北京润枫领尚营销策划报告
东润枫景九十月广告推广建议
东润枫景九、十月广告推广建议广州蓝色创意广告公司上时期广告评估东润枫景，如一清丽女子让酷暑中的人们感受不样的清爽●8月15日，东润枫景第一期报广刊出。
迄今，从各种管道相应回的信息讲明：东润枫景在众多地产广告中脱颖而出，引起广泛关注●该系列报广鲜亮而正确地传达出楼盘个性●局部目标消费者对东润枫景已有初步印象：一个离燕莎城2500米、有品味的白领生活社区我们有理由相信，在前期广告宣传后，东润枫景将可能形成第一次购楼浪潮——秋季展会2展会了瞧9月5—9日·北京·秋季房展会。
东润枫景，第一个收获的季节●前期广告为东润枫景积存了潜在客户群●展会上，面对如潮的瞧者，东润枫景新奇、个性化的现场布置，极可能成为展会上一道亮丽的风景，而吸引许多客户到现场一窥“发现居住的真意〞的究里●东润枫景售楼部从外部造型，到室内设计独具匠心，洋溢着浓郁的中产阶级特有的生活气息；同时现场有高素养的售楼人员和详尽售楼资料能够推断：在展会出现第一次购楼潮的同时会积存一批犹疑、瞧瞧的潜在客户。
如何争取这批潜在消费群，并提升楼盘的知名度、形象和吸引更多客户？3九、十月广告策略我们的解决之道——●把握一次时机：国庆节七天长假●坚持一种战略：广告整合传播●遵循一个原那么：形象宣传与促销并重●四个战术行动：广告、事件行销、实效促销、人员推广4把握一次时机国庆七天长假，一个买楼者与卖楼者双赢的契机●忙碌的中产阶级在国庆，终于有了闲暇为自己做点什么，瞧楼、买楼能够沉着有余了●买楼不可能一蹴而就，它是一个货比三家、反复权衡、比立后的相对理性购置行为因此，国庆是东润枫景丰收的第二季。
为此，广告要完成客户积存的任务5坚持一个广告策略东润枫景来广告整合传播的主题词只有两个：整体、单一何谓整体？●广告传播媒体的多样化。
●不同媒体的广告风格统一●传播主题的方案性单一的含义●每次广告的诉求点只有一个●传播的品牌个性鲜亮而统一6一个广告原那么品牌形象宣传和促销并重是东润枫景广告成功的不二法门7一个广告原那么品牌形象建设是东润枫景制胜的利器理由：●东润枫景是占地15万公顷的大盘，其销售必定有较长周期。
XX0626润丰岭尚项目营销报告S
•2月23日6号楼 开盘
•高品质城市公园 生活大社区
•热销情况，稀缺资源，错过不再有
•渠道 •活动
•商圈巡展派单，竞品拦截， •周边乡镇巡展 •团购启动
•产品说明会
•认购送礼活动
•示范区园林和样板间活动
•晚会活动 •特价房活动
•媒体 •组合
•报媒、短信、高速公路户外、楼体广告
•报媒、短信、户外、楼体广告 •报媒、短信
建面均价（元/㎡ ）
4150
4200
4200
4200
4250
4200
总销售额（万元） 5429
3804
3381
5071
4533
22218
学习改变命运,知 识创造未来
•截至2013年2月，预计销售套数300套，销售面积3万㎡，销售 金额1.26亿元。
XX0626润丰岭尚项目营销报告S
•运营分 析
•运营原则 •产品分析 •运营策略 •价格策略 •推售模拟
学习改变命运,知 识创造未来
XX0626润丰岭尚项目营销报告S
•本项目目标客群： •青杠原住民（当地企业职工及干部+个体经营户）+ 外区客群（周边乡镇+外出务工人员+主城客户）
当地个体经营户（30%） 当地企业职工及干部（20%） 三代都在本区工作、本区居住（20%）
•核心客户
本地人，在外区工作（10%） 主城区域客户（10%）
•向女士 45岁 九龙坡某皮鞋厂 •在皮鞋厂上班，一家三口住在青杠，80㎡
•他说：厂区的老房子已经很旧了，买房心切，从年轻时起就在皮鞋厂上班，一直住在九龙 坡，对这里感情很深也最熟悉，出行也比较方便，所以还是考虑在九龙坡买房。
精品文案-2019年北京东润枫景营销推广建议案
<附>
LOGO设计
—— 方案07 ——
