【精品文档】住宅项目区位因素分析与综合评价
【精品文档】住宅项目区位因素分析与综合评价
住宅项目区位因素分析与综合评价——以北京市主要居住区为例随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高，居民对改善居住条件的要求日益迫切，对住宅开发也提出了越来越高的要求。
如何充分合理地利用土地，使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时，也使投资更合理，这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。
本文研究的主要目的，是考察影响住宅项目开发的主要区位因素，并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价，通过对具体地块的区位条件的比较，力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。
在本次评价过程中，主要采用了多因子分析的方法。
首先根据区位理论及社会发展实际，选取相关区位因子，然后利用层次分析法（AHP）,得出各个因子的权重，再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值，用因子分值乘以权重，加总，得出各个评价区的总分值，根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。
一、区位因子选择，建立递阶层次结构评价住宅项目或居住区区位条件好坏，不仅仅限于交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。
结合区位理论，并根据层次分析法(AHP, Analytic HierarehyProcess )的需要，将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出(即建立递阶层次结构，见下图)二、专冢打分，区位因素求权重上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。
有的人 可能认为交通因素最重要，有的人可能更看重环境。
为了得 出一个明确的结论，通过咨询部分业内专家，综合他们的意 见形成一个对各区位因素重要性的意见，结果见下。
北京市居住区区位因素评价n2g「盍坏境3I畠坏境C6 ——I隹程度忌准则层A表1 各因素的权重值三、确定主要居住区，调查并赋予各因素分值首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区：望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研究的具体区域。
然后对需要确定分值的因素赋予明确指标 表2 各因素的代表指标代表符号因子名称 具体指标 D1 道路等级 各等级道路条数 D2 路网密度 单位面积公里数 D3 地铁 站点数（含规划） D4 轻轨 站点数（规划） D5 公共交通 通过线路数D6 绿化程度 * D7 大气环境 *D8 教育设施 高等院校个数D9建筑景观 *C3 娱乐设施 个数C4 购物设施大型商场个数 C5医疗保健设 施市区级医院个数兴 此因子无明确指标，以实际情况评估打分最后通过实际调研确定各个因素的具体分值，即通过查找 有关年鉴、手册，规划资料，或通过实地调查，确定各个因 素的具体分值表3 主要居住区各因素原始分值表为了使各项指标的数值具有可比性，利用国家土地分等定Yi =100*[(Yi-Ymin) /(Ymax-Ymin)]级标准中常用的方法，将各项指标的分值进行无量纲化为0~100之间，公式为:四、求主要居住区总分值，区位条件综合评价根据各居住区不同因素的具体分值，乘以相应的权重，可以得到各居住区的总分值，结果见下。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。
因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言，位置越好，项目的价值就越高。
如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。
而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
居住房地产估价的区位因素分析
作用 ， 有着动态的特性 。
１２ 居 住 区 位 的概 念 与 特 征 Ｉ
对于居住房 地产 来说 ， 人们选择住宅最重要 的就是 由该位 置出行 的便捷 程度 以及 居住在该位 置所 获得的
经 济 和 非 经 济 方 面 的满 足 程 度 。
浓缩 。 市场 比较法要求所选择 的可 比实例与估价对象应
用 。国外的研究和实践表明 ， 宅区位的价值 可 占住房 住
／ ２ 该处于 同一地区或同一供 求范围内的类 似地 区 ， 如果没 总价格 的 １ 。居住 区位在一定程度 上更直接决定 了人 购物 、 教育 、 娱乐 、 就医等活动 的方便度 ， 其周 围 有这样 的可 比实例 ，那 么市场 比较法就不是 最好 的选 们就业 、 择， 也不存在 区位 因素 的修正 了。 房地产 估价 中的区位作 为地 点概念最 终表现为在
２０ ０ ８年第 １ ２期（ ２ ７期 ） 总 ４
农家之友
经营管理
居 住 房 地产 估 价 的 区位 因素分 析
廖 稀 哲
（． １ 武宣县鸿城房开发公 司 ， 广西 【 摘 武宣
韩友 贵 ：
柳州 ５ ５ ０ ） ４ ０ ２
５ ５ ０ ；． ４ ９ ０ ２柳州市钢花Ｔ程建设有限责任公 司， 广西
的人 文 历 史 环 境 、 自然 环境 对 居 住 者 身 心 也 产 生 了重 大 影 响 。对 住 宅 类 型 、 模 的 影 响 ， 市 中心 越 近 ， 地 价 规 离 土
格越高 ， 土地利用 的集约化程度越高 ， 住宅多为 多层 、 高 层建筑 ； 而郊 区的土地价格便宜 ， 土地利用 比较粗放 ， 故 多为低层建筑和估 价 中最重要 、 最常 用 城 市 中同一 地区或 同一供 求范 围内的类似地 区房地产
