A蓬溪紫御中央营销方案
某房地产项目开盘前营销计划
竞品客户分析 外展物料
项目客户预判
销售： 销售经理、秘书、置业顾问招聘 团队，接待管理制度规范
团队培训
渠道先行推广： 外展场进场 收集客户信息
营销事件活动： 成都媒体金辉品牌全国行
导视： 项目道路系统导视安装 售楼中心包装
物料： 销售中心公示文本物料 户型图；区域沙盘；项目沙 盘；DM单；金客会物料； 手提袋；储客卡等
销售： 团队培训、考核 置业顾问服装；销售道具
目标：品牌形象过渡到项目 形象，项目营销全面铺开， 逐步释放项目信息，进场蓄 客
线下推广（项目信息为主）： 短信、网络、电台 渠道推广: 外展场+分销 线上推广配合（少量）
客户： 进场储客，办卡；来电来访问卷填写 竞品客户拦截
活动： 金辉枫尚项目品鉴会 每周或间周SP暖场活动 营销事件性活动 节日活动（圣诞、元旦、春节）
—对他们，把品位做足！
户型恰到好处 距离恰到好处
因为有着时尚的触觉，有一定经济基础， 占有心理强烈。 因为喜爱，掂掂脚、咬咬牙就买了。
—对他们，把时尚做足！
品质恰到好处 服务恰到好处 生活恰到好处
项目基础分析
客户预判----社会新锐为主，经济务实为辅
客户粗描 ——社会新锐为主
【家庭特征】
25-34岁的资深二人世界或小太阳家庭。家庭成员高学历。 家庭年收入20-30万。
核心客户群
主力客户群
潜在客户群
外双楠大片区内改善型客户
—西面和南面区域内的改善型客户（高收入的私营企业 主和企事业单位高管）；追求高品质生活片区，追求产 品品质及居住舒适度。
区域内首改客户及二级城市客户
——周边五大花园、兴元系住宅、部分自建房客户， 希望换房，追求更舒适的社区生活。 ----二级城市客户需求成熟配套，交通便利，公园绿地 ，产品品质，品牌等城市高端生活指数。钟情于城市 高端成熟片区，对郊区住宅抗性较大。
中央空调小区推广活动方案
中央空调小区推广活动方案(共4页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--中央空调小区推广活动方案中央空调小区推广活动方案一、建立专职小区推广队伍；二、进行小区普查、建立楼盘档案、制作楼盘分布图；三、进行楼盘分类、评估开发价值，确定进驻方式；四、到物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻；五、进驻前的准备（包括物料、产品等）；六、正式进驻及接待与介绍产品；七、扫楼；八、参观预约登记、确认；九、展厅（专卖店）接待；十、接受预订；十一、举行团购；十二、小区回访、口碑宣传。
方案具体实施步骤：一、建立专职小区推广队伍：小区推广部（组）一般由2-6人组成，最少2人，设一名经理或主管，下设小组，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。
小区推广经理岗位职责：直接上级：副总经理直接下级：小区推广业务代表小区推广业务代表岗位职责：直接上级：小区推广部经理1、培训：小区推广人员上岗前，应该进行系列的培训，考核合格后再上岗。
培训内容参照公司培训手册，培训课程：2、制度：根据实际情况，自行制定〈小区推广人员考核、激励办法〉、〈小区推广物料、样板管理办法〉。
3、调整心态：小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。
可利用早会时间，分享一些同事的成功案例，和成功人士的故事，激励员工，克服困难，争取订单。
4、小区推广过程的.管理：通过早会、周会、月会，随时了解业务进展情况，总结工作中出现的问题并给予解决，确定下一步的工作方向。
坚持每天填写《工作日志》、《工作周报表商务人员周报表二、进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图：三、进行楼盘分类、评估开发价值，确定进驻方式：我们把小区分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等。
在对楼盘进行逐个分析后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入产出比，进行投入产出分析，需明确以下几组数据：1、需投入多少人进行多少天2、前期的公关费是多少？3、租金怎样展示物料、宣传物料费用如何4、预计销售收入有多少？经过计算，若值得进驻，再来决定以何种方式即投入产出最高的方式来进驻。
檀都下半年营销推广方案模板
荣兆集团·郯城檀都项目下半年营销方案( 08.09—09.01)目录一、郯城楼市未来发展趋势预测 ................................. 错误!未定义书签。
二、项目销售情况及下半年可售房源分析 ............... 错误!未定义书签。
( 一) 项目销售情况分析.................................... 错误!未定义书签。
1．工程进度........................................................ 错误!未定义书签。
