旅游地产建筑的空间组合方式

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游客接待中心建筑设计

功能分区
教育基地咖啡厅零售设施
售票处
陈列和服务
Het Loo宫游客中心
位置：荷兰阿培尔顿建成年份：2011年建筑面积：1175平方米
设计方： Koen van Velsen建筑事务所
新建筑位于宫殿的轴
线上，通过一个室外的广场与轴线相连。
报告厅卫生间
庭院
入口及大厅售票处
地下有停车场
• 访客中心于2008年完工，位于停车区域和广阔的公园之间。作为停车场的大门，中心蜿蜒延伸约150 米，为不同类型的访客群体提供了各种设施。中心内部包括一个礼堂、多间教室、小庭院、一个展览空间以及一个小咖啡厅。中心沿两边种植着植物，与阳光和天气隔绝开来。两个斜坡状的景观平面并不与中心或者廊道内部相接，延申了建筑的长度，使自然日光可以照射进来。三段穿越护堤的通道可以进入停车场和访问中心
• Gruta das Torres，位于亚述尔群岛上碧岛之中的火山洞穴，于2004年被列为自然纪念区。在决定朝公众开放时需要一个为游客而建的接待中心，同时游客中心需要保护火山洞穴。外观连绵起伏的石墙让建筑隐匿与环境之中，同时过滤了外面的光，达到均匀照明，从而不需要开其它额外的窗户。外立面的黑色涂料完成面是为了接近熔岩洞的颜色和质地。在如此强大的景观背景下，建筑师成功的整合环境，提交了一个相得益彰的现代设计作品。
不影响巨石阵景观视线
轻盈的屋顶模仿草原的起伏且和天际线统一
建筑理念：低敏性可逆性恢复到初始状态消除痕迹最小的影响
北立面
东立面通过细长的钢柱和轻质的结构，以及办外部空间，让建筑地基深度达到了最小的深度。
锌板和钢柱
石灰石平台

论旅游地产项目规划中应思考的几个问题

度度假养生为主。另一个是位于洛阳西霞院的旅游区概念性总体规划，是以主题公园为龙头的旅游度假开发规划，用地
规模达到６方公里，涉及西霞院水库和黄河湿地保护的敏感平区域，是一个城市与生态环境融合的综合体规划。本文试图通过对这二个旅游地产规划过程的思考，尝试归纳出旅游地产规划中的普遍的原则和规律，为此类规划中的主要技术节
３２１游地产规划的要点。在一开始对项目进行策划和ｌｌ旅规划时，就要注重对这个项目以及适用人群有一个详细的调查，以便对该项目有一个正确的定位。将交通环境、自然资源、人文资源、旅游景区的定位及其价值与游客居住以及旅游之间的关系进行有效的综合与协调。在制定项目目标与项目要素的同时，要进行市场研究与调查，关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中明确指出了要积极展开房地产业与旅游业相结合。国家政策的支持不仅为房地产业的发展指出了一条明
路，也奠定了旅游地产发展的基础。
确定该项目产品设计与开发的可行性及其盈利目标，明确设
休闲、商业、度假为一体的建筑综合体。
山段的李家湾地区环境整治详细规划，通过部分度假版块的
开发来带动整个地区的环境修复维育和保护的规划项目，其