区位分析与评价的内容
区位分析与评价的内容、思路与方法区位既有空间位置，也有空间联系,还有被规划布局的含义。
区位思想是人文地理的“魂”，区位分析与评价是人文地理最重要和最有活力的内容,其核心是因地制宜。
它们都是高考地理中重要考查内容.要掌握这部分知识,首先要掌握区位分析与评价的内容,其次要掌握的区位分析与评价的思路、具体方法。
1、区位分析与评价的主要内容2、区位分析的基本思路因不同地理事物有不同的空间位置，同时区域间自然和社会经济条件(区位因素)的不同导致各种人类活动的地域空间形态有着显著差异。
因此有效地对不同类型的人类活动进行区位分析与评价,需要构建认识复杂人文地理现象的统一“秩序”，即区位分析与评价的思维模型：各区位因素对农业、工业和城市发展的影响不尽相同，要进行区位分析，首先必须了解影响各产业活动和城市的影响因素，熟练掌握这些基础知识，是进行区位分析的基本前提。
1。
农业的区位因素及其影响区位因素对农业发展的影响气候光、热、水条件影响农作物的分布、复种指数和产量水源年降水量少于250毫米的干旱地区，灌溉水源是决定性因素地形不同的地形区（坡向、坡度、高度）,适宜发展不同类型的农业土壤作物生长的物质基础;不同的土壤类型，适宜生长不同的作物市场需求市场的需求量最终决定了农业生产的类型和规模交通运输主要影响商品农业的区位,园艺、乳畜业等产业要求有方便快捷的交通运输条件国家政策世界各国的农业都受到国家政策及政府干预手段的影响科学技术影响农业区位的重要因素,但它是通过影响其他因素而影响农业区位工业、城市的发展在城市郊区及工矿区周围，往往形成以生产蔬菜、肉、畜、禽、蛋为主的农业生产基地，以城市为中心，地价（租）呈递减分布2．工业区位因素及其影响工业部门类属名称区位选择的基本原则代表部门原料指向型工业运输原料成本较高(原料制成产品后质量大大减轻）,原料不便于长距离运输（易变质损毁等）甜菜、甘蔗制糖，水果、水产品加工,低品位炼铁等市场指向型工业运输产品成本较高(重量、体积减少不多或有增加），产品不便于长距离运输(易变质损毁等）家具、印刷、啤酒、食品等动力指向型工业能耗大的工业，一般要求接近能源供应地（特别是丰富廉价的水电基地吸引力很大）有色金属冶炼（炼铝、炼钢、合金等)廉价劳动力指向型工业需要投入大量劳动力，应该接近有大量廉价劳动力的地区普通服装、电子装配、包带、制鞋等技术指向型工业技术要求高，应接近高等教育和科技发达地区，一般要求环境优美，临近高速公路与航空港集成电路、卫星、飞机、精密机械等3．城市区位因素及其影响三、区位分析的原则和一般方法区位分析一般可以从以下几个方面入手.①明确区域的地理位置，包括绝对位置（经纬度）和相对位置（海陆位置等），这是进行区位分析的前提,因为只有在明确位置的前提下,才能对当地的地理环境进行揣测和分析，但是这些突破点往往为题目的隐含信息，需要结合区域地理相关内容来进行；②推测区域内主要的地理事物和地理现象，如气温、降水、山脉、河湖、自然资源、人工建筑物或自然灾害、生产变化等现象。
城市住宅区位的选择与影响因素分析
城市住宅区位的选择与影响因素分析在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。
在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。
本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。
第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。
标签房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值引言：房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。
纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。
在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。
选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。
尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。
开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。
1、区位选择的理论基础1.1区位的概念[1]在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。
住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。
具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。
1.2区位理论区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。
房地产开发项目的区位条件分析
房地产开发项目的区位条件分析引言房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。
区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。
本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析，以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。
地理位置房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。
地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力，增加购房者的购买意愿。
具体来说，优秀的地理位置应具备以下特点： - 交通便利：临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽，方便居民出行。
