商业计划书-报告正文
商业计划书模板(5篇)
模板1:传统商业计划书1. 执行摘要•公司概述:介绍公司的基本信息,包括公司的法律结构(如独资、合伙、有限责任公司等),经营地址,业务类别(产品或服务),成立时间以及创始人简介。
通过简洁清晰的语言概述公司背景。
•业务目标:明确公司在未来1-5年内的目标,这可以包括收入增长、市场份额的扩大、客户服务提升或新产品线的开发。
使用SMART原则(具体、可量化、可实现、相关的、有时限的)来设定目标。
•市场机会:总结市场分析的结果,明确当前市场的需求缺口和公司打算如何填补这一空白。
说明您所处的行业前景、市场趋势和潜在增长机会。
2. 公司描述•公司结构:描述公司的法律架构(如股份制公司、个人独资或合伙企业等),并说明其原因。
还可以简述公司的所有权信息,包括创始股东或主要投资者的介绍。
•所提供的产品/服务:详细说明产品或服务的独特性。
描述它们如何满足客户需求,解决了什么问题,以及与竞争对手的差异化特点。
可以用图表或数据支持产品优势说明。
•使命和愿景:公司的使命是解释它为何存在,愿景是说明其未来的蓝图。
这部分需要强调公司的核心价值观、长期发展方向及对社会的贡献。
3. 市场分析•目标市场:详细定义目标客户群体,包括其人口统计特征(如年龄、性别、收入、地理位置等)、心理特征(如兴趣、价值观、购买动机等)以及消费行为。
分析您所处的细分市场。
•市场需求:通过市场调研数据(如问卷、行业报告等)展示市场的潜在需求。
说明市场当前的痛点或需求空白,如何利用这些机会。
•竞争分析:对比主要竞争对手,分析他们的市场份额、产品优势、营销策略及客户反馈。
使用SWOT分析(优势、劣势、机会、威胁)来对比您与竞争对手的竞争力。
4. 组织与管理•管理团队:详细描述公司管理团队的背景、技能及经验,强调团队成员在公司业务运营中的作用。
突出每个管理层成员的专业背景和他们为公司带来的优势。
•组织结构:通过组织结构图展示公司的层级关系,描述各部门(如销售、市场、研发、财务等)之间的互动关系,以及各自的职责范围。
商业计划书word标准版优秀5篇
商业计划书word标准版优秀5篇商业计划书word标准版篇一一、快餐店概况1、本店发属于餐饮服务行业,名称为都市快餐店,是个人独资企业。
主要提供中式早餐,如油条、小笼包等各式中式点心和小菜,午餐和晚餐多以炒菜、无烟烧烤为主。
2、都市快餐店位于威海路商业步行街,开创期是一家中档快餐店,未来将逐步发展成为像肯德基、麦当劳那样的中式快餐连锁店。
3、都市快餐店的所有者是×××,餐厅经理×××,厨师×××,三人均有6年的餐饮工作经验,以我们的智慧、才能和对事业的一颗执着的心,一定会在本行业内独领风骚。
4、本店需创业资金万元,其中万元已筹集到位,剩下万元向银行贷款。
二、经营目标1、由于地理位置处于商业街,客源相对丰富,但竞争对手也不少,特别是本店刚开业,想要打开市场,必须要在服务质量和产品质量上下功夫,并且要进一步扩大经营范围以满足消费者的不同需求。
短期目标是在威海路商业步行街站稳脚跟,1年收回成本。
2、本店将在3年内增设3家分店,逐步发展成为一家经济实力雄厚并有一定市场占有率的快餐连锁集团,在岛城众多快餐品牌中闯出一片天地,并成餐饮市场的知名品牌。
三、市场分析1、客源:都市快餐店的目标顾客有:到威海路商业步行街购物娱乐的一般消费者,约占50%;附近学校的学生、商店工作人员、小区居民,约占50%。
客源数量充足,消费水平中低档。
3、竞争对手:都市快餐店附近共4家主要竞争对手,其中规模较大的1家,其他3家为小型快餐店。
这4家饭店经营期均在2年以上。
××快餐店中西兼营,价格较贵,客源泉稀疏。
另外3家小型快餐店生情况较差,服务质量较差,就餐环境拥挤脏乱。
本店抓住了这4家快餐店现有的弊端,推出“物美价廉”营销策略,力争在激烈的市场竞争中占有一席之地。
四、经营计划1、快餐店主要是面向大众,因此菜价不太高,属中低价位。
商业计划书范文五篇_商业计划书范文
商业计划书范文五篇商业计划书范文五篇_商业计划书范文商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。
下面是小编为大家整理的关于商业计划书范文,希望对您有所帮助。
欢迎大家阅读参考学习!↓↓↓“商业计划书”相关内容↓↓↓商业计划书范文1商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。
一、商业策划书格式,商业策划书的写法那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书,其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。
为了确保商业计划书能“击中目标”,风险企业家应做到以下几点:1、关注产品在商业策划书中,应提供所有与企业的产品或服务有关的细节,包括企业所实施的所有调查。