2．销售指标完成情况分析与评价 ................... 错误!未定义书签。
综述: ................................................................. 错误!未定义书签。
( 二) 下半年可售房源分析 .............................. 错误!未定义书签。
1、可售房源情况.............................................. 错误!未定义书签。
2、可售及下半年可推房源分析...................... 错误!未定义书签。
三、下半年项目营销推广思路.................................... 错误!未定义书签。
( 一) 营销目标及工作条件................................ 错误!未定义书签。
1、工作目标 ...................................................... 错误!未定义书签。
2、总体销售目标.............................................. 错误!未定义书签。
北京紫御府地产项目广告策略案
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23日上午1时7分20.10.2320.10.23
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月23日星期 五上午1时7分23秒01:07:2320.10.23
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午1时 7分20.10.2301:07October 23, 2020
需要真正去读懂我们的对象 紫御府客群定位解析
紫御府客群定位
觉者，足不出户而知天下。
不可否认：
我们看到了我们客群的形态：
四十岁右； 城市高层； 智者； 精神需求比物质享受更重要；
客群定位去向：
志在林泉、胸怀廊庙
真正的心态则表述为： 风过疏竹，风过尔竹不留声； 燕渡寒潭，燕过尔潭不留影。
真正达到物我相容俩忘境地的人。入世 是为出世；出世也是在世。 只想：松涧望闲云、竹夜见风月。
难道真是让中国回到过去吗？中国就只有传统可以张扬 吗？这难道不是另一种意义上的固步自封吗？
总结：不是为了避免广告同质化而刻意建立差异，差异 是浑然天成、不露痕迹的！
紫御府的广告原则：
不玩身份，因为身份不言自明（沟通对象） ； 不玩文字游戏，因为班门弄斧（沟通对象） ； 我们只想传述一种心态，一种淡定从容、意境高
御紫而行 紫御府广告策略概要
引子：
《菜根谭》说： 居轩冕之中，不可无山林的气味；处林泉之下，须要怀廊庙 的经纶！ 从古到今，这句话影响了几乎所有中国人的心神。 这是中华泱泱传统的积淀，在今天依然散发着他的光芒！这 也几乎是这个飞速更迭的时代所有人的共同梦想：志在林泉， 胸怀廊庙。
也就是说，不管沧海如何变幻，我自岿然不动， 我自守永恒！
靖和·紫御台售楼部开放活动方案
• 活动组成： 1.由到场客户品评欧洲酒庄的名酒 2.邀请红酒专业人士前来讲解红酒历史以及饮用红酒常识、礼仪等 3.售楼中心门前穿插精彩的才艺表演，吸引更多区域客群参与
活动三：欧洲音乐演奏
• 活动目的： 1.为售楼中心开放聚揽人气、吸引大量眼球关注 2.充分调动客户参与热情 3.为项目认筹积累客户 4.吸引竞品秦正部分认筹客户关注
• 活动时间：2009年11月16日10：00 • 参与人员：意向客户、潜在客户
• 活动内容： 在售楼中心开放当日早晨，先举办售楼中心开放剪彩仪式，可邀请相 关单位领导及客户代表等参与，在剪彩仪式结束后举行名为 “靖和传 奇之旅”的大奖抽奖活动，所有成功认筹客户可享受参与抽奖机会 活动分设一至五名的大奖奖项： 第3、第4名（各1位）：价值500元的陕西省境内旅游基金 第2、第3名（各1位）：价值1500元的华东五市旅游基金 第1名（1位）：价值3000元的海南岛旅游基金
• 11月15日，靖和紫御台销售中心璀璨开放，“鲤鱼跳龙门”冬日送暖， 凡前往富昌路邮政大厦一层紫御台销售中心者，均有机会获得金龙鱼 油一桶，先到先得，送完为止，紫御台销售中心欢迎你的到来！
• 活动注意事项： 1.于活动前购买金龙鱼食用油300桶 2.准备用于宣传的车辆 3.安排好售楼中心开放活动中的安全秩序等问题，如若下雨，安排雨棚 4.剪彩所需的红绸缎、托盘、剪刀准备到位 5.礼仪小姐2位、保安4位 6.客户资料登记薄准备
• 活动内容：“鲤鱼跃龙门”——派送食用油售楼中心开放活动 • 活动流程：
【11月13日】 安排面包车携带广播，沿富平县各区域广播播放14日靖和·紫御台售 楼中心开放并免费发放金龙鱼食用油的消息，同时派发美元宣传单张，Leabharlann 引发区域关注并为14日售楼部开放做宣传
2020{营销策略}中央一品房地产项目营销策略报告年
2020{营销策略}中央一品房地产项目营销策略报告年
泽众●中央一品
