房地产金融第7章
房地产金融论文
房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。
房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。
这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。
并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。
使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。
一、学习内容概括：第一章房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。
认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。
《金融风险管理》第7章信用风险和管理
——j银行的贷款比例安排相对于市场组合的比例安排的标准差；j=A、B——j银行的第i部门贷款在其组合中的比例——市场组合中第i部门的贷款比例N——贷款部门的数量
第*页
式中：
计算A、B银行贷款组合偏离市场贷款组合的程度
A银行
B银行
0.06
0.08
注：(*)5%的VAR近似地由6.70%的VAR给出，即：5.60%+0.90%+0.20%=6.70%。1%的VAR近似地由1.10%VAR给出，即：0.90%+0.20%=1.10%。
贷款组合的实际概率分布
第*页
0.9% 2.33
（*）2.33 为正态分布假定下1%的置信水平的VAR,在这里为了便于比较，将正态分布假定下1%的置信水平的贷款组合价值放在贷款组合价值的实际分布图中。
第*页
第*页
表7.1 信用等级专业矩阵
年初的风险 等级
年末的风险等级
A
B
C
违约
A
0.85
0.10
0.04
0.01
B
0.12
0.83
0.03
0.02
C
0.03
0.13
0.80
0.04
第*页
贷款集中限制
金融机构在管理一个贷款组合的的时候，往往还需要对贷款组合中的单个借款人或部门设立最大贷款规模或者最大贷款比例限制，以控制其在贷款组合中的风险集中程度。这种外部限制的方法就是贷款集中限制。贷款集中限制常常用来控制对某一行业、某一部门的贷款集中风险。『例1』计算贷款组合的信用限制比率如果某银行的贷款管理者要求其贷款组合总体损失率不超过5%，假设目前贷款组合中个部门的历史违约率如下：汽车制造业：8%；煤矿开采：15%;房地产:12%.因为 信用限制比率=贷款组合的最大损失比率×
《房地产金融》课件
房地产证券化
房地产证券化的定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交 易的证券的过程。
房地产证券化的目的
通过证券化将房地产资产变现，为投资者提 供新的投资品种。
房地产证券化的运作方式
通过发行债券、股票或基金份额的方式，将 房地产资产变现。
房地产证券化的风险
证券化过程中可能存在信息不对称、信用风 险等问题。
房地产保险
房地产保险的定义
房地产保险是为房地产资产提供风险保障的 保险产品。
房地产保险的作用
为房地产投资者和经营者提供风险保障，降 低损失。
房地产保险的种类
包括房屋保险、产权保险、土地使用权保险 等。
房地产保险的注意事项
选择合适的保险产品、了解保险条款和责任 范围等。
其他房地产金融产品与服务
房地产基金
数字化转型
科技将推动房地产金融行业的数字化转型，实现更高效、便捷的金融服 务，如线上贷款、线上评估等。
03
数据驱动决策
科技将提供更全面的数据支持，帮助金融机构更好地评估风险、制定策
略，实现更科学、精准的决策。
绿色金融与可持续发展
绿色建筑融资
随着环保意识的提高，绿色建筑和可 持续发展的房地产项目将获得更多的 融资支持，推动绿色建筑的发展。
由专业机构管理的投资基金，投资于房地产市场。
房地产咨询与服务
为投资者和经营者提供有关房地产市场的信息和咨询服务。
房地产中介服务
为买卖双方提供房地产交易服务，包括房屋评估、交易代理等。
03
房地产金融风险与管理
房地产金融风险类型
市场风险
由于房地产市场价格波 动、利率变化等因素引
起的投资风险。
信用风险
《房地产金融》课件
未来房地产金融的发展机遇和挑战
机遇：政策支持， 房地产市场稳定 发展
机遇：金融创新， 多元化融资渠道
挑战：市场风险， 房价波动
挑战：政策风险， 监管政策调整
对未来房地产金融发展的建议和展望
加强监管：建立完善的监管体系，防范金融风险 创新金融产品：开发适应市场需求的金融产品，提高市场竞争力 提高金融科技水平：利用大数据、人工智能等技术，提高金融服务效率 加强国际合作：加强与其他国家的合作，拓展国际市场
互联网+房地产金融的发展趋势：智能化、个性化、全球化、规范化
绿色房地产金融
定义：绿色房地产金融是指以环保、节能、低碳等绿色理念为指导，为房地产项目提供融资服务 的金融活动。
特点：注重环保、节能、低碳，支持绿色建筑、绿色社区、绿色城市等绿色项目的发展。
发展历程：随着全球对环保、节能、低碳的重视，绿色房地产金融逐渐成为房地产金融领域的重 要发展方向。
跨境房地产金融合作与交流
跨境房地产金 融合作的意义： 促进国际房地 产投资，推动 全球房地产市
场发展
跨境房地产金 融合作的形式： 跨境房地产投 资基金、跨境 房地产贷款、 跨境房地产证
券化等