旅游区修建性详细规划内容

旅游区修建性详细规划编制的主要内容（１）功能定位。

根据旅游区的发展目标，旅游区的功能定位包括目标市场定位、接待功能定位、“旅游产品”档次定位和旅游区特色定位等。

（２）旅游区形象规划是在特色定位条件下的营销口号策划、风格选择及视觉体系规划。

形象应反映主题，惟我独有的内容和形式、鲜明独特的个性和服务风格是提高旅游区吸引力、保持旅游地生命力的关键因素。

修建性详细规划层次的形象规划主要是针对视觉形象而言，强化旅游吸引物体系的差异性、服务设施体系的地域性。

对重点地段的吸引物场地及设施应在平面布局、立面、剖面等方面做一些意象性的设计，如果仅靠文字说明，其视觉形象是很难控制的。

（３）旅游项目规划要对旅游项目的活动方式及其组合进行具体安排。

一般有两种方式：一是依托旅游资源进行规划；二是依托现代技术进行规划。

前一种规划是在对旅游区自然资源进行整合、对人文资源进行挖掘的基础上，通过对空间组织和活动秩序的编排，为游客创造特殊的旅游经历。

这样的旅游项目丰富多彩、优势明显，就体验程度而言有观赏型、参与型两种类型，就项目性质而言有生态型、文化型两种类型。

后一种规划则主要依托现代技术和资金，创造一系列“新、奇、特”的旅游项目，一般出现在主题游乐园。

（４）旅游服务设施体系规划。

旅游服务设施体系是为旅游者的游憩、观光以外的活动提供服务所需的物质条件。

在修建性详细规划层面应根据总体规划或控制性详细规划，进一步确定用地规模、建筑面积、空间布局、立面风格等要素与周边环境的关系。

旅游服务设施体系规划应配合游览线路的组织、土地开发和生态环境保护的要求，因地制宜，坚持特色原则及和谐统一的原则，并努力达到对环境影响最小化的目标，尽量应用环保技术、洁净能源技术、废弃物的资源化技术、本土化材料技术、生态建筑技术，将建筑工程设施与自然环境有机结合。

（５）游览线路与道路交通规划。

游览线路与道路交通设施决定着旅游者进入旅游区的方式，规划应因地制宜地运用进而不入原则、安全可识别性原则、游旅结合原则、地方特色原则和自然美原则。

城市综合体开发运营模式

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

都市旅游地产案例：达令港、欢乐海岸 2012-25页

零售：餐饮：娱乐：设计型酒店=35:34:25:7
椰林沙滩：
➢占地面积约10.2万平方米，拥有中国唯一深入城市中心、进深40米场域的开放式人造沙滩。
曲水湾：
➢建筑面积约6.5万平方米。独栋环水街区式布局及“ 现代都市商业+历史文化渔村”交融概念，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格。
特色定位：
➢娱乐湾、潮流港、不夜城
华侨城DOWNTOWN： ——华侨城文化、商业、娱乐的体验中心； ——华侨城旅游体验地和信息传播中心； ——深圳湾和华侨城城区的中央客厅。
简评：
➢总体定位从区位、环境、资源等的优势和不足出发，填补该区域空白。 ➢业态搭配，形成综合体提高整体效益。
【】
ppt课件
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3
案例一：深圳欢乐海岸
专题研究
项目概况
深圳湾商圈核心位置，华侨城片区临海南端；
“塘朗山—华侨城—深圳湾”城市文化功能轴的起点；致力打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。
区位占地规模
位于深圳湾填海区
125万平方米，其中北地块（湿地部分）面积69万平方米，南地块面积56万平方米
总建筑面积约30万平方米
欢乐海岸购物中心：
➢总建筑面积约19.3万平方米； ➢亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT 创意展示中心；海洋奇梦馆其中，购物中心：总建筑面积约7.8万平方米。双首层规划、双动线设计；阳光中庭自然采光照明；；并配套容纳3000个车位的超大型地下停车场。 ➢购物中心业态组合比例：
都市旅游地产专题研究
深圳欢乐海岸悉尼达令港
案例一：深圳欢乐海岸
➢关键词：华侨城滨海主题公园群、文化、商业、娱乐综合体

旅游地产的规划初探

旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。

该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。

关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。

本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。

2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。

华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。

华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。

3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。

3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。

旅游系统是城市系统中的一个子系统。

旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。

3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。

3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。

生态旅游综合体

生态旅游综合体发展模式探讨（上）大地风景国际咨询集团北京大地风景旅游景观规划院董双兵翟蕾翟燕生态旅游综合体（Ecotourism Complex），是以自然的、文化的原生态资源为吸引物，以度假、居住为重要手段，强调综合效益，以旅游业为导向的土地开发模式。

