土地储备成本控制的探讨

土地储备成本控制的探讨
一、土地储备概述。

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。

土地储备实行计划管理。

市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

二、土地储备成本构成
土地储备成本包括土地收购、前期开发、储备、出让等过程中发生的实际成本。

土地储备总成本主要由土地购置成本，土地开发成本和土地持有成本组成。

土地购置成本指购买土地的支出；土地开发成本指对土地进行整理以及配套基础设施建设的支出；土地持有成本主要是指机会成本，包括储备土地的利息支出和投资土地带来的风险损失。

具体包括土地取得费、土地整理工程费、银行贷款金（含利息）、土地业务费（招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出）。

土地储备成本是指储备和开发再利用一定数量的土地所需要的各项费用，主要包括以下几个方面：（１）收购补偿费。

在收购某一土地实施之前，应根据土地的实际情况进行相应补偿，若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第４７条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。

（２）拆迁户补偿费。

拆迁房屋应对被拆迁人进行补偿安置，动拆迁成本是事中成本控制的关键。

在动
迁过程中，要在确保群众根本利益的前提下，对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权应得到的补偿。

在实际工作中，应根据房地产市场实际情况，做到合理评估，确保老百姓利益的情况下合理控制土地收储成本。

（３）其他费用。

市政基础建设、公共配套设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；土地开发管理费；不可预见费及财政和土地主管部门核定的其他支出费用。

三、影响土地储备成本的因素
土地储备成本的因素可以分为外部和内部两种因素。

外部因素包括储备资金来源与组成、政策影响等。

内部因素包括土地储备机构管理能力、土地储备规模。

对成本控制若外部因素相同时，则内部因素对成本的控制起着决定性作用，这时我们就可以通过强化内部因素的管理，间接降低外部因素对成本控制的不利影响。

首先，土地储备的成本直接受到土地储备机构管理能力的影响。

现在我国的土地储备机构实质上是政府下属的一个办事机构。

这就决定了土地储备机构的决策管理能力受政府的影响较大。

根据一些学者的研究表明，若决策者的信息数量越少，信息的质量越低、运用信息的能力越差，则决策结果成为最优结果的可能性越小。

其次，土地储备规模影响土地储备成本。

单位土地购置成本与土地储备数量成反比，单位土地的持有成本与土地储备数量成正比。

在一个城市中若他的土地储备数量很少，那么这个城市的开发土地就会较少，土地价格相对会上涨，最终导致单位土地的取得成本上升。

相反，如果这个城市土地储备数量很大，可供开发的土地数量很多。

然后土地价格下降，最后土地的取得成本减少。

但当这个城市的土地储备量较大时，又会导致大量的土地无法得到有效的利用，这样又致使单位土地的持有成本增加。

因此，城市土地收购储备总成本曲线会随着持有土地数量的增加呈现先降后升的趋势。

四、加强土地储备成本控制的措施。

（一）明晰职责, 承担起成本控制责任。

土地储备机构是政府的一个职能部门，为非营利性公营事业机构。

它的作用是保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，同时只有保证适当赢利，减少成本才能保证机构正常运作。

土地储备机构应该首先明确自身职责，承担起成本控制的责任，主要包括：(1)土地储备机构会同政府相关部门编制开发实施方案。

(2)对土地储备的每阶段进行成本费用测算，编制成本费用计划，落实降低成本技术的组织措施。

(3)组织储备项
目成本费用核算，坚持成本报告制度，及时反映储备项目成本、费用情况，保证成本信息交流的及时、有效。

(4)熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

（二）控制好过程成本
遵循基本储备程序，对土地储备成本实行全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将储备成本控制在目标成本范围之内。

正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

土地储备由不同的过程构成，包括计划编制阶段，前期策划阶段，征询意见审批阶段，组织实施土地一级开发阶段，土地出让等阶段组成。

应该把握好各个环节。

（三）灵活采取多种收购储备方式, 减少资金的占用要保证土地储备数量和时机的科学可行，必须变被动储备为主动储备，将土地储备的各个环节视为一个整体，综合考虑各环节的数量和时间安排。

在进行土地储备时，应根据规划调控的次序安排和功能划分，按照轻、重、缓、急的要求，对近期要开发并可尽快产生经济效益、拉动经济发展的极具增值效益的地块或重点基础设施项目的周边土地予以先行收购、储备；对规划开发有中期效益的项目周边土地，则作为项目融资的土地进行控制，根据财力情况，实行分期分批收购储备；对有远期收益的地块，在规划上予以严格控制，防止潜在增值的土地资产收益流失。

这样一方面使土地储备机构手中控制着一定量土地引导城市发展、调节土地市场，又可减少资金沉淀，提高资金的使用效率。

（四）合理利用储备期间闲置土地
对已完成动、拆迁工作但尚无招投标计划的储备土地，必须对其进行管理，避免抛荒和闲置，由此必然发生大笔的管理成本。

经规划部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块，因此土地储备机构应充分发挥土地临时使用的作用，以地养地，降低管理成本，甚至得到收益。

鉴于规划限制，地块的储备周期和出让时间很难细化，可考虑出租给绿化公司种植苗木、作为临时停车场、堆场，或作为大型活动场地等短期用地。

四、结语。

收购储备工作人员应明晰职责、控制好土地储备成本；合理利用储备期间闲置土地；灵活采取多种收购储备方式减少资金的占用；既优化配置了土地资源，又为政府创造了经济效益。

参考文献：
陈敏，土地储备成本效益分析【J】现代商贸工业.2012.1。