跨境房地产金 融合作的挑战： 汇率风险、法 律风险、文化
差异等
跨境房地产金 融合作的机遇： 全球房地产市 场的繁荣，跨 境房地产金融 合作的潜力巨
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
监管目标：维护金融稳定，防范 金融风险
监管效果：促进房地产市场健康 发展，防范金融风险
监管政策对房地产金融市场的影响
政策调整：影响市场预期，影响投资决 策
土地政策：影响房地产企业的土地获 取和开发成本
信贷政策：影响房地产企业的融资成 本和融资难度
房地产经济专业知识与实务知识要点 中级经济师
中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。
位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。
2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
3、杜能圈。
第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。
第二圈为林业区。
本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈是谷物轮作区。
本圈主要生产粮食。
第四圈是草田轮作区。
本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。
第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。
4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。
在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。
（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。
（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。
（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。
（5）运费是重量和距离的函数。
（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。
5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
房地产金融课件
房地产金融课件介绍本课件旨在介绍房地产金融的基本概念、关键要素以及在实践中的应用。
房地产金融是对房地产项目进行融资和投资的过程，涉及到各种金融工具和策略的应用。
本课件将帮助学员深入了解房地产金融相关知识，并为其提供在房地产领域中做出有效的金融决策的能力。
1. 房地产金融基础知识1.1 房地产金融概述房地产金融是指通过金融手段和工具对房地产项目进行融资和投资的过程。
房地产金融的主要目的是为了获得投资回报，同时帮助开发商和投资者在房地产领域中实现其战略目标。
1.2 房地产金融的重要性房地产金融在房地产行业中起到至关重要的作用。
它不仅为购房者提供了购房贷款的便利，也为开发商提供了融资的渠道。
房地产金融还与整个经济体系密切相关，对于推动经济增长和稳定具有重要意义。
1.3 房地产金融的主要形式•房屋贷款：为购房者提供融资以购买住房。
•商业房地产贷款：为商业用途的房地产项目提供融资。
•房地产投资信托基金（REITs）：允许投资者通过购买股票来间接投资房地产项目。
•房地产发展基金：为开发商提供融资以开发房地产项目。
•房地产投资公司：通过直接投资房地产项目来获得回报。
2. 房地产金融的关键要素2.1 房地产市场房地产市场是房地产金融的基础，它涉及到房地产的供需关系、价格波动以及市场风险等因素。
学员需要了解房地产市场的基本特征以及其对房地产金融决策的影响。
2.2 金融工具和策略房地产金融涉及到多种金融工具和策略的应用，包括贷款、投资信托基金、证券化等。
学员需要了解这些金融工具和策略的特点、优势和风险，以便在实践中做出明智的金融决策。
2.3 风险管理房地产金融中存在着各种风险，如信用风险、流动性风险和市场风险等。
学员需要学习如何识别、评估和管理这些风险，以确保房地产金融决策的稳健性和可持续性。
2.4 法规和监管房地产金融受到法规和监管的影响，学员需要了解相关法规和监管政策，以便合规地进行房地产金融活动。
3. 房地产金融的实践应用3.1 房地产投资决策房地产金融在房地产投资决策中发挥着重要作用。
第七章固定资产及投资性房地产
二、固定资产的分类
图7-1按综合分类
注意：按租赁准则规 定，融资租入的生产 设备作为“使用权资 产”核算不再作为固 定资产。
二、固定资产的计量
固定资产应当按照历史成本进行初始计量。这里的成本指历史成本， 亦称原始价值。考虑到固定资产价值较大，其价值会随着服务能力的下 降而逐渐减少，还需要揭示固定资产的折余价值。因此，固定资产的计 价主要有以下两种方法，原始价值和净值。
（二）购入需要安装的固定资产
例：甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设 备A、B、C，共支付款项10 000万元，增值税税额 1 700万元，包装 费75万元，全部以银行存款转账支付；假定设备A、B、C均满足固定 资产的定义及确认条件，公允价值分别为4500万元、3850万元、165 0万元；不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人，甲公司应 编制如下会计分录：