——深卓力（赣）字第202005025-1号
广告推与营销
策略报告
中央一品广告推与营销策略报告
我们坚持：精确诉求，整合营销
当前的饶城的房地产开发正如火如荼，各房地产开发企业已经开始足够重视楼盘的推广，纷纷引进外地实力专业的营销策划公司进行全方位的包装和推广。
因此，饶城的整体营销水平已较前几年有较大的提高。
针对目前这种客观事实，在项目全新上市推广前，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，突出项目的唯一性、舒适性，以及真正能满足品质居住要求的差异性，同时配合实效的市场推广，“以巧夺人”，对饶城人进行一种居住观念的引导和引爆，挖掘他们潜在的购买欲望，实现强势销售。
目录
第一章广告推广策略
一、广告推广总战略
二、推广基调
三、媒介运用策略
四、推广步骤与策略第二章营销基础策略
一、营销推广前的思考
二、项目总销售方针
三、价格策略
四、开盘时机
五、现场包装
第三章营销重大节点执行策略
一、认筹
二、开盘
第四章营销整体调控策略
一、销售环境的组建
二、销售执行策略
三、营销手段的运用第五章招商策略
一、项目发展战略定位。
中原2月重庆中海紫御江山项目及市场分析PPT课件
发布单位
对房地产市场的影响
央行
大型金融机构存款准备金率上调后达17%，大量减少银行的 信贷窗口可贷资金。
国资委
78家央企被令退出房地产业务仅16家保留，但退市企业市场 份额小，影响甚微。
国务院
共11条，涵盖土地、金融、税收、监管、开发、交易等内容。 虽然内容未细化，却明确了下一步政策框架方向。
国土资源部
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购 且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本 市新购的住房。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人 住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
2010-2-9
央行
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他 各档次存贷款基准利率相应调整。
全文共19条，落实“国11条”中土地相关调控，核心思想是 整治“囤地”、“炒地”行为。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知》（“新国十条”）
2010-4-18
——
国务院
包括五大条共十项内容，焦点是“实行更为严格的差别化住 房信贷政策”：购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于 50%，利率是基准利率的1.1倍；可暂停发放第三套及以上住 房贷款和部分异地购房。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他 各档次存贷款基准利率相应调整。
房地产政策解读
政策名称 重庆房产税出台 上海房产税出台 央行2011年第一次加息
2011年楼市政策一览
颁布日期 2011-1-26 2011-1-27
2011-1-27 2010-2-9
实施日期 --
2011-1-28
华润·中央公园年度营销执行方案
市场调研工具（如调查问卷、数据分析软件等）
其他必要的办公设备和软件（如电脑、网络设备、办 公软件等）
06
风险评估与应对措施
市场风险及应对措施
01
02
总结词：市场风险主要 来自于宏观经济环境、 政策调整和行业趋势等 因素，对项目的营销效 果产生较大影响。
详细描述
03
04
05
1. 宏观经济环境风险： 关注国家经济政策、利 率、汇率等变化，及时 调整项目定位和营销策 略，以适应市场变化。
2. 政策调整风险：关注 政府对房地产行业的政 策调整，如限购、限贷 等政策，制定相应的营 销策略，减轻政策对项 目销售的影响。
3. 行业趋势风险：关注 房地产市场的变化趋势 ，如绿色建筑、智能家 居等新兴概念，及时引 入创新元素，提升项目 的市场竞争力。
4. 根据预测和分析结果，制定相应的营 销策略和方案，为新一年的营销活动做 好准备。
3. 对未来的市场趋势和竞争对手情况进 行预测和分析，为未来的营销活动提供 数据支持。
1. 对全年实施的营销活动进行回顾和总 结，梳理成功的经验和不足之处。
2. 根据全年的经验和教训，制定未来一 年的营销规划和策略。
竞争风险及应对措施
01
02
总结词：竞争风险主要 来自于同区域或同类型 项目的竞争压力，对项 目的营销效果产生一定 影响。
Байду номын сангаас
详细描述
03
04
05
1. 同区域竞争风险：研 究同区域的竞争对手， 了解其项目特点、价格 策略和市场口碑等，制 定差异化的营销策略， 提高项目的竞争力。
2. 同类型项目竞争风险 ：关注同类型项目的市 场表现和竞争态势，通 过提升项目的品质、服 务和价格等手段，增强 项目的竞争优势。
2014年紫御城营销推广.