|项目市场定位|
首先明确—项目定位之于销售的意义：
只有做好准确的项目定位， 才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，
才能满足客户群体的置业需求， 才有可能在一个较短的时间内完成销售。
01
市场定位
（找出市场的空白点提升产品的价值点）
〉〉主推定位语：
原味枫景 · 原味枫情
卖点之二：企业实力
国盛地产拥有雄厚的企业实力和专业的房地产开发经验。 在品牌实力的带动下，能够更好的为项目增加附加价值。
品牌标识设计：
国盛·东润枫景
原味生态社区
卖点之三：原味生态社区
国盛·东润枫景 秉承 “以人为本”、“生态为先”的开发思路，因 地制宜抛出了高起点、高品质、高附加值、高智能化的“原味生态 社区”理念，打造纯粹生态型社区氛围。
从户型结构上来看：
巴洛克·铂宫
安华美郡
新筑一品
面积 98-99
79 47-57
比例 21%
5% 74%
面积 40-60 70-89 100-134
比例 29% 51% 20%
面积 40-60 70-90 100-120
比例 16% 70% 14%
本案
面积 30-60 60-90 90-130
比例 21% 49% 30%
从居住舒适度上来看：
巴洛克·铂宫
安华美郡
新筑一品
本案
占地: 3万 建筑: 3.6万 容积率: 1.2
占地: 3万㎡ 建筑: 10万㎡ 容积率:2.95
占地: 3.9万㎡ 建筑: 10㎡ 容积率:2.57
占地: 4.02万㎡ 建筑: 10㎡ 容积率:2.50
思源北京润枫领尚项目营销策划报告
北京商品房市场
2009年—2010年4月北京商品房供销与价格走势
2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000
500,000
待更新25000 21368 18401 17582 20000
1
0
112 486
5
0 1
1
7
12 61
2
69 12
9
13 19
4
16 14
4
14 10
国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨
财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“ 抑制”变为“遏制”，引起关注。
• 外围居住区随 着区域的成熟、 配套的完善将 得到品质的提 升。
市场分析篇
政策梳理 整体市场 区域发展 区域市场 市场小结
区域界定及竞品项目分布
海棠公社 本案
北京新天地 远洋一方
京通、京沈、京津第二高速
富力又一城 金色漫香林 林肯公园
根据本案所在区位和产品特点，选取 临近本案和竞争区域内与本案产品相 同的代表项目进行盘点进一步分析。
营销目标销售策略推广策略户外户外企业形象不项目形象癿关键展示点企业形象不项目形象癿关键展示点三项展示路牌引导营销策略篇72沿经海一路设立项目的户外展示及路牌引导系统营销目标销售策略推广策略户外户外企业形象不项目形象癿关键展示点企业形象不项目形象癿关键展示点三项展示路牌引导营销策略篇73路牌引导系统次渠饭庖及科创二街路口处营销目标销售策略推广策略路牌引导户外户外企业形象不项目形象癿关键展示点企业形象不项目形象癿关键展示点三项展示营销策略篇74三项展示营销目标销售策略推广策略围挡围挡企业形象不项目形象癿关键展示点企业形象不项目形象癿关键展示点图片为示意图片图片为示意图片营销策略篇75三项展示营销目标销售策略推广策略案场物料案场物料产品及项目品质癿直观展现楼书产品及项目品质癿直观展现楼书折页户型图手袋等折页户型图手袋等营销策略篇营销目标销售策略推广策略76地铁地铁由宠户价值丌高向高效传播认知癿转变企业形象不项目形象癿同时展现由宠户价值丌高向高效传播认知癿转变企业形象不项目形象癿同时展现四类辅劣营销策略篇77四类辅劣报纸报纸提升企业知名度和项目形象癿必备审传工具提升企业知名度和项目形象癿必备审传工具开盘前两周新京北青报精品购物指南以整版戒半版集中宣传造势
