不动产优先购买权

所谓不动产优先购买权，是指民事主体依照法律的规定所享有的，在同等条件下优先于其它人购买出卖人所出卖的不动产财产的一种权利。这一制度，在拜占庭时期的罗马法上已经存在了，中世纪意大利学说上也有所谓的优先权。不动产优先购买权具有如下的法律特征：

(一)不动产优先购买权是一种特权。这种特权以与出卖人存在着一定的民事法律关系为前提，比如与出卖不动产者存有基于出卖的不动产的租赁关系、共有关系、承典关系。享有此权利的民事主体享有比其他民事主体优先购买的机会。一旦既成上述民事法律关系消灭，那么这一特权也就不复存在。

(二)不动产优先购买权其权利本身是一种期待权。这种期待权是，如果共有人分出自己的财产并不出卖，或者出租人、出典人尚未表明出卖房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在现实的优先购买权。只有当以下两种条件同时具备时，不动产优先购买权才会由一种期待性的权利转变为现实性的权利：第一个条件是共有人、出租人、承典人明确表示要出卖自己的不动产，并现实地付诸实施。比如，明示地寻找买主、标示出卖价格等交易条件等;第二个条件是其他共有人、承典人或承租人在得到出卖人的通知后，在规定的时间内，明确表示接受出卖人告知的其他买受人愿承受的交易条件，愿意以同等条件购买该不动产。

不动产优先购买权分为两种，分别见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

１、承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。从上面的规定看，这里的出租物仅仅限于出租的房屋，不包括其他标的物。对于合理期限，根据相关的法律法规规定，应当是三个月。其需要注意的是，这里“三个月”的起算点是出租人出卖房屋之时。

２、共有人的优先购买权。共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。我国民法通则78条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或则转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，

有优先购买的权利。民通意见第92条规定，共同共有财产分割后，一个或则数个原共有人出卖自己分得财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得财产属于一个整体或配套使用，其他原共有权人主张优先购买权的，应予以支持。规定共有人的优先购买权主要的目的是出于对物的充分利用和共有人生活上的便利的考虑。

既然在房地产这同一不动产上设置了两种优先购买权，那么这两种权利竞合的时候必然会产生冲突。如何来解决这两种冲突，或者说这两种优先购买权孰先孰后呢？

当房屋承租人和房屋的共有人在优先购买权发生竞合的时候，我国大陆法学界的主流观点认为，共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权是基于债权产生的，根据“物权优先于债权”的原则，房屋的共有人应当优先于承租人行使优先购买权.同样，《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第133条曾经规定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”

另一种观点认为，承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权。这是我国台湾法学界的主流观点。有学者认为，依照“使用权优先于所有权”原则，房屋承租人的优先购买权显然应当优先于共有人的优先购买权

对于双方的争论，笔者认为, 依照我国现行法律规定，所谓按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合，是一个不存在的问题，是人们想当然的思维惯性下的一种误解。

理由主要有：1、从两者的客体性质来分析不会发生竞合。按份共有人的优先购买权系针对共有人转让共有份额而言，优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额；而承租人优先购买权乃针对出租人出卖出租房屋而设，优先购买权的客体是具体的物。共有份额之不同于共有物，在民法理论上，尤为明显。因此，两优先购买权的客体完全不同，两者井水不犯河水，根本无从并存乃至发生冲突，没有可比性。2、从转让的前提条件分析也不会发生竞合。共有份额的处分可径自行使，而共有物的处分须征得全体共有人同意。共有人优先购买权行使的基础条件比较单一，只要满足形成权要求条件就可行使。承租人行使优先购买权的条件是多重的，首先是有全体共有人的同意，然后才可论及承租人优先购买权的行使。若部分共有人不同意处分共有物，则不能处分共有物，当然不能就共有物进行买卖，则承租人优先购买权行使的直接前提(即"出租人出卖租赁房屋"和"同等条件"两个要件)都无从谈起。若

全体共有人同意转让共有物，因此时共有人并无意愿受得该标的(不管是物还是份额)，自然只能由承租人才得行使优先购买权。由于共有人均作为了出卖人，不存在共有人的优先购买权问题，何来竞合？由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性，学者在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时，往往将个别共有人与全体共有人、共有份额与共有物的特定部分等混为一谈，这也是造成认识上存在分歧的主要原因。

在审判实务中，之所以出现较多共有人优先购买权与承租人优先购买权之间竞合的发生，原因主要有二：一是人们对承租人的优先购买权进行了扩张性解释，即在共有人转让共有份额时也赋予承租人以优先购买权；二是在共有人处分共有物时由于采用“多数决原则”而引起了竞合。如2005年7月公布的《物权法草案》第一百零二条规定："处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。"

综上所述，解决房地产优先权的竞合问题，应当结合各个方面的因素进行利益衡量，而利益衡量

的最大标准是促进不动产的效益的最大发挥。随着经济的发展，市场经济制度的不断完善，笔者认为

不应当对承租人的先买权与共有人的先买权的竞合作出一般性的规定，而是应当结合交易中的具体情况，进行裁判。