这些问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品,为什么?产品的生产成本是多少,售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?把出资者拉到企业的产品或服务中来,这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。
在商业计划书中,企业家应尽量用简单的词语来描述每件事?商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的,但其他人却不一定清楚它们的含义。
制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响,同时也要使他们相信企业有证明它的论据。
商业计划书对产品的阐述,要让出资者感到:“噢,这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”2、敢于竞争在商业计划书中,风险企业家应细致分析竞争对手的情况。
竞争对手都是谁?他们的产品是如何工作的?竞争对手的产品与本企业的产品相比,有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额,毛利润、收入以及市场份额,然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势,要向投资者展示,顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品质量好,送货迅速,定位适中,价格合适等等,商业计划书要使它的读者相信,本企业不仅是行业中的有力竞争者,而且将来还会是确定行业标准的者。
商业计划书范文精选(通用7篇)
商业计划书商业计划书范文精选(通用7篇)产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。
以下是小编整理的关于商业计划书范文精选。
欢迎大家参考!商业计划书篇1一、公司简介xx机构创立于1996年,是由长期在中国、美国、新加坡三国传媒领域从事经营管理的资深人士创立的、在中国从事电视传媒业并拥有海外业务网络的传媒公司。
xx机构包括分别注册于北京、洛杉矶、新加坡的四家电视和广告公司,目前企业总人数为61人。
二、产品与服务(一)影视节目:xx从海外购买或自己包装、制作影视节目,向国内各地电视台、音像出版公司、宽带网络等媒体公司出售其播映版权而获利。
公司也向海外销售中国制作的影视节目。
(二)电视栏目:xx对国内外的影视素材进行市场定位、策划、包装、制作、整合,形成自有本土版权、独立品牌的电视节目,通过在全国各地电视频道播映获取相应广告时段的广告收入。
公司目前拥有覆盖全国的电视栏目有四个,其中包括:《xxx》(80家电视频道)、《xxxxx》(60家频道),总覆盖收视人口超过6亿。
三、行业与市场分析电视媒体产业是我国的政府最后开放的行业,随着目前广电政策的逐步放松,这个其经济效应被长期压抑的行业正显示出极大的上升和赢利空间。
“制播分离”、“频道所有权与经营权的分离”、“网台分离”这些新政策都直接或间接地给非国有电视企业带来了扩大市场份额的机会。
至XX年,中国拥有11.85亿电视观众、1000家以上各类电视台,已成为世界上最大的电视观众市场和电视内容需求市场之一。
互动电视、宽带网络、vod点播等数字媒体的快速发展在未来三年内将为影视内容提供商带来更大规模的收益。
xx在电视内容提供、电视广告经营、宽带内容提供、音像内容提供等方面都占据一定的市场份额。
四、市场份额与竞争在面向全国发行的电视栏目市场领域里,xx的主要栏目目前占全国各地频道总共13520小时/年的节目时段,市场占有率在同类公司里排名第二位。
在此类市场领域的广告市场上,xx拥有全国各地频道676小时/年的广告时间。
商业计划书范文9篇
商业计划书范文9篇商业计划书范文 1一、项目的简要介绍公司快餐项目是__公司进入多元化发展中一个重要的项目,运用三十年__公司的平台、资源、资金和分析市场行情、行业发展趋势开展此项目,公司快餐是集客户订餐、加工生产、快餐配送为一体的综合餐饮配送企业,她将通过建立B2C的电子商务订餐平台,使客户能通过此平台实现线上或者线下预订、预订信息传送达至加工厂、按照客户要求实现专业配送。
二、项目的内容(一)立项依据:随着经济和社会的发展和生活节奏的加快,餐饮行业为了适应新时代的步伐,也开始了向高效快捷的方向发展,快餐行业成为中国餐饮行业的排头兵。
快餐行业以其适应大众化消费水平,快速应变能力强等特点越来越受广大消费者的青睐,逐步成为餐饮市场的主力力量。
快餐行业的高效便捷,在于快餐企业将生产和配送相结合,形成生产和配送为一条线的综合餐饮配送企业。
__公司与时俱进,在稳做传统餐饮市场的同时适时的进入新的市场——快餐配送市场。
(二)项目意义:1、快餐行业已经成为餐饮行业的主体力量,发展快餐行业可以更进一步方便广大顾客得需要,配合当下高效率、高节奏的社会发展。
