房地产金融与投资
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Edited by He Fuqiang
01- 28
四、房地产信贷市场的构成
1、房地产开发企业 2、房地产金融机构 3、房地产商品的消费者 4、金融管理机构
Edited by He Fuqiang
01- 29
房地产开发企业
土地开发公司 房屋开发公司（住房开发公司） 地产开发公司（城市建设综合开发公司）
平。
Edited by He Fuqiang
01- 16
第二、是国民经济的先导产业 在房地产开发、经营和消费过程中，需要 大量的资金和物资，联系着一大批相关产 业，它的发展，能促进和带动相关产业的 发展，起到促进和导向的作用。
1、促进建筑业的繁荣 2、促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械
工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业 的发展。建筑涉及23大类，1558个品种 我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗 用钢材总耗量的25%，木材的49%，水泥的 70%，玻璃的70%，预制品的25%%，运输量 的8%。
Edited by He Fuqiang
01- 27
三、房地产金融的构成
（一）房产金融
房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的 资金融通活动。与住房金融有区别。
（二）地产金融
又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而 产生的融资活动，可分为： 1、市地金融 为城市土地的获得、改良、转 让与经营而融资 2、农地金融
Edited by He Fuqiang
01- 22
（一）金融业对房地产业的作用
1、为房地产业前期大额投资提供贷款 2、提供购房贷款，促进房地产销售市场
的扩大 3、分散风险，提高房地产资金效益
Edited by He Fuqiang
01- 23
（二）房地产业对金融业的作用
1、金融资产得以迅速扩大 2、拓宽金融业务，提高金融业收益 3、降低了金融资产的风险
Edited by He Fuqiang
（3）个人存款
合同储蓄 自愿储蓄 强制储蓄
01- 38
Edited by He Fuqiang
01- 39
合同储蓄
签订合同，长期存款 储蓄者与房地产金融机构按事先约定的存 款数量、存入方式和期限，参加房地产专款储 蓄。待储蓄额达到约定的数额和期限，有权向 该机构申请一笔贷款，其数额可为储蓄额的数 倍，储蓄者可用这笔钱买地产或作购房的首次 付款。 此外还有从工资中扣下人寿保险、退休基 金存入房地产金融机构的。
Edited by He Fuqiang
01- 30
房地产企业发展前景
Edited by He Fuqiang
房地产金融机构
银行 保险公司 证券公司 信托投资公司 财务公司 典当行 信用社
01- 31
Edited by He Fuqiang
01- 32
房地产商品的消费者
个人 住宅合作社 住宅租赁公司
财产(Estate)一词是指房地产的所有权益 或潜在所有权益，即在所有期内占有和 使用该财产的一般权益。
并非与不动产相关的所有权益都属于 财产—地役权、留置权就不是财产。
Edited by He Fuqiang
01- 12
二、房地产业
房地产业是从事房地产开发、建设、经 营、管理以及维修、装饰、服务等多种 经济活动的具有高附加值的综合产业。
01- 44
（二）居民购房资金的测算
1、房价款＝每平方米价格×购买面积
建筑面积＝套内面积＋分摊公用部分面积
2、应交税费
含契税、契约印花税、交易印花税、交易监 证费、权证综合费、抵押登记费等共六种， 合计占商品房成交价的3.88%
3、物业管理费
Edited by He Fuqiang
01- 45
Edited by He Fuqiang
01- 24
第二节 房地产金融概述
Edited by He Fuqiang
01- 25
一、房地产金融
指围绕着房地产业的开发、经营、消费而展开的 筹资、融资、结算等各种金融活动。
如房地产抵押贷款、房地产信托、房地产保险、 房地产证券等
房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币 银行学、保险学、投资学和经济学等学科之间 的边缘科学，专门研究房地产金融活动的方法 和规律，以便运用有效的金融手段，筹集、融 通房地产资金，探索实现房地产资金良性循环 的最佳途径和方法。
Edited by He Fuqiang
01- 20
房地产资金的特点
1、房地产资金运用规模大 2、房地产资金周转期长，周转速度慢 3、房地产资金运动相对稳定 4、房地产资金增值性较强 5、房地产资金流动性差
Edited by He Fuqiang
01- 21
四、房地产业与金融业的关系
（一）金融业对房地产业的作用 （二）房地产业对金融业的作用
Edited by He Fuqiang
01- 40
自愿储蓄
优点：资金来源广泛 缺点：存期较短
Edited by He Fuqiang
01- 41
强制储蓄
政府利用法律、行政命令和经济手段， 规定人们将一定数量的资金按期存入房 地产金融机构的一中存款形式。
公积金就是一种强制储蓄
Edited by He Fuqiang
它是一个特殊的产业部门：横跨生产、 流通和消费领域；把地产和房产结合在 一起；经营产权权利，涉及众多法律法 规制度。
Edited by He Fuqiang
01- 13
房地产业的界定
房地产业属于第三产业,它的产出是各种 服务,不包含物质生产活动.
