2019上海市象屿都城三期营销报告100P精品文档

78
18212 18534.00 20829
10-05 76.68 21.98 19299
10-06 35.55 34.07 17735
10-07 37.31 34.3 18012
10-08 63.58 61.92 20189
10-09 149.1 88.85 19744
10-10 44.9 110.33 20442
注：数据样本已剔除动迁配套房，样本统计区间：2019.01.01-2019.09.30
Resource：R&D Dept. of Tospur
整体市场分析
”金九“惨淡收场，”银十“开局更加低迷；客户看多买少，观望情绪浓厚
万方 40 30 20 10 0
供应 成交 成交均价
09-04
20.54 11.84 21215
象屿都城三期营销报告
市场分析
市
宏观政策回顾
场
分
整体市场分析
析
框
竞争市场分析
架
二手房市场分析
宏观政策回顾
调控严厉，力度空前，政策效果持续累加，预计2019年前政策难放松，继续考 验目前已不断趋紧的房企资金链
2019年
2019年
住宅地产
“4.17国十条”暂停发放第三套房贷 “9.29新政“巩固调控成果 10.7上海调控细则限购令
项目地址 总建面
沪亭北路338弄 容积率
1.43
约50万方
物业类型
小高层、酒店式公 寓、联排、商业
绿化率
50%
总户数
2600
二期建面
约18.7万方， 25栋14F小高层
装修情况
一期毛坯，二期 2500-3000元/㎡
二房约90㎡
二房约88㎡
一房64.77㎡
一期基 本售罄
二期已推 二期未推
贝尚湾在售户型：约65㎡一房，87-90㎡二房； 目前价格水平约24000元/㎡（含2500-3000元/ ㎡装修）；
去化率
剩余套数
64-65优惠情1R况：4号楼52开盘当天30，搜房2会317员9 独家5优7.6惠9%8万，22
85-893天内签2R约再减22万36
109
23378
46.19%
127
合计目前已——推出房源2的88可售余量13约9 1.2万方23。278 48.26%
149
一期基 本售罄
4#楼备案情况
35,36未推
绿庭尚城主要户型以88-90㎡的“2+1”房和115-130㎡的 “3+1”房为主；目前价格20000元/㎡（含2000元/㎡装修）；
按目前价格折算总价：其中二房总价约170-180W，三房总 价约230-250W。
直接竞争市场分析
绿庭尚城
整体价格水平较低，开盘至今去化65%，去化情况一般， 其中二房去化快于三房
元/平米
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
成交均价
Resource：R&D Dept. of Tospur
从全市公寓市场周成交趋势来看，截止10月16日，整个”金九银十“市场累计供应量达141.48万方，累计成交量仅为65.93 万方，成交极其惨淡；成交均价则稳步小幅下滑。
229 771 2064 2517 12530 12790 4935 4030 1202 1005 1072 43145
5.54% 34.40% 61.08% 50.74% 66.32% 79.08% 61.49% 64.64% 51.97% 39.96% 33.16% 59.84%
0.53% 1.79% 4.78% 5.83% 29.04% 29.64% 11.44% 9.34% 2.79% 2.33% 2.48% 100.00%
而9月份成交价格则在区域型标杆项目仁恒森兰雅苑（143套，均价44383元/㎡）的拉升下，达22036元/㎡，创新高；剔除该 特别个案后公寓整体成交均价仅20422元/㎡，环比小幅松动下滑；
当前市场上比较有代表性的热销项目已普遍采用低价或大幅优惠策略促进销售，如金地艺境、风荷丽景价格低开；龙湖郦城 2W办搜房会员卡开盘单价减3400，总价直降30W；香溢花城直降30W；保利叶语85折优惠；绿地秋霞坊由15000直降至 12800（特价房为说辞）；中海御景熙岸房展会特价房88折……
“1.26新国八”差别化信贷政策 “2.19沪九条”限购执行细则