快餐项目是餐饮市场发展的另一增长亮点,推动餐饮行业稳健、持续发展,推动了产业的进步。
2、__公司进入快餐行业,企业进入多元化发展,在不断优化和扩展的主营业务外,为企业增加另一业务,提升企业实力。
(三)项目的内容及目标1、项目的内容运用__公司三十年的平台、资源、资金及分析市场行情、行业发展趋势开展此项目,此项目是集客户订餐、加工生产、快餐配送为一体的综合餐饮配送项目。
2、工作任务总负责人:①负责快餐项目的整体运营,对外与对内的协调;②负责账务的处理③负责产品的策划与包装④负责一切事务的处理销售代表:①负责快餐的销售;②负责客户的维护厨师:负责产品的制作送餐员:负责快餐的配送3、项目的目标成为__城市快餐配送行业的标杆企业并适时进入其他省会城市三、项目市场定位及分析(一)市场定位分析结合市场特点,通过市场分析,本项目的目标客户群定位于高档写字楼内工作人员、企事业单位职工、产业园区、商业聚集区、会议餐、住宿酒店人员等。
商业创业计划书报告范文(万能模板20篇)
商业创业计划书报告范文(万能模板20篇)商业创业计划书报告范文篇1一.项目名称:项目单位:项目负责人:说明:本创业计划书为商业机密,所有权属于__________公司,所涉及的内容和资料只限于已签署投资(合作)意向书的投资者使用,收到本计划后,收件方应立刻确认,并遵守以下约定:1.在未取得________公司的书面许可前,收件人不得将本计划书的内容复制,泄露或散布.2.收件人若无意投资或合作本计划所述项目,应尽快将本计划书完整退回.三.目录:1.计划摘要.2.企业介绍.3.产品/服务介绍.4.创业团队.5.市场预测.6.制造计划.7.营销策略.8.财务规划.9.风险评估.10.发展目标.二.企业介绍:1.企业宗旨:2.企业的基本情况:A.a.企业名称;b.成立时间;c.注册地点;d.经营场所;e.企业的法律形式:有限责任公司;f.公司法人代表;g.注册资本;h.主要股东:i.股份比例.B.a.企业未来发展的计划:b.企业的发展方向和发展战略3.企业的发展阶段:介绍说明企业发展的不同时期,A.初创时期,发展早期,稳定发展期,扩张时期的情况.B.可能出现的企业兼并,企业重组情况,企业产品的市场占有情况.三.产品/服务介绍1.产品/服务的概况:产品/服务的概念,性能,特性,用途及其先进性,创新性和独特性.2.产品/服务的竞争力和市场前景:说明企业的产品/服务与同类产品/服务相比的优缺点,消费者选择使用这种产品/服务的可能性及原因,这种产品与服务的市场空间大小.3.产品/服务的研发/提供过程:企业的研发成果和成果的先进性;是否通过有资质的机构鉴定;是否获得有关部门或机构的奖励;是否参与制定产品的行业标准,质检标准;是否采用何种方式改进产品的质量和性能;企业是否开发新产品的计划4.产品成本分析:产品研发费用,设备购置成本,开发人员薪资成本,每件产品的实际成本5.产品的品牌和专利:企业为保护自己的产品采取了何种保护措施;产品拥有哪些专利,许可证或者与已申请专利的厂家签订了哪些协议.四.创业团队:1.介绍创业团队的基本情况2.介绍创业团队成员尤其是创业核心成员的特长和有关教育,工作背景以及主要投资人和以上人员的持股情况.3.公司的组织结构图,各部门的功能与责任,各部门的负责人及主要成员,公司的报酬体系,公司股东名单(认股权,比例,特权),公司的董事会成员,各位董事的背景资料五.市场预测:1.对需求的预测:市场是否存在对这种产品的需求?需求程度是否可以给企业带来所期望的效益?市场规模多大?需求发展的未来趋向及其状态如何?影响市场需求的有哪些因素?2.对市场竞争状况的分析:市场上主要的竞争对手是谁?是否存在有利于企业产品发展的市场空间?企业预期的市场占有率是多少?企业进入市场会引起竞争对象何种反应?这些反应对企业发展又会有什么影响?3.目标顾客和目标市场的详细准确的情况六.制造计划:1.产品制造方式:说明企业是自己设厂(自建厂房,购买厂房,租用厂房,厂房总面积和生产面积,厂房所在地的交通运输,通讯条件)还是通过委托加工或其他方生产产品.2.生产设备:使用什么设备,设备专用还是通用,设备先进程度如何,价值多少,最大生产能力多大,能否满足企业产品销售需求,随着生产规模扩大是否需要增加或更新设备,设备增加与更新的数量和状况,怎样做好员工操作技能的培训工作3.产品的工艺和质量:A.产品的生产制造过程,采用何种工艺,工艺流程如何,各工艺流程的质量控制计划和指标计划.B.主要原材料,设备部件,关键零配件等生产必需品的供货渠道的稳定性,可靠性,质量如何.C.正常生产条件下,产品的正品率,次品率可控制在何种范围,如何保证新产品进入规模生产时的稳定性和可靠性.七.营销策略:1.了解产品/服务市场以及销售方式和竞争条件2.说明市场机构和营销渠道的选择3.营销队伍的组建,构成和管理4.建立稳定销售网的的策略5.制定促销计划和广告策略.6.价格决策和策略八.财务规划:1.创业计划书的条件假设(财务规划与企业的生产计划,人力资源计划,营销计划密不可分)2.