不是上穷天空，下尽地心的，而是 有法律限制的。 建筑物： 建筑物：包括房屋和构筑物，有门、窗、顶盖的称之为房屋，没有的称 之为构筑物，比如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
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统一房地产范围 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币 单位 统一面积内涵 统一面积单位
可比案例的成交 价格是实际发生 的，它可能是正 常的也可能不是 正常的，对于不 正常的，就要将 其实际而可能不 正常的成交价格， 变成正常市场价 格。
将可比实例在 其成交日期时 的价格调整到 在估价时点时 的价格。
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估价原则
房地产估价原则：
基本原则 独立、客观、公正原则：房地产估价的基本原则和最高行为准则。 合法原则：要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价 值。 普适技术性 原则 最高最佳使用原则：要求房地产估价是在估价对象最高最佳使用下的 价值。 估价时点原则：要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定 时间的价值。 替代原则：不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存 在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎， 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生 的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值， 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
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房地产估价的概念
定义 房地产估价师根据估价目的，遵守 估价原则，运用估价方法，按照估 价程序，对估价对象在估价时点的 特定价值进行分析、测算和判断并 提出专业意见的活动。 房地产估价的要素 估价当事人 估价对象 估价目的 价值类型 房地产估价的本质 是评估房地产的价值而不是价 格 是模拟市场定价而不是替代市 场定价 是提供价值意见而不是做价格 保证 会有误差但应将误差控制在合 理的范围内 5、是一门科学又是一门艺术 估价时点 估价依据 估价假设 估价原则 估价程序 估价方法 估价结果
估价
估价对象为 状况下的
评估 房 房地产 ，
（
性估价）
房地产价
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估价方法分类
市场法、成本法、收益法、假设开发法
每种方法都有一些适用范围、但不是总能 够严格区分的，因此各种方法互为补充与 印证
房地产评估中很少遇到假设开发法，一 般适用于在建工程，将在建工程续建成 房屋
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市场法
最基本的一种方 法，也是最有效 的一种方法
理论依据： 理论依据：替代原理 含义： 含义：简要地说，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对
象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它 们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适 当的处理来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的成交 价格为导向来求取房地产的价值，通常把市场法求得的价值简称 为比准价格。
步骤： 1、弄清估价对象房地 产的价格构成，搜集相 关资料 2、测算重新购建价格 3、测算建筑物折旧 4、求取积算价格
公式：评估价格=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费 公式：
用+投资利息+ 销售税费+开发利润）-建筑物折旧 建筑物一般折旧方法：年限法、市场提取法、分解法
适用范围： 适用范围：新开发土地、新建房地产的评估、在建工程、没有
宁波市海曙区开明街396号平安大厦
市场法案例 市场法表格
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成本法
注意： 1、重新购建价格分为重 建价格和重置价格 2、建筑物折旧 3、土地使用年期的修正
理论依据： 理论依据：经济学中的生产费用价值论 定义： 定义：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，
然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值， 通常将成本法求得的价值简称为积算价格。
地心
房地产是指土地、建 房地产 筑物及其他地上定着 物，是实物、权益、 区位三者的结合体。
其他地上定着物： 其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物从而构成土地或建筑 的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。比如埋设在地 下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池、种植在地上的树木、 花草等。在现实中，其他地上定着物往往被视为土地或建筑物的构成或 附属部分。 实物： 实物：指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设 备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施等。 权益： 权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生 出来的权利、利益和收益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等。 区位： 区位：是房地产的外在因素，指一宗房地产与其他房地产或者事物在空 间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等 方面。
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房地产的含义
一、几个概念 房地产也称为不动产、物业、 real estate 和real property。 房地产主要存在形态有土地、建 筑物，房地。 1、房地产：可指土地也可指建 筑物，还可指土地与建筑物的综 合体； 2、房地：专指土地与建筑物的 综合体，如说房地产价值，此价 值既包含建筑物价值也包含建筑 物占用范围内的土地价值； 3、土地：仅指土地部分； 4、建筑物：仅指建筑物部分。 二、房地产的特性 不可移动性 独一无二性 寿命长久 供给有限 价值量大 流动性差 用途多样 相互影响 易受限制 保值增值