房地产业包含以下活动
1、房地产开发经营
三国地产传
2、房地产买卖及租赁 1.
英国的房地产价值占该国总财富的73.2%。 房地产本身价值大，附加值高，土地不断升值。 房地产产品使用周期长。
第四、是保护和优化生态环境的重要环 保产业
Edited by He Fuqiang
01- 19
三、房地产商品的特点
1、是一种价值量大、集约化的商品 2、具有不可移动性 3、个体差异大 4、建设使用的期限长 5、具有保值增值功能
Real Estate Finance & Investment
房地产金融与投资
任课教师：
01- 2
参考书
课本 1. (美)威廉姆.布鲁格曼、杰夫瑞.费雪著：
《房地产金融与投资》东北财经大学出版社 2000.10 李秉祥等译
参考 1. 龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育
出版社1998 2. William B.Brueggeeman&Jeffrey Fisher: 《 Real Estate Finance & Investments 》 Published by McGraw-Hill 2001
Edited by He Fuqiang
01- 35
（二）商业银行房地产信贷资金
1、自有资金 2、各类存款 3、借入资金 4、同业往来资金 5、发行金融债券、出售可转让大额定期存单筹
集的资金 6、国外借款 7、其它
Edited by He Fuqiang
01- 36
1、自有资金
（1）国家拨入或其他股东投入形成的 （2）经营中资金增值部分的银行留成
Edited by He Fuqiang
01- 33
五、房地产信贷资金的筹集
以偿还为条件用于房地产业的资金，包括 （一）政策性房地产银行资金 （二）商业银行房地产信贷资金
Edited by He Fuqiang
01- 34
（一）政策性房地产银行资金
（1）国家财政基本建设资金 （2）预算内行政事业单位住房基金 （3）公房售房款和租赁保证金 （4）职工住房公积金 （5）发行地方住房建设债券 （6）国际金融机构提供的住房贷款 （7）政策性住房贷款
套内建筑面积
商品房的套内建筑面积是指成套商品房 （单元房）的套内使用面积、套内墙体 面积和阳台建筑面积之和。
Edited by He Fuqiang
01- 46
套内使用面积
住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内 使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨 房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内 面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自 然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在 结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使 用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。
Edited by He Fuqiang
01- 6
一、房地产real estate
狭义的房地产是指土地及土地上永久性 建筑物及其衍生的权利。
房产 建筑在土地上的各种房屋，包括 住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、 教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产 土地（含水面、海域）及其上下的 一定空间，包括地下的各种基础设施和 地面道路等。
Fra Baidu bibliotek
3、房地产经纪与代理 2. 4、房地产管理
Edited by He Fuqiang
房地产业与建筑业
房地产开发
房地产业 土地买卖
房地产买卖
建筑业
土地平整 房屋建设
01- 15
房地产业在国民经济中 具有十分重要的地位
第一、是城市经济发展的基础产业
为城市生产生活提供基础、载体和空间； 决定城市经济发展的规模、结构、布局和水
Edited by He Fuqiang
第一章 概论 INTRODUCTION
01- 4
本章要点
1、房地产与产权 2、房地产业 3、房地产商品的特点 4、房地产资金的特点 5、房地产证券
Edited by He Fuqiang
01- 5
第一节 房地产与房地产业
一、房地产 二、房地产业 三、房地产商品的特点 四、房地产业与金融业的关系
Edited by He Fuqiang
01- 17
3、促进家用电器、家具等民用工业和旅游、 园林、运输业、商业、服务业等第三产业的 繁荣发展。
促进金融业的发展。
Edited by He Fuqiang
01- 18
第三、是国民经济的支柱产业 房地产是构成整个社会财富的重要内容， 对国民经济具有稳定而长远的影响。
Edited by He Fuqiang
01- 7
权利 在房地产上可设置的权利众多 在房产上有赠与权、继承权、售卖权、