现金流量表,资产负债表,损益表3.产品在每一时期的发出量是多大?何时开始产品线扩张?每件产品的生产费用是多少?每件产品的定价是多少?使用哪种分销渠道,预期的成本和利润分别是多少?要雇佣哪几种类型的人?雇佣何时开始,工资预算是多少?4.现金收支分析,资金****和使用九.风险评估:1.政策风险:国家政策的调整和变化导致产品发展和产业格局的变化有可能给企业带来的政策性风险.2.不可预见的风险:一些不可预见的事件(战争,动乱,天灾,大规模流行疾病)也可能导致企业的经营,发展面临风险.3.市场风险:国际和国内市场环境的改变,行业竞争的加剧等市场环境的变化也会给企业带来经营,发展的风险.4.经营管理风险:经营项目在运营过程中由于决策失误,开发项目失败,客户合作项目流产,工作管理的失误,工作运营成本增加.5.财务风险:企业的经营过程中出现投资资金不到位,资金周转困难,财务管理出现漏洞以及陷入"三角债"困境,都会使企业发展举步维艰.十.发展目标:1.企业发展分为几个阶段,每个阶段的重点工作是什么?2.企业的短,中,长期发展计划是什么?商业创业计划书报告范文篇2一、项目名称园林处苗圃商业创业计划书二、项目背景根据__区城市建设总体规划,__处原__苗圃需要异地搬迁。
商业计划书范文(精选13篇)
商业计划书范文(精选13篇)商业计划书范文篇1中国白酒协会数据显示:截至20__年底,五粮液分布在团购、餐饮、商超三个渠道的销量比例为15:45:40,茅台三渠道比例为50:15:35.由此可见,团购在白酒业的重要性已经越来越重要,这主要是来自于三个方面的原因:一、是因为随著酒店等终端费用飞涨,导致虽然终端量大但是利润很低,而团购则因减少了大量的中间环节费用而利润可观。
二、是因为酒店终端争夺的实质是争夺重点消费者,酒商希望这蟹群体能带动整个市场的消费,而通过消费同样也可以把这些客户收入网中。
三、是随著酒店费用上升,酒店白酒的价格和商超以及批发的价格差距不断扩大,更多的消费者开始选择自带酒水消费的方式,一些重要的会议和团体消费更是如此,这使得团购的空间更加扩大。
公关团购营销的障碍及关机环节:障碍一:组织缺失,是公关团购无法正常开展的最基本障碍1、公关团购没有“技术堡垒”可言,“组织”比“方法”更重要。
2、没有成立专业的组织—公关团购部,是公关团购工作始终无法有序开展的第一原因。
由於没有公关团购销量,区域销售人员不得不投入人员做团购工作。
而没有专职人员,就没有销量。
因此,无法形成良性循环。
3、企业没有专职的团购组织往往是在人员费用和销量的权衡中选者了销量。
因为作酒店的很熟悉,每个促销员每个月能销售多少瓶酒很有把握,而公关团购人员在短时间内却只能看到投入。
障碍二:配套的预算、报销管理体系建立一套及灵活又可控的“赠酒”“请客”的管理体系,就是保证“公关团购”推广模式的基础,也是核心竞争力之一。
(众多的企业只是知道方法,而没有配套的管理体系作保证,因此无法执行。
障碍三:赊销1、赊销的本质是:获得销售渠道。
2、没有赊销就没有团购,像做酒店一样去做公关团购,作酒店能不赊销吗?3、在公关团购中赊销风险相对不高,企事业单位的坏账率实质上比酒店低得多,而销售毛利率却很高。
障碍四:前置性投入1、团购部门前期销量有限,比做酒店“盘中盘”见效还要慢,所以相比之下更需要前置性投入过程。
商业计划书9篇
商业计划书9篇商业计划书(篇1)一.产品(服务)介绍1.本店主要经营各种咖啡、奶茶、啤酒,另外,为了满足顾客的消费需求,同时经营双皮奶、刨冰、奶昔、果啤,各种果汁及饮料和各种小吃,如各种口味的瓜子和爆米花,薯片等。
2.本店主要为情侣设计,也主要是针对大学生。
内设小隔间,每个隔间风格各不相同,赤、橙、红、绿、青、靛、紫是各个隔间的主打颜色。
在颜色的基础上,通过对摆设的布置突出各种主题。
红的热情,绿的清新,橙的温馨,紫的浪漫,同时还包括一个大的隔间,约12平米。
供朋友聚会,生日聚会使用。
因为房间有限,使用需要提前预约。
3.为吸引顾客,本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶,新类奶茶会成为本周的推荐饮品,在推出的前两天会特价销售,如果反响好的话会成为本店特色产品。
为了不被因模仿而被超越,我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。
如情人节:推出情侣奶茶,光棍节:推出单身奶茶,儿童节:推出卡通形状的塑料杯。
不断地因特色而吸引顾客,使顾客对本店印象深刻,并逐渐地形成口碑,成为企业的无形的品牌资产。
4.同时,本店还办理情侣会员卡,会员积分享受优惠或者礼物兑换。
5.不断变换包装来满足消费者的需求,根据消费者的爱好挑选吸管的形状,颜色。
以及通过调查选择杯子图案。
6. 店内服务员男女人数相同,各穿不同颜色情侣装。
给人耳目一新的感觉。
同时也减少学生顾客的尴尬。
二.公司概述本店名“某某饮品店”易记顺口,可以让人很快记住。
