建设工程监理招投标
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1）招标人组建项目管理班子，确定委托监理的范围； 若自行办理招标事宜的，则应在规定时间内到招投标 管理机构办理备案手续；
2）编制招标文件； 3）发布招标公告或发出邀标通知书； 4）向投标人发出投标资格预审通知书，对投标人进
行资格预审； 5）招标人向投标人发出招标文件；投标人组织编写
投标文件； 6）招标人组织必要的答疑、现场勘察、解答投标人
26
二、初选的审查内容 对邀请对象的资质、能力是否与拟实施项目 特点相适应的总体考查，而不是评定其准备 实施项目监理工作的建设是否可行、适用。
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三、深入全面了解监理单位，收集的有关信息 可用的方法
1. 索取监理公司的情况介绍资料 2. 与其高级人员交谈 3. 向其已监理过的工程的发包人咨询 4. 考查他们已监理过的工程项目
2）建设项目的可行性研究，确定项目的基本特 征及其可行性。
3）为了顺利实施开发计划和投资项目，并充分 发挥其作用，提出经营管理和机构方面所需的变更 和改进意见。
4）参与设计任务书的编制。
33
（2）设计阶段的工作
1）提出设计要求，参与评选设计方案。 2）参与选择勘察、设计单位，协助发包人签订勘
13
4. 监理管理（行政） （1）国务院建设主管部门负责管理全国建
设监理招标投标的管理工作 （2）各省市自治区及工业、交通部门建设
行政管理机构负责本地区、本部门建设监理 招标投标管理工作 （3）各地区、各部门建设工程招标投标管 理办公室对监理投标程序
(2)乙级 企业负责人和技术负责人应当具有10年以上从事工程 建设工作的经历，企业技术负责人应当取得监理工程师注册证 书；取得监理工程师注册证书的人员不少于15人；注册资本不 少于50万元；近三年内监理过五个以上三等房屋建筑工程项目 或者三个以上三等专业工程项目。
12
4.1.2
(3)丙级 企业负责人和技术负责人应当具有8年以 上从事工程建设工作的经历，企业技术负责人应当 取得监理工程师注册证书；取得监理工程师注册证 书的不员不少于5人；注册资本不少于10万元；承 担过两个以上房屋建筑工程项目或者一个以上专业 工程项目。
21
4.3 建设工程监理投标
资格审查（公开招标、邀请招标），通常 都要考查投标人的资格条件、经验条件、 资源条件、公司信誉和承接新项目能力等 几个方面
22
招标公告与投标邀请书
公告或投标邀请书中应至少包括以下内容：
招标人名称、工程名称、建设地点、工程规模、工 程进度初步计划、招标范围、招标的预期目的（如： 征集方案、发包初步设计任务、施工图设计服务）、 投标人应具备的资质和资格条件、获取招标文件的方 式、时间等。
30
4.4.1
3. 按照监理业务性质分类 （1）工程技术咨询服务。如进行可行性研究，各
种方案的成本效益分析，编制特殊工程的建筑设计 标准，准备技术规范提出质量保证措施等。 （2）协助项目其它招标工作。如挟制发包人选择 承包商，组织设计、施工、设备采购招标等。 （3）技术监督和检查。检查工程设计、材料和设 备质量，对操作或实施质量进行监督和检查等。 （4）施工管理：质量、进度、成本、安全。
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4.4.1
4. 监理的业务范围：从工程建设过程来说，包 括：
项目前期的立项咨询、设计阶段监理、施工 阶段监理、保修阶段的监理。在每一个阶段 内，又可以进行投资、质量、工期的三大控 制及合同管理和信息管理。
32
4.4.1
（1）建设前期阶段的工作
1）对项目的投资机会研究，包括确定投资的优 先性和部门方针。
提出的问题，编写答疑文件或补充招标文件等；
15
4.1.3
7）投标人递送投标书，招标人接受投标书； 8）招标人组织开标、评标、决标； 9）招标人确定中标单位后向招投标管理机构提交招投标
情况的书面报告； 10）招标人向投标人发出中标或者未中标通知书； 11)招标人与中标单位进行谈判，订立委托监理书面合
（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程，指使用世
界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目，或使用国外政府及其机构贷 款资金的项目，或使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。
（5）国家规定必须实行监理的其他工程，指项目总投资额在3000万元以上
关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目和学校、影剧院、体育场馆项目。
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4.2.2 监理招标与施工招标的区别
内容
监理招标
施工招标
