第十章公共房地产与住房保障

第一节 公共房地产的性质与类型 第二节 公共房地产的供应机制与供应体系 第三节 公共住房保证
第一节 公共房地产的性质与类型
一、公共物品与公共房地产
二、公共房地产的类型 1．公共效劳房地产 2．社会事业房地产 3．基础设备 4．公共住房
一、公共物品与公共房地产
从经济学角度来看，公共物品就是那些在 消费上同时具有非排他性和非竞争性的物 品和劳务。
城市基础设备主要包括两项内容
一是住宅基本生活单元、寓居小区、寓居 区的配套公共效劳设备。在作为基本生活 单元的住宅组群中，需求树立小商店、卫 生站、文明室、儿童游戏场所等配套设备。
二是市政公用设备，即城市公用事业和城 市公共设备。城市公用事业是指城市供水、 供热、供电、供气和公共交通等，由中央 政府管辖或运营。
或许如经济学家萨缪尔森所界定的：所谓 公共物品就是一切成员团体享用的团体消 费品。社会全体成员可以同时享用该物品； 而每团体对该物品的消费都不会增加其他 社会成员对该物品的消费。
通常，人们依据物品能否具有排他性和竞 争性来对公共物品作出区分。
非排他性是指物品一旦被提供出来，就不 能够扫除任何人对它的不付代价的消费 〔至少从合理本钱的角度来看是如此〕。
除了非排他性和非竞争性的特征外，公共物品 还具有其他特征，包括：
①消费和利益的不可分性，如国防工程。 ②规模经济性，如灯塔。 ③初始投资大，运营本钱小，如桥梁和地铁等
基础设备。 ④供应的自然垄断性，如消防、有线电视。 ⑤抵消费者收费不易，或许收费自身所需本钱
过高。 ⑥消费具有社会文明价值。
少量型公共住房供应形式是指对公共住房 采取大规模的供应方案，这种方案至少在 实施结果上并不只是面向穷人的，许多是 面向中产阶级和所谓〝值得尊重的〞工人 阶级〔如技术工人〕的。这是兴旺国度〝 非正常〞的公共住房供应方式。
工人协作型公共住房供应形式是社会改良 主义者提出的、有组织的工人阶级互助性 的住房供应方式，是把住房作为非商品的 尝试。这种方式在20世纪50年代前期逐 渐消逝。
从这一假定动身，公共选择学派以为，国 度不具有正确无误的天赋，必需从虚拟的 梦想中走出来，去剖析、寻觅政府最有效 率任务的规那么和制约体系。
从公共房地产的供应决策机制来看，并不 可以确保统筹效率和公允。这是由于，将 不同的社会成员提出的具有各自偏好的方 案加总成团体的决策结果，总是存在着各 种困难。
四、基础设备供应
为配合土地和修建物的应用而附着于土地的基 础设备ห้องสมุดไป่ตู้是房地产的重要构成要素。
与房地产的其他要素相比，基础设备在运用和 供应上具有以下几方面的特性。
第一，基础设备效劳的公特性和运用的外部性。 第二，基础设备构成的多样性和内容的复杂性。 第三，基础设备运转的协作性和开展的平衡性。
所谓公共房地产，是指同时具有非排他性 和非竞争性或许只具有排他性和竞争性中 的一个特征的房地产，以及由这种房地产 为人们所提供的效劳。
二、公共房地产的类型
1．公共效劳房地产 2．社会事业房地产 3．基础设备 4．公共住房
1．公共效劳房地产
公共效劳房地产，是指那些专门用于为社 会提供纯公共效劳的房地产，包括各种社 会公共机关组织集团的房地产、国防设备、 减灾防灾设备等。这些公共效劳房地产一 切权实质上属于全体群众，实践的一切者 是国度及各级政府和部门，由占有单位运 用，为群众提供公共效劳。
概括而言，公共住房政策主要包括公共住 房供应、租金控制、住房补贴、税收优惠 等几个方面。
〔一〕公共住房供应形式 〔二〕租金控制形式比拟 〔三〕住房补贴形式比拟
〔一〕公共住房供应形式
公共住房供应的三种形式，即补充型、少量型 和工人协作型。
补充型公共住房供应形式是指政府在公共住房 的供应上采取以穷人为政策目的的小规模住房 供应方案。所谓〝补充〞，是指这种供应方式 是对以厂商为主的住房供应的补充，即对有力 经过市场供应方式处置寓居效果的那局部低支 出阶级等困难群体供应公共住房。
〔二〕租金控制形式比拟