我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润,专门针对大学生情侣设计。
为情侣提供一个休闲私密而且温馨的地方。
爱是一个永恒的主题。
“某某饮品店”可以让人无限遐想,“爱我吧”“让我们相某某饮品店”不同的人会有不同的扩展。
这也是一种引人注视的企业文化。
“某某饮品店”选址在大学生较集中的中心点,可以有源源不断的客户群。
本店的特色不在饮品,而在于独特的环境和服务。
给人提供一种新鲜感。
用新鲜的企业文化来征服消费者并获得更多的忠实顾客。
商业计划书(精选10篇)
商业计划书商业计划书是一份重要的商业文件,它描述了一个企业或组织的商业计划、市场定位、目标、战略和预算等方面的信息。
它为企业建立了一个规划、组织和控制的基础,帮助企业实现盈利。
商业计划书需要包含以下要素:1. 行业分析。
对于所处行业的概述,包括市场规模、竞争环境、市场趋势、销售渠道、市场需求等相关信息。
2. 目标市场分析。
描述你的产品或服务面向的目标市场,包括定位、客户特征、5C分析(公司、顾客、竞争、合作伙伴、情境)等,以便于更准确地了解你的客户,并针对这些客户制定相应的营销策略。
3. 营销策略。
基于以上分析制定的营销策略,包括市场营销计划、产品推广与营销计划、推广手段、引流渠道等。
营销策略是实现企业盈利的核心,必须落地,该部分需要尽可能地详细描述营销策略的思路和实施方式,举例可提高可读性。
4. 组织和管理。
企业管理架构、人员组织、流程和标准化等都需要明确描述,包括具体管理层级、负责的部门、人员职责、绩效考评制度等。
5. 风险和财务计划。
针对风险的防范和规避需要有相应的预案,包括针对市场变化、法律风险、供应链风险等方面。
财务计划必须非常详细、准确,包括成本分析、营业收入、资产负债表、现金流量等内容。
在编写商业计划书时,需要遵循下列几个步骤:1. 执行市场调研,获取真实数据。
市场数据来源多种多样,例如行业报告、调查统计、垂直社区、行业大咖等,需要确保信息来源严谨性和可靠性。
以此为基础,进行定性和定量分析,确定细化项目的需求、目标、预算。
2. 制定商业计划结构框架。
建立一个商业计划结构框架,明确所需撰写的章节,包括上述要素。
需要结合业务的详细信息,确定每个章节的重点、方向、信息量大小等。
3. 确定目标及预算。
根据公司的整体战略,确定目标和预算,以实现项目的收益和成本收益平衡,同时也可以考虑到大的战略目标与企业目标之间的比例权衡。
4. 文章推敲。
文章撰写过程中还需要注重语言和文风,力求简明、清晰而前后呼应。
商业计划书范文5篇
商业计划书范文5篇商业计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标,根据一定的格式和内容要求而编辑整理的一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。
下面是关于商业计划书范文5篇,希望对您有所帮助。
商业计划书范文(1)商业策划书的定义商业策划书,也称作商业计划书,是创业者手中的武器,是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人,向他们展现创业的潜力和价值,说服他们对项目进行投资和支持。
一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容:创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。
只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者,让他们看懂您的项目商业运作计划,并产生浓厚的投资兴趣,才能使您的创业成为现实,商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。
商业策划书的价值商业策划书的价值在于对决策的影响,就这点来说,商业策划书的价值是无法衡量的。
如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划,那样的决策是缺乏根据的。
商业策划书是为了展望商业前景,整合资源,集中精力,修补问题,寻找机会。
其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。
商业策划书的要素一、执行摘要:它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。
二、公司简介:包括公司的注册情况,历史情况,及启动计划。
三、产品服务:描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。
四、策略推行:你需要知道你的市场,客户的需求,客户在那里,怎样得到他们。
五、管理团队:描述主要的团队成员。
六、财务分析:确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况,包括你的现金情况和赢利状况。