- 环境优美：临近公园、湖泊、绿地等景观资源，提供良好的居住环境。
- 靠近商业中心：临近商业区、购物中心等商业设施，方便购物和娱乐。
综合考虑这些因素，开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房地产项目的发展。
交通便利性除了地理位置外，交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要因素。
交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。
具体来说，交通便利性的要素包括： - 公共交通：项目附近是否有公交车站、地铁站等公共交通工具，便于居民出行。
- 道路网络：项目周边是否有便捷的道路网络，方便居民通勤和车辆出行。
- 高速路和快速通道：是否有高速公路和快速通道相连，提供便捷的长途交通方式。
在选择房地产项目地点时，开发商应综合考虑交通便利性因素，以满足购房者对出行便利的需求。
周边设施周边设施是另一个重要的区位条件因素。
周边设施的完善程度直接关系到居民的生活便利性和舒适度。
以下是一些常见的周边设施：- 学校教育：附近是否有优质的学校，提供良好的教育资源。
- 医疗设施：附近是否有医院、诊所等医疗机构，方便居民就医。
- 商业设施：是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施，方便日常购物和娱乐。
- 公共设施：是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施，提供良好的居住环境。
开发商在选择项目地点时，应注重周边设施的完善度，提供便捷的生活服务给购房者。
关于房地产开发项目区位因素分析与研究
关于房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。
但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。
大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。
由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。
所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。
除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。
因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。
所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。
正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。
”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。
（1）宏观环境风险政治环境风险。
指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。
社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。
产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。
经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。
经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。
主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
（2）区域环境风险区位风险。
商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。
城市住宅区位及其影响因素分析
城市住宅区位及其影响因素分析住宅区位的含义研究城市住宅区位时主要是从微观区位的角度考虑的。
住宅区位, 不仅仅是指宅在城市区域(空间) 中所坐落的地理位置, 而且包括由该位置出行的便捷程度(即通达性) 、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。
具体说来, 就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本(包括货币成本和时间成本) , 以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。
计划机制下影响住宅区位的因素所谓住宅经济运行的计划机制, 是指在住宅的生产、分配、流通、消费上, 由政府及其代表的计划委员会、建设委员会, 以计划的形式直接联接的, 即生产多少、生产什么、由谁生产、成本多少、建筑材料从何而来、什么价格、建成后交给谁、代价如何等等, 一切的一切都有计划的规定。
在住宅经济运行的计划机制之下, 住宅的供需之间完全由计划分配连接, 住宅并非商品, 因此住宅的商品交换实际上是不存在的, 没有市场选择的机制。
虽然住宅建设的总量和总体布局得到了有力的控制, 但是行政分配下实物流通的低效率是不可避免的。
无论是住宅的生产者, 还是城市居民, 都没有自由选择的权利, 政府及其代表成了住宅区位选择中的唯一决策者。
在计划机制下, 城市规划只是行政计划在城市空间布局方面的具体表现。
而影响住宅区位的因素不外是影响城市规划这一行政计划制定的因素, 主要包括以下几个因素:(1) 自然条件选择适于住宅建造所需要的地形和地质条件的用地, 避免洪水、地震、滑坡等不良条件的危害, 以节约工程准备和建设的投资。
少占或不占高产农田。
这是住宅区位选择对自然条件提出的要求。
(2) 工业等就业区的位置和交通运输条件住宅的区位选择是在保证安全、卫生与效率原则的前提下,尽可能地接近工业等就业区, 主要是考虑到要减少居民上下班的时耗, 这就使住宅的选址依附于工业等就业区的选址。
城市住宅区位的选择与影响因素分析
