为什么要坚持推行经济适用住房

国家供 应 廉租 住房 的 比重 差别 大 一些 。例 如 新加 坡供 应廉 租 住房 只 占居 民总 数 的８ ％，使 得供 应 “ 政府 组
屋 ”的 中低 收入 者达 到 ７ ％ 。 ０多 借鉴 各 国的 经验 ，并 考虑 到 我 国的经 济 实力 ，需 要适 当缩小 政府 负担 较 重 的廉租 住 房 比重 。我 国的
我 国 中低 收入 居 民收入 偏低 。特 别是 中中 、中下和 一部 分 不供 应廉租 住 房的 低收 入者 ，要 让他 们买
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得起 经济 适 用住 房 ，必须 给 予较 多 的社 会保 障优 惠 。
来 ，许 多城 市 的财 政 收 入 ，４ ％ ０ 以上来 自土 地和 房 地
应经 济适 用住 房 的规 划 ，并 确定 让供 应对 象 买得 起房
的 售价 （ 因地 制宜 的补 贴 ）；五要 继续健 全 管理 机 含 构 、 制度和 配 齐管 理 力量 ，加 强 对经 济适 用住 房各 个 运 作环 节的 管理 。
符合我 国国情 的住 房保 障体 系 正在 逐步 发 展和 完善 。
５ ．有 些 不 明真 相 的 人 士跟 着 “ 哄 ”。 由 于媒 起
体 频频 曝 光 ，使得 经 济适 用住 房 口碑 很差 。 有些社 会
超过 一 半 。这样 大 的优 惠 ，已 不是 适量 的社 会保 障 ， 而是 较 多的 社会 保 障 ，不可 能 再按 ２号 文 的规 定覆 盖 ３
我 国政府 决 定将 经济 适 用住房 供 应低 收入 者 ，填 补 了
这一 重要 的空 缺 。
３ ．经 过 这 些年 的实践 发展 ，我 国 已经 逐 步地 形
得不 合适 。解决 的办 法 ：一 要结 合本 市 实际 ，确 定经 济 适 用住 房 的供 应对 象 ；二要 调 查清 楚这 些供 应 对象 需 要 经济 适 用住 房的 动态 数量 ；三要 弄 清楚供 应 对象 购 房 的经 济承 受能 力 ；四要在 以上 调 查基 础上 ，结 合
本 市不 断 发展 的经 济承 受 能 力 ，制定 分期 分批 建设 供
成 了 ：对 最低 收入 者供 应 廉租 住房 ，对低 收入 者供 应 经 济适 用住 房 ，对 中间偏低 收 入者 供 应公租 房 ，对 棚 户区进 行改 造 等住 房保 障体 系 的初 步格 局 。 限于经 济
实力 ， 目前还 达不 到理 想 的全 覆盖 。但 已证 明 ，一个
与有 关主 管部 门协 商 一致 共 同会 签后 才能 出台 。多年 来 ，各 部 门在 一些 “ 叉 ” 问题 上 的协 商 ，由于看 问 交 题 的 角度 和 涉及 的利 益 不 同 ，取 得 一 致 意 见 相 当 困 难 ，往往 要 经过 一 个漫 长 的协 商和 反 复调 整修 改 的过
快 ，不 少城 市 的土 地 出让价 超 过住 房价 格 的一 半 。也 就 是说 ，这 些城 市 三大 优 惠要 占住 房价 格 的一 半直 至
济适 用住 房 的三 大优 惠 来之 不 易 、供 应 低收 入者 的准 确定 位 ，以及 它已成 为我 国保 障房体 系 中的 重要 组成 部 分 等 ，没 有进 行大 力宣 传 。而 当它出现 问 题 ，却招 来 媒体 的频 频 曝光 。
圜圈
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为什 么要坚持推行经济适用住房
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口 包宗 华
经 济 适 用 住 房 的 来 由 １ ９ 年 国 务院 发 出２ 号 文 ，决定停 止 建 国后一直 实 行 的公房 低租 金制 度 ，改行 住房 分类 供应 制度 。 ８ ９ ３