实际支付 10 000万元
1.A设备入账价值？ 2.B设备入账价值？ 3.C设备入账价值？
（二）购入需要安装的固定资产
（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即： 10 000+75=10 075（万元）
（2）确定设备A、B、C的价值比例为： A设备=4500/(4500+3850+ 1650)*100%=45% B设备=3850/(4500+3850+ 1650)*100%=38.5% C设备=1650/(4500+3850+ 1650)*100%=16.5%
一、固定资产概念及确认 二、固定资产的分类 三、固定资产的计量
一、固定资产概念及确认
（一）固定资产的概念 1. 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
房地产金融与投资
房地产金融与投资
房地产投资基础
房地产投资基础
房地产投资定义与分类
1.房地产投资是指通过购买、租赁、交换等方式获取房地产产 权或使用权，以期获得未来收益的行为。 2.房地产投资主要分为住宅投资、商业投资、工业投资等类型 。
房地产投资风险与收益
1.房地产投资风险包括市场风险、信用风险、流动性风险等。 2.投资收益主要通过租金收入、房价增值等方式获得。
▪ 房地产金融与投资前沿趋势
1.区块链技术、人工智能等新兴科技对房地产金融与投资产生深远影响。 2.环境、社会和公司治理（ESG）投资理念逐渐成为主流，推动房地产行业可持续发展。 以上内容仅供参考，如有需要，建议您查阅相关网站。
房地产金融与投资
房地产融资方式
房地产融资方式
▪ 传统银行贷款
1.银行贷款是常见的房地产融资方式，利率相对较低，贷款额度较高。2.但审核较为严格，需 要提供充足的抵押品和担保措施。3.需要注意银行的政策和风险控制，避免出现不良贷款。
房地▪产投资流时动需性要充风分险了解市场情况，对经济周期和政策变化保持敏感，以便及时
调整投资策略。 1.变现能力：房地产投资需要考虑财产的变现能力。 2.市场接受度：不同的房地产市场对不同类型的房产接受度不同。 3.价格波动：市场价格波动可能影响房产的出售价格。 流动性风险是房地产投资中需要考虑的重要问题。投资者需要了解所投资的房产市 场的变现能力，以及市场对不同类型房产的接受度。此外，市场价格的波动也可能 影响投资者出售房产的价格。因此，投资者需要在选择投资房产时，充分考虑其流
房地产金融与投资
目录页
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1. 房地产金融概述 2. 房地产投资基础 3. 房地产融资方式 4. 房地产估价与评估 5. 房地产投资风险分析 6. 房地产投资组合策略 7. 房地产金融市场分析 8. 房地产金融未来发展趋势
第七章--投资性房地产PPT课件
增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关
辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并
向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确
2认024/为10/2投1 资性房地产。
5
（二）不属于投资性房地产的资产
1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或
者经营管理而持有的房地产；
于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响
的是（ ）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润 D.投资收益
2024/10/21
17
7.3.5 投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1、成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生减值577.5
万元：
借：资产减值损失
577.5
贷：投资性房地产减值准备
577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）
=60（万元），分录如下：
借：其他业务成本
60
贷：投资性房地产累计折旧
60
⑧2012年收取租金时：
借：银行存款
生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产 或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地 产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为 自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出， 相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资 本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