城市住宅区位的选择与影响因素分析在城市居住中，选择合适的住宅区位对于居住质量、便利性和生活水平有着重要的影响。
本文将探讨城市住宅区位的选择原则和影响因素。
城市住宅区位选择原则1. 交通便利性交通便利性是选择住宅区位的首要条件。
现代城市生活中，人类的出行需求非常高，并且人们对于时间的要求极其严格。
因此，选择一个交通便利的住宅区位能够缩短出行时间，方便日常生活。
2. 安全性安全性也是选择住宅区位的重要考虑因素。
人们在住宅区内需要的是一个相对安静、安全的环境，能够让他们安心居住。
3. 生活服务设施城市中，人们需要各种各样的生活服务设施，比如超市、医院、教育等等，方便在日常生活中使用。
因此，选择一个住宅区位的时候，需要考虑其周围的生活服务设施是否充足，以满足人们的日常需求。
4. 环境素质环境素质也是比较重要的选择因素。
在人们日常生活中，环境对于人们的心境和身体健康有着重要的影响。
因此，选择一个环境质量良好的住宅区位能够提高人们生活的质量和幸福感。
城市住宅区位选择的影响因素1. 地价地价是影响住宅区位选择的重要因素。
在城市中，具有优越的地理位置和自然资源优势的地区，地价往往较高。
而在某些发展欠缺的地区，地价会比较低。
因此，地价不仅是城市地产市场的重要参考指标，也是影响住宅区位选择的重要因素之一。
2. 人口密度人口密度是影响住宅区位选择的另一个重要因素。
在人口密集的城市区域，我们可以选择更加方便、便捷的住宅区位。
而在人口稀少的区域，我们则需要根据个人的情况和需求来选择较为适合的住宅区位。
3. 城市规划城市规划也会对住宅区位选择产生重要的影响。
合理的城市规划可以避免住宅区位的交通拥堵、污染等问题，同时也可以增加交通便利性和生活质量。
4. 个人需求最后，个人的需求也是影响住宅区位选择的重要因素。
每个人的居住需求都有所不同，有些人可能更注重交通便利性，有些人可能则更注重环境素质。
因此，在选择住宅区位时，根据自己的需求来选择更为合适的住宅区位，才能得到更满意的居住效果。
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告1. 引言本报告旨在对住宅地产开发项目的区位因素进行分析和研究，为开发商和投资者提供决策参考。
通过对区位因素的深入研究，我们将揭示该因素对住宅地产项目成功与否的重要性，并提出相应的策略建议。
2. 区位因素的重要性区位因素是住宅地产开发项目成功的关键因素之一。
一个理想的区位可以为项目带来诸多好处，包括但不限于：- 方便的交通和基础设施：一个好的区位应当有便捷的交通网络和完善的基础设施，方便居民出行和生活。
- 丰富的资源和配套设施：区位应当靠近商业区、学校、医疗设施等重要资源和配套设施，为居民提供便利。
- 良好的居住环境：优质的区位可以提供美丽的自然环境、宜人的居住氛围和安全的社区。
3. 区位因素的分析3.1 地理位置地理位置是区位因素分析的首要考虑因素。
一个良好的地理位置具备以下特点：- 便捷的交通网络：靠近主要道路、公共交通站点等，方便居民出行。
- 优质的风景和环境：拥有美丽的自然景观、绿地和公园等。
- 适宜发展的土地条件：具备合适的土地特征和规划潜力。
3.2 周边配套设施周边配套设施的健全与否对住宅地产项目的吸引力起着重要作用。
优质的配套设施应包括：- 商业区和购物中心：提供购物、娱乐和休闲的机会。
- 学校和教育机构：提供高质量的教育资源。
- 医疗机构和保健设施：保障居民的健康需求。
3.3 市场需求和潜力对市场需求和潜力的分析可以帮助开发商确定项目的市场前景和投资回报。
考虑以下因素：- 人口增长趋势：人口增长将带动对住宅需求的增加。
- 市场供需平衡：根据市场数据分析供需关系，确定项目的市场空间。
- 政策支持和发展方向：考虑政府的土地规划政策和发展导向。
4. 策略建议基于对区位因素的分析研究，我们向开发商和投资者提出以下策略建议：- 选择具备良好地理位置的区域进行开发，以确保项目具备便捷的交通和优质的环境。
- 重视周边配套设施的完善，建设商业区、学校和医疗机构等，提升项目的吸引力。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究【摘要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。
本文主要以城市空间结构理论为基础，概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响，进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响，并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点，可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。
【关键词】房地产；开发；区位；基础设施；交通；市政；环境；商业引言房地产项目由于具有不可移动性，因而受区位影响较明显。
房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素，也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。
近年来，我国房地产项目建设开发迅猛发展，综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响，从而优化项目开发决策，已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施，对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。
1、区位因素与房地产开发关系概述房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置，与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关，同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。