任务范围
招标文件或邀请函中提出的任务范围不 是已确定的合同条件，只是合同谈判的 一项内容，投标人可以而且往往会对其 提出改进意见
招标文件中的工作内容是正式的合同条件， 双方都无权更改，只能在必要时按规定予以 澄清
邀请范围
一般不发招标广告，发包人可开列短名 单，且只向短名单内的监理公司发出邀 请函
8
(1)工程规模 中小型工程项目，有条件时可将全部 监理工作委托一个单位；大型复杂工程，则应按 阶段和工作内容分别委托监理单位，如设计和施 工两个阶段分开。
(2)项目的专业特点 不同的施工内容对监理人员的 素质、专业技能和管理水平的要求也不同，所以 在大型复杂工程的建设阶段，划分监理工作范围 时应充分考虑不同工作内容的要求，如将土建工 程与安装工程分开。
35
（4）施工阶段的工作
1）协助发包人编写开工报告。
2）审查承建单位各项施工准备工作，发布开工通知。
3）督促承建单位建立、健全施工管理制度和质量保证体系，并监督
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4.1.2
2. 参加投标的监理单位条件
应当是取得监理资质证书，具有法人资格的 监理公司、监理事务所或兼承监理业务的工 程设计、科学研究及工程建设咨询的单位
必须具有与招标工程规模相适应的资质等级。
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4.1.2
3. 监理单位的资质等级——甲、乙、丙
(1)甲级 企业负责人和技术负责人应当具有15年以上从事工程 建设工作的经历，企业技术负责人应当取得监理工程师注册证 书；取得监理工程师注册证书的人员不少于25人；注册资本不 少于100万元；近三年内监理过五个以上二等房屋建筑工程项目 或者三个以上二等专业工程项目。
察、设计合同。 3）监督初步设计和施工图设计工作的执行，控制
设计质量，并对设计成果进行审核。 4）控制设计进度以满足建设进度要求，并监督设
计单位实施。 5）审核设计概(预)算，实施或协助实施投资控制。 6）参与工程主要设备选型。 7）协调设计单位与有关各方的关系。
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（3）施工招标阶段的工作 1）编制招标文件和评标文件。 2）协助评审投标书，提出决标评估意见。 3）协助发包人与承建单位签订承包合同。
编制要求 意见，提出技术性或建设性的建议
写投标书，不符合规定要求即为废标
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4.2.3 建设监理的开标、评标
1. 开标 在开标中，属于下列情况之一的，按无
效标书处理。 1）投标人未按时参加开标会，或虽参加
会议但无有效证件； 2）投标书未按规定的方式密封；； 3）唱标时弄虚作假，更改投标书内容； 4）监理费报价低于国家规定的下限。
重点：建设工程监理招投标的范围、特点、 程序，招投标文件的编制；监理资格预审的 主要内容。
2
4.1 工程监理招标与投标概述
建设工程监理及其范围 建设工程监理招标与投标的主体 建设工程监理招标与投标程序
3
4.1.1 建设工程监理及其范围
1. 建设工程监理的概念：指具有相应资质的 监理单位受工程项目建设单位（业主）的 委托，依据国家有关工程建设的法律、法 规，经建设主管部门批准的工程项目建设 文件、建设工程委托监理合同，对工程建 设实施的专业化监督管理。
2. 实行建设工程监理制度的目的：提高工程 建设的投资效益好社会效益。
4
3. 根据建设部颁布的《建设工程监理范围和规模标准规定》，下 列工程必须实施建设监理
（1）国家重点建设工程，指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国
民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。
（2）大中型公用事业工程，指项目总投资额在3000万元以上的供水、供电、
第四章 建设工程监理招标与投标实务
4.1 建设工程监理招标与投标概述 4.2 建设工程监理招标 4.3 建设工程监理投标 4.4 监理招标文件的编制 4.5 案例
1
学习目标
学习目的及要求：理解建设工程监理招投标 的范围、特点、程序；掌握建设工程监理招 标的招投标文件的编制；监理资格预审的主 要内容。
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(3)合同履行的难易程度 由于建设期间，业主与有关承 包商所签订的经济合同较多，对于较易履行的合同， 监理工作可以并入某项监理工作的委托内容之中，或 者不必委托监理，如一般建筑材料供销合同的履行监 督、管理等。
(4)业主的管理能力 当业主的技术能力和管理能力较强 时，项目实施阶段的某些工作内容也可以由自己来承 担，如施工前期的现场准备工作等。
供气、供热等市政工程项目，科技、教育、文化等项目，体育、旅游、商业等项 目，卫生、社会福利等项目，其他公用事业项目。