房地产营销策划枫尚豪园别墅推广方案最终
05
预算与资源需求
营销策划费用预算
策划人员工资
支付给策划人员的工资和奖金，以确保策划方案的顺利实施。
市场调研费用
包括对目标客户、竞争对手和行业趋势的市场调研费用。
策划方案设计费用
支付给策划设计人员的费用，以确保策划方案的创意性和专业性。
广告宣传费用预算
1 2
媒体购买费用
包括在电视、报纸、网络等媒体上投放广告的费 用。
总结活动中取得良好效果的方面，提炼可复 制的成功经验。
改进建议
根据成功经验和不足之处，提出针对性的改 进措施和建议。
不足之处
分析活动中存在的问题和不足，找出改进空 间。
未来展望
结合市场趋势和客户需求，对未来项目营销 策划提出展望和规划。
感谢您的观看
THANKS
广告制作费用
包括广告创意设计、拍摄和后期制作的费用。
3
公关活动费用
包括组织各类公关活动，如新闻发布会、品酒会 等所需的费用。
销售团队费用预算
销售人员工资
01
支付给销售人员的工资和奖金，以激励他们完成销售任务。
培训费用
02
包括对销售人员进行产品知识、销售技巧等方面的培训费用。
销售提成和佣金
03
支付给销售人员的提成和佣金，以激励他们提高销售业绩。
效果评估
定期对广告效果进行评估，以便及时调整广告策略和内容。
调整优化
根据效果评估结果，对广告创意、媒体选择和投放策略进行优化和 调整，提高广告效果。
04
销售策略及执行计划
销售团队组建与培训
组建专业销售团队
选拔具备房地产销售经验和优秀沟通 能力的销售人员，组建高效的销售团 队。
东润枫景整体广告策划方案
东润枫景整体广告策划方案一、背景分析东润枫景是一座位于山水田园之间的高级住宅小区，享有得天独厚的地理优势和优美的环境。
然而，由于市场竞争激烈，加上消费者对于生活品质的追求逐渐提高，东润枫景的销售和宣传工作亟需进一步完善和提升。
二、目标群体定位1. 中产阶级家庭：这一群体通常具备一定的经济实力，对居住环境和配套设施的要求较高。
2. 年轻夫妇：这一群体通常追求时尚、品位和社交圈子，并且具有购房的需求。
3. 退休人群：这一群体通常追求宁静、舒适和安全，他们对待房屋的要求通常更为注重居住质量。
三、广告创意与传播策略1. 优美环境的展示：通过现场实地拍摄和航拍，展示东润枫景的独特地理位置和周边山水田园的美景，吸引目标群体的注意。
2. 宣传点的突出：通过调研和了解目标群体的需求，突出东润枫景的特色，如低密度人口、高品质配套设施、安全便利的居住环境等。
3. 故事化宣传：利用微电影、短视频等形式，结合东润枫景居住者的真实故事，讲述他们如何在这片美好环境中享受生活，借以引起观众的情感共鸣。
4. 引入优质品牌合作：与知名家居、建材、装饰公司进行合作，搭建全方位的展示展览平台，让潜在购房者能够对将来的居住环境形成直观的感知。
5. 多渠道传播：通过户外广告牌、互联网广告、社交媒体、地方报纸、电视和电台等多种渠道进行广告宣传，确保覆盖面广，与目标群体形成有效接触。
四、营销推广活动1. 开放日活动：举办开放日活动，邀请潜在购房者参观东润枫景，现场提供房产资讯和解答问题，让潜在购房者能够更深入了解和体验小区的优势。
2. 特色活动：针对家庭、年轻夫妇、退休人群特别设计针对性活动，如亲子活动、时尚派对、养生分享会等，通过活动吸引目标群体参与并提高他们对东润枫景的兴趣。
3. 线上互动：通过社交媒体平台举办线上互动活动，如微信抽奖、答题赢奖等，提高品牌知名度和用户粘性。
4. 与房产经纪机构合作：与地方知名房产经纪机构合作，让他们与销售团队共同推广和销售东润枫景，提高销售效果。
东润枫景整体广告策划方案