1.2 推售目标
一期销售目标： 从2014年6月份现场售楼处及样板间开放之日起，十二个月完成一期住宅
90%可销售面积107064平方米销售金额000000元。 推售任务目标： 开盘强销期（2014年6月至12月底）： 1、开盘前团购196套即17%，面积18969平米，销售金额00000元单价
0000元/平米。 2、10月份开盘至12月底完成南区60%的销售任务计666套，销售面积67005平
肆。执行策略
4.1、树标杆+品质形象深化阶段。
时间：2月——5月底
推广策略：该阶段为初步蓄客期。
该阶段期间少量投放广告宣传，只是将高炮、户外大牌、灯杆旗的画面进行 更换。
主要工作是销售人员培训、市场详细调研、各种销售道具完善，团购单位拓 展等工作。
推广内容：项目品质、生活品质、形象主导
4.1.1 阶段主题广告语
世界500强出品
淄川唯一33万m2 坡地景观宜居新城
4.1.2 阶段备选主题广告语
世界500强出品
上东区，新世界——淄川从此改变
品质·信任·幸福
4.1.3 阶段媒体排期
渠道
投放时间 投放建议
主题文案 费用预算 备注说明
高炮
户外
拓客 网络 预算
大牌 灯杆旗 金杯海狮车体
团购
1-5月
根据时间节点投放 ①世界500强， 为改变淄川而来
②上东区，新世 界——淄川从此 改变
房产网/房产超市 网等网站论坛
每周一篇
持续性提供项目小 软文以不断在网络
上更新；
总计
/ / /
10万
/ 10万
画面更换 金杯车一辆
/
4.1.4 阶段物料包装
第四代住宅营销策划方案
第四代住宅营销策划方案目录一、前言 (2)1.1 背景分析 (2)1.2 策划目的 (3)1.3 策划思路 (4)二、市场调研 (6)2.1 目标市场 (6)2.2 消费者需求分析 (7)2.3 市场竞争分析 (8)三、项目定位 (10)3.1 项目特色 (11)3.2 目标客户群 (12)3.3 市场细分 (13)3.4 项目卖点 (13)四、营销策略 (14)4.1 产品策略 (15)4.2 价格策略 (16)4.3 渠道策略 (18)4.4 促销策略 (19)五、推广计划 (20)5.1 广告宣传 (21)5.2 公关活动 (23)5.3 社区活动 (24)5.4 网络推广 (25)六、销售执行 (26)6.1 销售准备 (27)6.2 销售策略 (28)6.3 销售流程 (30)6.4 售后服务 (31)七、风险控制 (33)7.1 市场风险 (34)7.2 竞争风险 (35)7.3 法律风险 (36)7.4 建筑风险 (38)八、总结与展望 (39)8.1 营销策划总结 (40)8.2 未来展望 (40)一、前言在当前房地产市场竞争日趋激烈的大背景下，随着技术的不断创新和社会需求的升级，我们的“第四代住宅”作为房地产领域的创新先锋，正面临着前所未有的市场机遇和挑战。
在此关键之际，我们的营销策划方案对于成功推广第四代住宅、赢得市场份额以及塑造品牌形象至关重要。
我们深知住宅不仅仅是砖瓦水泥的堆砌，更是人们生活方式和生活品质的象征。
第四代住宅的营销策划方案旨在通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的服务体验，将我们的住宅打造成为符合新时代人们需求的理想居住环境。
本策划方案紧密结合市场需求，充分整合各类资源，致力于打造高品质的住宅营销新模式，从而开创住宅市场的新纪元。
通过我们全面的推广策略和精心的服务体验，第四代住宅将成为人们向往的居住标杆。
接下来我们将从多个角度深入分析营销方案的详细内容。
中房信-北京中海紫御公馆营销案例
预热期 （2011.4.292011.6.2）
持销期 （2011.6.22011.8）
活 动
中 海 紫 御 公 馆 2008 年 10 月 25 日 开 盘 ， 60-90平米小户型， 交 5000 元 可 排 号 认 购。本次推出的是5 号楼，均价18000元 /平米，一次性付款 9.6折，银行按揭9.7 折，最低首付20%。 在10月18日至19日 ，中海紫御公馆将在 售楼处丼办产品推介 会，客户可亲临现场 感受。
绝对保密
20110815
北京 中海紫御公馆 案例 营销篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
7
现场营造
施工围挡
小区大门
小区外景
小区实景
8
现场营造
样板房
一房 61m² 二房 90m²
四房 184m²
9
活动策略
紫御公馆“活动推广”节奏图
导入期/推广期 持销期 （2009.4.92010.12） 预热期