所谓租金控制，是指经过立法对各类房租， 特别是对高档住房的租金加以限制。这是 各国为处置低支出阶级住房效果的主要政 策之一。由于各国详细条件不一，所以， 该政策在实施进程中也有所差异。
〔三〕住房补贴形式比拟
各国政府的住房补贴方式可以分为面向住 房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴 两大类。前者又被称为住房树立补贴，后 者那么被称为房租补贴。
非排他性与非竞争性之间存在着复 杂的关系。
一方面，许多非排他性的物品也是非竞争 性的。例如，国防、灯塔等。
另一方面，非竞争性和非排他性这两个特 征并不一定同时出现。例如，对桥梁而言， 假设收费就是排他性的，假设拥堵就是竞 争性的。
依据物品在竞争性和排他性上的不 同特征，可以将一切物品划分为四 种类型。
2．社会事业房地产
社会事业房地产，是指用于扮演、展览、 教育、卫生、体育等用途的公共房地产。 当然社会事业房地产外部各类房地产在公 共物品性质上有一定的差异，如公共图书 馆，青少年宫，防疫站，各种历史、迷信、 自然博物馆，学校内的各类教育房地产， 公共体育锻炼场馆等。
3．基础设备
基础设备是为企业消费和居民生活提供基 本条件的公共设备，是城市赖以生活和开 展的基础。城市市政公用设备和与城市住 宅等房地产直接相连的商业效劳、文教卫 生、体育、文娱等各种配套的公共效劳设 备均属于城市基础设备的范围。
4．公共住房
城市中少量中低支出家庭的支付才干与具有适 宜规范的住房价钱之间存在着较大的差距，这 是住房效果的症结所在，也是社会存在公共住 房的实质缘由。依据这一看法，可以这样界定 公共住房：公共住房是为了处置中低支出阶级 居民的寓居效果，由政府直接投资建造或由政 府以一定方式对建房机构提供补助，由建房机 构树立，并以较低价钱或租金向中低支出家庭 停止出售或出租的住房。
三、社会事业房地产供应
社会事业房地产由于内容复杂，性质差异清楚， 而关于群众的消费需求来说，又十分重要。它 为人们提供科技、教育、文明、艺术、体育、 休闲文娱、保健等效劳，既要满足人们的基本 生活需求，又要满足人们的情感归属、自我提 升、自我完成等高层次需求。因此，应依据社 会事业房地产的非排他性和非竞争性的水平不 同，选择不同的供应机制和供应主体，确定不 同的运营方式。
当公共房地产无法经过市场机制处置时， 就要经过政府参与或干预公共房地产的供 应。政府既对公共房地产的运营实行管理 职能，又能够直接参与公共房地产的供应 和运营。
理想中，公共房地产可以有三种供应者供 选择，即中央政府、中央政府及厂商。
〔二〕公共房地产的政府供应与〝 政府失灵〞
在现代市场经济中，公共房地产供应的政 策取向是效率性、公允性、社会性和政治 性的一致。在公共房地产范围，出现〝政 府失灵〞是比拟普遍的现象。
依据上述公共物品的定义，在理想中有不少房 地产具有公共物品的某些特征。
例如，各种城市路途、城市人行天桥、立交桥、 防洪的江海堤坝、灯塔等基础设备，防疫救灾 防灾、维护生态环境用的房地产，以及纪念塔、 城市雕塑等都基本上属于纯公共物品，而另一 些用于艺术扮演、展览、文物维护、文明文娱、 体育健身、卫生、科技、教育等公同事业房地 产那么可以归类于准公共物品。
假设从一个住宅小区来看，单元住宅属于公家 物品，但同时仍有一些房地产属于公共物品。 普通来说，公共房地产包括两局部，一局部是 依据树立部所规则的商品房销售面积局部，包 括电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、 公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；另 一局部是依据国度物价局、树立部、财政部« 商品住宅价钱管理暂行方法»中规则的分摊到 商品房房价中的基础配套设备局部，如公共绿 地、路途等。
[1]公家物品：衣服、拥堵的收费路途 [2]共有资源：陆地的鱼、环境、拥堵的不
收费路途 [3]自然垄断：有线电视、不拥堵的收费路
途 [4]公共物品：国防、知识、不拥堵的不收