要推进生态旅游综合体的建设，进而鼓励社会力量参与产业结构调整，促进改善原住民生活条件，提升区域经济水平，首先就要弄清生态旅游综合体的内涵及特点。

生态旅游综合体的三个特征以原生态资源为引擎。

与其他综合体一样，生态旅游综合体具有较强的复制能力，而不同综合体之间最大的区别，就在于其核心竞争力的原生态资源的不同。

与城市综合体、商业综合体等不同的最大特点，是生态旅游综合体是以自然的、文化的原生态资源为吸引物。

因此，生态旅游综合体适合的街选址，往往是那些具有原生态特性的山地、乡村、森林和滨海地区。

由于这种吸引物对其他产业、一大部类、二大部类都产生重要影响，能带动地产、餐饮、休闲娱乐、会议会展、会所服务以及其他服务业的共同发展，这种吸引物也可以称为引擎或者孵化器。

对中心城市的依附特点明显。

生态旅游综合体大多数不是目的地，它的辐射范围以中心城市为依托，一般为距离城市外围生活区在1—2小时车程范围内的旅游度假区，或者本身就是以度假为目的，作为中心城市的次级生活区域。

从它的主要游客类型上来看，要么是长期停留的度假游客，要么是旅居者身份的常驻居民。

是旅游业发展的最后一个阶段。

从旅游业发展的生命周期来看，生态旅游综合体具有鲜明的阶段性特征。

它产生于旅游业发展的不成熟阶段，并跳过一般性的大众观光旅游层次，直接进入休闲旅游阶段。

同时，随着综合体的成熟，旅游业对区域的综合拉动机制日益成熟。

经过一定时期的发展，生态旅游综合体也极有可能转换成休闲综合体（Leisure Complex），进而变成具备一定游憩功能的城市综合体（Urban Complex），在没有严格的限制的情况下，有可能带动生态旅游综合体变成卫星城或城市新区。

旅游度假区的概念体系和分类1

（二）度假区旅游景观的空间布局与构景
度假区的功能布局与空间构景，也是度假区景观规划设计表达的重要内容。度假区的空间布局与构景是在度假区景观主题（立意）的基础上，规划设计者对度假区景观空间分区、景点进行的系统的构思和设计，它是度假区景观主题得以表达的关键和核心。旅游度假区的用地类型虽然很多，但是在规划设计时，可以将它们按功能进行空间分区，每一个分区（地块）
（ 3 ）傅思特在 1973 年倡导同心圆式的利用模式，将国家公园从里到外分为核心保护区、游憩缓冲区和密集游憩区。傅氏的侧重点虽在国家森林公园，但这种模式对旅游度假区的规划布局不无启发。（4）特拉威斯在1974年提出“双核原则”(Twin Principles)的概念，提出2个服务核的概念，就是游憩中心区与商务中心区分离组成2个组团，游憩中心区介入商务中心区与吸引物组团之间，更接近吸引物组团或直接在吸引物组团的外围边界上，这种功能分区与布局模式特别适合海滨旅游度假区。
2.度假区旅游景观布局模式的引入
景观生态规划设计主要体现在将景观从整体上看待，将人类需求与自然界有限资源持续平衡目标相联系，把握宏观尺度上的资源配置。
典范模式：
（1）冈恩提出旅游地功能分区理论，核心概念是社区---吸引物集聚体。旅游度假区就是由2类功能组团(功能分区)和线状连接通道构成的，一类组团是服务社区，一类组团是吸引物集聚体，二者之间通过道路连接系统贯穿起来，整个旅游度假区与外界的连通是通过服务社区作为枢纽实现的。（2）沃尔布林德制订夏威夷室外娱乐综合规划时，提出娱乐同心圆的概念。这种布局方式是在旅游度假区中心布置1个服务中心，在服务中心的外围地带布置吸引物组团，服务中心与外围吸引物之间通过连接通道连接，这种布局方式适合山地避暑型旅游度假区或温泉疗养型旅游度假区。

什么是文旅地产？文旅地产应该怎么做？

什么是⽂旅地产？⽂旅地产应该怎么做？什么是⽂旅地产?⽂旅地产应该怎么做？中国有很多的古城，虽然很多城市在某些特定的年代被破坏过，但现代化的城市基建还是难掩其浓郁的⽂化积淀。