时 期
（2008.102009.4）
（2010.12.1612.24）
持销期 （2010.12.242011.4.29）
7栋板塔结合,其中2号楼为21层，3号楼为21层, 5号楼为18层 ，6号楼为22层。2号楼为2梯3户 ,3、5、6号楼为2梯6户。 2011年8月均价：44136元/m2
项目简介：
中海地产2008年度力作，坐落中轴路西侧，陶然桥东南侧，紧邻二环，项目包括住宅、商业及高档写字楼，总建筑 面积近40万平米。以“英伦风情”为主题进行风格设计，三段式布局垂直分割对称均衡，全石材外立面，4.2万平 米英式皇家园林规制，成就英式浪漫栖居之所。周边交通发达，公交、地铁、铁路交相辉映，为出行提供了优秀的 便利条件。中海物业担纲物业服务管理，为业主提供全方位、细致入微的高端管家式服务。小区内为业主提供近4 万平方米的商业配套；周边众多商场，餐饮娱乐场，科研教育机构，大型医院、丏科门诊为社区提供了充足的生活 保障。作为地标级社区，地铁沿线交通便利，性价比相对较高，可以作为投资地产，首付最低20%。
工作研讨会-紫御项目入伙策划及客户满意度最终版
⑤物业管理系统
第6页
室外景观工程
室外景观是业主入伙时对小 区的第一印象，室外景观的完工 率与形象是业主入伙时对中海最 直接的视觉感受。
室外景观工程 内容 乔木 硬装 中央景观带 灌木 模纹 草皮 防水 水系施工 防水保护层 石材铺贴 砌筑 抹灰 岗亭施工 外保温 涂料 石材线角铺贴 基础施工 敬贤街公建展 示 面层施工 1-3#南侧院墙 全区形象 10-12#北侧院墙 围挡施工 1区、2区围挡 隔离 营销广告布绷设 完工时间 2013年3月15日 2013年4月25日 2013年3月30日 2013年4月14日 2013年4月29日 2013年3月14日 2013年3月16日 2013年4月5日 2013年3月11日 2013年3月18日 2013年3月28日 2013年4月4日 2013年4月14日 2013年3月24日 2013年4月13日 2013年4月14日 2013年5月8日 2013年6月4日 2013年6月13日
地产准备文件
公示文件
物业准备文件
重要入伙资料
地产准备的资料 物业准备的资料
注：紫御观邸的物业管理费2.65元/平，建议物业入伙前必须办理《物业收费许可证》
第 13 页
第三部分
入伙的组织和管理
第 14 页
入伙的组织和管理
入伙的组织与管理我们计划以“入伙协调会”和“入伙月度例会”两种形式 为主，“入伙协调会”由客户关系部分管领导牵头召开，“入伙月度例会”由 紫御项目部牵头召开。
全面维护小区设备 设施正常运行
开辟多元化便民及 增值服务
物业管理服务 中海会活动
开展“情暖中海” 主题活动
第三部分
客户满意度提升的重点
第 28 页
客户满意度提升的重点
北京紫御府豪宅项目全案营销策略研究_159PPT
主力客户的社会形态提炼
低调，隐而不显
• 车辆——奥迪和奔驰 • 穿着——稳重内敛 • 对于一些活动和PARTY不是很热心； • 很少能从媒体上看到他们的报道 • 待人接物平和，锋芒不露
主力客户的社会形态提炼
年收入可见部分在千万以上
45－55岁的北京西区男性客户为主， 家庭结构成熟，既接受中国传统教育， 又经常接触西方文化。
样本项目
选取5个北京西部公寓市场中热销的样板项目，对其产品的季度 销售走势等做初步统计和分析。 样本项目为：缘溪堂 、融泽府、长河湾、万城华府、御园。
销售单价在3.5万元/平米以上 销售套总价在1000万/套以上
单价35000元以上的产品销售走势
25
20
20
15
10
11
5
5
3
2
2
0
2006年2季度 2006年4季度 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度
荣智健
柳传志
周小川
本项目整体定位
• SLOGAN：居荣观·处超然·知天下
项目调性
质朴的奢华 平淡的不凡 低调的品味
案名建议：
• 紫御湾码头，历史文化古迹 • 紫御两字具有浓厚的皇族感 • 紫字也暗中点明项目位置
整合营销战略
筹 势 动 帷幄，蓄 待发
——全盘营销周期策略
排名第三位的碧湖居二期公寓价格达到35200元/平方米。
发布的排行榜同时显示，目前北京市高档住宅供应量较为饱和。 期房销售均价排行前30名的项目中，19个项目的可销售套数超 过100套，最高的甚至达到832套，
高档住宅成交量下降幅度较大。有14个项目的实际成交套数 还不足10套。位列前三名的七星摩根广场、银泰中心和碧湖 居二期公寓分别只成交了3套、8套和1套，一共才12套。