租赁权、抵押权、典当权、留置权、占 有权、使用权、收益权、处分权等 在地产上有地役权、地上权、通行权等
▪地役权：依法为敷设、兴建、修筑公用设 施而占有、使用、勘查他人土地的权利。
▪地上权：在他人的土地上修建房屋、拥 有建筑物、工作物、林木的权利。
对股份制银行，自有资本包括：
股本 资本盈余 未分配利润 准备金
Edited by He Fuqiang
01- 37
2、各类存款
占商业银行资金来源的70%以上 （1）各级政府部门有关房地产开发经营的
存款 （2）企事业单位存款
除一般企业存款外还有 房地产开发企业存款 房地产经营企业存款
（3）个人存款
01- 42
3、借入资金
同业拆借资金 向中央银行借款或再贴现
Edited by He Fuqiang
01- 43
六、居民个人购房资金
（一）居民个人购房资金的筹集途径
1、向金融机构申请购房抵押贷款 2、向私人借款 3、典当 4、集资建房和合作建房
（二）居民购房资金的测算
Edited by He Fuqiang
区别实物房地产与房地产所有权 财产权(property rights)是指所有者对
其财产的占有、使用、收益和处置的权 力某房地产的价值可看作投资者为取得能
带来特定收益流的产权所愿支付的价格
Edited by He Fuqiang
01- 11
财产的界定 Definition of an Estate
Edited by He Fuqiang
Edited by He Fuqiang
01- 8
广义的房地产除上述内容外，还包括水、 矿藏和森林等自然资源。
Edited by He Fuqiang
01- 9
Edited by He Fuqiang
01- 10
产权和房地产 Property Rights and Estates
与房地产相关的所有者权利（ownership rights）叫不动产(real property),与之相对的 是动产(personal property)
Edited by He Fuqiang
01- 26
二、房地产金融学的主要内容
1、房地产金融机构和融资主体 2、房地产信贷资金的需求与供应 3、房地产信贷资金的来源与运用 4、房地产信托与投资 5、房地产融资的可行性研究 6、房地产保险的原理和险种设置 7、房地产证券市场，股票、债券的发行与交易 8、农业地产与住房消费的融资 9、其他业务，如典当、金融结算的理论与实务
01- 28
四、房地产信贷市场的构成
1、房地产开发企业 2、房地产金融机构 3、房地产商品的消费者 4、金融管理机构
Edited by He Fuqiang
01- 29
房地产开发企业
土地开发公司 房屋开发公司（住房开发公司） 地产开发公司（城市建设综合开发公司）
平。
Edited by He Fuqiang
01- 16
第二、是国民经济的先导产业 在房地产开发、经营和消费过程中，需要 大量的资金和物资，联系着一大批相关产 业，它的发展，能促进和带动相关产业的 发展，起到促进和导向的作用。
1、促进建筑业的繁荣 2、促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械
工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业 的发展。建筑涉及23大类，1558个品种 我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗 用钢材总耗量的25%，木材的49%，水泥的 70%，玻璃的70%，预制品的25%%，运输量 的8%。
Edited by He Fuqiang
01- 27
三、房地产金融的构成
（一）房产金融
房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的 资金融通活动。与住房金融有区别。
（二）地产金融
又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而 产生的融资活动，可分为： 1、市地金融 为城市土地的获得、改良、转 让与经营而融资 2、农地金融
Edited by He Fuqiang
01- 22
（一）金融业对房地产业的作用
1、为房地产业前期大额投资提供贷款 2、提供购房贷款，促进房地产销售市场
的扩大 3、分散风险，提高房地产资金效益
Edited by He Fuqiang
01- 23
（二）房地产业对金融业的作用
1、金融资产得以迅速扩大 2、拓宽金融业务，提高金融业收益 3、降低了金融资产的风险
Edited by He Fuqiang
（3）个人存款
合同储蓄 自愿储蓄 强制储蓄
01- 38
Edited by He Fuqiang
01- 39
合同储蓄
签订合同，长期存款 储蓄者与房地产金融机构按事先约定的存 款数量、存入方式和期限，参加房地产专款储 蓄。待储蓄额达到约定的数额和期限，有权向 该机构申请一笔贷款，其数额可为储蓄额的数 倍，储蓄者可用这笔钱买地产或作购房的首次 付款。 此外还有从工资中扣下人寿保险、退休基 金存入房地产金融机构的。
Edited by He Fuqiang
01- 30
房地产企业发展前景
Edited by He Fuqiang