（3）成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万ｍ２以上的住宅建设工
程必须实行监理；5万ｍ２以下的住宅建设工程可以实行监理，具体范围和规模标 准，由建设行政主管部门规定；对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实 行监理。
23
4.3.1 资格审查的内容
1．资质审查
（1）证书的种类 （2）资质等级
2．能力审查 3．经验审查
24
投标资格预审 目的：淘汰资格条件不合格的投标申请人参 加投标，减少评标工作量，降低招标成本。
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4.3.2 资格审查的方法
一、审查方式 1. 监理招标的资格预审可以首先以会谈的
形式对监理单位的主要负责人或拟派驻的总 监理工程师进行考查，然后在让其报送相应 的资格材料。 2. 与初选各家公司会谈后，再对各家的资 质进行评审和比较，确定要求投标的监理公 司短名单。
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2. 评标 （1）评标委员会 （2）评标方法
1）专家评审法：由评标委员会的各位专家分别就各 位投标书的内容充分进行优缺点论证，共同讨论， 比较，最终以投票方式评选出最具实力的监理单 位。
2）综合评估法 ：采用量化指标考查每一处投标人的 综合水平，以各项因素评价得分的的累积分值高 低，排除各标书的优劣顺序
公开招标要发布招标广告，而不是在小范围 内的直接邀请，并进行资格预审；邀请招标 的范围也较宽，且要进行资格后审
标底
不编制标底
可以编制或不编制标底
选择原则 以技术方面的评审为主，选择最佳的监 以技术上达到标准为前提，将合同授予经评
理公司，不应以价格最低为主要标准
审价格最低的投标单位
投标书的 可以对招标文件中的任务大纲提出修改 必须要求按招标文件中要求的格式和内容填
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4.4 监理招标文件的编制
招标文件是招标人向投标人发出的，旨在 向投标人提供为编制投标文件所需要的资料、 招投标活动中应遵循的规则、招投标活动的 日程安排、中标人产生的方式等内容的书面 文件。它是投标人编制投标文件的最直接的 依据。
29
4.4.1 委托服务的工作范围
1. 监理委托合同的标的：监理单位为发包人提 供的监理服务。 2. 监理委托合同的主要内容：控制工程建设的 投资、工期和工程质量，进行工程建设合同管 理，协调有关单位的工作关系。
同； 12)投标人报送监理规划，实施监理工作。
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4.2 建设工程监理招标
4.2.1 监理招标的特点 4.2.2 监理招标与施工招标的区别 4.2.3 建设监理的开标、评标
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4.2.1 监理招标的特点
(一)招标宗旨是对监理单位能力的选择 (二)报价在选择中居于次要地位 (三)邀请投标人较少
5
4. 建筑招标投标法的规定
宏观 微观
6
4.1.2建设工程监理招标与投标的主体
1. 建设监理招标主体
建设监理招标主体是承建招标项目的建设 单位，又称业主招标人。
招标人可以自行组织监理招标，也可以委托 具有相应资质的招标代理机构组织招标。
招标范围
7
监理招标范围的确定
由于建设监理的工作内容遍布项目建设的全过程， 因此，在选择监理单位前，应首先确定委托监理的 工作内容和范围，既可以将整个建设过程委托一个 单位来完成，也可以按不同阶段的工作内容或不同 合同的内容分别交予几个监理单位来完成。在划分 监理委托工作范围时，一般应考虑以下几方面的条 件：
2）编制招标文件； 3）发布招标公告或发出邀标通知书； 4）向投标人发出投标资格预审通知书，对投标人进
行资格预审； 5）招标人向投标人发出招标文件；投标人组织编写
投标文件； 6）招标人组织必要的答疑、现场勘察、解答投标人
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二、初选的审查内容 对邀请对象的资质、能力是否与拟实施项目 特点相适应的总体考查，而不是评定其准备 实施项目监理工作的建设是否可行、适用。
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三、深入全面了解监理单位，收集的有关信息 可用的方法
1. 索取监理公司的情况介绍资料 2. 与其高级人员交谈 3. 向其已监理过的工程的发包人咨询 4. 考查他们已监理过的工程项目
2）建设项目的可行性研究，确定项目的基本特 征及其可行性。
3）为了顺利实施开发计划和投资项目，并充分 发挥其作用，提出经营管理和机构方面所需的变更 和改进意见。