房地产金融与投资
（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
房地产金融
• • • • • • 第一章房地产金融导论 第二章房地产金融机构 第三章房地产金融市场 第四章项目融资 第五章房地产抵押贷款 第六章住房公积金制度
• • • • • •
第七章住房贷款 第八章住房金融风险 第九章房地产信托 第十章房地产保险 第十一章房地产资产证券化 第十二章房地产金融税收
金融的主要对象
• 货币和货币资金 • “货币资金” 是指企业在生产经营过程 中处于货币形态的那部分资金，包括现 金、银行存款和其他货币资金。 • 现金是指企业拥有的由出纳人员保管的 货币，即库存现金；
• 银行存款是指企业存放在开户银行的可 随时支用的货币资金； • 其他货币资金是指除库存现金和银行存 款以外的货币资金，包括企业的外埠存 款、银行本票存款、银行汇票存款、信 用卡存款、信用证存款、在途货币资金 等。
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
房地产经纪基础重点知识
第一章房地产经纪概述一、房地产经纪〔一〕经纪与房地产经纪1、经纪：指自然人、法人、或者其他经济组织以收取佣金为目，为促成委托人与他人交易而从事居间、代理、行纪等有偿效劳活动，它是社会经济活动中一种中介效劳行为。
特点：范围广泛性、内容效劳性、主体多样性、主体专业性、地位居间性、目有偿性。
2、房地产经纪：指房地产经纪机构与房地产经纪从业人员根据委托人委托，以收取佣金为目，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动经营行为。
必要性原因：房地产商品特殊性、房地产交易复杂性、房地产市场信息不完全性。
根本类型：〔1〕居间：为交易双方提供交易信息、时机、条件，从中撮合双方交易成功商业行为。
特点:a效劳对象与范围广泛。
b只以自己名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约权利。
c介入交易双方交易活动程度较浅,范围较窄,效劳内容较为简单,与效劳对象关系多以媒介具体交易行为为限,时间一般比拟短暂,经纪人与委托人之间一般没有长期固定合作关系〔2〕行纪:是指经纪人受委托人委托,以自己名义与第三方进展交易,并承当规定法律责任商业行为。
特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方利益而进展活动b效劳对象与范围较广,效劳内容与参与程度较深c以自己名义进展活动,行纪活动中权利与责任归行纪人自己等方面特点〔3〕代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进展交易,并由被代理人直接承当相应法律责任商业行为特点:a为特定对象效劳,关系比拟稳定,具有一定连续性b参与效劳程度较深,涉及效劳内容较多,并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同c代理人所进展代理行为法律后果直接由被代理人承当(二)房地产经纪特性〔1〕房地产经纪机构必须具备专业资质〔2〕房地产经纪人员必须具备专业资格〔3〕活动地位具有居间性〔4〕活动目具有有偿性〔5〕活动范围具有地域性〔三〕房地产经纪作用1、传播市场信息，提高交易效率2、降低交易本钱，优化资源配置3、标准交易秩序，保障交易平安〔四〕房地产经纪业务分类：1、按效劳方式分：居间、代理2、按标物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务4、按标物使用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务5、按效劳内容分：经纪根本业务、经纪延伸业务二、房地产经纪行业〔一〕房地产经纪行业产生与开展〔二〕中国房地产经纪行业开展现状及面临主要问题：1、法律法规不健全、上位法缺失2、管理体制不完善，行业自律管理缺乏力度3、房地产经纪人员总体素质偏低，管理方式落后4、无序竞争、经纪行为不标准（三）中国房地产经纪行业进一步标准与完善：1、完善房地产经纪相关法律法规建立2、实行严格市场准入制度3、建立科学行业管理机制第二章房地产经纪人员一、房地产经纪人员职业资格〔一〕房地产经纪人1、定义：指在房屋、土地买卖、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，承受委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金自然人与法人。
房地产金融 课件
房地产金融课件1. 引言房地产金融，是指以房地产为抵押或背景的金融业务。
随着房地产市场的快速发展，房地产金融作为金融行业的一个重要分支领域，在国内外都得到了广泛的关注。
本课件将介绍房地产金融的基本概念、分类和特点，并探讨其在经济发展中的重要作用。
2. 房地产金融的基本概念房地产金融是指在房地产交易过程中所涉及的各类金融活动。
其中，金融机构通过提供融资或金融产品来支持房地产市场的发展。
房地产金融主要包括房地产贷款、房地产信托、房地产基金等。
2.1 房地产贷款房地产贷款是指金融机构向购房者或开发商提供资金的行为。
购房者可以通过贷款购买自己的住房，而开发商则可以通过贷款获得建设资金。
房地产贷款通常具有较长的期限和较低的利率。
