银行二手房业务简介

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银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见

银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见各分行、直属分行：为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，提升我行个人购房贷款业务的综合竞争力，坚持市场拓展与风险管理并举，抓住机遇扩大市场份额，现提出我行下阶段积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见，请各行参照执行。

一、业务发展总体意见1、房产定位各行开展个人二手房贷款业务，应以支持购买中、高档“住宅房”为业务发展的重点及主导方向，适当兼顾价格确切、地域适当、商业环境成熟、易于交易转让及处置的“商业用房”。

上述房产应具有房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，出让人对其应具有完全处置权利。

2、客户定位我行开展个人二手房贷款业务，主要面向两大类人群：即“知识型”中青年自住购房客户与“稳健型”房产投资人士。

前者事业发展潜力大，前景广阔；后者工资薪金收入丰厚稳定，以个人资产保值、增值为目的进行适度房地产投资。

3、业务受理模式从二手房交易模式上分析，总体上可分为“借助中介机构（特指房地产经纪企业，下同）交易”与“买卖双方直接交易”两大类；我行提供按揭服务时也相应配以“渠道批发”与“网点零售”两大业务模式，而前者将日益成为银行取得二手房按揭业务的主要模式。

4、制度规范个人二手房贷款业务应按照《XXX个人住房贷款管理办法》、《XXX个人信贷业务操作规范（试行）》，以及其他相关制度执行。

考虑到二手房贷款业务具有鲜明地域性的特点，各行在经办具体业务时，应将我行现有业务规定与经办行实务操作有机结合。

各行应制订出适应本区域市场特点的具体业务操作规程，报总行备案；若该规程对我行现有业务规定造成实质性突破或造成风险扩张，实施前应得到总行批准。

5、总行、分行与支行（经办行）的业务隶属关系切实推进二手房存款业务，必须得到全行上下的了解与支持。

总行层面将出台业务推进指导意见，对“总行级”业务合作伙伴、优秀员工进行奖励；分行层面应制订区域性业务操纵规程，将总行政策本地化，指导本区域内支行的具体业务拓展；支行（经办行）则应强调执行，并做好信息反馈。

二手房贷款买卖房流程及注意事项

二手房贷款买卖房流程及注意事项
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一、二手房贷款买卖房流程
1、客户端审核：
客户需要向银行申请按揭贷款以购买二手房，银行会对客户的信用进行审核，并要求客户提供一定金额的首付款，这部分首付款一般不会低于20%以上。

2、房源审核：
经过客户端审核后，银行将审核客户购买的房屋是否符合其要求，这部分审核会核实房屋的类型、位置等信息，因此一般要求客户购买的房屋要有政府核定的房本及政府拆迁和规范性文件。

3、贷款审核：
经过客户端审核和房源审核后，银行将审核客户贷款申请，评估客户的还款能力及银行方面的权限，在核准后银行会按照约定的期限发放贷款给客户。

4、签订合同：
客户收到贷款后，银行会与其签订贷款及购房合同，合同将规定双方的权利义务，客户在签订合同前需要仔细阅读并了解其中所有条款，以保障自身权益。

5、完成买卖交易：
银行将按照合同约定的期限及数额发放贷款给客户，客户可以由此支付房屋售价，而售房人则将持有的房本等文件交给客户，此时买
卖交易便可完成。

二、二手房贷款买卖房注意事项
1.按揭贷款受限：
二手房的贷款金额一般不能超过房屋实际价值的70%，而且不同银行对二手房贷款比例也存在差异，一般要求拥有足够的首付款，客户可以根据自身情况，选择最适合自己的银行。

2.了解买房限制：
房屋购买存在一定的限制，如房屋不能太旧、房屋不能有抵押记录等，客户在买房之前要仔细了解各项限制，以避免出现无法贷款的情况。

3.注意保护自身权益：
客户在签订购买房屋合同时，要仔细检查房屋的情况，以避免出现维修等潜在问题；此外，应确保合同中的条款符合国家相关法律，以保护客户的权益。

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析二手房按揭贷款是指购房人在支付了一定数量的首付款后，因资金不足，以所购房产作为抵押，向银行申请的、用于支付所购房产价款的贷款。

购房人获得银行贷款后，按借款期限，分期向银行还本付息。

在购房人获得银行贷款到所购房产办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执这段时间，贷款银行要求借款人提供阶段性的第三方信用担保，从而形成了二手房按揭担保业务。

一、风险预测与分析。

在二手房按揭贷款担保业务中，银行批贷额度一般都按评估报价70%--80%；放款时间一般都控制在办理过户手续后，即见契税票放款；阶段性连带责任保证期限从银行放款开始到办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执为止。

因为有足值的房产作抵押，理论上讲，担保企业的风险较低。

根据我国的相关法律规定，如果贷款银行的放款时间控制在交易房产办理完毕过户手续后，那么此时的交易房产的产权已经从卖方转移到买方，已经不存在因卖方原因导致担保企业代偿银行贷款的风险，因此，卖方的违约责任理论上是不存在的。

这样，整个担保业务是围绕着贷款银行、担保人和借款人之间展开的。

但是，目前我国房地产交易特别是二手房市场还存在很多问题，比如交易程序还不够规范，交易市场还比较混乱，缺乏明确的法律法规保护交易的正常进行，出现二手房纠纷没有完善或明确的法律、法规作为依据，工作人员在政策的执行和执法过程中有较大的自由裁量，造成了执政执法的随意性。