房地产金融机构
银行 保险公司 证券公司 信托投资公司 财务公司 典当行 信用社
01- 31
Edited by He Fuqiang
01- 32
房地产商品的消费者
个人 住宅合作社 住宅租赁公司
财产(Estate)一词是指房地产的所有权益 或潜在所有权益，即在所有期内占有和 使用该财产的一般权益。
并非与不动产相关的所有权益都属于 财产—地役权、留置权就不是财产。
Edited by He Fuqiang
01- 12
二、房地产业
房地产业是从事房地产开发、建设、经 营、管理以及维修、装饰、服务等多种 经济活动的具有高附加值的综合产业。
01- 44
（二）居民购房资金的测算
1、房价款＝每平方米价格×购买面积
建筑面积＝套内面积＋分摊公用部分面积
2、应交税费
含契税、契约印花税、交易印花税、交易监 证费、权证综合费、抵押登记费等共六种， 合计占商品房成交价的3.88%
3、物业管理费
Edited by He Fuqiang
01- 45
Edited by He Fuqiang
01- 24
第二节 房地产金融概述
Edited by He Fuqiang
01- 25
一、房地产金融
指围绕着房地产业的开发、经营、消费而展开的 筹资、融资、结算等各种金融活动。
如房地产抵押贷款、房地产信托、房地产保险、 房地产证券等
房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币 银行学、保险学、投资学和经济学等学科之间 的边缘科学，专门研究房地产金融活动的方法 和规律，以便运用有效的金融手段，筹集、融 通房地产资金，探索实现房地产资金良性循环 的最佳途径和方法。
Edited by He Fuqiang
01- 20
房地产资金的特点
1、房地产资金运用规模大 2、房地产资金周转期长，周转速度慢 3、房地产资金运动相对稳定 4、房地产资金增值性较强 5、房地产资金流动性差
Edited by He Fuqiang
01- 21
四、房地产业与金融业的关系
（一）金融业对房地产业的作用 （二）房地产业对金融业的作用
Edited by He Fuqiang
01- 40
自愿储蓄
优点：资金来源广泛 缺点：存期较短
Edited by He Fuqiang
01- 41
强制储蓄
政府利用法律、行政命令和经济手段， 规定人们将一定数量的资金按期存入房 地产金融机构的一中存款形式。
公积金就是一种强制储蓄
Edited by He Fuqiang
它是一个特殊的产业部门：横跨生产、 流通和消费领域；把地产和房产结合在 一起；经营产权权利，涉及众多法律法 规制度。
Edited by He Fuqiang
01- 13
房地产业的界定
房地产业属于第三产业,它的产出是各种 服务,不包含物质生产活动.
房地产业包含以下活动
1、房地产开发经营
三国地产传
2、房地产买卖及租赁 1.
英国的房地产价值占该国总财富的73.2%。 房地产本身价值大，附加值高，土地不断升值。 房地产产品使用周期长。
第四、是保护和优化生态环境的重要环 保产业
Edited by He Fuqiang
01- 19
三、房地产商品的特点
1、是一种价值量大、集约化的商品 2、具有不可移动性 3、个体差异大 4、建设使用的期限长 5、具有保值增值功能
Real Estate Finance & Investment
房地产金融与投资
任课教师：
01- 2
参考书
课本 1. (美)威廉姆.布鲁格曼、杰夫瑞.费雪著：
《房地产金融与投资》东北财经大学出版社 2000.10 李秉祥等译
参考 1. 龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育
出版社1998 2. William B.Brueggeeman&Jeffrey Fisher: 《 Real Estate Finance & Investments 》 Published by McGraw-Hill 2001
Edited by He Fuqiang
01- 35
（二）商业银行房地产信贷资金
1、自有资金 2、各类存款 3、借入资金 4、同业往来资金 5、发行金融债券、出售可转让大额定期存单筹
集的资金 6、国外借款 7、其它
Edited by He Fuqiang
01- 36
1、自有资金
（1）国家拨入或其他股东投入形成的 （2）经营中资金增值部分的银行留成
Edited by He Fuqiang
01- 33
五、房地产信贷资金的筹集
以偿还为条件用于房地产业的资金，包括 （一）政策性房地产银行资金 （二）商业银行房地产信贷资金
Edited by He Fuqiang
01- 34
（一）政策性房地产银行资金
（1）国家财政基本建设资金 （2）预算内行政事业单位住房基金 （3）公房售房款和租赁保证金 （4）职工住房公积金 （5）发行地方住房建设债券 （6）国际金融机构提供的住房贷款 （7）政策性住房贷款
套内建筑面积
商品房的套内建筑面积是指成套商品房 （单元房）的套内使用面积、套内墙体 面积和阳台建筑面积之和。
Edited by He Fuqiang
01- 46
套内使用面积