2.2 房地产信托房地产信托是指由金融机构发起设立，面向投资者募集资金，并通过购买房地产资产来获取投资回报的一种投资方式。
房地产信托具有较高的灵活性和风险分散优势。
2.3 房地产基金房地产基金是指由金融机构设立，用于投资于房地产相关资产的基金。
房地产基金通常由专业的基金管理人管理，并对投资者进行风险披露和收益分配。
3. 房地产金融的分类根据金融机构的不同角色和金融产品的不同形式，房地产金融可以分为不同的类型。
常见的房地产金融分类包括商业金融、个人金融和政府金融。
3.1 商业金融商业金融是指金融机构通过提供贷款、信贷和其他金融产品来支持商业用地和商业地产项目的融资。
商业金融通常涉及较大规模的投资和复杂的金融产品。
3.2 个人金融个人金融是指金融机构通过提供购房贷款等个人贷款产品来支持个人购房的融资活动。
个人金融通常涉及较小规模的投资和相对简单的金融产品。
3.3 政府金融政府金融是指政府通过各种金融手段来支持和引导房地产市场的发展。
政府金融包括对地方政府的财政支持、对购房者的优惠政策和对开发商的补贴等措施。
4. 房地产金融的特点房地产金融具有以下几个特点：4.1 长期性房地产金融涉及的贷款期限通常较长，可以达到数十年。
第七章-融资方案研究
二、项目的融资主体和投资产权结构
研究制定融资方案首先应确立项目的融资主体，据以拟定 相应的投资产权结构和融资组织形式。
（一）项目的融资主体
1、概念 项目融资主体是指进行项目融资活动并承担融资责任和融
② 既有法人融资若采取项目融资形式，一般需要围绕项目 新设立一个项目子公司或股份公司，这样就等同于新设法 人的组织形式。
③ 一般来说项目融资并非完全交给一个新设立的独立的项 目公司来负责运作。项目发起人和其他投资人往往是项目 融资方案研究的主要角色。
注意：项目融资从组织形式上一般和新设法人融资的组织 形式相同。
➢ 项目资本金制度
➢ 对外商投资企业注册资本的要求 ➢ 既有法人项目资本金筹措 ➢ 新设法人项目资本金筹措
一、项目资本金制度
（一）项目资本金制度的实施范围
1 经营投资项目包括国有单位的基本建设、技术改造、房地 产开发项目和集体投资项目）试行资本金资本金制度，必须首 先落实资本金才能进行建设。个体和私营企业的经营性投资项 目参照规定执行。
有法人作为项目法人进行项目建设的融 资活动。
①拟建项目不组建新的项目法人，由既有
①项目投资由新设法人筹集的资本 法人统一组织融资活动并承担融资责任和风
金和债务资金构成；
险
特点 ②新设法人承担融资责任和风险； ② 拟建项目一般是在既有法人资产和信用
③从项目投产后的经济效益情况考 的基础上进行的，并形成增量资产；
主要包括：资本市场、银行体系、证券市场、税务体系、国家和地 方政府的经济和产业政策等。
注意：经济环境的影响作用于融资方案，影响融资成本和融资风险
房地产经济学全部内容
第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。
实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。
从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。
实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。
规范经济学离不开实证经济学的支持。
理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。
理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。
经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。
经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。
经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。
房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。
数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。
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• 中国的第一家专业信托公司成立于 1921年8月，名为中国通商信托公司，由 民族资本家经营。
• 1949年，中华人民共和国成立以后， 人民政府接管了旧中国官办的信托机构， 私营信托业中一部分信托公司停业，一 部分继续营业。至1952年12月公私合营 银行成立，信托业务被停办。
2．受托人
• 受托人通常应当是具有完全民事行 为能力的自然人、法人，是受让信托财 产并允诺代为管理处分的人。Байду номын сангаас
• 他是讲信誉、有经营管理能力、为 委托人所信赖的人，他接受并承办委托 人的信托要求，根据委托人的要求对信 托财产进行管理或处理。
3．受益人
• 受益人是享受信托利益的人，受益 人可以是自然人、法人或者依法成立的 其他组织。在信托业务中，如果没有受 益人，信托行为就无效。
• 信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照 自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托 给他人或信托机构代为管理或处理的一种经 济行为。