东润枫景整体广告策划方案一、背景分析东润枫景是一家拥有多年历史的房地产开发公司，致力于为客户提供高品质的住宅和生活空间。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，东润枫景面临着许多挑战，如如何提高品牌知名度、吸引更多客户以及如何区别于竞争对手等。
因此，制定一份全面的广告策划方案将帮助东润枫景实现其发展目标。
二、目标群体分析首要任务是对目标群体进行细致的分析，并确定适合他们的广告内容和媒体。
东润枫景的目标群体主要是中产阶级家庭、年轻职业人士和投资购房者。
三、核心信息传递明确东润枫景的核心卖点和独特价值，以确保广告传递的信息能够吸引并留在目标受众的心中。
这可能包括东润枫景的地理位置、高品质的建筑、独特的设计和宜居的环境等。
四、创意概念和内容策划在设计广告内容时，要确保创意概念能够吸引目标受众，并与他们的生活方式和需求相关。
例如，可以通过展示东润枫景的社区设施、绿化环境和便利交通来传递“美好家园”的概念。
此外，还可以通过故事情节、幽默元素或名人代言等方式来增加广告的吸引力。
五、媒体选择根据目标群体的特征和广告内容，选择适合的媒体渠道传播广告。
可以考虑利用互联网、电视、广播、报纸、户外广告和社交媒体等多种方式。
此外，也可以与相关的房产中介合作，并参与房地产展会和活动来提高品牌知名度。
六、促销活动与广告一起，东润枫景还可以开展促销活动来吸引潜在客户。
这些活动可以包括线上线下的优惠折扣、赠品或礼品卡等。
同时，定期举办开放日活动以及在社交媒体上举办抽奖活动等，可以吸引更多人了解和参与。
七、评估和调整广告策划方案的最后一步是评估其效果，并根据需要进行调整。
可以通过追踪目标客户的响应和销售数据来评估广告的有效性，并通过定期的市场调研来了解目标受众的需求和反馈，以便进一步优化广告策略。
综上所述，通过制定一份综合的广告策划方案，东润枫景可以有效地提高品牌知名度、吸引更多客户，并在竞争激烈的房地产市场中取得竞争优势。
八、执行计划为了确保广告策划方案的顺利实施，需要制定一个详细、清晰的执行计划。
东润枫景整体广告策划方案共249页
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1-1-1 北京楼市总体概况
Blue Creation Ad. 蓝色创意
结论：
• 从目前情况分析，东部市场虽是京城楼市最旺 的区位，同时，也可能是下一轮爆发价格战的 区位。这种价格战不一定体现在数字上，而更 多的是一种性能价格比的竞争。另外，虽然东 部市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一 两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场， 下调的空间并不大。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
嘉铭园
• 老厂拆建，楼盘规模大，现成绿化多 • 位于亚运村商圈，社区环境成熟，交通方便 • 配套设施齐全，教育设施完善 • 由B+H负责规划设计 • 工程工期过长，拆迁压力大，后期开发对前
期入住业主生活影响大 • 价格相对偏高
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5ixue (海量营销管理培训资料下载)
1-1-1 北京楼市总体概况
Blue Creation Ad. 蓝色创意
三、北京楼市分区分析
• 东部一直是房价最高的一个方位，也是今年 上半年新楼盘推出最多的一个区位。今年上 半年，东部地区的新楼盘曾创出了几个新低 价位。楼盘的集中无疑使市场竞争加剧，在 同一区位、楼盘之间比拼的是价位与品质， 而价位优势无疑会是发展商首先考虑的。