例如，同一类业务----在办理过户或抵押登记时，在不同地区办理的程序和完成的时间不尽相同，给担保企业不同程度地带来风险。

同一类纠纷----在买卖双方办理完毕过户手续后，卖房人被第三人追讨债权，并且第三人要求法院裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效时，不同的法院裁决的结果可能会截然不同：有的法院会以买卖合同有效或买房人善意取得房产为由，裁决维持原买卖双方的房屋交易行为有效；有的法院则以原买卖双方恶意窜通，逃避债务，损害第三人的利益或以买房人非善意取得房产为理由，裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效，从而给担保企业带来较大的风险，甚至出现代偿。

中信银行二手房贷款交易流程

中信银行二手房贷款交易流程
二手房贷款交易流程
1、签约，买卖双方签署建委指定的北京市存量房买卖合同
2、签贷款合同，买卖双方到中信营业网点签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐以上材料，买方还需备齐首付款。

（1、2可在中信当天同时签署，暂时材料不齐、首付款不能当日交接或者买卖双方中的其中一方配偶不能同时到场，可以于合同签署日之后尽快补齐）
3、评估，中信安排评估公司上门评估，业主配合开门即可。

4、网上签约，中信银行二手房直通车安排专人陪同双方到建委网签窗口网签。

5、审核，中信根据买卖双方提供材料结合评估报告和网签合同进行审核。

6、批贷，审核完毕决定是否批贷，如果批贷则出具批贷承诺函。

7、过户，中信批贷之后买卖双方方可安排过户，过户当天需要缴纳各项税费。

买方当天可以领取建委开具的领证通知单，标注的有领证的准确日期（海淀当天领证）。

7、放款，中信承诺过户完毕3个工作日内放款给卖方。

以上流程大约需要10个工作日。

8、物业交割，过户完毕双方交接房屋，一般为过户当日或过户之前，特殊情况可双方协商。

9、领取房屋所有权证，一般过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证，各区不同。

10、抵押登记，过户之后买方需配合银行做抵押登记手续，办完抵押登记房本原件交予买方。

二手房银行放款流程

二手房银行放款流程二手房银行放款是购房者在购买已有合法产权的二手房后，向银行申请贷款及其后续审批、放款的流程。

下面将详细介绍二手房银行放款的流程。

首先，购房者在选择了心仪的二手房后，根据房屋的价格确定贷款需求，并与银行进行初步沟通。

购房者可事先准备好身份证、户口本、银行流水等材料，以便后续提交给银行审核。

接下来，购房者根据银行的要求填写相关申请表格，同时提交所需的身份证明和贷款材料。

申请表格一般包括贷款合同、购房合同、按揭申请、购房合同和贷款借据等。

然后，银行会对购房者提交的材料进行审核。

主要审核的内容包括购买合同的真实性、购房者的信用状况以及房屋的价值等。

如果审核通过，银行会进一步核定贷款额度，并进行合同签订。

在签订合同之后，购房者需要向银行支付相关的手续费用，如贷款手续费、抵押登记费等。

同时，购房者还需要提交购房首付款，这是购房者自己的一部分资金用于支付二手房的首付款。

接下来，银行会选择合适的评估机构对二手房的价值进行评估。

评估机构会根据房屋的位置、面积、使用年限等因素，给出一个合理的估值。

在评估结果出来之后，银行会进一步审核购房者的资金来源和还款能力。

购房者需要提供银行所需的财务证明材料，如工资流水、收入证明、税单等。

最后，如果所有审核通过，银行会将贷款的放款款项划到购房者指定的账户中。

购房者可以在指定的日期去银行提款，然后将款项用于支付二手房的款项。

总的来说，二手房银行放款的流程主要包括初步沟通及准备、资料提交及审核、合同签订、手续费用支付、房屋评估、还款能力审核以及放款。

购房者需要配合银行的审核流程，提供相关的材料，以便顺利完成贷款放款。

在此过程中，购房者也需要了解和掌握相关的政策和规定，以便更好地与银行进行沟通和配合。

二手房销售岗位职责

二手房销售岗位职责二手房销售岗位职责一、市场调研1. 负责二手房市场的调研和分析，了解区域二手房市场的供求关系、价格走势和竞争对手情况。

2. 收集整理有关二手房销售的信息和数据，为销售行动提供指导。

二、客户开发1. 开展市场推广活动，寻找潜在客户，建立客户资源库。

2. 通过电话、微信、短信等方式与潜在客户取得联系，了解客户需求和购房意向。

3. 组织开展二手房房源的调查、收集和整理工作，为客户提供详尽的二手房信息。

三、销售工作1. 制定个人销售计划，并定期与上级领导进行销售工作汇报。

2. 完成公司规定的销售目标和销售任务。

3. 接待客户参观二手房，讲解房源情况，并解答客户的疑问。

4. 引导客户进行购房咨询，向客户介绍贷款政策、法律法规。

5. 能够认真分析客户的购房需求，推荐适合客户的二手房房源。

6. 负责与买卖双方的对接，协助客户完成二手房买卖的交易手续。

7. 协助客户进行房屋的过户手续，提供必要的相关服务。

四、售后服务1. 定期回访客户，了解客户对房屋的使用情况，并提供相关服务。

2. 解答客户在房屋使用过程中的问题，协助客户解决房屋售后问题。

3. 帮助客户办理房屋租赁、装修等相关手续，提供一站式服务。

五、团队合作1. 积极与公司其他部门进行沟通协作，共同完成各项销售任务。

2. 参与团队例会，分享销售经验和学习心得，提高团队整体销售能力。

3. 分享市场信息和经验，提供给公司其他岗位参考。

六、自我学习和提升1. 关注二手房市场的最新动态，不断学习相关知识和政策。

2. 参加公司组织的培训活动，提升自身销售技巧和专业素质。

3. 持续提高个人销售能力，不断追求个人的销售目标和职业发展。

综上所述，二手房销售岗位的职责主要包括市场调研、客户开发、销售工作、售后服务、团队合作和自我学习提升等方面。

只有具备这些能力和素质，才能够更好地为客户提供优质的二手房销售服务，并达成销售目标。

在这个竞争激烈的市场，作为二手房销售人员，需要始终保持积极的工作态度和高度的责任心，不断提升自己的专业素质和销售技巧，才能在市场中取得竞争优势，实现个人和公司的共同发展。