中国的每⼀个城市都有其独特的风⾻⽓韵，最特别是那些⽼城的建筑群，雕窗画栋，碧⽡朱甍。

如果是⾬天，撑⼀把伞，穿过青⽯街⾛向戏楼，多少有点清雅⽂艺的感觉。

宽窄巷中国的经济发展很了不起，短短三⼗⼏年，让⼗多亿⼈吃饱了饭。

并且让多数⼈温饱过后开始追寻精神的⾃由以及⽂化思想的绽放。

这是⼀个了不起的成就，这也是⼀个野蛮的成长过程。

在物质⽣活得到极⼤的满⾜后，⼈们的⽣活关注点开始慢慢的转移，从攫取⽣活质料的⽅向上，开始关注其之外的东西。

就这样在基础产业发展到今天的⽔平，⼈们开始关注更远的地⽅，开始关注⼈类本⾝的休闲⽣活⽅式。

现代化休闲产业、⽂化产业悄然⽽⽣，虽然这些产业很早就以各种传统的⽅式存在着。

实际上，这也是世界经济与产业发展的⼀种趋势，⽬前世界主要⼤国和经济体如美国、俄罗斯、⽇本和欧盟国家都已纷纷把发展⽂化产业与旅游业上升为国家战略性产业。

房地产⾏业是如何锲⼊⽂旅地产这趟车的？按照剖析的逻辑习惯总是要先介绍⼀下某种事物的历史，⽂旅地产的历史⾮常早，应该说有⾃打⼈类活动有了⼈⽂名胜古迹这个概念的时候，⽂旅地产就已经存在了。

后⼈通过对原有的⽂旅资源的基础上进⾏的创造性（或者修复性）盈利（或⾮盈利）的综合型开发，是以⽂旅资源为导向型的⼟地综合开发。

这种开发模式需要在地⽅性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私⼈产品的有机互补或组合机制来运转的。

⽂旅地产基本的开发导向分为：1、以⽣态导向型的低度开发以⽣态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项⽬的产品设计必须遵循⽣态化的原则，并且⼒图在环境保护和游客消费之间达到⽣态与⼈类活动平衡，⼀⽅⾯尽量使⼈类旅游活动对环境的破坏减⼩到最⼩，另⼀⽅⾯使游客获得更多的娱乐体验。

在这⼀原则之下，旅游产品的设计就必须⽴⾜于以下要点：第⼀，体现地域性地域性是对旅游区当地的历史、⽂化的延续传承，地域性的⽂化传承是形成该地域内独特性旅游产品的⾸要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。

深圳华侨城欢乐海岸介绍

深圳华侨城欢乐海岸介绍2010/09/30 16:11:22来源：奥一网作者: 评论0条[查看评论]手机看新闻华侨城欢乐海岸项目概述欢乐海岸是华侨城集团汇聚二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，为全面提升深圳滨海生活品质而倾情奉献的全新的城市力作。

深圳华侨城都市娱乐投资公司作为项目开发商，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的构想、超前的规划和历时六年的精雕细琢，致力于将欢乐海岸打造成最聚国际风尚的都市娱乐目的地。

欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。

欢乐海岸总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成，以心湖水系连为一体。

它汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，形成主题商业、时尚娱乐、健康生活三大功能组群。

华侨城旅游狂欢节、华侨城龙舟节、华侨城欢乐海岸（国际）音乐节、大型多媒体水秀也将落户于此，使欢乐海岸成为南中国最具商业娱乐互动效应的城市文化大T台。

华侨城作为深圳乃至全中国最具代表性的成片综合开发运营区域，是深圳最具想象力和创新力的优质生活片区。

欢乐海岸的诞生，是华侨城集团在总结"旅游+地产"发展模式的基础上，在城区运营上的又一次创想和实践，是华侨城在商业地产和生态环境相结合的创新道路上的又一次大胆尝试。

它不仅完善了华侨城的产品结构和产业链条，丰富了华侨城的品牌体系，而且迈开了华侨城实施"上山下海"发展战略的关键性一步。

作为华侨城和深圳市的DOWNTOWN，欢乐海岸以高度融合的多元业态和创新商业模式，整合华侨城片区商业、文化、旅游、生态、教育、科技、高端社区等核心资源，以优越的消费潜力和浓厚的人文时尚氛围成为华侨城新的商业文化体验中心、旅游信息传播中心和健康生活示范中心。