商业计划书模板第一章、公司介绍第二章、技术与产品第三章、市场分析第四章、竞争分析第五章、市场营销第六章、投资说明第七章、项目投资报酬与退出第八章、项目风险分析第九章、公司管理第十章、项目财务分析商业策划书提纲第一部分摘要一、公司简单描述二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)三、公司目前股权结构四、已投入的资金及用途五、公司目前主要产品或服务介绍六、市场概况和营销策略七、主要业务部门及业绩简介八、核心经营团队九、公司优势说明十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还十一、融资方案十二、财务分析1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长)2、财务预计(后3年-5年)3、资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一、公司的宗旨(公司使命的表述)二、公司简介资料三、各部门职能和经营目标四、公司管理1、董事会2、经营团队3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)第二章技术与产品一、技术描述及技术持有二、产品状况1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)2、产品特性3、正在开发/待开发产品简介4、研发计划及时间表5、知识产权策略6、无形资产(商标/知识产权/专利等)三、产品生产1、资源及原材料供应2、现有生产条件和生产能力3、扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力4、原有主要设备及添置设备5、产品标准、质检和生产成本控制6、包装与储运第三章行业与市场分析一、市场规模、市场结构与划分二、目标市场的设定三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和),产品排名及品牌状况五、市场趋势预测和市场机会六、行业政策第四章研究与开发一、研发能力二、研发规划三、技术成果或技术水平(生产产品所需引进的技术)第五章市场营销一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)二、销售政策的制定(以往/现行/计划)三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等),各级资格认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)五、销售队伍情况及销售福利分配政策六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)1、主要促销方式2、广告/公关策略媒体评估七、产品价格方案1、定价依据和价格结构2、影响价格变化的因素和对策八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。
公司商业计划书范文6篇
公司商业计划书范文公司商业计划书范文精选6篇(一)以下是一个简要的公司商业计划书范文:- 公司概述我们的公司是一家新兴的科技公司,致力于开发和销售创新的软件解决方案。
我们专注于为企业提供定制化的软件开发,以满足他们的特定需求。
我们的团队由经验丰富的软件开发人员和技术专家组成,我们相信我们的技术和创新能力将使我们在竞争激烈的市场中脱颖而出。
- 产品和服务我们的主要产品是定制化的软件解决方案。
我们将与客户合作,了解他们的业务需求,并根据其需求和预算提供合适的解决方案。
我们的软件解决方案将帮助客户提高效率,降低成本并增加收入。
- 市场分析我们面向的市场是企业客户,包括中小型企业和大型企业。
随着科技的进步和数字化转型的推进,企业对各种软件解决方案的需求不断增加。
我们的目标是满足这一需求并获得市场份额。
我们将与客户保持紧密的合作关系,并不断改进我们的产品和服务以满足市场需求。
- 竞争分析我们在竞争激烈的市场中竞争,许多大型和小型公司都提供软件开发服务。
然而,我们相信我们的定制化解决方案和技术专长将使我们脱颖而出。
我们将与客户紧密合作,为他们量身定制解决方案,以满足他们的特定需求。
- 营销策略我们的营销策略将主要侧重于建立良好的客户关系和口碑。
我们将与各种行业的企业建立合作关系,并提供定制化解决方案。
我们还将通过市场推广和在线广告来提高品牌知名度。
我们将不断改进我们的产品和服务以满足客户需求,并与他们保持长期的合作关系。
- 财务计划我们预计,随着市场需求的增加,我们的销售额将稳步增长。
我们将保持成本控制,并不断改善运营效率。
我们的财务计划包括预测的销售额和利润,以及投资计划和资金需求。
以上是一个简要的公司商业计划书范文,具体的计划书内容和格式可以根据实际情况进行调整和修改。