中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导

中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导文章属性•【制定机关】中国农业银行•【公布日期】2000.05.09•【文号】农银发[2000]60号•【施行日期】2000.05.09•【效力等级】行业规定•【时效性】失效•【主题分类】银行业监督管理正文*注：本篇法规已被《中国农业银行关于印发＜中国农业银行个人住房贷款操作流程＞的通知》（发布日期：2001年10月22日实施日期：2001年10月22日）废止中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导为了进一步规范个人住房贷款操作程序，提高业务开拓和管理水平，促进个人住房贷款业务快速发展，根据《贷款通则》和《中国农业银行个人住房贷款管理办法》的规定，特制定本指导意见。

一、售房人为开发商的个人住房贷款也称“一手楼”按揭贷款。

指银行与房地产开发商签订贷款合作协议、购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款、并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。

按开发商是否具有完全的房屋产权证明划分，分为期房和现房贷款两类。

（一）开发商向贷款行提出按揭书面申请并须提供如下资料：１．公司资料：企业法人营业执照复印件、企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、成立批文及信用等级证明；验资报告；年度审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；公司（董事会和法人代表）授信申请；公司（董事会和法人代表）为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

２．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程规划许可证；国有土地使用证；商品房销（预）售许可证。

３．项目总投资，资金来源及落实情况。

４．项目为期房销售的，要提供施工进度表及资金落实情况；项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证书。

