资产评估的基本方法(1)

(1) 经济性贬值率
经济性贬值率=[1- ( 资产在评估时点的生产)能]力×1x00%
式中：
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目
第一节 资产评估的程序 第二节 成本法 第三节 比较法 补：货币的时间价值 第四节 收益法
录
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第一节 资产评估的程序
☆ 资产评估项目的接洽
☆ 组建资产评估项目小组
☆ 拟定资产评估的工作方案 业务约定书：评估范围
目的、双方权利义务、
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主要内容
1.熟悉资产评估的程序 2.掌握成本法、比较法、收益法的基本原理与方 法 3.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际 已使用年限、资产利用率、成新率、预计现金流量、 折现率等概念 4.掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算 5.掌握收益法计算常用公式
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三种价值损耗
实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于使 用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而 引起的价值减少。 功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致原 有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术 进步而引起的。 经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化的 影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、 政治动荡等
☆ 收集与资产评估相关的资料 评估基准日、时间收费
☆ 待评估资产的清查核实和实地查勘
☆资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标
准分析
产权证明、技术资 料、市场交易信息、
☆ 选择评估方法进行估算 存在、行合业法资和料完整性
☆编写资产评估报告
新旧、技术、质量参数
☆ 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其 计算公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）× 实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
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名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日 起到评估基准日所经历的年限。
实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年 限。
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三、重置成本的估算方法
（一）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资
产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种 评估方法。
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三、重置成本的估算方法
[例2-1]
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[例2-4]
某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准 日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定， 该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该 项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际 已使用年限(每年按360天计算)。
实际已使用年限=10年×（360 ×12 /360×8） =15年
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项目
新型设备
原有设备
每月工资成本 1000元×7人=7 000元 1 000元×10人=10 000元
每月工资成本差异
10 000-7 000=3 000元
年工资超支额
3 000×12= 36 000元
年物耗降低额
5 000元
年能耗降低额
3 000元
贬值额小计
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成本法的基本公式
公式一 ： （理论公式） 资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能
性贬值 - 经济性贬值
公式二 ：（操作公式） 资产评估价值=重置成本×成新率
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二、成本法的评估程序（了解）
1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史 成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新率 5、确定被评估资产的价值
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（二）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式为：
重置成本=被评估资产原始成本×
评估基准日时的物价指数 资产购建时的物价指数
• 或：资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数）
•
= 资产原始成本×
•
×环比价格指数a1×a2×a3……×an
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第二章 资产评估的程序与基本方法
李翠霞 13414896931 iamlcx@
学习目的
教学目的 资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一
套完整的方法体系。本讲介绍成本法、比较法、收 益法，这些方法是资产评估的方法基础。 教学要求
要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、 基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本 评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一 些问题。
超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额， 其计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本
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六、经济性贬值的估算
经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不 足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考 虑在内。
一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值
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三、重置成本的估算方法
（三）功能成本法 先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参
照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方 法。
功能成本法的运用分两种情况。
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三、重置成本的估算方法
①假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本 =参照物重置成本×
44 000元
减:所得税(25%)
11 000元
税后贬值额
33 000元
设备尚可使用年限
8年
年金折现系数(折现率5%)
6.4632
功能性贬值额
213 286元
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②超额投资成本
超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新 资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。
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三、重置成本的估算方法
[例2-2] 机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指
数：1996年为100%，评估基准日时为150%，则： 被评估资产重置成本 =10万元× =15万元
150% 100%
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三、重置成本的估算方法
是指财务会计制度上规定的折旧年限。
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五、功能性贬值的估算
功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。 主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面 考虑。
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功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额投资成本。 ①超额运营成本 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。
被评估资产生产能力 参照物生产能力
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三、重置成本的估算方法
[例2-3] 某被评估生产设备的年产量为8 000件。现
查知，市场上全新参照物的价格为120 000元， 年产量为10 000件。由此可确定被评估资产的 重置成本为：
被评估资产重置成本 =120 000元×（8 000/10 000）=96 000元
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统计分析法
对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评 估工作，节省评估时间。步骤：
①先将资产按适当的标准进行分类 ②从各类中抽选有代表性的样本进行评估 ③根据样本的重置成本和历史成本计算调整系 数 ④计算该类资产的重置成本
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（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。 （二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费 的全部支出。
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一、成本法的概念
成本法——通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本， 并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
一台含有附属及配套设施的机器设备， 现行市场价格为100万元，运杂费5万元， 安装调试费20万元，附属及配套设施估算成 本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费 4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置 成本为：
重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138 （万元）
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资产利用率的计算公式为：
资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用 时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
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当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义使用年限要？ 当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义使用年限要？ 当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义使用年限要？
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第二节 成本法
☆ 成本的概念 ☆ 成本法的评估程序 ☆ 重置成本的估算方法 ☆ 实体性贬值的估算 ☆ 功能性贬值的估算 ☆ 经济性贬值的估算 ☆ 成新率的估算
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成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
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学习方法
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。 在多年的资产评估实践中，形成了成本法、比较法、 收益法这三种基本方法。
在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种 基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出 多种多样的评估方法。
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运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设
备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用 的情况下才能使用物价指数法。
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三、重置成本的估算方法
②假设资产的功能与成本成非线性关系
在这种情况下其计算公式为：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估 资产年产量/参照物年产量）X
上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资 产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个 指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x是一 个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1 之间取值。
评估范围目的双方权利义务评估基准日时间收费产权证明技术资料市场交易信息行业资料存在合法和完整性新旧技术质量参数20201124会计ppt成本的概念成本法的评估程序重置成本的估算方法实体性贬值的估算功能性贬值的估算经济性贬值的估算成新率的估算20201124会计ppt成本可以按不同的标准划分成若干类型但与资产评估有关的成本主要有两种
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复原重置成本——在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准 等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。
更新重置成本——在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建 具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。
更新重置成本通常小于复原重置成本
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——自然寿命 又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直
到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 ——技术寿命
是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的 时间。 ——经济寿命
是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所 经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正 收益。 ——会计寿命
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四、实体性贬值的估算
（一）观察法 由评估人员进行现场察看资产的使用、
磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按 照有关规定或标准，结合经验判断，从而 确定被评估资产实体性贬值的一种具体评 估方法。
实体性贬值 =重置成本×实体性贬值率
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四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总
被评估资产功能性贬值额=∑被评估资产超额运营成本×折现系数
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[例2-5]
某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配 备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元， 年能耗降低额
3 000元。 计算结果如下表所示。