旅游地产的十大示范案例--盛方资源

旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的诱惑是巨大的。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。

同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。

在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。

以分享行业成长带来的各种机遇。

经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。

旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。

在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。

文旅地产项目规划设计策略

文旅地产项目规划设计策略摘要：随着我国新型城镇化的进一步发展，以及人口老龄化和疫情常态化，“逆城市化”趋势表现为都市人在寻求以旅居和康养功能为主的第二居所。

本文总结了我国地产项目的发展概况，提出文旅地产将成为地产行业转型升级的热点。

笔者根据考察经历，分析了文旅地产项目的规划设计策略。

最后结合江宇梦想小镇的空间规划及设计、公服配套及业态组织情况进行系统分析，并客观评价了该项目面临的挑战。

其突破点在于空间规划设计及推广模式合理有趣、公服配套及业态组合全面，以及管理服务与社区治理智能化、平台化、社群化。

关键词：文旅地产；第二居所；老龄化；规划设计策略1引言根据我国第七次人口普查结果，我国老龄化社会已经来临并将持续较长时间。

此外，城镇化造成城市承载力面临巨大挑战。

城市集群效应必然会带来部分群体的“逆城市化”。

城市生活成本高、工作节奏快、环境质量差，加上疫情影响，城市居民居住地越来越倾向于郊区，即第二居所。

第一居所是指具备职住交通优势和商业生活设施配套的成熟城区，是都市人日常生活和长期居住地；而第二居所是以旅居和康养为主要功能，多选址于城市郊区或风景名胜区附近，具有环境优美、空气清新、人口密度低等特点[1]，居民多于周末或节假日使用。

此外，随着永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项授权到地方，用地审批手续变得更为简便，利于第二居所的建设。

另外，城郊地区或广大乡村地区的建设环境更为宽松、建设条件更优，适合发展康养产业。

加上传统地产行业面临多项挑战，亟需转型。

2我国地产项目发展概况传统地产行业的转型主要通过产业链延伸和综合开发两个方式。

其中，产业链延伸包括提供物业管理和销售中介等增值服务，其本质是住宅基础上的扩展增值服务；综合开发是指开拓增量市场，包括养老地产、教育地产、文旅地产。

然而，养老地产和教育地产都有其弱势。

由于老龄人的生活理念较落后、消费能力较低，养老地产往往出现供不应求、养老项目产品层次较低、服务水平较差等现象，最终变成针对老年人的普通住宅项目。

旅游地产的物业类型

旅游地产的物业业态类型--盛方咨询人们在逐步摆脱了吃、穿、住、用等基本需求之后，休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，与此同时，仅仅注重功能设施建设的理念已经为现代城市发展所抛弃，随之而来的是构建符合居民和外来游客多元化需求的新型城市体系，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能将成为主流。

度假房地产与普通的房地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。

因为度假房地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。

而随着中国经济持续发展，未来会产生更大规模的富裕阶层，再加上旅游经济潮流的到来，度假房地产未来发展前景乐观。

具体表现在功能的城市化、强调环境的舒适性、度假区与中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。

目前在度假旅游房地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。

景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。

同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边房地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。

生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。

拥有的度假地产主要有住宅居住、酒店住宿等。

一、旅游地产的住宅物业（一）普通住宅普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

目前，多为多层住宅和高层住宅。

多层住宅是指2－６层（含6层）的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

浅析旅游地产开发中的“点状供地”

浅析旅游地产开发中的“点状供地”作者：毛三虎来源：《中国房地产业》 2019年第14期文/ 毛三虎上海融创房地产开发集团有限公司上海 200051【摘要】本文分析了点状供地的产生背景，从点状供地概念入手，分析了点状供地优点与不足，并对近年来不同省市关于点状供地的政策进行了梳理，结合项目案例分析了点状供地的实际效果，同时对点状供地的实施提出了相关建议，以期对其它点状供地旅游项目提供借鉴。

【关键词】点状供地；旅游开发1、引言经济新常态下，旅游产业对城市经济的带动作用越来越明显，特别是近几年如火如荼的乡村旅游业，对乡村的经济发展与面貌改善产生了积极的作用。