房地产项目在建成投入使用后，住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点，也是房地产购买客户最为关心的影响因素，因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。
由于土地除了自身的价值外，还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值，因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异，也导致了房地产项目建设区位因素的出现。
区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面：（1）区位较好的地段由于土地的整体附加值较高，土地的升值能力也相对较大，因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。
（2）区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。
通常情况下，距离是中心越近，经济越繁荣，交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位，土地价格也就越高，开发建设所带来的成本投入也就越高。
影响城住宅区位选择的因素分析
影响城市住宅区位选择的因素分析——以昆明市主城区为例冯瑶段凯健王蓉摘要：从城市住宅与区位的联系入手，本文以昆明市主城区为例，分析了影响城市住宅区位的因素主要有自然环境、土地价格、城市公共设施和交通运输条件、居民社会属性、环境偏好和城市规划等。
总结我国实行以市场机制为基础的住宅经济运行机制后，形成了公寓区位最接近于城市中心，花园别墅及联排别墅处于最外围，普通住宅在两者之间的空间格局，提出不同区位应发挥不同的区位优势。
针对当前对住宅区位的评价大多停留在定性分析上，介绍了层次分析法、分值法两种定量分析方法，主张要定性分析与定量分析相结合，对于定性指标，尽量将其进行进一步量化才能确定定性指标的影响权重，所有指标定量化之后的计算结果才能真正达到与现实接轨。
关键词：住宅；区位；商品房；定量分析法；昆明0 引言当前，在住宅经济运行的市场机制下，我国城市居民长期享受的福利性住房实物配给制度已经由房屋货币化和商品化体系所替代。
住宅以商品的面貌出现在房地产市场上，具有市场选择权的房地产开发商和城市居民成为房地产市场的供求主体，也成为住宅区位选择的主体。
作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。
自1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展。
据统计，1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人[1]。
快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求。
温家宝总理2007年11月在新加坡访问时也提到：每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，虽然其中极小部分人会在城市首次置业，但是部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。
另外，旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，也会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要随着经济的不断发展和城市化的进程，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
而房地产开发项目的成功与否往往取决于其所选择的区位。
区位因素是指房地产开发项目所选择的地理位置和周边环境。
区位因素对项目的各方面都有着重要的影响，包括资金投入、销售情况、项目收益等。
因此，对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究对于提高项目成功率具有重要意义。
本文将从经济、人口、交通、配套设施和环境五个方面对房地产开发项目的区位因素进行深入分析与研究。
首先，经济因素是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、一个地区的经济发展水平直接影响着该地区购房需求的强弱和购房能力的大小。
因此，选择处于经济发达地区的房地产开发项目更有利于销售和盈利。
同时，经济发达地区的资金、人才和资源也更加丰富，对项目的推进和发展起到重要支持作用。
其次，人口因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、人口众多的地区购房需求相对较大，项目销售情况也更好。
因此，选择处于人口密集地区的房地产开发项目更容易获得市场认可和成功。
此外，人口众多的地区通常也意味着配套设施较为完善，对项目的吸引力和竞争力更强。
第三，交通因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、交通便利与否对项目的销售和租赁情况有着直接的影响。
选择处于交通便利的地区的房地产开发项目更容易吸引购房者和租赁者。
因此，需要考虑道路、公交、地铁等交通设施的便利程度，以及距离重要交通枢纽的距离等因素。
第四，配套设施因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、优质的配套设施可以提供便利的生活、工作和娱乐环境，对项目的吸引力和竞争力起到重要作用。
选择处于配套设施完善的地区的房地产开发项目更容易获得购房者和租赁者的认可。
最后，环境因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、一个优美的环境可以提供良好的居住和生活环境，对项目的吸引力和竞争力起到重要作用。
因此，需要考虑空气质量、景观环境、社区配套绿化等因素。
房地产住宅项目区位因素分析