中产阶层相对优越的生活是以超时间工作为 前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代 价。 • 需要的话，可以每天只睡3个小时，其余时间用 来工作，甚至可以放弃假期
5ixue (海量营销管理培训资料下载)
1-2-2 中产阶层的生活形态分析Blue Creation Ad. 蓝色创意
三、中产阶层的工作态度
二、中产阶层的特征
北领锋尚-整体营销方案建议XXXX0518
重点路口
重点路口
重点路口
源
翡 翠
上 湾
湾
推广必杀技二
竞争项目客户必杀
——户外阵地导视拦截
多一种选择，截留竞争项目客户
在竞品项目周边的番放置 户外桁架，让处在购房选 择阶段或者犹疑阶段的客 户多一种选择，增加客户 上门进行比较的冲动。
竹韵大道
翡 翠 湾
竹柳路
源 上 湾
2 展示攻略
“别让客户跑远了！”
面积（㎡）
59 69 73 74-96㎡ 75 76 79 89 /
总面积
1192.2 1747.5 734.76 1067.97 75.65 2616.98 398.55 3225.6 85959
面积比
11% 16% 7%
10%
1% 24% 4% 29% 100%
套数（套）
20 25 10 13 1 34 7 36 146
竹韵大道
竹柳路
翡翠湾
源上湾 珍宝锦城
商超巡展拓客
重点商超的客户拓展，深耕城区客户基础，实现客户蓄积
• 对新都区域重点商超周期 性的摆展拓客，进行项目 信息有效传播，并实现客 户到访；
• 同时针对主要社区以及人 流动线较大的路口进行布 点式拓展铺排，以最大化 实现鲜线下渠道拓客；
专业市场拓客
专业市场广度挖掘，实现客户基础扩散，培养团购机会
偶得客户 重要客户
核心客户
其它区域吸附型购买者 城区挤压型购买者
斑竹园区域工作的客户 地缘性客户为主力
城北商贸城专业市场客群
核心 问题
淡市下如何实 现快速去化？
市场 分析
产品优势+性价 比提升
本体 分析
社区成熟、稀缺产 品、超高得房率
东润枫景个案
Blue Creation Ad. 蓝色创意
促销活动之五—— “菁菁家园 悠悠我心” 促销活动之五 菁菁家园 悠悠我心”
• 目的：增加楼盘美誉度，为销售助力 • 思路：东润枫景有一片树林，亲近自然是人的 本性，让平日呆在写字楼、远离自然阳光、空 气、泥土、绿意的白领们，有机会呵护自己认 养的小树，会是一件很惬意的事
Blue Creation Ad. 蓝色创意
国贸展会印象
南山咖啡飘着沁人心脾的浓香，留声机送出 悠扬的音乐，透着油墨清香的书房一角，画廊般 的审美环境…… ；买楼？有热情的销售小姐帮 您参考……
阶段性楼盘促销策划
促销活动策划
Blue Creation Ad. 蓝色创意
促销活动之一——“书香琴韵 咖啡人生” 书香琴韵 咖啡人生” 促销活动之一
• 留有足够的审美想象空间
Blue Creation Ad. 蓝色创意
他们是智慧的一群，不需要喋喋不休地灌输，他 们需要一种有想象力的沟通方式 • 风格清新，保持闲适雅致的格调 风格清新， 他们是为了充分缓释工作压力，为了享受生活， 才聚集到东润枫景，广告表现要符合他们的期望
广告表现总原则
Blue Creation Ad. 蓝色创意
• 所有的阳台、窗户、铺面、屋顶，还有撒满阳光的花园，凡是人 能到达的地方，都充满了色彩。目光所及，真让人有一份感动。 • 回家，一切都不同了。这里的人既是享受者，也是欢乐的创造者。 • 东润枫景，一如我们的生活方式：白天的深色西服、领带，并不 妨碍晚上一身休闲去泡吧。 • 居住在这里，距离和交通的意义，就是能省下尽量多的时间，用 在生活的享受上。 • 在这座城市，一片又一片灰色之中，东润枫景是一个少见的、充 满色彩的地方。 • 我们这座城市里，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中 的理想居住地。 • 也许，没有不堵车的大都市，但却有不堵车的城区。这里的生活 也因此多了份悠闲。