房地产营销策划方案最新版本
宣传推广语： 【一品国际】/新野首席城市运营商 大新野地产领航先
锋/ 【一品国际】/世界涌入新野 一品领先一步/ 【一品国际】/一品国际 新野主流生活缔造者/ 【一品国际】/一品国际 城市精英和贵族住宅供应商/ 【一品国际】/英伦春色 一品人生/
实用文档
第四部分：营销策略及推广
实
东北新区与城东两大板块形成直接竞争，板块内各楼 盘短兵相接
老城板块势微，东北新区板块与城东板块供应量激增，两大板块间将展开激烈竞 争。两板块均属于新区，且板块内各楼盘相距很近，外部条件基本相同。因此产 品自身的竞争力将成为制胜的决定因素。
市场容量有限，供应量激增，未来竞争激烈
据实地踩盘及与同行交流，统计12年新野销售约1900套，年度总销售面积约 22万方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以来成交土地面积约18万方， 未来供应量预计达50万方左右。市场将形成供过于求的局面。当前市场在售户 型以110-130平米的的刚需三房为主，同质化竞争激烈。
一、策略先行 ❖ 大盘开发模式借鉴 ❖ 案例分析及精英会营销模式探究 ❖ 系统定位及形象及客户定位
二、赢在执行 整合营销传播
实用文档
大盘开发模式
❖ 主题社区开发模式
通过社区英伦城邦主题吸引特定消费群体，提升社区 的影响力，支撑项目开发。
❖ 中心城镇大盘模式
以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过 政府基础设施建设为前提的开发模式。
1. 新城中心，潜力无穷 2. 广银远见未来，运营
城市格局
1. 大型社区 2. 开发商实力体现 3. 气势上压制竞品
1. 资源、配套、产品及 品质优势决定项目的 宜居属性
1. 行政中心区
实用文档
第三部分：营销战略诊断
中央商场跨年活动策划书3篇
中央商场跨年活动策划书3篇篇一《中央商场跨年活动策划书》一、活动主题“跨年狂欢，共度新年”二、活动目的通过举办跨年活动，吸引顾客，增加商场的人气和销售额，同时提升商场的品牌形象。
三、活动时间[具体跨年时间]四、活动地点中央商场内各楼层五、活动内容1. 跨年倒计时在商场中央设置大型倒计时屏幕，邀请顾客一起倒计时，迎接新年的到来。
2. 文艺表演邀请知名乐队、歌手、舞蹈团队等进行现场表演，营造热烈的节日氛围。
3. 互动游戏设置各种有趣的互动游戏，如抽奖、猜谜语、打卡拍照等，让顾客参与其中，增加互动性和趣味性。
4. 促销活动推出跨年促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引顾客购物。
5. 美食广场在商场内设置美食广场，提供各种美食，让顾客在购物的同时享受美食。
6. 烟花秀在跨年时刻，举办烟花秀，为顾客带来震撼的视觉体验。
六、活动宣传1. 线上宣传利用社交媒体、官方网站、短信等渠道进行宣传，发布活动信息和预告，吸引顾客关注。
2. 线下宣传在商场内外张贴海报、悬挂横幅、发放传单等，提高活动知名度。
3. 合作宣传与周边商家、社区、学校等合作，进行联合宣传，扩大活动影响力。
七、活动预算1. 场地布置费用：[X]元2. 文艺表演费用：[X]元3. 互动游戏奖品费用：[X]元4. 促销活动费用：[X]元5. 美食广场费用：[X]元6. 烟花秀费用：[X]元7. 宣传费用：[X]元8. 其他费用：[X]元总预算：[X]元八、活动效果评估1. 设立专门的评估小组，对活动进行全程跟踪和评估。
2. 通过问卷调查、现场访谈等方式，收集顾客的反馈意见和建议。
九、注意事项1. 活动现场要安排足够的工作人员，确保活动的顺利进行。
2. 要注意安全防范，设置安全警示标识，确保顾客的人身安全。
3. 活动宣传要及时、准确，避免出现误导顾客的情况。
4. 要做好活动的后续工作，如清理现场、整理资料等。
篇二《中央商场跨年活动策划书》一、活动主题“跨年狂欢，喜迎新年”二、活动目的通过举办跨年活动，吸引顾客，增加商场人气，提高销售额，同时为顾客提供一个欢乐、温馨的购物体验，增强顾客对商场的认同感和忠诚度。
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7
Part 1
1.2 在售楼盘优势户型
8
Part 1
1.3 单个楼盘案例分析
9
Part 1
1.5 购买客户数据调研
10
项目产品定位
项目数据指标分析 项目定位 购买客户定位 价格定位
Part 2
2.1 项目数据指标分析
12
