房地产金融与投资概论全套参考答案

第一章复习思考题：

1、房地产金融有何重要作用？

房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？

房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？

房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押

贷款更是银行的重要资产业务。

4、房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。房地产作为资产所特有的稀缺性，以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。当投资者过度看好未来的房地产收益时，他们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模，同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。银行为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。

由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系，泡沫对一国的金融体系和国民经济的危害非常大。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。

第二章复习思考题参考答案

1、何谓房地产抵押？

房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。这里所说的抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征和主要作用有哪些？

房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

房地产抵押贷款主要有三个基本特点：首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系；其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，具有现实性。

房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。（2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。（3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。（4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

3、房地产抵押贷款有哪些类型？

房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。

4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？

房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。

其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。我国法律、法规允许并保护房屋所有权，除《城市房地产抵押管理办法》中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取得所有权的房屋均可设定抵押。

此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同和办理抵押登记。在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。抵押合同可以单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。房地产抵押合同自签订之日起30日，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。

当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。目前国几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷款人有权向借款人另行追索”。抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。

抵押贷款必须以年金形式定期偿付，具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定，一般可分为固定利率还贷和可调利率还贷。目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款，即所谓的等额本息还款方式。

5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？