公司商业计划书范文精选6篇(二)公司商务年会是一个重要的场合,可以展示公司的形象、加强员工之间的交流与团队意识。
以下是商务年会的策划步骤和建议:1.确定目标和主题:商务年会的目标可以是提高员工士气,展示公司业绩,激励团队合作等。
商业计划书
商业计划书商业计划书(通用6篇)光阴迅速,一眨眼就过去了,很快就要开展新的工作了,做好计划,让自己成为更有竞争力的人吧。
那么计划怎么拟定才能发挥它最大的作用呢?下面是店铺为大家整理的商业计划书,仅供参考,大家一起来看看吧。
商业计划书篇1概要1、项目介绍:利用启动资金,进一些大一新生比较缺少的物品,销售出去。
2、市场分析:目前在西南民大还没有跟我们竞争的销售队伍,我们卖的物品都是经过市场调查分析的,收集了主要同学的调差问卷分析出的结果。
3、营销策略:采用上门推销方式,充分发挥和锻炼提高营销精英们的销售才能,对销售成绩较佳者给予一定的物质奖励。
4、产品来源:去火车北站旁边的荷花池市场以最低价购进货物,通过人际关系联络到最便宜的货物。
5、管理团队团队总共6人组成,一个ceo,一个财务部长,两个大管家,两个销售精英。
6、资金需求预计需求500块,到时会根据市场调查结果适量调整7、财务分析在未来一周里预计盈利500块以上。
8、风险分析可能出现货物没有全部销售出去的情况,到时候会采取压低利润,采取多买多送的方法,还有内部自销的方法来解决。
团队基本情况ceo:陈荣荣财务主管:李晓乐大管家:李亚娟,汪艳销售精英:梁帅,胥汉妮我们都是来自西南民族大学大二的学生,虽然我们来自不同的地方,不同的学院,但是我们将会为了共同的目标的竭尽全力,奋勇前进!团队管理层ceo:陈荣荣财务主管:李晓乐大管家:李亚娟,汪艳项目介绍首先调查新生目前缺少那些物品,包括生活上的,文具类的等等。
接着利用启动资金去购置该些物品回来,以上门推销的方式,以比外面低的价格卖给新生,赚取利润。
市场分析经过我们的调查分析,该项目的市场的发展前景还是比较乐观的,新生刚开学,有些物品还没有买齐,我们可以钻这个空去赚取利润。
并且目前没有发现与我们一起做这个的队伍,唯一与我们竞争的是学校附近的小镇和学校里面的商业街。
我们会以比他们低的价格卖出去同时又赚取利润,前景客观。
商业计划书(精选6篇)
商业计划书时间就如同白驹过隙般的流逝,我们又将迎来新的喜悦、新的收获,是时候写一份详细的计划了。
计划怎么写才能发挥它最大的作用呢?下面是小编为大家收集的商业计划书范本(精选6篇),供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。
商业计划书篇1公司历史的介绍、公司基本现状的概述。
概要是商业计划书的门脸,因此在概要中你要激起投资人继续读下去的兴趣。
而且你还要告诉投资人为什么你觉得你的公司会成功。
虽然概要是商业计划书的开头,但往往是在最后完成的。
因为当你把计划书的其他部分写好后,你可以更好地概括。
具体说来概要包括以下内容:使命宣言:使命宣言是对你公司业务的简要概述,可以用两个字、两句话或一段展现,甚至是一张图片。
公司成立时间创始人介绍和他们的工作职责雇员数业务地点和任何分支机构或子公司对公司设备的描述对公司产品或服务的叙述银行关系和既有投资人信息公司发展里程碑(如公司成立一年发展壮大一倍或者公司是业内第一家提供某种特定的服务)如果你刚开始创业,上面有些内容就无法呈献给投资人,那你就把重点集中在你的经验和专业背景上,并且表明你创业的决心。
你可以叙述目标市场存在的问题以及解决方案,告诉投资人你的创新之处。
保证你的业务是消费者需要的,然后叙述对公司的展望。
也许你会遇到这样的投资人,他要求你的概要以表格的形式呈现,这时候的内容标题要尽量宽泛,换句话说就是要避免细节描述。
市场分析是商业计划书的第二部分,这个部分你要叙述公司所在的行业,你也要展现对市场的调查结果,不过关于市场调查的细节是放在商业计划书的附件里的。
这部分包括以下几个部分:产业概述、目标市场信息、市场调查结果和对竞争对手的评估。
产业概述包括对原始产业的叙述、目前产业规模和增长速度、产业特性和趋势以及产业主要消费群确定市场目标当在确定目标市场时,最大的难题莫过于把市场控制在合理的范围内。
很多创业公司都会犯一个错误,那就是认为可以把自己的产品卖给所有人,这样的目标市场定位往往会失败。
商业计划书(精选15篇)
商业计划书商业计划书(精选15篇)计划书是党政机关、企事业单位、社会团体对今后一段时间的工作、活动作出预想和安排的一种事务性文书。
为避免工作的盲目性,必须前有计划、后有总结。
以下是小编为大家收集的商业计划书(精选15篇),仅供参考,大家一起来看看吧。
商业计划书篇1第一部分项目概述一、超市的主要经营业务。
1、水果零售2、蔬菜零售3、蔬菜自助加工二、发展目标。
本超市发展目标是中小型蔬菜,水果超市,其目的是以满足中低消费水平的学生、教师及当地居民消费需求为主要目标,经营目标是建立并扩大知名度,为在温江川农校区建立一个针对学生、教师及惠民社区居民的日常消费为现阶段经营宗旨。