2.1 一期剩余房源分析
Part 2
项目数据指标分析
13
2.1 二期数据分析
我补贴
贷款年限 20年 月供 1637元 补贴 1000元 实际月供 637元
补贴时间：至客户购买到交房，买的越早，补贴越多，让客 户提早下手； 增对一次性付款的客户，在销售的时候多给予3%的优惠，拉 开补贴差距；
3.2 营销策略
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策略二：日进斗金
在确定工程时间节点，销售开盘时间后，即可举行办卡；首次办卡只需要缴纳500元即可办理；但 可以享受每日增值200元活动，直到开盘当日；所有累计增值金额在购房时直接充抵首付款；降低购 房者首付金额。 该方式能提前蓄积购房群体，并制作噱头进行行业传递。
根据本项目客户分布区域集中在蓬溪县城和周边最近的乡镇的特性，建议以县城为核心工作
重点，做深做透。
其次以周边最近的乡镇新会、新乡、下东、附南、附西、明月为第一圈层外拓核心乡镇，其 余乡镇为第二圈层拓展； 再次深挖在外务工人员，与各乡镇、村队联谊，找到在外务工人员电话，进行定期集中联系， 传递项目情况。
3.1 营销策略思考
【难点思考】 难点三：如何实行商业价值？
23
因本项目商业非核心商业区或主要交通线上，项目四至常住人口比例
不高，短时间难以形成商业氛围。 其次商业的运作思路要先有“商”再有“业”，因此本项目规划什么
样的商业业态，将决定本项目商业物业价值。
怎么样平衡招商和物业销售问题？
34
10-12月
1-2月
3-5月
6-8月
阶段推广主题 阶段推广策略
美景升级，美宅加推 通过前期垫底的推广及销售基础，再次为加推产品成功销售奠定 基础 具体推广动作
销售道具准备 • 招商签约仪式活动准备
推广动作 • • • • • •
渠道动作 外卖场开放 商圈摆展 区县拓展 竞品拦截 老社区扫楼 红绿灯口插车
12
套数 22 22 2 10 销售 额 998 1188 600 3000
一期 住宅 二期 住宅 一期 商业 二期 商业
月度销售额（万元） 全年销售额（万元）
8189
6351 20327
5786
营销推广策略
线上推广策略 线下推广策略
推广步骤
营销推广策略—爆破式推广
多、隐性
营销费用
推广主题
营销活动 推广渠道 少、显性 蓄水期 营销费用 推广渠道 推广主题 营销活动 强——弱 少——多——少 立势——显性——隐性 大——小（多和频繁） 爆破式营销 开盘期 强销期 持续稳定期 尾盘期
推广动作
渠道动作 • • • • • • 外卖场开放 商圈摆展 乡镇拓展 竞品拦截 老社区扫楼 红绿灯口插车
一、活动 • 促销活动推广 • 进行内部认购 二、媒体组合 • 微信媒体每周2-3次炒作 • 电视字幕广告 • 车站户外广告
33
10-12月
1-2月
3-5月
6-8月
阶段推广主题 阶段推广策略
Part 2
2.4 项目价格定位
18
定价依据：
本方案采用市场比较法，对本案进行项目价值判断。即选择若干与本项目在物业类型和档次相类
似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。项目所
处区位目前在售楼盘不多，在此，我司选取了目前“蓬溪在售楼盘”做为我司定价的参考楼盘。
Part 3
3.1 渠道执行
37
部署三：渠道深度拓客
社区类 扫楼、派单 特别行动 组 红绿灯/加 油站 纸巾派发
渠道事项： 六大渠道拓展
适用于各渠道的物料配合
内部竞争机制保障
根据客户 分布特点
商圈巡展 竞品拦截
单位拜访
备注：若能够租到外卖场，则取消商圈巡展。
Part 4
4.1 销售产品搭配
2015年3月30日，住房转让营业税免征年限5改2 ；
2015年4月20日，中央人民银行再次降准； 2015年6月28日，央行宣布降息0.25个百分点 定向降准0.5个百分点。
Part 1
1.1 在售楼盘分布区域
5
1.1 蓬溪县市场供应与去化量
6
Part 1
1.2 在售楼盘整体价格
房地产行业告别高速增长 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-6 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，房地产开发投资增 速持续下行。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。 房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码