５．贷款行要求提供的其他资料。

（二）贷前调查贷款行受理开发商申请后，调查部门要对开发商提供的有关资料进行调查。

重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

个人二手住房贷款产品介绍

个人二手住房贷款一、总则一定义1、个人二手住房,系指由房屋产权人出售,房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件,可在房屋二级市场流通,卖房人具有完全处置权利的住房;2、个人二手住房贷款,指借款人以其在房地产三级市场即房屋二级市场购买的住房为抵押该住房应为借款人自有或借款人与他人共有,在支付一定比例首期购房款后,由银行运用自有信贷资金代其支付剩余购房款,借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式;二特点贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则,借贷双方应根据此原则依法签订担保借款合同;住房公积金贷款按住房公积金管理中心相关规定执行;三业务开展模式1)指在房地产三级市场即房屋交易二级市场购房人在签订房屋买卖合约并支付首期购房款后,将房屋抵押给银行或在抵押前提供有效担保,由银行代其支付其余购房款,借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式,借款人为自然人,买卖的房屋包括商品房、房改房、经济适用房等已取得房屋产权证并允许上市交易的房产;按担保方式不同具体形式分为：①借款人仅以其所购房屋为抵押的担保;②借款人以其所购房屋为抵押,抵押登记前由我行认可的第三方提供阶段性连带责任保证二、贷款对象与条件一贷款对象凡年满18周岁,具有完全民事行为能力的自然人;二贷款对象具备条件申请个人二手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：2)在中国境内具有常驻户口或有效居留身份的自然人,其中包括持有合法、有效的身份证件的国内居民、港、澳、台同胞及加入中国国籍的外国人士,在中国境内具有合法居留身份的外籍人士；3)具有正当稳定的职业和经济收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力；4)所购房屋具备金融房屋交易二级市场交易条件,产权明晰,买卖双方签署合法有效房屋买卖合同或协议；5)必须支付不低于所购房屋全部价款20％以上的首期购房款；6)提供经贷款人认可的有效担保；7)贷款人规定的其他条件;8)＜补充：二手房贷款期限最长不超过30年,且房龄加贷款期限之和最长不超过40年;＞三、贷款币种、限额、期限与利率一贷款币种仅限人民币二贷款限额最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％两项选其中较低一项,单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定;原则上按以下要求办理：1)房龄在10年含以内的房屋,贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格两项选其中较低一项的80％；2)房龄在10-15年含的房屋,贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格两项选其中较低一项的70％；3)房龄在15-20年含的房屋,贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格两项选其中较低一项的60％；4)房龄在20年以上的房屋,原则上不得叙作;5)对分行确认的优质客户房龄在15年以内的贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格两项选其中较低一项的80％；房龄在15-20年含的房屋,贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格两项选其中较低一项的70％；6)房龄计算：以房产证上最后一页附表北京市房屋登记表中标注房屋建成年份为准;如不能从房产证上判断房龄,贷款限额视为10年以上房屋;三贷款期限最长期限不得超过30年,且贷款期限和房龄之和最长不超过40年；同时男性借款人贷款期限加年龄不得大于65岁,女性借款人贷款年限加年龄不得大于60岁;四贷款利率执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率,并可在人民银行规定的范围内进行浮动;贷款期限在一年以内含的,遇法定利率调整,按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息,每满一年或半年后,再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年半年度利率;四、申办一贷款申请受理方式1、采用律师见证方式：需委托经分行认可的律师事务所向借款人收集贷款申请资料,并指导借款人填写贷款申请资料,律师见证包括签约见证及交易、抵押过程见证,买卖合同、借款抵押合同的签订和交易过户过程必须经由市分行制定的律师事务所进行见证,出具法律意见书;贷款人应按照我行相关要求对律师事务所进行管理;2、不采用律师见证方式：需由贷款人指定的信贷人员或贷款人认可的担保公司向借款人收集贷款申请资料,指导借款人填写贷款申请资料,并全程见证包括签约见证及交易、抵押过程见证,买卖合同、借款抵押合同的签订和交易过户过程;二申请资料1、申请个人二手住房贷款的借款人应提供下列资料：1)本人及配偶的具有法律效力的身份证件原件及复印件包括居民身份证、军官证、户口簿、暂住证或其他有效居住证件等,各种证件均须包含所有信息页内容；2)婚姻状况证明,包括结婚证明、离婚证明、未婚声明原件及复印件；港、澳、台人士如已婚,需提供配偶第三方声明;3)具有固定职业和稳定经济收入的证明原件及复印件;4)若借款人为港澳台人士或外籍人士,需提交：5)〈1〉有效身份证明：6)①港澳人士需提供港澳居民往来内地通行证或港澳同胞回乡证原件及复印件；7)②台湾人士需提供台湾居民往来大陆通行证、户籍滕本原件及复印件；8)③外籍人士需提供护照、在京居留证或劳动就业许可证原件及复印件,或中国境内不含港澳台地区单位人事部门出具的工作证明原件及复印件,或借款人的身份证件由驻华大使馆进行认证；9)〈2〉提供完税证明及稳定经济收入的证明完税证明中涉及的工作单位、收入情况等相关内容应与其提交的收入证明内容相符；10)〈3〉提供的全部外文资料须由依法设立的翻译公司进行翻译并加盖翻译公司公章;11)由房地产管理部门认可的房屋买卖合同或协议原件及复印件;12)支付所购住房首付款证明原件及复印件;13)原则上由贷款人对所购住房首付款进行监管,即买方将首付款存入卖方在贷款人处开立的个人结算账户中,买卖双方授权贷款人将首付款冻结附件六,贷款申请时首付款冻结的存折原件及复印件作为首付款证明;待贷款审批通过并交易房产过户手续办理完毕,即贷款人确认新房屋所有人取得交易房产产权证后,由贷款人将此首付款解冻;14)经分行认可的评估公司出具的拟购二手住房房产评估报告;15)借款人如实填写我行个人二手住房借款申请书附件五、房屋所有权证收押协议、个人信用信息查询授权书、抵押承诺书、担保借款合同等贷款申请相关文件;16)贷款人要求的其他文件或资料;2、所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：1)所售房产必须符合上市出售条件；2)拟出售房屋的所有权有效证件原件及复印件；3)售房人含共有人有效身份证明原件及复印件；4)售房人含共有人户口簿原件及复印件港、澳、台及外籍人士除外；5)售房人保证其房屋符合上市出售条件的证明及房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件附件四；；6)已出租的房屋须提供承租人同意出售声明；7)未出租的房屋须提供未出租声明；8)贷款人要求提供的其他文件或资料;三贷款审查1、贷款人审查<1>贷款人在审查个人二手住房按揭贷款业务时应严格执行贷款审查工作,严格落实面签制度,对借款人提供的个人信息进行调查确认,包括对借款人、售房人提供资料的真实性、完整性、有效性、合法性、准确性及借款人的身份、资信情况、偿还能力进行审查；<2>贷款人根据借款人的资信状况、偿债能力及所提供的其他文件资料经综合判断后确定贷款额度、期限和贷款利率；<3>借款申请人住房贷款的月房产支出与收入比例控制在50%以下含50%,月所有债务支出与收入比例控制在55%以下含55%;对于借款人为自雇人士,还应采取实地调查的方式,了解其经营情况和真实的财务状况,对其还款能力进行全面分析；<4>贷款人登陆“中国人民银行个人信用信息基础数据库”查询借款人是否有不良信用记录及其授信情况；<5>贷款人应当向贷款审批部门提供上述材料,用于审批,确保材料的完整性及书面一致性；<6>贷款人认为应审查的其他相关内容;2、贷款人审查合格后,报贷款审批部门审批;审批通过后,贷款审批部门应通知贷款人按相关操作流程发放贷款；对不同意贷款的,贷款审批部门应出具不批准贷款的意见,并及时通知贷款人,对不符合条件的借款申请退回贷款人,由贷款人向借款人说明不予贷款的理由,并退回有关申请资料;贷款审批部门原则上应在5个工作日内回复贷款人是否批准此笔贷款;五、贷款的评估、担保、保险一贷款评估申请本贷款的房产必须由贷款人认可的评估公司对该房产进行评估,出具房产评估报告;二贷款担保方式1、借款人仅以其所购房屋为抵押的担保;2、借款人以其所购房屋为抵押,抵押登记前由我行认可的第三方提供阶段性连带责任保证;三贷款保险1、借款人应在贷款发放前,在贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险, 