4）参与设计任务书的编制。
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（2）设计阶段的工作
1）提出设计要求，参与评选设计方案。 2）参与选择勘察、设计单位，协助发包人签订勘
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4. 监理管理（行政） （1）国务院建设主管部门负责管理全国建
设监理招标投标的管理工作 （2）各省市自治区及工业、交通部门建设
行政管理机构负责本地区、本部门建设监理 招标投标管理工作 （3）各地区、各部门建设工程招标投标管 理办公室对监理投标程序
(2)乙级 企业负责人和技术负责人应当具有10年以上从事工程 建设工作的经历，企业技术负责人应当取得监理工程师注册证 书；取得监理工程师注册证书的人员不少于15人；注册资本不 少于50万元；近三年内监理过五个以上三等房屋建筑工程项目 或者三个以上三等专业工程项目。
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4.1.2
(3)丙级 企业负责人和技术负责人应当具有8年以 上从事工程建设工作的经历，企业技术负责人应当 取得监理工程师注册证书；取得监理工程师注册证 书的不员不少于5人；注册资本不少于10万元；承 担过两个以上房屋建筑工程项目或者一个以上专业 工程项目。
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4.3 建设工程监理投标
资格审查（公开招标、邀请招标），通常 都要考查投标人的资格条件、经验条件、 资源条件、公司信誉和承接新项目能力等 几个方面
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招标公告与投标邀请书
公告或投标邀请书中应至少包括以下内容：
招标人名称、工程名称、建设地点、工程规模、工 程进度初步计划、招标范围、招标的预期目的（如： 征集方案、发包初步设计任务、施工图设计服务）、 投标人应具备的资质和资格条件、获取招标文件的方 式、时间等。
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4.4.1
3. 按照监理业务性质分类 （1）工程技术咨询服务。如进行可行性研究，各
种方案的成本效益分析，编制特殊工程的建筑设计 标准，准备技术规范提出质量保证措施等。 （2）协助项目其它招标工作。如挟制发包人选择 承包商，组织设计、施工、设备采购招标等。 （3）技术监督和检查。检查工程设计、材料和设 备质量，对操作或实施质量进行监督和检查等。 （4）施工管理：质量、进度、成本、安全。
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4.4.1
4. 监理的业务范围：从工程建设过程来说，包 括：
项目前期的立项咨询、设计阶段监理、施工 阶段监理、保修阶段的监理。在每一个阶段 内，又可以进行投资、质量、工期的三大控 制及合同管理和信息管理。
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4.4.1
（1）建设前期阶段的工作
1）对项目的投资机会研究，包括确定投资的优 先性和部门方针。
提出的问题，编写答疑文件或补充招标文件等；
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4.1.3
7）投标人递送投标书，招标人接受投标书； 8）招标人组织开标、评标、决标； 9）招标人确定中标单位后向招投标管理机构提交招投标
情况的书面报告； 10）招标人向投标人发出中标或者未中标通知书； 11)招标人与中标单位进行谈判，订立委托监理书面合
（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程，指使用世
界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目，或使用国外政府及其机构贷 款资金的项目，或使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。
（5）国家规定必须实行监理的其他工程，指项目总投资额在3000万元以上
关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目和学校、影剧院、体育场馆项目。
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4.2.2 监理招标与施工招标的区别
内容
监理招标
施工招标
任务范围
招标文件或邀请函中提出的任务范围不 是已确定的合同条件，只是合同谈判的 一项内容，投标人可以而且往往会对其 提出改进意见
招标文件中的工作内容是正式的合同条件， 双方都无权更改，只能在必要时按规定予以 澄清
邀请范围
一般不发招标广告，发包人可开列短名 单，且只向短名单内的监理公司发出邀 请函