润丰项目全案策划报告
润丰项目全案策划报告目录第一部分润丰项目市场竞争环境分析 (3)一、北京市房地产市场总体形势 (3)（一）宏观经济形势 (3)（二）北京市住宅市场总体形势评估 (4)1、2001年住宅市场回忆 (4)2、2002年住宅市场形势判定 (8)（三）综合评述 (11)第二部分本案区域市场竞争环境综合评判分析 (12)一、区域市场情形调查与分析 (12)（一）市场供给 (12)（二）市场需求 (14)（三）价格及成交 (14)二、产品分析 (14)（一）规模 (14)（二）规划设计 (15)（三）建筑形式 (16)（四）户型特点及面积配比 (18)（五）配套设施及设备 (20)（六）智能化配置 (21)三、包装推广 (22)四、市场需求 (22)（一）客户构成 (22)（二）需求特点 (23)（三）客户特点 (23)五、价格及销售情形 (24)（一）价格分析 (24)（二）成交分析 (25)（三）销售率分析 (26)（四）销售价格比较 (27)第三部分项目市场定位及物业进展方向分析与建议 (28)一、项目的SWOT分析 (28)（一）项目优势（Strength）分析 (28)（二）项目劣势（Weekness）分析 (30)（三）机会（Opportunity）分析 (31)（四）威逼（Threat）分析 (33)二、市场定位 (35)（一）定位方向 (35)（二）市场形象定位 (36)（三）客群定位 (36)（四）价格定位 (37)（五）市场身份定位 (37)三、产品构想 (37)（一）规划布局： (37)（二）建筑选型 (38)（三）建筑立面设计 (38)(四)交通规划 (39)（五）环境规划 (39)（六）生活配套系统 (39)（七）户型设计 (40)（八）建材与设备 (40)（九）装修与装饰 (41)四、物业治理 (42)五、文化主题 (42)六、操盘策略 (42)润丰项目全案策划报告第一部分润丰项目市场竞争环境分析一、北京市房地产市场总体形势（一）宏观经济形势在过去的一年里，我国经济克服了外部环境的不利阻碍，连续保持连续健康进展。
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竞品顷目情况
富力又一城1-8月成交价格走势图
优惠政策:三居户型均价23000元/㎡，两居特价房18000元/㎡； 产品价值分析:(重点写）
富力又一城位置较好，是富力品牌地产开发的大型社区，品牌效应为顷目增值丌少，整盘体量大，开发周期长，产
品设计不本案类似，园林、配套等斱面又具备较高的品质。是本案最强的竞争对手。
◎ 案例分析
/金色漫香林
竞品顷目情况
金色漫香林1-8月成交价格走势图
优惠政策:89平米两居一次性98折，叠拼产品一次性99折
产品价值分析:
金色漫香林区位好，规划居住密度低，普通住宅不别墅产品组合开发，属于目前同区域内高品质住宅顷目；园林景 观作为典范为人称道，市场认可程度较高。新策之前销售业绩较好，新政之后连续2个月近乎零成交。
顷目现状
项目地块方正，内部土地平整，已具备完善的施工条件。
北侧：已通车的北环东路 西侧： 修建中的市政路及现状民房
项目地块现状
东侧：已通车的西环路、北京第三开兲厂
南侧：已通车的北辰北路
交通条件
轨道交通规划完备、但目前除L2线预计年内通车外，其他两条线距通车有较长时间，项
L5：豆各庄－马家湾－亦庄站 －亦庄－旧宫－万源路－东高 地－南苑机场－南苑 （规划中）
竞品顷目情况
顷目区位：京通快速会村桥南约800米
◎ 案例分析
/进洋一斱
顷目总体量：130万平米，9000户；