保险第一受益人必须为贷款人;贷款人可根据借款人的具体情况确定保费的缴纳方式年缴或趸缴,原则上保险期限不得短于借款期限;对采用保费年缴方式的,贷款人应指定专人负责,落实抵押物投保的连续性;抵押期内,保险单正本由贷款人保管;2、抵押期内,投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损,由借款人负全部责任;六、贷款的发放、使用和偿还一贷款发放依据贷款担保方式不同分为以下放款方式：1、借款人仅以其所购房屋为抵押向贷款人申请个人二手住房贷款：<1> 借款申请获得批准后,贷款人即出具贷款通知单附件三,售房人在取得贷款通知单后应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续,贷款人收到过户后的新房产证即借款人所有的房产证即按买卖双方约定将贷款划入售房人在贷款人处开立的指定账户,并根据买卖双方的授权办理资金冻结手续附件七;借款人与贷款人或委托贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续,在抵押登记办理生效、贷款人收押他项权利证书或抵押登记证明原件后,由贷款人办理解冻手续;<2> 借款申请获得批准后,贷款人即出具贷款通知单附件三,售房人在取得贷款通知单后应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续,贷款人收到过户后的新房产证即借款人所有的房产证,借款人与贷款人或委托贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续,在抵押登记办理生效、待交易房产办理完毕抵押登记手续,贷款人收押他项权利证书或抵押登记证明原件后,贷款人将贷款划入售房人在贷款人处开立的指定账户;2、借款人以其所购房屋为抵押向贷款人申请个人二手住房贷款,抵押登记前由分行认可的第三方提供阶段性连带责任保证;借款申请获得批准后,贷款人即出具贷款通知单,售房人在取得贷款通知单后,应与借款人尽快到相关房地局办理交易过户手续,贷款人收到借款人、担保人提供的契税发票原件及复印件后,即按约定将贷款划入担保人指定的账户;交易房产办理完毕过户手续后,借款人、担保人、贷款人或委托贷款人认可的中介机构办理房产抵押登记手续,抵押登记前由分行认可的第三方提供阶段性连带责任保证,抵押房产的他项权利证书或抵押登记证明原件由贷款人收押;二贷款偿还1、原则贷款期限在1年以内含1年的,实行贷款到期一次清偿贷款本息的方式；贷款期限在1年以上的,采用按月等额本金或等额本息还款方式偿还贷款本息,每笔贷款只能选择一种还款方式,合同签订后,未经贷款人同意不得擅自改变还款方式;2、提前还款借款人在担保借款合同生效后,若有足够的资金来源,可提前向贷款人提出部分或全部提前还款申请,应提前还款日前30天向贷款人发出书面申请,由贷款人批准;3、贷款展期参照X X银行股份有限公司北京市分行个人一手房贷款业务实施细则有关规定执行4、贷款重整参照XX银行股份有限公司北京市分行个人一手房贷款业务实施细则有关规定执行5、逾期贷款处理贷款逾期的,贷款人应将逾期部分及时转入非应计贷款科目核算,并根据实际逾期金额和逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取罚息,借款人一旦出现未能按期如数偿还贷款的情况,贷款人应对借款人及时开展贷款催收和资产保全工作,并视情况按担保借款合同约定向当地人民法院提起诉讼,应按担保借款合同约定向担保人追偿或处分抵押物,直到偿清全部贷款本息为止;6、其他借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后,担保借款合同自行终止;七、担保借款合同的变更和终止一原则担保借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议;涉及第三方担保的,变更条款还应征得第三方担保人书面同意;协议未达成之前,原担保借款合同继续有效;二其他1、借款人在还款期间内死亡,经人民法院宣告死亡或失踪,或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人,借款人财产的合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人应继续履行借款人签订的担保借款合同;合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行担保借款合同,贷款人有权依据担保借款合同的规定处理抵押物;2、担保人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应及时按照贷款人要求变更担保人并重新办理担保手续;3、借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后,担保借款合同自行终止;在合同终止30日内,贷款人应配合有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记或备案手续,返还权利凭证,通知担保人,借贷关系、抵押担保或连带责任保证关系即告终止;八、债权保护一借款人、担保人的违约行为借款人、担保人必须严格履行担保借款合同的条款,如发生如下情况之一者均构成违约行为：1)借款人未能或拒绝按担保借款合同的条款规定,及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；2)借款人和担保人未能履行有关合同所规定的义务,包括借款人未按担保借款合同规定的用途使用贷款；3)借款人和担保人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实,或提供虚假文件资料,或隐瞒重要事实,已经或可能造成贷款损失的；4)抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值,以至全部或部分失去了抵押价值,足以危害我行权利的,而借款人未按我行要求重新落实抵押或保证的；5)抵押人未经贷款人书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物的；6)借款人死亡,经人民法院宣告死亡或失踪,或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人,其合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行担保借款合同项下未履行的义务；7)借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；8)借款人未按合同约定中断或撤销保险；9)借款人、担保人在贷款期间的其他违约行为;二借款人、担保人的违约行为,贷款人采取的措施借款人、担保人在贷款期间发生任何上述违约事件,贷款人可采取以下任何一项或全部措施：1)要求限期纠正违约行为；2)要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换担保人；3)停止发放尚未使用的贷款；4)在原贷款利率基础上计收罚金；5)提前收回部分或全部贷款本息包括有权直接从借款人账户中扣收；6)向担保人追偿；7)依据有关法律及规定处分抵押物；8)向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉;三借款人、担保人发生特殊事件借款人、担保人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时,贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施;1)借款人、担保人死亡、被人民法院宣告死亡或失踪,或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人,而无继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人；2)借款人、担保人自然人受刑事拘留、监禁,以至影响债务清偿的；3)担保人非自然人经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产,影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；4)借款人、担保人对其他债务有违约行为、或因其他债务的履行,影响贷款人权利实现的;九、附则1、业务中所涉及的担保服务费、公证费、契税、印花税等有关费用由借款人承担,在办理过程中,如因借款人与担保人双方纠纷而导致贷款终止,涉及贷款人的费用,贷款人将不予承担;2、业务中所涉及的“收入证明、第三方声明、开户授权书、未婚声明、抵押承诺书、个人信用信息授权书、担保借款合同”文本,按照XX银行股份有限公司北京市分行个人一手住房贷款业务实施细则中标准格式执行;十、F A Q1、我行在办理二手房贷款业务时主要流程和担保措施：答：⑴客户向我行提出贷款申请后,银行指定评估公司对所交易的二手房进行评估；⑵买房人将不低于20%房总价的首付款存到银行卖房人帐户上,银行进行冻结监管; ⑶买卖双方办理完过户手续并做完抵押登记后,银行发放贷款至卖房人帐户上,并将首付款解冻;。