小 区 的品牌 和区位 日益成 为 居 民 的关 注 热 点 和小 区 通状 况 的不 满 意 率 超 过 ４ ％ ， 别 为 ４ ． ％ 和 ４ ． ０ 分 ２４ ２
的卖 点 。
６ 。可见 ， 主对住 宅 区位 非 常关注 。 ％ 业
１ 区位选择的重要性
２ 住宅项 目区位的影响 因素分析
． 在住房 分 配货 币化的今 天 ， 区位 己成 为楼 盘 价格 ２ １ 城市 基础设 施
城 市基 础设施 是城 市建 设 的载体 和支撑 体系 ， 是 不可分割的组成部分 。由于地段位置是决定城市地 是城市存在和 价 的首 要 因素 ， 房 地产价 格或 出租 能力 的形成举 城市维持经济与社会活动的前提条件 ， 故对 足 轻重 。因此 ， 置选 择十分 重要 。地段 位置 不仅指 发展的基础保证 ， 位 也是城市现代化的重要体现。现代 城 市不论 性 质 、 模 ， 础设 施 的构成 大体上 一致 ， 规 基 可 房 地产本 身 的 区位 ， 且包括 周 围环境及 相邻 地 区的 而 分 成城 市供 水与排 水 系统 、 市 能 源 系统 、 城 城市 交 通 自然环境 、 态环 境 、 济文 化和社 会环 境 。 生 经 城 城 城 多项 居 民 居 住 需 要 的社 会 调 查 显 示 … ， 民考 系统 、 市通 讯 系统 、 市环 境 系统 、 市 防灾系统 等 居 ３ ］ 现 虑 最多 的要求 具体 表现 在住宅 的适 用性 、 共 服务设 六 大 系统 ［ 。完 善 的 、 代 化 程 度 较 高 的 基 础 设 施 公
《分析与评价》：影响项目选址的区域因素
《分析与评价》：影响项目选址的区域因
素
1.自然因素：自然资源条件和自然条件
2.交通运输因素
交通运输因素是指供应和销售过程中用车、船飞机以及管道、传送带等对物资的运输。
包括当地的铁路、公路、水路、空运、管道等运输设施及能力。
3.市场因素
产品销售市场、原材料市场、动力供应市场，场（厂）址距市场的远近，不仅直接影响项目的效益，也涉及产品或原料的可运性，在一定程度上会影响产品或原料种类选择。
4.劳动力因素
劳动力因素包括劳动力市场与分布、劳动力资源、劳动力素质、劳动力费用等。
5.社会和政策因素
社会因素包括地区分类和市县等别，经济社会发展的总体战略布局，少数民族地区经济发展政策，西部开发、中部崛起、振兴东北老工业基地政策，发展区域特色经济政策，国家级及地方经济技术
开发区政策，东部沿海经济发达地区政策，国防安全等因素；建设项目对公众生存环境、生活质量、安全健康带来的影响及公众对建设项目的支持或反对态度等。
6.集聚因素
集聚效应会带来大型化、集约化和资源共享，节约建设投资，减少建设周期。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目的区位因素是指影响房地产项目选择地点的各种因素。
选择合适的区位对于房地产项目的成功与否具有重要的影响。
本文将从交通便利性、市场发展前景、政策环境、自然环境等方面对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究。
首先，交通便利性是影响房地产项目区位选择的重要因素之一、一个好的交通网络可以提供便利的交通条件，吸引更多的人流和交通流量进入该地区，从而提高房地产项目的价值和吸引力。
例如，位于交通枢纽、地铁站附近、高速公路出入口等交通便利的地点，能够更好地满足居民的出行需求，增加项目的人气和销售额。
其次，市场发展前景也是房地产开发项目区位选择的一个重要考虑因素。
市场发展前景涉及到市场容量、消费群体、消费能力等因素。
选择一个具有较大市场潜力和稳定的购房需求的地区，可以提高房地产项目的销售额和投资回报率。
此外，对于不同类型的房地产项目，还需要考虑当地的产业结构和经济发展趋势，选择与当地经济特点相适应的房地产开发项目。
再次，政策环境也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、政府的相关政策和规划对于房地产项目的发展具有重要的影响力。
政府对于不同类型的房地产项目可能会采取不同的扶持政策和规划要求。
选择政策支持力度大、政策稳定、发展前景好的地区，将有助于提高房地产项目的发展速度和盈利能力。
最后，自然环境也是房地产开发项目区位选择的一个重要因素。
自然环境包括气候、地形、水资源、生态环境等因素。
选择一个环境优美、生态保护好、空气质量高的地区，可以提高居住质量，提升房地产项目的市场价值和吸引力。
综上所述，房地产开发项目的区位因素包括交通便利性、市场发展前景、政策环境和自然环境等方面。
在选择区位时，需要综合考虑这些因素的影响，并结合具体的房地产项目类型和发展目标做出科学合理的选择。
通过对区位因素的深入分析与研究，可以提高房地产项目的成功率和投资回报率。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大,回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则；同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力.这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词：开发项目；区位因素; 区位选择; 市场定位; 经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。
就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动,能获得更大的利益。
土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。
这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。
如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。
作为不动产的房地产，其区位性很强。