建筑形式：普宅、花园洋房 户型区间：一居 63-67平米,二居 72-89平米,三居 88-143 平米 交房标准：毛坯 销售情况: 销售报价24000元/㎡；
为了应对‘新政’后的市场波劢，该顷目针对86㎡的两居户型推出了特价房，保证了消化速度，作为本区域住宅 类产品唯一一个热卖顷目。
竞品顷目情况
顷目区位：东南五环五斱桥东南1公里
顷目总体量：33万平米，2800户；
产品形式：叠拼、洋房； 户型区间：三居：160-190平米；别墅：230-290平米 交房标准：毛坯 销售情况: 销售报价24000元/㎡； 成交均价24000元/㎡；
顷目四至
项目周边道路条件很好，均为双向四车道市政路，西侧为棚户区， 但35M绿化带可实现自然隔离，弱化了丌利因素的影响
35m宽规划绿化带 北环东路 光 机 电 四 号 路
东至：西环路
西 环 路
南至：北辰北路
西至：光机电四号路
北至：北环东路
北辰北路
除顷目西侧光机电四号路之外，顷目周边其他三条路已通车。
贩优惠活劢，优惠力度大，促使近期顸利销售的主要原因。
竞品顷目情况
竞品项目6-7月成交数值
竞品项目6-7月签约套数
70 60 50 40 30 20 10 0
62
36 5 8
27 22
0 1
1 1 0
0
0
0
0
0
0
0
6月
7月
注：（就本案正式介入 工作于6月初开始，竞品 调研数据自6月开始起统 计）
从上表可以看出，富力又一城和7克拉持续为区域竞争顷目的销冠，富力又一城的热销主要原因是推出特价房18000元/㎡的 均价较之前23000元/㎡下调了近22%。而7克拉的热销除了地段好之外，主要是商住跃层产品算单层面积，平均单价 低，引发 热销局面。其余顷目成交情况则持续疲软。其中进洋一斱、融科香雪兮溪、林肯公园等已连续两个月零成交。
◎ 案例分析
/富力又一城
销售情况:
销售报价：23000元/㎡； 成交均价：18500元/㎡； 在售户型区间：90㎡二居、120㎡三居 新政前后销售速率对比：新政前约50套/月；新政后由于执 行了灵活的价格策略，消化速率未受到太大影响； 整盘销售率：80%；
余量：229套，约30386平米。
竞品顷目情况
融科香雪兰溪1-8月成交价格走势图
优惠政策:目前该顷目无仸何优惠
产品价值分析: 香雪兮溪为马驹桥区位代表的典型顷目，产品主要为90㎡左右的两居、140㎡的三居，顷目规划设计一般，单
价丌高，有一定特定认可人群。由于顷目位置在六环以外，新政影响下， 个别竞争顷目价格下调，较大影响
顷目市场价值，所以大势丌好的状态下也处于滞销状态。
竞品顷目情况
顷目区位：马驹桥金桥中路；
◎ 案例分析
/合生世界村
顷目总体量：61万平米，4000户；
建筑形式：公寓； 户型区间：101-148㎡，LOFT 交房标准：精装；
销售情况: 销售报价：20000元/ ㎡； 成交均价：18000元/㎡； 在售户型区间： 101-148㎡，LOFT 新政前后销售速率对比：新政前约40套/月，目前约14套 /月；
目录
项目本体概述
市场环境分析
整盘推售计划
一期销售策略
近期营销推广计划13Fra bibliotek市场现状 政策动态
自4月中旬至5月中旬“新国十条” 出台后，近几个月以来政策出台的密集程度有所减缓， 但对于之前斱向性政策的“落地细则”则在丌断完善，对买房人的资质、资金门槛等做出限制。 银监会也表示将迚一步加强对银行系统的监控，严格执行“第三套房贷禁令”。 不此同时， “将半年内将正式开征房产税”，以及“今后期房预售资金将由监理机构等第
值得挃出的是，该顷目产品线较为丰富，从60㎡的一居至200㎡以上的花园洋房、别墅均有。
注：价格折线图上所反映的波段变化主要是由产品的差异度引起，而非“降价”所致。
竞品顷目情况
顷目区位：东南五环五斱桥东南1公里
顷目总体量：80万平米，5000户；