住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内 使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨 房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内 面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自 然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在 结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使 用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。
Edited by He Fuqiang
01- 6
一、房地产real estate
狭义的房地产是指土地及土地上永久性 建筑物及其衍生的权利。
房产 建筑在土地上的各种房屋，包括 住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、 教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产 土地（含水面、海域）及其上下的 一定空间，包括地下的各种基础设施和 地面道路等。
Fra Baidu bibliotek
3、房地产经纪与代理 2. 4、房地产管理
Edited by He Fuqiang
房地产业与建筑业
房地产开发
房地产业 土地买卖
房地产买卖
建筑业
土地平整 房屋建设
01- 15
房地产业在国民经济中 具有十分重要的地位
第一、是城市经济发展的基础产业
为城市生产生活提供基础、载体和空间； 决定城市经济发展的规模、结构、布局和水
Edited by He Fuqiang
第一章 概论 INTRODUCTION
01- 4
本章要点
1、房地产与产权 2、房地产业 3、房地产商品的特点 4、房地产资金的特点 5、房地产证券
Edited by He Fuqiang
01- 5
第一节 房地产与房地产业
一、房地产 二、房地产业 三、房地产商品的特点 四、房地产业与金融业的关系
Edited by He Fuqiang
01- 17
3、促进家用电器、家具等民用工业和旅游、 园林、运输业、商业、服务业等第三产业的 繁荣发展。
促进金融业的发展。
Edited by He Fuqiang
01- 18
第三、是国民经济的支柱产业 房地产是构成整个社会财富的重要内容， 对国民经济具有稳定而长远的影响。
Edited by He Fuqiang
01- 7
权利 在房地产上可设置的权利众多 在房产上有赠与权、继承权、售卖权、
租赁权、抵押权、典当权、留置权、占 有权、使用权、收益权、处分权等 在地产上有地役权、地上权、通行权等
▪地役权：依法为敷设、兴建、修筑公用设 施而占有、使用、勘查他人土地的权利。
▪地上权：在他人的土地上修建房屋、拥 有建筑物、工作物、林木的权利。
对股份制银行，自有资本包括：
股本 资本盈余 未分配利润 准备金
Edited by He Fuqiang
01- 37
2、各类存款
占商业银行资金来源的70%以上 （1）各级政府部门有关房地产开发经营的
存款 （2）企事业单位存款
除一般企业存款外还有 房地产开发企业存款 房地产经营企业存款
（3）个人存款
01- 42
3、借入资金
同业拆借资金 向中央银行借款或再贴现
Edited by He Fuqiang
01- 43
六、居民个人购房资金
（一）居民个人购房资金的筹集途径
1、向金融机构申请购房抵押贷款 2、向私人借款 3、典当 4、集资建房和合作建房
（二）居民购房资金的测算
Edited by He Fuqiang
区别实物房地产与房地产所有权 财产权(property rights)是指所有者对
其财产的占有、使用、收益和处置的权 力某房地产的价值可看作投资者为取得能
带来特定收益流的产权所愿支付的价格
Edited by He Fuqiang
01- 11
财产的界定 Definition of an Estate
Edited by He Fuqiang
Edited by He Fuqiang
01- 8
广义的房地产除上述内容外，还包括水、 矿藏和森林等自然资源。
Edited by He Fuqiang
01- 9
Edited by He Fuqiang
01- 10
产权和房地产 Property Rights and Estates
与房地产相关的所有者权利（ownership rights）叫不动产(real property),与之相对的 是动产(personal property)
Edited by He Fuqiang
01- 26
二、房地产金融学的主要内容
1、房地产金融机构和融资主体 2、房地产信贷资金的需求与供应 3、房地产信贷资金的来源与运用 4、房地产信托与投资 5、房地产融资的可行性研究 6、房地产保险的原理和险种设置 7、房地产证券市场，股票、债券的发行与交易 8、农业地产与住房消费的融资 9、其他业务，如典当、金融结算的理论与实务