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(1)工程规模 中小型工程项目，有条件时可将全部 监理工作委托一个单位；大型复杂工程，则应按 阶段和工作内容分别委托监理单位，如设计和施 工两个阶段分开。
(2)项目的专业特点 不同的施工内容对监理人员的 素质、专业技能和管理水平的要求也不同，所以 在大型复杂工程的建设阶段，划分监理工作范围 时应充分考虑不同工作内容的要求，如将土建工 程与安装工程分开。
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（4）施工阶段的工作
1）协助发包人编写开工报告。
2）审查承建单位各项施工准备工作，发布开工通知。
3）督促承建单位建立、健全施工管理制度和质量保证体系，并监督
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4.1.2
2. 参加投标的监理单位条件
应当是取得监理资质证书，具有法人资格的 监理公司、监理事务所或兼承监理业务的工 程设计、科学研究及工程建设咨询的单位
必须具有与招标工程规模相适应的资质等级。
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4.1.2
3. 监理单位的资质等级——甲、乙、丙
(1)甲级 企业负责人和技术负责人应当具有15年以上从事工程 建设工作的经历，企业技术负责人应当取得监理工程师注册证 书；取得监理工程师注册证书的人员不少于25人；注册资本不 少于100万元；近三年内监理过五个以上二等房屋建筑工程项目 或者三个以上二等专业工程项目。
察、设计合同。 3）监督初步设计和施工图设计工作的执行，控制
设计质量，并对设计成果进行审核。 4）控制设计进度以满足建设进度要求，并监督设
计单位实施。 5）审核设计概(预)算，实施或协助实施投资控制。 6）参与工程主要设备选型。 7）协调设计单位与有关各方的关系。
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（3）施工招标阶段的工作 1）编制招标文件和评标文件。 2）协助评审投标书，提出决标评估意见。 3）协助发包人与承建单位签订承包合同。
编制要求 意见，提出技术性或建设性的建议
写投标书，不符合规定要求即为废标
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4.2.3 建设监理的开标、评标
1. 开标 在开标中，属于下列情况之一的，按无
效标书处理。 1）投标人未按时参加开标会，或虽参加
会议但无有效证件； 2）投标书未按规定的方式密封；； 3）唱标时弄虚作假，更改投标书内容； 4）监理费报价低于国家规定的下限。
重点：建设工程监理招投标的范围、特点、 程序，招投标文件的编制；监理资格预审的 主要内容。
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4.1 工程监理招标与投标概述
建设工程监理及其范围 建设工程监理招标与投标的主体 建设工程监理招标与投标程序
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4.1.1 建设工程监理及其范围
1. 建设工程监理的概念：指具有相应资质的 监理单位受工程项目建设单位（业主）的 委托，依据国家有关工程建设的法律、法 规，经建设主管部门批准的工程项目建设 文件、建设工程委托监理合同，对工程建 设实施的专业化监督管理。
2. 实行建设工程监理制度的目的：提高工程 建设的投资效益好社会效益。
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3. 根据建设部颁布的《建设工程监理范围和规模标准规定》，下 列工程必须实施建设监理
（1）国家重点建设工程，指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国
民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。
（2）大中型公用事业工程，指项目总投资额在3000万元以上的供水、供电、
第四章 建设工程监理招标与投标实务
4.1 建设工程监理招标与投标概述 4.2 建设工程监理招标 4.3 建设工程监理投标 4.4 监理招标文件的编制 4.5 案例
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学习目标
学习目的及要求：理解建设工程监理招投标 的范围、特点、程序；掌握建设工程监理招 标的招投标文件的编制；监理资格预审的主 要内容。
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(3)合同履行的难易程度 由于建设期间，业主与有关承 包商所签订的经济合同较多，对于较易履行的合同， 监理工作可以并入某项监理工作的委托内容之中，或 者不必委托监理，如一般建筑材料供销合同的履行监 督、管理等。