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４ ．因执 行 不 力和 疏 于 管理 而产 生 了许 多问题 。
是推 行 经济 适 用住 房 的头 两年 ，有 相 当大 比重 的城 间里 ，许 多城 市 出 现 了供 应 对 象 、 住 房 套 型 和 房 价 “ 失控 ”的 问题 ，甚 至 出现 了开着 宝 马车来 买经 济 三 适 用住 房 、一人 一次 买 ｌ 套 经济 适 用住房 以及经济 适 ０ 市 按兵 不 动 ；二 是在 执行 中 ，特 别是 在开 始 的一段 时
２号文规定 ：对高收入者供应商品房 ；对中低收入者供应经济适用住房 ；对最低收入者供应廉租住房 。 ３
假如 我 国最 低收 入 者 占居 民总 数 的８ １ ％（ 国至今 尚未 明确其 应 占多大 比重 ），则 中低 收 入 者要 占居 ～ 我 ０
民总 数的 ７ ￣ ２ 。 ０ ７ ％
二 、经 济适 用 住房 的社 会保 障和 “ 民德政 ” 惠
足 ，是前 些年 有 些城 市执 行 不 力和疏 于 管理 的 另一原
因。
程 。而这 次协 商 经济 适 用住 房 的社 会保 障 ，客 观 条件
是 全 国正 处 于 出售房 改 房 的高潮 中 ，主观 条件 是各 主 管部 门对 努 力解 决好 贫 困居 民的住房 问题较 快地 取 得 共识 ，因而 在较 短 的 时间 内达成 了一致 意见 。这 是 来 之不 易的 。 因 而当年 有些 专 家学 者把 三 大优 惠誉 为 ， 是经 过各 有 关部 门共 同努 力制定 的 、在 住房 领域 里 的
而其 中 ，经 济适 用住 房是 一个 重要 的组 成部 分 。 ４．只 要 认真 地 进 行逐 项 分 析就 可 以弄 清楚 ，前
些 年经 济适 用住 房 出现 的许 多 问题 ，主 要来 自执行 不 力和 疏 于管 理 。只 要提 高认 识 ，加 强管 理 ，执 行不 力 的 问题 应该 不难 解决 。事 实 是 ，前 些年 出现 的 问题 ，
的 问题 。
ห้องสมุดไป่ตู้
３．管理 力 量 不 足 。 １ ９ 年 发 布 国 务 院 ２ 号 文 ８ ９ ３ 后 ，许 多城 市政 府误 认 为房 改 大业 已经 完成 ，因而 大 力削减 了管理 住 房 的机构 和 人 员。 而推 行保 障性 住房 的任 务十 分艰 巨复杂 ，必须 配备 足够 的 人员 。人 力不
占居 民总 数 ７ ％ 的全 部 中低 收入 者 。 因此 ，２ ０ 年 ０多 ０７
国务 院 ２ 号 文做 出规定 ，经 济 适用 住房 只供 应那 一 部 ４
分不 能供 应廉 租 屋 的低 收入 者 。经济 适 用住 房 既保 留 了三 大优 惠 ，又 只用 于低 收入 者 ，就 更 加切 合我 国的 实际 ，从 而有利 于这 项
产税 费。而 经济 适 用住 房 的三 大优 惠 ，却会 减 少城 市
因此 ，当年住 房 主管 部 门对 经济 适 用住房 社 会保 障提
出的 建议 是 ：免 收土 地 出让金 、税 费减 半和 房地 产企
的 财政 收入 ，这 就 使得 许 多城 市政 府对 推 行经 济适 用 住房 缺 乏积 极性 。因此 ，在 前一 段 时 间里 ，出现 了许
五 、共 同 努 力 促 进 经 济 适 用 住 房 的持 续 健 康 发 展 １．我 国的 中等 收 入 者和 低 收入 者 ，加起 来要 占
利润 。 由于 这个 原 因 ，一些 不愿 意 承担 社 会责 任 的房 地 产 商 ，对 经济 适用 住房 利 润不 得超 过 ３ 的规 定持 不 名
业 的利 润 限制 在 ３ 以 内 （ 下 简称三 大优 惠 ）。众所 ％ 以
周知 ，住房主管部 门负责提出的有关住房问题的政策
建 议 ，如 果涉 及其 它 部 门主 管的 内容 ，如土地 和 税 费
问题分 别 由 国土 资源和 财 政税 务等 部 门主 管 ，就 必须