上海重庆试点征收房产税 ”7.12新国五条“要求房价上 涨过快的二三线城市采取限购 ”7.26沪四条“严禁补税购房
货币政策
央行历经4次加息，存贷款基准利率分别由2.25%、5.31%上调至目前的3.25%、6.31% 中小金融机构存款准备金率则经过9次上调，由13.5%上调至目前的18% 9月初保证金存款纳入存款准备金的缴存范围
33#、最3新4#动楼态公：寓项供目求拟配定比于本周末开始小定，收2000元
面意㎡积）段向（金可优户型先选房供和应享套数受优成惠交，套数具体成(优元交/惠均㎡价方) 案开去化盘率时
8确0-定90
2+1
84
58
18675
69.05%
剩余套数 26
110-目13前0 33#、3+31 4#可售余84量约0.783万7 方；未1推822的7 35#、443.065#% 楼 47
9号线沿线的对本案客户有分流影响的板块：泗泾、松江新城
轨道交通沿线，价格梯度相当，对本案客户导入特别是市区价格 挤压客导入存在一定干扰的板块：颛桥、南翔、顾村
直接竞争市场分析
板块内主力在售项目：
贝尚湾 绿庭尚城 中大九里德 城花新园
中大九里德 绿庭尚城 贝尚湾
城花新园
本案
直接竞争市场分析
贝尚湾
一期已交房，目前在售二期公寓，未来供应量较大；目 前一房、二房的总价水平对本案构成直接威胁
09-11
22.49 9.17 25310
全市公寓市场周供求价量走势
09-18
20.97 9.05 20988
09-25
33.57 9.86 20944
10-02
28.34 11.7 20779
供应
成交
注：数据样本已剔除动迁配套房
10-09
1.65 6.4 20504
10-16
13.92 7.91 20404
11-06 78.56 60.57 20102
11-07 65.21 59.12 21229
元/平米 25000 20000
15000 10000
11-08
11-09
5000 0
62.71 42.74 20826
110.55 46.02已剔除动迁配套房
Resource：R&D Dept. of Tospur
直接竞争市场分析
绿庭尚城
首玺升级产品，“+1”户型，剩余两栋楼未推，未来将 对本案形成一定威胁
项目地址 占面 总建面
涞寅路658弄（ 近沪亭北路） 约19.5万方
约40万方
容积率
1.99
物业类型 小高层、高层
装修情况
前期毛坯，首 玺2000元/㎡
88㎡“2+1”房
123.85㎡“3+1”房
33,34已推
2019年7-9月份以来，上海市公寓整体市场累计新增供应238.47万方，成交量仅147.88万方，同比去年同期的185.07万方，
下滑达2成，成交规模进一步萎缩；
尤其是经历“史上最淡8月”之后，“金九”市场供应大幅放量，新增供应达110.55万方，但成交量仅46.02万方，同比去年 9月遭腰斩，“金九”惨淡收场；
10-11 81.25 77.03 21200
10-12 126.21 106.87 22180
11-01 43.57 82.86 22724
11-02 24.34 14.24 19700
11-03 77.8 31.51 19931
11-04 80.35 50.86 19189
11-05 78.65 68.81 21109
•8月6日推出2#楼，推出104套房源，截止目前去化67套， 去化率65%，均价23802元/㎡；
•10月15日加推4号楼，80套房源，开盘当天成交不理想，
二期在仅售成公寓交供3套求配，比大定11套。报价25000元/㎡，备案均
面㎡积段）价（ 235户7型3元/㎡供应套数
成交套数
成交均价 （元/㎡)
商业地产
上海收紧个人购买商业地产贷款，只对现房放贷
调控政策不断加码，口径持续从严，本届央府调控决心异常坚决！
市
宏观政策回顾
场
分
整体市场分析
析
框
竞争市场分析
架
二手房市场分析
整体市场分析
政策限制，商品住宅市场持续供大于求，整体成交低迷，价格盘整压力大
国十条出台
调整期
9.29新政出台
新国八条出台
调整期
新国五条出台
注：数据样本已剔除动迁配套房