邮政储蓄银行“二手房按揭贷款”办理流程

邮政储蓄银行“二手房按揭贷款”办理流程一、办理前准备2.购房资金准备：购房者需要提前规划好自己的购房资金，在办理贷款前，应该知道自己所需的贷款金额，并准备好自己的首付款。

3.找到心仪的二手房：购房者需要在办理贷款前，先找到自己心仪的二手房，并确定好购买价格。

二、贷款申请1.选择贷款产品：购房者需要了解邮政储蓄银行提供的二手房按揭贷款产品，并选择一款适合自己情况的产品。

3.提交申请材料：购房者需要将填好的申请表，以及相关的个人资料和购房证明等材料，一并提交给邮政储蓄银行。

三、贷款审批和签约1.审批结果通知：一般来说，邮政储蓄银行会在提交申请后的一段时间内通知购房者审批结果。

如果贷款申请顺利通过，购房者将收到贷款审批的通知。

2.确定还款方式：经过审批通过后，购房者需要与邮政储蓄银行协商并确定还款方式，包括还款期限、还款金额、还款方式等。

购房者需要根据自己的实际情况和还款能力，选择合适的还款方式。

3.签署合同：购房者需要与邮政储蓄银行签署贷款合同并支付相关手续费用和履约保证金。

合同中会明确贷款的利率、还款方式、逾期还款的处罚措施等内容。

四、贷款发放和购房1.贷款发放：在签署合同后，邮政储蓄银行会按照约定的时间和方式将贷款金额发放给购房者。

2.购房签约：购房者需要准备好购房所需的全部款项，与卖方进行购房交易，并签署买卖合同。

3.过户办理：购房者需要与卖方一起到当地房产部门进行过户办理，将房屋所有权转移到购房者名下。

5.购房税费缴纳：购房者需要按照相关法规和规定，缴纳购房所需的税费，如契税、增值税等。

6.还款开始：购房者在购房后，根据贷款合同约定的时间和方式开始按时还款。

以上就是邮政储蓄银行“二手房按揭贷款”办理流程的详细介绍。

购房者在办理贷款前应做好充分的准备，确保自己符合贷款条件，并了解贷款的相关政策和规定。

办理贷款过程中，购房者需要与银行的工作人员保持良好的沟通，并积极提供所需的相关材料和信息，以便顺利办理贷款并实现购房梦想。

二手房银行评估

二手房银行评估二手房是指已有人居住或使用过，再次交易的房屋。

在购买二手房时，除了考虑到房屋本身的状况、价格等因素外，银行评估也是必不可少的一个环节。

银行评估是指银行根据房屋的实际情况进行估价，并据此确定贷款额度的过程。

下面就来详细了解一下二手房银行评估的相关内容。

首先，银行评估的目的是为了保护贷款人的利益。

银行在发放贷款时，需要确保所贷款项的价值与房屋实际价值相符，以免出现贷款与抵押物价值不匹配的情况。

因此，银行会派遣专业的评估师前往房屋现场进行评估工作，对房屋的面积、装修、朝向等多个方面进行详细的检查，以确定房屋的市场价值。

其次，银行评估依据的主要因素包括房屋的位置、面积、建筑年代、建筑质量、装修程度、配套设施等。

这些因素对房屋的价值有直接的影响。

例如，位于城市中心繁华地段的房屋会被评估为更高价值，而面积较小或者建筑年代较久的房屋则会被评估为较低价值。

此外，建筑质量和装修程度也是评估的重点考虑因素，通常情况下，建筑质量越好、装修越新颖高档的房屋会被评估为更高价值。

最后，银行评估也会考虑到市场行情和供需状况。

房地产市场的价格是不断变化的，不同的时期和不同的地区价格差异也很大。

因此，在进行评估时，银行会综合考虑当地房地产市场的行情以及该房屋所处的位置、周边环境等因素来确定其市场价值。

需要注意的是，银行评估仅仅是一种参考，最终的交易价格还是由买卖双方协商确定，银行并不直接参与交易过程。

同时，对于评估结果存在争议的情况，买卖双方可以选择聘请独立的第三方评估机构进行评估，以确保评估结果的客观性和公正性。

总之，二手房银行评估是购买二手房时的重要环节之一。

通过评估，可以更准确地确定房屋的市场价值，帮助买方了解房屋的实际状况，为买卖双方提供一种公正、客观的参考依据。

但需要注意的是，评估结果仅供参考，最终的房屋价格还是需要买卖双方协商确定。

银行分行个人二手房房屋按揭贷款业务合作协议

编号：榆次农商行迎宾支行个人二手房房屋按揭贷款业务合作协议甲方：地址：邮政编码：负责人：联系电话：乙方：地址：注册资金：邮政编码：法人代表：联系电话：为促进双方业务的健康发展，本着“平等互利、合作发展”的原则，甲、乙双方经友好协商，签订本合作协议。

甲、乙双方承诺恪守本协议的各项条款。

第一条本协议所约定的合作范围为：由乙方向甲方推荐的符合甲方贷款条件的借款申请人（限中国籍自然人，以下简称“借款人”），因购买房屋（含住房和商用房的二手房）向甲方申请房屋按揭贷款。