多城 市政 府 对推 行 经济 适 用住 房执 行不 力和 疏 于管 理
有 的 已 经 得 到 解 决 ，有 的 正 在 继 续 解决 。 刚过 去 的
同或反 对 意见 。直 至 ２ １ 年的 下半 年 ，还 有房地 产 企 ０ ０
居 民总数的８ ％ ０ 以上 。对这样人数众多的居 民推行住
房 商 品化 与社 会 保 障 相 结 合 的 制 度 ，必 须 采 取 多层
次 、多元化 的住 房保 障办 法 。
业的 老总 公 开发 表言 论称 ，他 （ ） 一贯 地 、千 方 们 是 百计地 要求 取消 经 济适 用住 房 。 ２．触 及 了城 市 政 府 的 “ 地 财 政 ” 。 这 些 年 土
一
、
住 房分 类供 应 是许 多 国 家行 之有 效的 、住 房商 品化与 适度 社 会保 障相 结 合的 制度 。其 精 髓在 于 ，针 对居 民不 同 的住房 消 费 能力 予 以不 同类型 的住 房供 应 ，即 ：对高 收入 者供 应商 品 房 ，对 中等 收入 者供 应 含有适 量 社会 保 障的 中等收 入 者住 房 ，对低 收 入者供 应含 有较 多社 会 保障 的廉 租 住房 。高 中低三 种 收入 者各 占居 民总 数 的 比重 ，大体 为２ ：６ ：２ ，并 因各 国的 国情和 经 济 实力 的不 同 而有 一些 差 别 ，也 有 的 ０ ０ ０
住房 ，但 其 投资 规模 普 遍偏 小 。 四是最 近几 年 ，虽 然 问题 有所 减 少 ，但 仍然 不 断 出现 ，极 个 别 的还爆 出了 “ 出重号 ”的 “ 事 ” ；五是 舆 论导 向不 力 。对经 摇 怪
我 们 曾做过 一 次测 算 ，当时经 济适 用 住房 的 三大 优惠 要 占住房价格 的２ ％ ０ 以上 。 这 些 年 土 地 价 格 上 涨 过
补充 修 改 ，已 日趋 完善 ，加 上各 地政 府 逐步 地 加强 管 理 ，定会 较好 地 解决现 存 的和前 进 中新产 生 的问题 。 ５．有 些 地 方 近几 年 建 了一批 经 济 适 用住 房 销售 不畅 ，问题 的症 结是 工作 不 细 、不 到位 ，包 括房 价定
能供 应廉 租 住房 的低 收入 者 必须供 应 另一 种保 障房 。
人 士不 了解 出现 问题 的主 要原 因来 自执行 不 力和 疏于 管理 ，而误 认 为 问题 出在 制度 本 身 ，也跟 着呼 吁取 消 经 济适 用住 房 。 ６．近 几 年 又 出现 了一 个 新 问题 。就 是 有的 城 市
新建 的一 批 经济 适 用住 房 卖不 动 。其原 因和 解 决办 法
一 房 障了ｓ ｓ ｙ 住 保 。． ｅ ｆ Ｕ 。 ｎ
“ 民德政 ”的推 行 。 惠
四 、 为 什 么推 行 经 济 适 用 住 房 问题 不 少和 反 对 者 不 少
１．触 及 了 房 地 产 商 的 利 益 。 我 国的 房 地 产 企
将在 后面 说 明 。
业 ，除 了有 一部 分 因拿 不 到土 地而 窝 工亏 损外 ，另一 部分 拿得 到 土地进 行 开 发 的企业 ，大都 可 以获 得高 额
２．低 收入 者 占居 民总 数 的２ ％ ０ 。限于 我 国政府 的 经 济承 受 能力 ， 目前各 城 市划 定 的供 应廉 租屋 的最 低
瞳蟊图
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收入 者 只 占居 民总 数的 百分 之几 。 即使 经过 今 后一段
时 间 的扩 展 ，其 比重 也 会 低 于 １ ％，还 有 １ ％ 右 不 ０ 左 Ｏ
项 “ 民德政 ”。 惠
用 住 房 的最 大 套 型高 达 ３ ０ 平 方米 等 等 严 重 问题 ； ０多
三 、在 推行 过程 中的一 次重 大修 改
经 济适 用 住房 含有 较 多的住 房社 会 保障 。２ ０ 年 ００
三是 从 ２ ０ 年至 ２ ０ 年 ，各 城 市 虽然推 行 了经 济适 用 ０３ ０７