青海省上半年房地产估价师理论与方法后续开发经营期考试试题

青海省2017年上半年房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格. 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失
B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用
D:施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失
E：执行层的组织协调
2、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金.当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金时__万元.
A．13。

2
B．15。

9
C．19。

5
D．20。

4
3、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损
B．融通资金
C．组织经济补偿
D．分配
4、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：投资价值
B：谨慎价值
C：快速变现值
D：市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
5、房地产具有供给有限特性,本质上在于__。

A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
6、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是。

（2007年试题)
A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
E:借款合同
7、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理
B：替代原理
C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
8、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织.
A．1994年7月5
B．1993年7月5日
C．1994年8月15日
D．1993年6月1日
9、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。

A:已经办理该建筑工程用地批准手续
B：已经确定施工企业
C：有保证工程质量和安全的具体措施
D：建设单位已支付工程款
E：执行层的组织协调
10、不属于引起房地产价格上升的原因是。

A:外部经济
B：需求增加导致稀缺性增加
C：生活水平的提高
D:通货膨胀
E：工业用地的监测点评估价格
11、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。

A：垄断性
B：外部性
C：复杂性
D：信息不对称性
E:借款合同
12、当房地产的需求和供给同时减少后,以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升
B．均衡价格下降
C．均衡价格不变
D．取决于供给和需求变动的程序
13、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
14、在国有土地上房屋征收补偿中,__应当给予补偿
A．未超过批准期限的临时建筑
B．违法建筑
C．超过批准期限的临时建筑
D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋
15、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。

A：后续开发经营期究竟多长要预测准确
B：各项收入、支出在何时发生要预测准确
C：各项收入、支出发生的金额要预测准确
D：各项后续开发完成后的利润要预测准确
E：工业用地的监测点评估价格
16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿
B:产权调换
C：产权调换或货币补偿
D:加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、根据权利的作用,以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
18、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。

A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记
B．房地产权属登记为房地产权利动态登记
C．房地产权属登记实行申报登记制度
D．房地产权属登记具有公信力
19、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是.
A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：标高的单位用毫米计
E：执行层的组织协调
20、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。

A．10%
B．15％
C．20%
D．25％
21、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。

则该房地产投资企业的流动比率为().
A．150％
B．200%
C．300%
D．400%
22、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。

(2007年试题）
A:移动平均法
B：指数平滑法
C：市场因子推演法
D：简单平均法
E：借款合同
23、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式,将企业的经营权转让给其他经营者的行为。

A：整体资产或者部分资产
B：整体资产
C：部分资产
D:固定资产
E：工业用地的监测点评估价格
24、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构.
A．7
B．10
C．15
D．20
25、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。

(2008年试题)
A：超短波超短波>短波〉中波>长波
D：超短波>短波>微波〉中波>长波
E:执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0。

5 分）1、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

A．1
B．2
C．3
D．4
2、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法,灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。

开发商定价的方法包括（）。

A．成本导向定价法
B．收益导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
E．产品导向定价法
3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
4、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取__成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
5、目前土地使用权出让的方式有.
A：协议
B：挂牌
C：抵押
D：拍卖
E：招标
6、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
7、当贷款综合风险度超过__时,为高风险贷款。

A．50％
B．60%
C．80%
D．90％
8、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
9、对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为阶段。

A：风险预测
B：风险辨识
C：风险估计
D:风险评价
E：风险决策
10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为__%。

A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
11、收益性房地产的价值高底主要取决于．【2005年考题】
A：已经获得净收益的大小
B：未来获得净收益的风险
C：未来获得净收益的大小
D：目前总收益的大小
E：未来获得净收益期限的长短
12、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析.（2009年试题)
A:价格结构
B：总量结构
C：档次结构
D：投资结构
E：租买结构
13、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。

A:警告
B：罚款
C：限期改正
D:限期拆除
E：没收实物
14、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即.
A：大城市1．5~30元
B:大城市1．2～24元
C：中等城市1．2～24元
D：小城市0．9～18元
E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元
15、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2。

5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。

A．72
B．108
C．180
D．270
16、概率分析的一般步骤为。

A：列出需要进行概率分析的不确定性因素
B：选择概率分析使用的经济评价指标
C：分析确定每个不确定性因素发生的概率
D：通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
17、房地产专业估价的基本前提是__。

A．具有独一无二的特性
B．具有独一无二的特性,但价值量不大
C．价值量大
D．同时具有独一无二的特性和价值量
18、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
19、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5,如果房屋开发成本为3000元／㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计)为元／㎡．(2007年试题)
A：3000
B：5000
C:7500
D：8000
E：借款合同
20、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
21、房地产开发项目的主要不确定因素有__。

A．土地费用
B．建安工程费用
C．运营费用
D．空置率
E．容积率
22、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是.
A：房地产拍卖数量多，价值高
B:房地产拍卖数量少，价值低
C：拍卖结束后续工作多
D：拍卖结束后续工作少
E：房地产拍卖法律性强
23、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．信息技术的发展和应用
24、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的,应.
A:由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置
B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿,对承租人进行安置
C:实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议
D：实行产权调换
E:被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议
25、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日。