河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告-荒岛

〈四〉周边项目
本案地块周边目前 为园林、农田，但毗邻 郑东新区规划中运动城、 大学城，距郑东新区规 划中CBD副中心车程只有 几分钟。
高新技术产业 开发区
九郡弘
龙湖商圈
龙湖居住区 大学城
思念果岭 森林半岛 郑东新区起步区
别墅、住宅区 别墅、
碧沙港商圈
二七商圈
物流区 科技园区 经济技术开发区
火车站商圈
〈二〉郑州
7）根据数据显示郑州市房地产市场保持稳定增长，近几年 供需总量基本保持平衡，商品房价格涨幅创历史新高。 进入05年以来销售面积增幅超过投放量增幅，可以预见 未来房地产市场会更加活跃，房价将继续保持增长。 8）区域市场特点明显，北区在未来一段时间内将继续占据 供销量首位，但随着郑东新区的规划开发，及国内品牌 开发商的进入，郑东新区将成为房地产投资热点。
〈五〉纳帕溪谷
纳帕溪谷位于北京市著名的温泉休闲度假区温榆河 上游，本项目总占地面积80万平方米，总建筑面积25万 平方米，以600余座风格各异的美式花园别墅为主。 设计单位美国著名的F+A设计公司综合了法兰西、意 大利、西班牙等最具代表性的设计风格，把美国正统的 别墅概念引入北京地产界，体现了高档、舒适、私密性 强、景观别致的特点和以人为本的设计理念。 本项目在北京的正北方，上风上水，是传统的龙脉 所在，位置优越，交通发达。
写字楼
CBD
东方经典
三、同类产品。
〈一〉罗店—北欧新镇
北欧新镇是上海市政府根据“重点突破，有序推进” 的城镇发展方针而确定的“一城九镇”之一。 罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，规划建设美兰 湖、美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文 化广场、36洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。 新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施 以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园 城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。
〈一〉河南
3）河南人均消费性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反应出河南省人民的消 费观念仍然相对落后，另一方面说明包括娱乐业在内 的消费场所对居民消费的拉动性不强。 4）从图表可以看出，河南省房地产投资额与开发量逐年 提升，体现稳步上升趋势。05年1-7月份， 全省商品 房销售高于同期竣工面积110.98万平方米，首次出现 销大于供的状况，可以预见未来房地产市场更加活跃 ，投资风险降低。
〈八〉南湖旅游休闲度假区
“南湖旅游休闲度假区”的规划范围，面积约2万亩。 南湖作为东笤溪流域重要的分洪滞洪区，规划首先要做 的是确保分洪面积不减少；分洪总量不减少；确保水利 设施安全完整和运行不受影响；确保分洪区运行和调度 不受干扰。在水利设施得以保护的基础上进行开发和利 用，规划建设为具有国际水准和独特个性。分洪滞洪、 风景观光、科学探索、康体健身、休闲度假和居住生活 为一体的大型旅游休闲度假区，成为杭州市“旅游西进” 战略的精品亮点和余杭区旅游业的扛鼎之作
〈二〉郑州
3）旅游业整体走势依然保持稳定增长，观光旅游人数与 旅游收入均达到历史最高。根据与上海、杭州、长沙 、武汉五城市比较中，郑州旅游业对国民经济的贡献 值最低，可以预见，未来郑州旅游业还有巨大的发展 空间，将继续保持稳定发展，相关产业所占份额将进 一步加大。 4）娱乐业发展繁荣，居民娱乐支出在消费性支出中所占 比重进一步加大，但相对于上海、杭州等发达城市， 其所占比重还比较低，因此郑州娱乐业还存在较大发 展空间，未来发展前景比较乐观。
〈二〉郑州
5）以银行业和保险业为龙头的金融产业稳定发展，继续 保持两位数增长速度，其中保险业收入增幅为存款余 额增幅的两倍左右，侧面反映了居民收入逐步提高。 但随着2005年是中国金融市场完全开放的第一年，全 国金融机构将遭受重大冲击，发展前景并不乐观。 6）城乡居民生活进一步提高，收入逐渐增加，消费性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出郑州消费观念逐 渐开放，用于娱乐教育文化的消费支出增幅最大。可 以预见，随着收入的进一步增加，社会休闲娱乐事业 将得到稳定发展。
〈三〉上海太阳岛度假村
1997年被上海市建设委员会评为上海十大旅游景点。 1997年被评为五星级度假村。2002年评为国家AAAA级旅 游景点。上海太阳岛渡假村俱乐部高尔夫俱乐部、太阳 岛欧式度假村、会议中心、和娱乐及餐饮中心组成。 占全岛面积一半以上的上海太阳岛国际俱乐部被认 定为亚洲最好的球场之一，沿湖设计18洞标准高尔夫球 场，以及30个发球台的练习场，和18洞迷你高尔夫球场。 太阳岛还拥有沙滩冲浪浴场、天然温泉SPA套餐、卡 丁车、遛马、水上摩托艇、游艇、射箭、沙狐球、沙滩 排球等30余项丰富的休闲娱乐活动，精彩纷呈。
〈二〉郑州