但长久以来旅游项目的开发都面临着土地政策的瓶颈。

旅游项目一般占地大，建设用地布局分散，传统的块状供给方式势必会造成较大的土地浪费，对于政府和开发商而言这种供地方式都不理想。

另一方面，块状供地对开发商的一次性资金投入要求也比较高，而旅游项目通常投资大、周期长，开发商通常希望分期投入，滚动开发，减少前期在土地上的资金沉淀，从这个角度讲，块状供地其实并不符合大多数旅游项目的用地需求。

很多旅游项目经常会遇到与政府签完协议后，在开发落地过程中因为僵化的土地政策而进退两难。

在这种形势下，“点状供地”的土地政策应运而生。

2、“点状供地”的概念点状供地是在多项规划充分衔接统一下，对局部工程建设确需纳入建设用地使用的，在不影响规划布局的前提下，主体项目周边用地保持原貌，而采用分散划块、点状分布的形式供地。

点状供地是相对传统的块状供地的一种新的土地出让方式，通俗点说，就是在一大片土地上，用多少土地指标，算多少容积率，通过散点或者带状供给建筑用地，剩余土地可只征不转，按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。

3、“点状供地”的优势与不足3.1 点状供地的优势（1）有利于稳定市场需求。

房地产市场供需矛盾通过转变土地供应结构形式，探索“点状供地”模式，促进土地市场平稳健康发展。

以温泉为核心资源的旅游地产开发模式

传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。

而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。

从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。

从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。

随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。

总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。

对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。

因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。

温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。

在大众休闲度假时代，温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。

景区房地产人文发展模式探讨

景区房地产人文发展模式探讨景区房地产发展具有自身的特点。

旅游与房地产开发相结合，是旅游景区开发的一种常见形式。

探讨旅游房地产的概念、类型与特征，阐述了旅游景区房地产开发的一般模式，并从主题定位、规划设计、项目管理和营销策略等方面提出了泰山景区房地产深度开发的对策。

通过泰山景区看，靠近景区一定距离范围内是不允许七层以上房地产建筑的，不能只看经济效益，而忽略了景区和人文和谐的可持续发展，影响整体形象。

标签：旅游景区；旅游房地产；人文发展模式旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，现已成为我国国民经济的新增长点。

旅游业与房地产业的融合发展就形成了旅游房地产。

旅游房地产的兴起，既是我国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是我国旅游业发展成熟的产物。

“旅游+地产”的开发模式已成为旅游景区常见的开发模式之一。

1、旅游房地产的界定旅游房地产的概念关于旅游房地产的概念，目前尚未形成统一的认识。

一般认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。

还有一些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”。

事实上，仅仅把旅游房地产理解为以度假为目的是片面的，主题公园（如深圳锦绣中华）则是以观光旅游为主要功能的旅游房产，而城市中（如商业游憩区）的旅游房地产，更多的是以商务休闲为主要功能。

旅游房地产随着旅游功能的不断扩大而呈现出了多功能、多样化的趋势。

本文认为，旅游房地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。

它既是一種旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式。

2、旅游房地产的特征传统的房产概念相对狭隘，其产品主要是依托大众市场交易的建筑物。

而旅游房地产并不是一般意义的居住空间，也不是一幢孤立存在的简单的房子，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间。

当代地区性建筑创作的尝试——丽江瑞雪广场住区设计

当代地区性建筑创作的尝试——丽江瑞雪广场住区设计作者：唐硕来源：《中国房地产业》 2017年第12期【摘要】面对地方建筑在现代化发展进程中遇到的问题，如何运用科学合理、富于创造性的建筑设计，来解决城市现代化与地域性之间，历史保护与发展之间的矛盾。

本文通过丽江瑞雪广场住区的规划设计，对当代地区性建筑创作进行了一次有益的探索。

【关键词】地域性划；复原；重构；再生“以用户为本，以市场为导向”是房地产开发销售成败的关键。

“小区的环境优美，配套设施齐全，住宅形象独特”是业主的明确要求。

“尊重文脉，以人为本。

人车分流，绿色环保，生态概念，环境优先，空间渗透，可持续发展”等一系列新的设计理念是我们取胜的法宝。

建筑植根于孕育它生长的这一片土地，它从这一片土地中吸取营养、获得养分并茁壮成长，从建成的那一刻起，它便为这一块土地所见证，并打下了地方文化世代传袭的深深烙印。

丽江瑞雪广场住区位于云南丽江古城外，距丽江古城仅5 公里。

丽江古城位于云南省西北部，现为国家对外开放城市及全国首批公布的24个历史文化名城和44 个风景名胜区之一，被评为全国文化先进市，中国优秀旅游城市，国家级历史文化名城。