Resource：R&D Dept. of Tospur
10年4月“国十条”出台以后，5-7月份成交量迅速下跌，三个月累计成交量仅113.68万方，基本与4月单月成交量持平；
经过一段时间的政策消化，8-9月份成交量有所抬头，为巩固调控成果，9月底继续出台新政压制市场需求，导致10月成交量 出现一定程度的下滑，但成果有限；随后出台更为严厉的“新国八条“，进一步调控市场，2-4月成交量迅速下挫，效果显著；
按目前价格折算总价：其中一房总价约140160W，二房总价约200-215W。
直接竞争市场分析
贝尚湾
房展会后新推4#楼，价格水平高，去化不够理想
3#已推 4#楼
2#已推
推售节奏：贝尚湾二期今年累计推出288套房源，主力供 应户型85-89㎡二房。
•5月24日首次开盘，推出3#楼104套（14F、2T3），截止目 前已基本去化完毕，均价23197元/㎡；
整体市场分析
主力供求户型主要以80-110㎡的刚需产品为主
面积段（㎡）
供应套数
成交套数
成交供应套数比 成交套数比
50以下 50-60 60-70 70-80 80-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200以上 合计
4132 2241 3379 4961 18893 16174 8026 6235 2313 2515 3233 72102
体量约合1计.77万方。 168
95
18451
56.55%
73
34#楼备案情况
直接竞争市场分析
中大九里德
公寓已全部推出，无后续房源，未来竞争相对有限，二 房总价对本案构成一定威胁
项目地址： 占面： 绿化率
九杜路1000弄 （近涞坊路）
25万方
45%
容积率： 物业类型：
物业费
0.9
小高层、高层 、别墅
整体市场分析
公寓市场整体成交规模进一步萎缩，某些楼盘开始出现大幅优惠或采取价格低 开措施来促进成交，表现优异
全市公寓市场供求价量走势
万方 200
150
100
50
0
10-01
供应
98.16
成交
46.94
成交均价 19167
10-02 10-03 10-04
59.37 114.39 153
22.65 59.63
33#楼备案情况
推售节奏：7月7日拿到最后4栋公寓预售许可证，共计 3.57万方，主力供应户型为88-90㎡的“2+1”房和115130㎡的“3+1”房。
•7月7日首批推出33#、34#楼，共计168套公寓，截至目前
累计成交110套，去化率65%，成交均价为18776元
/㎡，剔除装修后均价约17000元/㎡
11年5月之后，商品住宅市场连续3个月保持较大成交量，为压制上升趋势，7月份”新国五条“出台，深化前期调控成果，打 压市场需求，市场成交量重又进入下行通道；
随着调控政策的继续深化，市场成交继续处于低位运行态势，则各大开发商受资金短缺影响，未来将通过促销、折扣等降价措 施来回笼现金，预计未来一段时间价格将迎来调整区间。
特别是”十一“房展会期间，参展人数达13万人，但展会期间仅成交203套房源，成交金额2.6亿，创历年新低，看房者多， 购房者少，客户多选择继续观望；
而”银十“已过一半，但成交量仅14.31万方，市场已逐渐陷入窘境：一方面面对不断趋紧的资金链压力及年度销售目标，开 发商只能采取降价措施促进成交，回笼资金；另一方面客户对降价空间的预期不断上升，仍选择等待和继续观望，双方陷入僵持。
1.8元/平米
总建面：
23万方
装修情况：
毛坯
二房90㎡
三房125㎡
三房135㎡
全部推出
中大九里德可售主力户型包括：90㎡左右的二 房和125-135㎡的三房，目前期房均价20000元 /㎡，现房均价21000元/㎡; 按目前价格折算总价：其中二房总价约160190W，三房约250-280W。
持续高压调控！ 市场大环境低迷！ ”金九银十“成交惨淡！ ”扛不动“+”不出手“， 市场通过大幅降价优惠来促进成交，缓解资金链压力，冲刺年 度销售目标的现象已逐渐明朗化！
市
宏观政策回顾
场
分
整体市场分析
析
框
竞争市场分析
架
二手房市场分析
竞争市场分析
竞争市场分类
直接竞争市场
本案所在板块：九亭
间接竞争市场 竞争干扰市场