22
2017年 2月
销售率85%，进入尾 盘期
前期基础工作（人员、 推广、售楼部、工
二期面世，蓄客活动
商业开始招商
一期剩余房源认 购活动
Vip卡办理，享受 日进斗金活动 二期住宅首次 开盘 商铺首次开盘
3.4 销售部署
第一阶段工作事宜
9月月 10-12 1-2月 3-5月 6-8月
31
阶段推广主题 阶段推广点
蓬溪你等久了….公园豪宅我回来了 紫御中央回归、公园豪宅、精品人居 具体推广动作
销售道具准备 • • • • • • 项目沙盘、户型模型 确定广告推广方案 项目外部导示系统制作 巡展物料准备 样板房 DM折页制作
推广动作
渠道动作 • • • • • 外卖场开放 商圈摆展 竞品拦截 老社区扫楼 红绿灯口/加油站插车
价值点平均分
营销策略部署
营销策略思考 销售部署 销售保障
营销策略执行
渠道执行
Part 3
3.1 营销策略思考
21
【难点思考】 难点一：如何消除项目前期不良影响？
开发商资金链断了…
开发商跑路了…
楼盘成烂尾楼了…
欠一摊子烂账…
3.1 营销策略思考
【难点思考】 难点二：如何在市场下行情况下，实现快速销售？
二期公园豪宅、强势加推 确定一期交房时间、一期销售火爆、二期顺势加推 具体推广动作
销售道具准备 • • • 办卡物料准备 更换DM单页 招商物料准备 • • • •
推广动作 报媒2-3次，报媒新闻价值播报3-4次 微信持续发布 渠道电话邀约 资料直邮 • • • • • •
渠道动作 外卖场开放 商圈摆展 区县拓展 竞品拦截 老社区扫楼 红绿灯口插车
• • •
报媒1-2次 招商新闻发布会 电视字幕
Part 3
3.4 销售部署
35
部署一：线上做面 线下做客
通过大众媒体（报媒、网络、分众、短信），对目标客户群所在 区域进行面上的覆盖，做热项目势头；
线下通过多种行销渠道，直接接触目标客户群进行推售。
3.4 销售部署
36
部署二：深挖县城 外拓乡镇
内部景观 规模 品牌 户型
价值评分 均价
10% 5% 8% 12%
1
6 7 10 8
8.2 8000 976
7 8 8 8
8.76 9500 1084
5 5 6 7
7.26 7400 1019
7 10 9 9
8.12 8000 985
7 7 7 10
7.81 9200 1178
10 8 7 10
7.43 7790
本案就“区位条件”、“产品条件”、“内部环境”、“内部配套”、“品牌”、“物业管理” 等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
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价格因素权重 ：
项目 区位 配套 交通 物管 外部景观 权重 20% 13% 12% 8% 12% 10 7 10 10 5 10 10 10 10 6 10 7 10 6 5 8 6 8 8 10 7 8 7 7 10 7 5 7 8 7 本项目
蓬溪房产 市场分析
项目产品 定位
营销策略 部署
宣传推广 策略
团队组织 安排
蓬溪房产市场分析
在售楼盘区域分布 在售楼盘整体价格
在售楼盘优势户型
在售楼盘案例分析
购买客户数据调研
1.1 国家宏观政策
4
2015年3月1日，央行年内首次降息0.25个百分点下调金融机构人民币
贷款和存款基准利率；
2015年3月30日，房贷新政宣布二套房首付比例可低至四成；
Part 2
2.3 购买客户定位
三北区域内： 原住民、工作在本区域的企事业单 位员工、个体工商户、小型企业主
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【客户定位】
游离 客户群
重点 客户群
核心客户 群
渝中、区县区域： 有工作往来关系、社会关系的主城 人； 向往主城生活的区县客户。
主城其他片区与外地： 看北部新区发展潜力。 总价 30-40万 购房因素 区位、交通、 配套、价格 需求户型 3房为主 需求面积 90-110平 米之间 单价范围 35004000元 家庭结构 三代同堂 置业动机 首次为主 拆迁换房
Part 4
4.3 销售目标分解
40
一期货量
套数 总面 积 12024 16056 45% 均价 总货值 销售 （万元） 率 55%
10
套数 121 销售 额 5489 销售 率 10% 40% 9 2700 10%
11
套数 22 89 2 销售 额 998 4753 600 销售 率 10% 10% 10% 40%
38
Part 4