11）二手房交易量高速增长，近四年每年增长的幅度都在 50%以上，随着郑州房地产市场的快速发展，必将带动 住房二级的发展，逐步与一级市场形成梯级消费互动， 从而推动房地产市场整体健康运行。 12）通过数据模型的函比关系，我们发现郑州人均GDP对房 价的贡献值相对较低，因此郑州市场杠杆弹性不大， 在国民经济、人均GDP保证正常增长的前提下，未来房 价走势将保持平稳。
〈二〉东方绿舟
东方绿舟占地面积5600亩，其中水域面积达2000亩。 作为上海市最大的生态休闲旅游景点，园内有17万平方 米四季常绿的大草坪、11万棵大树、400余种花卉树种， 有求知岛、月亮湾、渔人码头等园林精品，还有地球广 场、知识大道和具有浓郁异国风情的各国建筑，充分满 足了旅游观光、休闲度假和教学实践等多种需求，适应 了不同年龄、不同层次的游客的需要。 东方绿舟由知识大道区、勇敢智慧区、国防教育区、 生存挑战区、科学探索区、水上运动区、体育训练区、 生活实践区共八大园区组成。
〈四〉泰晤士小镇
总占地95.78万平方米，其中湖泊水面总面积50万平 方米，别墅建筑面积15.48万平方米，商业建筑面积5.5 万平方米。 划分为特色鲜明的７个区域：婚庆服务区、艺术商 业区、英国特色商品区、户外用品区、主题餐饮区、娱 乐休闲区和亚洲美食街。商业“TOWNHOUSE”在小镇上共 有199套，建筑面积从50平方米到300平方米不等，全部 分布在核心商业区域的临街位置。泰晤士小镇商业区总 建筑面积约9万平方米，共由24栋英式洋房、别墅、 TOWNHOUSE组成。其中将引进大中型餐饮、娱乐项目，单 体面积在1000至3000平方米的大中型商铺有35个；而另 外199个总面积约42000平方米的商铺就是颇受欢迎的 “居家式商铺”。
四、产品思考。
郑州
市场表现
住宅 区域市场明 显，别墅类 物业集中在 北区，高端 物业稀缺
商业
办公
商业地产面 目前商住楼所 临发展瓶颈，占比重较大 新兴商业地 产主要集中 在郑东新区
市场缺什么？
豪宅 与项目 结合 生态+庄园
境外休闲概念
养生概念
商业小镇
度假+休闲
温泉+养生+酒店
商业小镇
核心价值 总裁会所 产品定位 国外风格 高档别墅 参考项目 檀宫 环球影城 海游馆 赖特 落水山庄 度假区+别墅 +排屋 主题园+住宅 温泉别墅 地块周边缺 乏人气，商 业氛围没有 别墅+酒店 形成，开发 风险较大
二、项目资料。
〈一〉地理位置
本案地处郑州市区西北角，北依黄河，南邻郑东新区。
本案地块
〈二〉地貌
本案地块原为 园林培育基地，地 势平坦，目前被观 赏类花草、乔木所 覆盖，蜿蜒的水系 贯穿其中，自然环 境优美。
〈三〉交通状况
本案地块南依 连霍高等级公路， 东临京珠高等级公 路，交通方便，驱 车到市区仅需15分 钟左右。
〈六〉湘江绿谷
项目以一个全新的概念“集休闲、旅游、度假为一 体的生态社区”来打破长沙市这种局面。建成一个集房 地产开发、旅游度假、高科技农业园、公共服务区为一 体的综合集镇。 房地产开发区规划建设50％别墅、30％排屋和20％ 小高层。 旅游度假区分为中心湖泊游览区、游乐区、度假露 营区、植物观赏区。 高科技农业园区分为高新技术示范区、种植养殖区、 休闲农业区、工贸区、管理区。 公共服务区分为住宿区（星级酒店）、汽车转运站、 商业街等, 建成 带乡村风味的小商业镇。
河南郑州鸿宝园林地块 〈市场研究及项目定位〉
研讨会议
一、市场背景。
〈一〉河南
1）2004年河南经济发展呈现稳步上升趋势，在保持多年 平稳发展基础上，2004年增幅达到历年最高，参考上 海等经济发达城市发展轨迹，河南将进入高速和转型 的发展周期。 2）从数据显示可看出河南省居民存款增长幅度较大，这 一方面说明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 说明了由于目前投资渠道的单一、金融市场的萎靡、 投资理念的相对落后，河南省消费者的消费观念还需 引导。
〈二〉郑州
9）别墅类物业品质较低，高档别墅尤为稀缺，缺乏真正意 义上的顶级物业。随着别墅类土地资源的减少，市场的 需求动力将促进高档别墅的发展。 10）传统的商业地产面临发展瓶颈，新兴商业地产必须依 托政府规划与强有力的政策支持才能取得较大发展。 办公市场中商住楼占据较大比重，未来高档纯写字楼 将会成为市场的主角。
〈七〉帝都温泉庄旅游区
帝都温泉庄旅游区位于广东省恩平市良西镇，距广 州市160多公里。该区自然园林面积二百多万平方米，温 泉园林面积十五万平方米，运用中国传统文化以及地方 文化进行设计建造的大、中、小温泉浴池80多个，内有 目前世界最大的温泉瀑布群、温泉舞台和温泉浴池：也 是目前世界最大的山水文化温泉。 帝都温泉是以温泉康乐为主题的综合区，温泉浴区 现可同时接待6000人进行游泳健身、沐浴康乐、理疗按 摩、休闲品茗等活动。风阁食府可同时接待1000人就餐， 会议厅召开500人的会议，玉树宫、风池宫客房可接待近 600人住宿，是适合游乐、休闲、度假、会议、学习的绿 色景区。
〈二〉郑州
1）郑州总体经济发展呈现稳步上升趋势，依据国内大致趋 同的城市发展脉络及经济发展的内在规律，从上海、杭 州、武汉等较发达城市经济走势判断郑州经济未来走势 ，预见郑州未来将继续保持稳定增长。 2）三大产业发展不均衡，第二产业增长幅度较大，导致第 一、第三产业所占比重降低，郑州已经确定未来以第二 产业为主导，重点发展第三产业，未来郑州第三产业依 然是政府的重点支持产业，将继续保持稳定的增长。