甲方按照ⅩⅩ银行ⅩⅩ分行有关个人房屋按揭贷款的规定，经审查合格后，向借款人发放个人住房贷款、组合发放个人住房贷款和个人住房公积金贷款或个人商用房贷款。

第二条甲方向乙方明确现行的借款人应具备的申请条件，乙方应按甲方要求向甲方推荐借款申请人。

在借款人申请借款应具备的条件发生变动时，甲方负责及时通知乙方。

第三条甲方委托乙方受理借款人的借款申请，收集相关申请资料。

乙方确保向甲方提供的借款人申请资料是齐全、完整、真实和有效的，且乙方应保证该申请资料均是借款人本人之相关资料。

1、甲方以书面形式向乙方提供借款人应提供资料的清单，并在作出修改时及时通知乙方。

乙方按甲方要求的资料清单向借款申请人收齐资料，且保证所收资料的完整性符合上述资料清单的要求，同时应提供甲方进行贷款审查所需要的所有必要信息。

2、乙方应确保借款申请人提供的资料复印件与原件一致，乙方应认真核对并承担审核责任。

3、乙方应认真验看并确保时效性资料的有效期，以及资料签发机关或单位的有效性。

第四条甲方有权批准或不批准借款人的申请，并应在收到齐全的借款人申请资料的个工作日内，给予乙方是否同意向该借款人贷款的答复。

甲方将与同意给予贷款的借款人签订甲方提供格式的贷款合同。

第五条乙方同意并承诺，乙方将作为第三方保证人为所有贷款人发放了贷款的借款人提供阶段性连带责任保证，保证责任的期限自本协议项下单笔贷款发放至借款人开立的帐户之日起，至乙方协助甲方和借款人办妥相应房产的抵押登记手续，甲方获得《房地产登记证明-他项权利证（抵押）》原件之日止。

银行二手房业务员工作总结

银行二手房业务员工作总结作为一名银行二手房业务员，我深知这项工作的重要性和挑战。

在过去的一段时间里，我积累了丰富的经验，并且总结出了一些关键的工作要点，希望能够与大家分享。

首先，作为银行二手房业务员，我们需要具备扎实的金融知识和对房地产市场的深刻理解。

只有对市场行情和贷款政策有着清晰的认识，才能更好地为客户提供专业的服务。

因此，我经常会利用业余时间不断学习金融和房地产相关知识，保持自己的专业素养。

其次，与客户沟通和交流是我们工作中的重要一环。

在与客户接触的过程中，我们需要倾听他们的需求和意见，然后根据实际情况为他们提供合适的金融产品和服务。

在这个过程中，良好的沟通技巧和服务意识是非常重要的，只有这样才能建立起良好的客户关系，为客户创造更大的价值。

此外，细心和耐心也是我们工作中不可或缺的品质。

在办理贷款和相关手续的过程中，可能会遇到各种各样的问题和困难，需要我们耐心地与客户沟通和协商，解决问题。

同时，我们还需要细心地处理各种文件和资料，确保一切都符合法规和要求。

最后，团队合作也是我们工作中的重要一环。

在银行二手房业务部门，团队协作是非常重要的，只有大家齐心协力，才能更好地为客户提供优质的服务。

因此，我经常与同事们进行交流和合作，共同解决工作中的问题，共同提高工作效率和服务质量。

总的来说，作为银行二手房业务员，我们需要具备扎实的金融和房地产知识，良好的沟通和服务意识，细心和耐心的工作态度，以及团队合作精神。

只有这样，我们才能更好地为客户提供优质的服务，为银行创造更大的价值。

希望我的总结能够对大家有所帮助，也希望大家可以共同努力，为银行二手房业务带来更大的成绩和荣耀。

银行二手房贷款营销指引

资源互换
客户资源互换宣传广告互换
四、科学管理
合作维护
为优质中介开辟绿色通道
优先办理，限时办结优先安排信贷规模优先适用新产品和政策优惠
适时给予两类奖励
荣誉称号。对合作关系良好、贡献度排名前列的中介机构/ 业务人员，可由分行或支行授予“农业银行2011年好时贷·二手房贷款金牌合作伙伴/经纪人”称号。贵宾服务。对合作中介中的关键人，在符合规定条件下，可列为我行个人贵宾客户，享受各类优惠金融服务。
二手楼市场持续升温
我行自2009年以来高度重视二手房贷款的发展，二手住房贷款是我行个人贷款的重要组成部分。分行先后与16家大型中介机构建立战略合作关系，2011年与中原、麦田达成合作意向，分行将继续加大对二手
房业务的支持力度。
分行高度重视
市场空间巨大
当前国家不断加大对房地产的调控，为抑制房产投机，采取的最高限价等措施也在一定程度上影响了一手房的交易；二手房因地段稀缺、价格优势，使具有刚性需求的客户逐步转向购买二手房，使市场空间更大。同时，一手交易的一次性和二手交易的可循环性，也决定了二手交易量必将超过一手楼交易量。
五、评价调整
网点
计价竞赛绩效
客户经理
考核
•专项任务 •考核计分 •诫勉谈话
注意事项
操作环节的控制
❖了解并融入按揭机构业务运作流程，确保业务运作畅顺；
❖充分做好对中介业务人员的宣讲工作，让中介及其业务人员主动向我行推荐业务；
❖认真做好业务受理环节，减少反复，力促业务合作成功；
❖认真做好掌握业务资源的关键人员的沟通、营销，确保营销成效最大化。
1.互惠互利 “四赢”原则
合作原则
2.坚持银行产品政策原则

中国农业银行二手房交易资金托管业务操作手册(CM040108)