该项目的设计力图在千年古城的历史发展长河中作为一个文化继承和更新的环节，成为联系过去和未来的纽带。

1、城市肌理的复原丽江民居在悠悠历史长河的发展和传承中，形成了独特而细密的城市肌理。

立足于苍山上，整个丽江古城尽收眼底，民居灰色的双坡青瓦屋顶互相错落，交织成一幅美丽的画卷，在青山绿野的映衬下，焕发出历史文化恒久的神韵。

随着城市化的进程，历史的变迁。

丽江古城的传统肌理在新功能格局的影响下，发生了较大的改变。

有一些改变是在悄悄地进行中，延续了丽江古城一贯的肌理，而有些改变则是以突然的、快速的方式进行着，这些新的功能单体以一种直接的、粗暴的姿态，简单而生硬的改变了古城丽江原有细腻的格局和丰富的纹理。

在丽江瑞雪广场的创作中，我们力图改变后一种局面，在总图规划上将新的建筑群体充分融入到丽江的城市布局中，提出适应丽江城市肌理的设计原则。

超高层建筑的业态组合方式

超高层建筑的业态组合方式
超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等。

现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组合的方式，主要业态组合有如下几种：
组合方式一：酒店+住宅+办公
代表项目：迪拜塔1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台
组合方式二：商业+办公
代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。

台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有商店、邮局的配套
组合方式三：商业+办公+酒店
代表项目：上海环球金融中心地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层
组合方式四：办公+酒店代表项目：上海金茂大厦3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。

组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店
代表项目：香港国际金融中心甲级写字楼+公寓式酒店+顶级购物中心+六星级酒店。

[依山傍水的地产空间]依山傍水

[依山傍水的地产空间]依山傍水旅游地产――山水间的破冰之旅新政下迎来崛起良机旅游地产的机遇之一是城市住宅产业的日益膨胀，导致土地价格上涨，土地竞争日益激烈，各地纷纷出现的“地王”使城市房地产竞争更加激烈，房地产开发商也在寻求突破，旅游地产为其带来了新的发展之路。

旅游地产的机遇之二是旅游消费的升级，改革开放以来，第三产业在国民经济中的地位日益提升，这也助长了旅游行业的发展，旅游消费的提高为旅游地产发展提供了动力。

同时，度假住宅、分时度假酒店、产权式酒店等多种形式的产品也为旅游地产的消费提供了丰富的选择。

新发展的强心剂“旅游和地产的嫁接是房地产发展的新模式。

以地产为旅游提供资金，推动旅游设施建设以旅游为地产营造环境，提高地产档次。

”中国作为旅游大国，2022年“五一”小长假，据国家旅游局数据统计，短短三天时间境内游比例达到95.46％。

而近日发布的今年8月入境游数据更令人振奋，单月外国人入境人数201.35万人，同比增长5.47％，入境总人数1109.19万人，同比增长3.06％。

目前旅游产业已经形成规模，在质与量的双重压力下，旅游产业作为支柱作用也为之加强，随着旅游资源的多向开发，发展机遇也将与挑战并存。

在这种大时代的前提之下，多向开发的催生，旅游地产托周边丰富旅游资源而建，是更好地融旅游、商业休闲、度假、居住为一体的置业项目。

较之―般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

这是质的变化!不得不说随着中国经济的高速发展，越来越多的人开始注重休闲，注重旅游。

更快乐更健康的质量生活成为新的主导。

随着旅游模式转换，已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游进行转换。

而主导休闲旅游模式叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合，这就需要旅游地产的介入。

在旅游地产的开发与配套软硬兼施下，高品质的产品与服务吸引“双高”阶层。

形成投资＋消费模式的全新组合。