费路途
除第一类外，其他三类都具有公共物品性 质。
其中：第四类是纯公共物品，第二、三类 是准公共物品。
准公共物品是共有资源，它的特点是在消 费止具有竞争性，但是却无法有效地排他。
第三节 公共住房保证
公共住房政策的国际比拟 中国公共住房政策的演进 经济适用房保证剖析 廉租房保证剖析
公共住房政策的国际比拟
从大少数兴旺国度的状况来看，当住房严 重充足时，各国政府都采取大规模的国度 干预政策，政府直接投资或补贴树立公共 住房。随着全国性住房充足效果失掉缓解 致使消逝，大规模国度干预政策不再适宜， 取而代之的是发扬市场机制的弹性和选择 性，鼓舞运用市场机制处置居民的寓居效 果，改善居民的寓居状况，政府只处置地 域性和特殊阶级的住房需求。
在理想中，直接投票制会由于决策本钱太 高而贻误决策机遇；代议制决策机制虽然 可以增加搭便车行为，但却能够偏离整个 团体的利益；集权制决策的失误概率较大， 群众了解和支持的难度大；即使民主集中 制式的决策机制，也存在着难以克制的缺 陷。
〔三〕公共房地产的市场供应与〝 市场失灵〞
针对公共房地产供应的〝政府失灵〞效果， 人们特别强调政府在公共房地产供应进程 中坚持市场化原那么。
关于这些公共房地产，虽然其费用由小区业主 承当，但在运用上也出现出准公共物品，甚至 是纯公共物品的性质。当然，对公共物品的划 分不是相对的，要取决于市场和技术条件。例 如，一个大的图书馆阅览室普通是公共物品， 但是随着读者数量的添加，就发生了〝拥堵〞 效果。一个小区内的景观假设是对一切人都开 放，那么是公共物品，但当只对小区外部住户 开放时，其性质就发作了改动。
第二节 公共房地产的供应机制 与供应体系
一、公共房地产的供应机制 二、公共效劳房地产供应 三、社会事业房地产供应 四、基础设备供应
一、公共房地产的供应机制
〔一〕公共房地产的供应者 〔二〕公共房地产的政府供应与〝政府失
灵〞 〔三〕公共房地产的市场供应与〝市场失
灵〞
〔一〕公共房地产的供应者
关于公共房地产来说，其中心效果是如何 提供和提供多少的效果。但是，公共房地 产的共同性质却决议了依托市场方式很难 取得有效的供应。
二、公共效劳房地产供应
公共效劳房地产是真正意义上的公共物品。 同其他类型的房地产相比，公共效劳房地 产的最大特点是具有清楚的政府垄断特征， 市场参与水平低，本钱收益不易准确确定， 投资决策进程是一个典型的公共选择的政 治进程。因此公共效劳房地产的供应机制 是公共选择机制，政府那么是其独一的供 应主体。
非排他性具有三层含义：
①任何人都不能够不让他人消费它，即使 有些人有心独占对它的消费，但或许在技 术上是不可行的，或许在技术上可行但代 价却过高，因此是不值得的。
②任何人自己都不得不消费它，即使有些 人能够不情愿，但却无法对它加以拒绝， 亦称无可逃避性。
③任何人都可以恰恰消费相反数量。
非竞争性是指一旦公共物品被提供出来， 添加一团体的消费不会增加其他任何消费 者的受益；也不会添加社会本钱，其新增 消费者运用该物品的边沿本钱为零。
所谓市场化原那么，就是指政府在资源配 置进程中坚持四地下。一是地下招标，如 政府经过地下招标树立工程可以有效降低 本钱；二是地下拍卖；三是地下信息；四 是地下竞争。
在公共房地产的供应进程中，当任何经济主体 都有公允、自在竞争的权益时，仰仗实力而参 与公共房地产的供应，有能够进一步提高效率。
市场机制在公共房地产供应中，也会出现〝市 场失灵〞的效果，降低了房地产资源配置的效 率。这是由于市场机制在公共房地产供应进程 中发扬作用的同时，存在信息不完全、不对称， 垄断，以及外部性等市场自身不能处置的效果。
第十章公共房地产与住 房保障
2021年7月30日星期五
在房地产中有一局部是具有纯公共物品或 准公共物品性质的房地产，这些房地产普 通具有非排他性或非竞争性，其供应方式 也不同于非公共房地产。
政府承当着确保公共房地产供应和有效运 用的职责，并为处置社会住房效果制定一 系列的住房保证政策，以多种方式为中低 支出人群提供住房保证。