中国农业银行二手房交易资金托管业务操作手册编号:CM-04-0108编制部门：住房金融与个人信贷部编写：刘辉复核：叶红光审核：陈接宪批准：张云版本号：ABC/1105-00发布日期：2020年5月0 修改记录1 大体规定适用范围本手册适用于农业银行分支机构二手房交易资金托管业务的治理与操作。

概念二手房交易资金是指二手房交易中买方向卖方一次或分次支付的购房资金（含首付款、购房全款）。

二手房交易资金托管，是指受委托银行以自身信誉为基础，同意交易两边委托，对二手房交易资金进行独立治理的行为。

分类无职位职责受理调查岗的要紧职责(1) 受理申请资料，调查申请人提供材料是不是真实、完整、合法、有效。

申请资料包括：1)交易两边身份证件；2)待过户房地产权利证书；3)二手房生意合同；4)两边签字的《二手房交易资金托管协议》；5)受托行要求提供的其他资料。

(2) 核实申请人是不是符合申请办理的条件。

(3)与借款人签定《二手房交易资金托管协议》，移交会计部门。

(4)在核实申请人身份，审查房地产权利证书、契税完税发票、《托管协议》等文件的真实性，并核验《划款申请书》填写完整无误的基础上，留存申请人身份证明、房地产权利证书、契税完税发票等相关文件的复印件，加盖“与原件查对相符”章并签字，在《划款申请书》上签署是不是同意解冻、划款的意见，经客户部门主管（或受权人）签字后，向受托行会计部门转交相关文件的复印件及《划款申请书》。

(5)对符合《托管协议》约定，受托行有权直接办理托管资金的解冻与划转的情形，直接填写《划款申请书》中划款申请及审批意见。

审查岗的要紧职责审查申请人是不是符合二手房交易资金托管的办理条件。

有权审批人的要紧职责做出是不是同意办理二手房交易资金托管的最终决定，并将审批意见及相关信息直接批复或回退至调查岗。

会计部门的要紧职责(1)在核验买方账户内资金很多于协议约定的基础上，对买方账户当即冻结，并向交易两边别离出具一份《二手房交易资金托管协议》。

银行贷款业务介绍_

农户贷款条件 1.身份证 2.婚姻证明（必须已婚） 3.担保人或者3-5户联保
担保人的条件
医生、教师、公务员、行政事业单位正式职工、国有大中型企业正式职工。
三、个人商务贷款(房产抵押贷款)
贷款对象
小型私营企业主：包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业合伙人、有限责任公司股东。
经营年限：一般12个月，资信状况特别好的，可以6个月
❖ 4：不准索要和收受客户任何形式的宴请、礼金、礼物；
❖ 5：不准私自对外泄露客户经营、贷款、账户等重要信息；
❖ 6：不准代替客户签名、违规代替客户办理贷款手续；
❖ 7：不准向客户承诺未经过审批的贷款；
❖ 8：不准私下与客户签署任何协议或者合同。
授信额度：100万元以内，房产抵押价值的50-60%。授信期限：五年，额度可循环使用具备的条件：有营业执照、有房产（有房产证）房产条件：本人或者第三人
房产抵押条件
❖ （一）用于抵押的个人房产必须已取得完全处置权利（采用银行贷款购买的，须已结清贷款）。
❖ （二）个人房产分为住房和商用房，其中个人住房包括商品住房、别墅、能上市交易的经济适用房、房改房等；商用房包括商住两用房、写字楼、临街商铺或住宅配套底商等。
❖ 2007年6月总行在长垣开办了全国首个小额贷款试点，目前，八个县（市）支行均开办贷款业务，2010年已经为 11000多户种养殖户、个体工商户和私营企业主提供了 8.5亿的资金支持，有力支援了地方经济建设，也树立了邮储贷款“快速放款、阳光透明”的品牌形象。
“三农”问题
❖“三农”问题是指农民、农村、农业问题，农民很穷、农村很落后、农业很危险是当前”三农”问题的真实写照。
❖ 最高抵押率 ▪ 商品住宅、已购公房：60% ▪ 别墅：60% ▪ 商业用房（不含商住两用房）：50% ▪ 商住两用房：55%

工商银行业务简介

1，消费信贷的种类：个人汽车消费贷款个人信用贷款个人质押贷款个人经营贷款个人助学贷款个人房屋抵押贷款个人商用车贷款个人综合消费贷款一手个人住房贷款二手个人住房贷款个人委托贷款直客式个人住房贷款固定利率个人住房贷款住房公积金贷款与个人住房组合贷款个人商用房贷款个人自建住房贷款还款方式和还款服务借款合同变更调整二手房交易资金监管业务个人网络循环贷款〔个人网贷通〕个人小额贷款个人卡贷通业务。

2，住房抵押贷款。

Ａ满足条件：获得我行个人房屋抵押贷款需要具备以下条件：1. 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18〔含〕-65〔不含〕周岁之间；外国人以与港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民##国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策；2. 具有合法有效的##明、户籍证明〔或有效居留证明〕与婚姻状况证明〔或未婚声明〕；3. 具有良好的信用记录和还款意愿；4. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；5. 有明确的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规与有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以与其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；7. 在工行开立个人结算账户；8. 银行规定的其他条件。

☆还款方式个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周〔双周、三周〕还本付息还款法与“随心还〞还款法；贷款期限在1年〔含〕以内的，可采用本利不同期还款法〔按月付息，按季、半年、年还本〕与按月付息、到期一次性还本的还款方式。

☆贷款期限贷款期限最长不超过20年，其中除贷款用于购置住房的，期限最长不超过10年；借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。

☆业务流程1. 客户申请。

客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料；2. 签订合同。