一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内,不能移动;另一方面,人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求,这就使它的销售受到极大的区域性限制。
无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产,第一要考虑的就是地段,就是区位。
土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。
居民居住区位选择影响因素分析
居民居住区位选择影响因素分析影响居民居住区位选择的因素很多,对这些因素的划分也有多种方式。
笔者对诸多划分方法进行总结,并按照如下顺序进行陈述:一、影响居民居住区位选择的宏观因素影响居民居住区位选择的宏观因素主要是指国家制度与政策方面的因素和城市规划方面的因素:1、制度因素。
制度因素包括土地制度、住房制度和金融政策等。
土地制度包括土地所有制和土地使用制,我国的居住用地,国家掌握所有权,居民具有使用权。
改革开放以后,我国居住用地实行有偿使用制度,土地取得的方式也多种多样,加大了住宅的开发成本,因此提高了住房的价格。
住房制度主要指住房供给、分配等相应的配套制度。
金融政策对房地产市场的影响主要通过利率变化、贷款规模来实现。
涉足房地产,无论是消费者还是开发商,都需要大量的资金才能参与。
因此,在经济支付能力相当的情况下,人们多会选择综合效用较大的居住区位。
2、城市因素。
城市规划中,基础设施与公共设施的规划对居民居住区位选择的影响越来越大,基础设施主要包括交通、能源、给排水、环境保护等设施;公共设施主要包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政等设施。
二、影响居民居住区位选择的微观因素微观因素主要是针对城市居民而设置的。
事实上,居民在进行居住区位选择时,对微观因素的考虑更直接也更具体。
具体来说,可分为共性因素和个性因素。
1、共性因素。
共性因素又包括房价和交通的可达性。
一个城市住宅市场的发展,住宅价格的分布对居民居住区位选择有着深刻的影响。
如果说城市住宅市场的发展是该城市居民区位选择的背景,那么该城市住宅价格的分布与居民对居住区位的选择就是对立统一的关系。
从短期和市场个体角度来看,住宅市场的价格分布影响着居民对居住区位的选择;从长期和市场总体来看,城市居民对不同区位的选择又反过来影响该城市住宅价格的分布。
交通的可达性是指居住区位与外部联系的便捷程度。
交通便捷程度有两个方面的含义:一方面是指目的地与居住地的实际距离;另一方面是指交通工具的获得性。
住宅可行性研究报告综合评价
住宅可行性研究报告综合评价一、综合评价在住宅建设中，可行性研究是一个非常重要的环节。
通过对项目的环境、市场、技术、财务等方面进行综合分析，可以帮助开发商、政府和投资者做出明智的决策，避免项目失败或带来不良影响。
本文对一处位于城市中心的住宅项目进行了可行性研究，得出如下综合评价：1. 环境评价该项目所处的区域环境良好，周边配套设施完善，交通便利，未来发展潜力大，符合人居环境的要求。
但需要考虑到周边建筑高度、风景资源、自然环境等因素，以保证项目的环境可持续性。
2. 市场评价根据市场调研数据，该项目所在区域需求大，竞争相对较小。
预售价格合理，销售前景良好。
但要注意项目定位、产品差异化、市场推广等方面，以保证项目的市场竞争力和稳定销售。
3. 技术评价该项目采用现代化设计和施工技术，建筑质量高，设施完备，符合当代人居标准。
但要注意项目施工周期、质量控制、维护管理等方面，以确保项目的质量可靠性。
4. 财务评价根据财务分析数据，该项目投资规模适中，盈利预期较高，投资回报率较稳定。
但要注意资金筹措、成本控制、风险管理等方面，以确保项目的经济效益和可持续发展。
二、建议综合以上评价，我们建议在做好项目规划、市场定位、技术研发和财务管理的基础上，加强项目管理和风险控制，确保项目的成功实施和运营。
同时，要注重与政府、社区和业主的沟通与合作，提高项目的社会效益和品牌价值，促进城市可持续发展。
三、结论综上所述，该项目在环境、市场、技术和财务等方面均具备一定的可行性，但面临一定的挑战和风险。
只有通过不懈努力和科学管理，才能确保项目的成功和可持续发展。
我们相信，在各方的共同努力下，该项目一定能取得令人满意的成果，为城市建设和人居环境改善做出积极贡献。
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住宅项目区位因素分析与综合评价
——以北京市主要居住区为例
随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高，居民对改善居住条件的要求日益迫切，对住宅开发也提出了越来越高的要求。
如何充分合理地利用土地，使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时，也使投资更合理，这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。
本文研究的主要目的，是考察影响住宅项目开发的主要区位因素，并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价，通过对具体地块的区位条件的比较，力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。
在本次评价过程中，主要采用了多因子分析的方法。
首先根据区位理论及社会发展实际，选取相关区位因子，然后利用层次分析法（AHP），得出各个因子的权重，再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值，用因子分值乘以权重，加总，得出各个评价区的总分值，根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。
一、区位因子选择，建立递阶层次结构
评价住宅项目或居住区区位条件好坏，不仅仅限于交通条件，社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。
结