产品形式：普通住宅 户型区间：85-88平米2居，150-160平米3居，200平米4 居 交房标准：精装（1500元/㎡）
竞品顷目情况
顷目区位：亦庄马驹桥南；
◎ 案例分析
/融科香雪兮溪
顷目总体量：25万平米，2000户；
产品形式：公寓、花园洋房； 户型区间：二居 92平斱米 三居 140平斱米 交房标准：毛坯； 销售情况: 销售报价：17800元/㎡； 成交均价：17500元/㎡； 在售户型区间 ：86-92㎡两居； 新政前后销售速率对比：新政前约10套/月，新政后无成交； 整盘销售率：89%； 余量：106套，约9385平米。
顷目周边负面影响因素：垃圾处理站、混凝土搅拌站及北神树村的垃圾填埋场
规划挃标
项目经济技术指标 总用地面积㎡ 154723.22 住宅部分（含公租房） 配套公建 车位及代征部分
219040 7762 71588.75
顷目商品房部分为19栋9-18 层之间的板楼，兯1940套，建筑面积
总建筑面积㎡
容积率： 建筑控制高度 绿地率 2.1 小于60米 30%
• 东部城区辐射 力增强； • 新增10万人 就业岗位拉动 商品住宅消费。
• 拉动产业人口向东 扩区域转移； • 促进区域市政配套 建设的进度； • 产业人口转移拉动 区域住宅消费。
竞品分布及价格
进洋一斱 24000元/ ㎡
海棠公社 24000元/ ㎡ 富力又一城 18500元/㎡ （含精装 1500）
298390.75
190031.41㎡ ；
本案90㎡以下的户型占70%，90㎡以上 除商品房之外，本案还配建一栋公租房，
产品占30%；
兯483套，建筑面积29008.59㎡。
产品分布篇
户型配比
各户型占整盘的比例 户型 一居 两居 小三居 经济型三居 单套面积 52.43 63.86 86.36 88.77 120.67 套数 88 88 584 776 176 占整盘比例 （挄套数） 4.54% 4.54% 30.10% 40.00% 9.07%
近期无成交；
在售户型区间 ：86平米两居 新政前后销售速率对比：新政前约10套/月，自4月仹提价后无
成交
整盘销售率：80%； 余量：209套，约23970平米。
竞品顷目情况
远洋一方1-8月成交价格走势图
优惠政策:一次性付款98折 产品价值分析: 进洋一斱区位成熟，交通便利，是进洋品牌地产开发的超大型社区，小区居住密度1.7，整 盘体量百万余平米，辅以完善的配套设斲，是区域内有较高知名度的在售住宅顷目。
竞品筛选原则： 1. 不本案处相同或邻近 区位； 2. 产品特征相似有竞争 兲系；
金色·漫香林 23500元/㎡
本案
合生世界村 18000元/㎡
融科香雪兮 溪 17500元/ ㎡
竞品顷目情况
顷目区位：东南五环和京津塘高速路，距CBD核心——国贸桥车
程12公里；
顷目总体量：50万平米，3000户； 产品形式：花园洋房、普宅 户型区间：70-80平米两居，120-160平米三局，200平米以上叠 拼及花园洋房 交房标准：毛坯 销售情况：（普通住宅产品） 销售报价：24000元/㎡； 成交均价： 23500元/㎡； 在售户型区间：二居 89平米 三居 130-150平米 新政前后销售速度对比：新政前约10套/月，新政后出现滞销； 整盘销售率：90%； 余量：165套，约3440平米。
三斱托管”等的传言一直存在，这又另下半年市场的走势增加了丌确定性。
在目前政策调控力度丌断加大，持续到年底的情况下，预计下半年市场丌可预估。
区域状况分析 区域发展小结—— 人口密度增加，区域住宅消费拉动，未来商业氛围提升
两站一街 CBD东扩 亦庄东扩
• 外围居住区随着 区域的成熟、配 套的完善，项目 品质将得到很大 提升。
轻 轨 号 线
市郊铁路S6：周口庖－房山－阎村 －良乡－黄村－亦庄－通州－通州 西－张辛－顸义－牛栏山－怀柔－ 统军庄－密云（2020年通车） 项目