• 这是一种财产经济管理制度，它以财产为 核心，以信任为基础，以他人受托管理为方 式。
信托起源于古代对遗嘱的执行和 对私有财产的管理。
• 13世纪英国的尤斯(USE)制，就是第三者 受托为委托者管理土地的制度，是信托的 雏形 。
终止事由等事项。
•
房地产信托采取信托合同形式设立的，房地产
信托合同签订时，房地产信托成立；
•
房地产信托采取其他书面形式设立的，房地产
信托受托人承诺信托时，房地产信托成立。
•
房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信
托财产，并且根据有关法律法规规定应当办理登记
手续的，应当依法办理该房地产信托财产信托登记，
• 此外，信托机构可以将其所有者权益项 下依照规定可以运用的资金，存放于银行或 者用于同业拆放、贷款、融资租赁和投资。
三、房地产信托的内容与作用
• 房地产信托是指房地产信托机构受委 托人的委托，为了受益人的利益，代为管 理、营运或处理委托入托管的房地产及相 关资财的一种信托行为。
• 房地产信托的主要内容有：房地产资 金信托、房地产财产信托、房地产代理和 保管以及房地产咨询等内容。
房地产信托才生效。
•
除了房地产信托文件另有规定的外，房地产信
托受益人自信托生效之日起享有信托利益。
•
房地产信托书面文件签订时，受托人尤其是房
地产信托机构一般应该与委托人签订房地产信托管
理、运用、处分的风险申明书。
第二节 房地产资金信托和其他受托业务
一、房地产资金信托 房地产资金信托是指委托人基于对房地产
• 2．代理业务。这是指信托机构根据单位和 个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其 他客户委托代理事项的业务。
• 3．征信、咨询和担保业务。这是指信托机 构为客户进行资信调查、提供各种经济信息 咨询和经济担保的业务。
• 4．中介业务。这是指信托机构经营企业资 产的重组、购并及项目融资、公司理财、财 务顾问等中介业务。
• 受益人可以是委托人本人，也可以 是委托人指定的第三者。但在任何情况 下，受托人不得是同一信托的惟一受益 人。在信托关系中，受益人享受到应有 的收益或信托财产，这是信托行为的终 点。
•
设立信托必须有合法的信托目的、确定的信托
财产以及符合规定要求的书面表现形式。
•
信托财产有多种形式，如有形财产，包括房屋、
现金等；无形财产，如专利权、土地使用权等。
•
在信托关系中，财产权是信托成立的前提，委
托人必须享有对信托财产合法的所有权或支配权。
•
信托财产不属于受托人的固有财产，也不属
于受托人对受益人的负债。受托人死亡或者依法解
散、被依法撤消、被宣告破产而终止时，信托财产
不属于其遗产或者清算财产。
(二)信托种类
• 1.受托业务。这是指财产的所有人或有支配 权的人为了自己或其指定的他人的利益，将 资财委托给信托机构，要求按照一定的目的 进行营运或处置的业务。
房地产信托的作用
• （一)利用房地产信托的社会理财的职能， 促进房地产业的发展 ；
• (二)利用房地产信托的金融职能，促进房 地产资金的融通；
• (三)利用房地产信托的金融服务职能，对 房地产业提供相关服务。
四、房地产信托的设立和生效
•
房地产信托的设立，应当采取书面形式。书
面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法
• 第七章 房地产信托
• ※ ※信托的产生及其发展，信托的基本原理； • ※ ※定义房地产信托，房地产信托的作用； • ※ ※从广义的角度具体介绍房地产信托的主
要业务。 • 内容涉及房地产资金信托、房地产其他受
托业务和房地产代理以及征信、咨询和担保 业务。
• 第一节 房地产信托概述
• 一、信托的产生及其发展
规规定的其他书面文件等。书面文件中应当载明下 列事项：
• 1．信托目的；
• 2．委托人、受托人的姓名或者名称、住所；
• 3．受益人或者受益人范围；
• 4．信托财产的范围、种类及状况；
• 5．受益人取得信托利益的形式、方法。
• 此外，一般还应该载明信托期限、信托财产的管理 方法、受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托
二、信托原理和信托种类
• (一)信托原理
• 信托体现多边的经济关系，这种多边的经济关系 即为信托关系，是一种包括委托人、受托人和受益 人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信 托关系的设立，需要有三个方面的关系人：
• 1．委托人 • 委托人应当是具备完全民事行为能力的自然人、
法人或者依法成立的其他组织，在信托业务中又可 称为信托人，他既是信托财产的所有者或者是有权 独立支配信托财产的人，又是最初提出信托要求的 人，在整个信托关系中处于主动的地位。
•
十一届三中全会后，金融信托业务
重新恢复。
•
1979年10月，中国国际信托投资公司
正式成立 ；
• 到1988年最高峰时共有1 000多家。在 1999年中国人民银行对信托业进行的又一次 整顿前，仅剩下239家。经过这次整顿，一 些信托投资公司获准重新登记，重新获准登 记的信托投资公司达到数十家。通过信托业 的整顿和重新登记，进一步确立了信托业与 银行业、证券业与保险业分业经营的框架。