合区位理论，并根据层次分析法（AHP，Analytic Hierarehy Process）的需要，将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出（即建立递阶层次结构，见下图）。
二、专家打分，区位因素求权重
上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。
有的人可能认为交通因素最重要，有的人可能更看重环境。
为了得出一个明确的结论，通过咨询部分业内专家，综合他们的意见形成一个对各区位因素重要性的意见，结果见下。
表1 各因素的权重值
因子名称(代表符号）权重
值
因子名称
(代表符
号）
权重
值
因子名称
(代表符号）
权重
值
交通便捷
性
0.62
5 道路交通
(C1)
0.667 道路等级
(D1)
0.417
(B1) 路网密度
(D2)
0.583
公共交通
(C2)
0.333 地铁(D3) 0.313
轻轨(D4) 0.121
地面公交
(D5)
0.566
社区繁华
度0.11
0 娱乐设施
(C3)
0.325
(B2) 购物设施
(C4)
0.375
医疗设施
(C5)
0.300
环境景观
0.26
5 自然环境
(C6)
0.400 绿化程度
（D6）
0.388
（B3）大气环境
（D7）
0.612
人文环境(C7) 0.600 教育设施
（D8）
0.750
建筑景观
(D9)
0.250
三、确定主要居住区，调查并赋予各因素分值
首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区：望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研
究的具体区域。
然后对需要确定分值的因素赋予明确指标。
表2 各因素的代表指标
＊此因子无明确指标，以实际情况评估打分
最后通过实际调研确定各个因素的具体分值，即通过查找有关年鉴、手册，规划资料，或通过实地调查，确定各个因素的具体分值。
表3 主要居住区各因素原始分值表
为了使各项指标的数值具有可比性，利用国家土地分等定
级标准中常用的方法，将各项指标的分值进行无量纲化为0~100之间，公式为：
四、求主要居住区总分值，区位条件综合评价
根据各居住区不同因素的具体分值，乘以相应的权重，可以得到各居住区的总分值， 结果见下。
表4 各居住区总分值及排序分级 min)]
max /(min)[(*100Y Y Y Yi Yi --=
由以上分值可以看出中关村区位条件最佳，而回龙观区位条件最差。
中关村
中关村由于其浓厚的文化氛围及相对完善的生活配套设施，正在成为开发热点。
通过因子分析所得的分值来看，中关村地区环境景观的优势是最大的—无论在自然环境方面、还是在人文环境方面。
中关村的生活配套设施的数量和密度都很大，已经可以和老城区的西单、王府井、前门地区相提并论，成为重要的商业中心。
从交通条件来看，交通运输是一个居住区域与城市联系的最重要方面，发达的交通可以使一个区域同整个城市保持密切的联系，这样就可以相对地缩小空间距离。
中关村区域的道路等级和路网密度的分值分别为6.0和64分，是各区域中最高和接近最高的，公交线路也较为齐备，这使得人们出行方便，并且可以很好地吸引人流。
在北京总体规划中明确指出，北京未来建设要以分散集团
式为主，人口将由市区逐渐向郊区疏散，北部地区将是重点建设的地区。
在国务院批复了建设中关村高科技园区的方案后，未来的中关村将是名副其实的“中国的硅谷”，从这个角度来讲，中关村无疑是开发和投资首先选择的区域。
●西南二环
南城受历史影响，房屋结构差，规划凌乱，人口密度大，居住环境质量低。
西南二环既有旧城区的特点，也经过了一定的拆迁改造，特别是大的市政道路的建设，使这一地区在原有路网密度较高的基础上，周边新建道路等级也不断提高。
西南二环地处老城区，公共交通较为方便，而各种生活、医疗设施也更为齐备，因此这一地区除环境质量分值较低外，其它两项分值都教高，综合分值排在第二位，表明在目前条件下，基础设施的完善使得旧城区仍有较强吸引力。
旧城区的住宅建设主要依靠拆迁改造，这就面临成本高昂的问题，也使得房价很高，导致多数购房者“住得上，买不起”，而若远离市中心进行开发建设，在这些地段普通市民使用起来并不方便，如上班与子女教育就是不得不考虑的问题。
这又会就造成“买得起，住不上”的情况。
因此，在两者之间的权衡成为确定开发方向的难点。
●亚运村
亚运村地区因亚运会的召开进行了大规模的开发建设，发生了很大的改观，已经以一种新的姿态出现在北京的北部，目前已形成了具有浓厚居住及商业气息的居住办公区。
因为政府在此投资力度大，许多项目开发早，加之方便的交通、优美的社区环境使得这里形成了较高档次居住社区。
作为新兴的区域，亚运村地区交通便捷性、社区繁华度指标尚不如前两个区域，但从项目表现看，该区域明显吸引了更多的消费者，主要原因一方面是该区域向南、向西拥有更广阔的吸引范围，另一方面是该区域符合城北、上风上水、社区氛围良好的消费心理。
●方庄与望京
方庄与望京地区都是北京市近几年新建设的大型居住社区，方庄的规划建设早于望京，因此更为成熟，在交通便捷性、社区繁华度方面都优于望京地区。
作为正在开发建设的望京地区，虽然目前社区繁华度指标远远落后，但其总体规划更为完善，因此未来发展潜力将会更大。
●回龙观
在北京总体规划中回龙观做为一个中心镇，起着分散人口与工业的作用，但由于是新开发区，目前交通、生活设施还处于初步建设阶段，人文环境方面也无法与其他地区相比。
随着未来的发展与建设，回龙观地区的物业价值将慢慢显现出来。
在北京市总体规划中指出：未来的五环路（即公路一环）将穿过清河镇，而回龙观距离五环路仅仅5公里，公共交通还是很方便的，并且未来轻轨铁路与地铁的建设，使回龙观在交通方面的问题将迎刃而解。
更重要的是，中国目前的城市发展面临着逆城市化的趋势。
逆城市化，指人口从大城市和主要的大都市区向小都市区甚至非都市区迁移的一种分散化的过程。
北京市的总体规划也明确指出，北京要以分散集团式的建设为主，在城市的周遍地区建设10个建制镇，从而起到吸引人口和工业的作用。
从这种趋势来看，回龙观地区无疑是最好的建设地区。
因此，作为未来的发展方向，回龙观无疑极具发展潜力。