(4)业主的管理能力 当业主的技术能力和管理能力较强 时，项目实施阶段的某些工作内容也可以由自己来承 担，如施工前期的现场准备工作等。
供气、供热等市政工程项目，科技、教育、文化等项目，体育、旅游、商业等项 目，卫生、社会福利等项目，其他公用事业项目。
（3）成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万ｍ２以上的住宅建设工
程必须实行监理；5万ｍ２以下的住宅建设工程可以实行监理，具体范围和规模标 准，由建设行政主管部门规定；对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实 行监理。
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4.3.1 资格审查的内容
1．资质审查
（1）证书的种类 （2）资质等级
2．能力审查 3．经验审查
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投标资格预审 目的：淘汰资格条件不合格的投标申请人参 加投标，减少评标工作量，降低招标成本。
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4.3.2 资格审查的方法
一、审查方式 1. 监理招标的资格预审可以首先以会谈的
形式对监理单位的主要负责人或拟派驻的总 监理工程师进行考查，然后在让其报送相应 的资格材料。 2. 与初选各家公司会谈后，再对各家的资 质进行评审和比较，确定要求投标的监理公 司短名单。
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2. 评标 （1）评标委员会 （2）评标方法
1）专家评审法：由评标委员会的各位专家分别就各 位投标书的内容充分进行优缺点论证，共同讨论， 比较，最终以投票方式评选出最具实力的监理单 位。
2）综合评估法 ：采用量化指标考查每一处投标人的 综合水平，以各项因素评价得分的的累积分值高 低，排除各标书的优劣顺序
公开招标要发布招标广告，而不是在小范围 内的直接邀请，并进行资格预审；邀请招标 的范围也较宽，且要进行资格后审
标底
不编制标底
可以编制或不编制标底
选择原则 以技术方面的评审为主，选择最佳的监 以技术上达到标准为前提，将合同授予经评
理公司，不应以价格最低为主要标准
审价格最低的投标单位
投标书的 可以对招标文件中的任务大纲提出修改 必须要求按招标文件中要求的格式和内容填
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4.4 监理招标文件的编制
招标文件是招标人向投标人发出的，旨在 向投标人提供为编制投标文件所需要的资料、 招投标活动中应遵循的规则、招投标活动的 日程安排、中标人产生的方式等内容的书面 文件。它是投标人编制投标文件的最直接的 依据。
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4.4.1 委托服务的工作范围
1. 监理委托合同的标的：监理单位为发包人提 供的监理服务。 2. 监理委托合同的主要内容：控制工程建设的 投资、工期和工程质量，进行工程建设合同管 理，协调有关单位的工作关系。
同； 12)投标人报送监理规划，实施监理工作。
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4.2 建设工程监理招标
4.2.1 监理招标的特点 4.2.2 监理招标与施工招标的区别 4.2.3 建设监理的开标、评标
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4.2.1 监理招标的特点
(一)招标宗旨是对监理单位能力的选择 (二)报价在选择中居于次要地位 (三)邀请投标人较少
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4. 建筑招标投标法的规定
宏观 微观
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4.1.2建设工程监理招标与投标的主体
1. 建设监理招标主体
建设监理招标主体是承建招标项目的建设 单位，又称业主招标人。
招标人可以自行组织监理招标，也可以委托 具有相应资质的招标代理机构组织招标。
招标范围
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监理招标范围的确定
由于建设监理的工作内容遍布项目建设的全过程， 因此，在选择监理单位前，应首先确定委托监理的 工作内容和范围，既可以将整个建设过程委托一个 单位来完成，也可以按不同阶段的工作内容或不同 合同的内容分别交予几个监理单位来完成。在划分 监理委托工作范围时，一般应考虑以下几方面的条 件：