三、项目投资方式独资。
四、项目投资地点温江区惠民小区。
五、投资项目规模大约70平方米,经营蔬菜水果等低成本商品。
六、宣传口号天天饮食天天健康。
第二部分项目的必要性和可能性分析一、市场分析宏观分析学生顾客尤其是学生情侣有动手加工蔬菜的愿望,但受学校条件的限制,这一愿望很难实现,而且厨房用具等想购买齐全成本也很高,而学生购买利用率又不高,因此,蔬菜自助加工的业务推广也比较容易。
微观分析1、现有需求四川农业大学温江校区地处郊区,公交车辆少而单一,进出温江区都是一个比较头痛的问题,再加上温江校区共有在校学生一万人左右,附近还有教师公寓、惠民社区。
由于在本店消费成本不高,因此潜在顾客人群大约两万人。
2、现有供给据调查,惠民社区附近都没有此类店铺。
二、竞争对手分析竞争对手主要有惠民社区内各超市、学校水果超市以及惠民社区附近的蔬菜水果市场。
惠民社区附近的蔬菜水果市场,大都集中在温江区老城区,需要进城购买,坐公交路费大约两元,再加上进城并不是太方便,花费时间等车的时间会更多,路程较远,比较不方便购买。
而校内水果超市,只是针对部分水果的销售,并没有蔬菜的销售这一服务。
惠民社区的超市及部分水果商贩,出售的水果种类较少,不能满足来自全国各地的学生消费群体的需要,更不能满足教师及家属还有附近居民的需要。
商业计划书内容范文六篇
商业计划书内容范文六篇商业计划书内容11、背景互联网金融行业仍然有很多细分领域还可以切入和创新的,去年本来有想过转型,切入到旅游金融行业,后来因为其它原因不了了之,所有把之前写的商业计划书摘抄一部分出来跟大家分享。
行业经过近两年的飞速发展,催生了大量P2P平台,但行业集中度越来越高,逐步形成全国性和区域性寡头,整个行业竞争逐渐趋于白热化,同时也充满机遇。
而整个行业的获客成本也被推到极高,目前行业获取一个投资用户成本已经超过3000,而人均投资金额不过三到五万,这还是没有计算用户流失的情况下,因此如果想获取一万有效投资用户,营销成本超过3000万,这是在不考虑人员成本,租金以及一些其它额外的支出的情况下。
行业的获客困难,其实都是大家一味模仿,过度营销的结果,我们以跟旅行社合作为切入点,给旅行社授信,定位80,90后追求自由,快乐的群体,一方面做旅游消费金融分期,一方面为他们理财,做旅游基金。
为他们攒钱,方便他们出行。
同时后期开发app等,切入旅游社交,中高端线路设计,为用户量身打造旅游线路。
2、行业分析目前整个p2p行业用户人数将近200万,而互联网理财的用户已经超过1亿,据艾瑞咨询统计,超过90%以上互联网理财用户都是70后,80后,90后人群,而这些人群除了拥有互联网理财的习惯,也同时超过60%以上都已经初为人父人母,因为在互联网金融行业竞争逐渐激烈的时候,行业不乏创新,类似以初为人父人母定位的宝宝钱包,以月光族定位的玖富旗下的随手攒,以高级白领和中产阶段定位的诺亚财富旗下的员工宝。
宝宝钱包是一款专门为初为父母,而又有互联网理财习惯的用户群体设计的,利用父母热爱孩子的情感营销来定位,在上线一个月的时间迅速获得超过10万的注册用户,在没有过多的营销推广,只是依靠朋友之间的推荐和病毒营销,而在他们迅速积累用户的时候,以后将可以切入母婴电商市场。
目前现有的一亿互联网理财用户群体,也是现在旅游市场的主要用户,据统计超过70%以上的80后,90后一年出游一次以上,而国内的旅游市场现有的市场份额也将近3万亿以上,超过50%以上的80,90后消费群体一年有两次以上的出游,而这些用户群体都有比较良好的信用环境,也有一定的还款能力和意愿,目前包括途牛,天天旅游网都已经开始在做互联网金融给用户做旅游分期。
商业计划书范文5篇
商业计划书范文5篇商业计划书是一份对于创业项目的详细规划和说明,它的目标是向潜在投资者或合作伙伴展示一个商业想法的可行性和盈利潜力。
以下是五篇商业计划书范文,供您参考:文档1:创业公司商业计划书这份商业计划书介绍了一家创业公司的商业模式、市场分析、竞争优势、运营策略和财务规划。
它通过详细的市场调研和分析,说明了创业公司在目标市场的经营机会,并提出了可持续的盈利模式。
文档2:餐饮业商业计划书这份商业计划书针对一家新开的餐饮业务,介绍了其商业模式、目标市场、产品定位、市场调查以及营销和运营策略。
通过分析目标市场的需求和竞争环境,该计划书提出了可行的市场推广策略和财务预测。
文档3:电子商务平台商业计划书这份商业计划书描述了一个电子商务平台的商业模式、市场规模、竞争分析和盈利模式。
它详细介绍了电子商务平台的特点和优势,并提出了一系列市场推广和用户增长策略,以实现盈利和规模扩张目标。
文档4:互联网教育平台商业计划书这份商业计划书针对一个互联网教育平台,说明了其商业模式、目标用户、课程内容和市场需求。
通过市场调研和分析,该计划书提供了对目标市场规模和竞争情况的了解,并提出了一套切实可行的用户获取和留存策略。
文档5:创新科技产品商业计划书这份商业计划书介绍了一项创新科技产品的商业模式、市场潜力和技术优势。
通过详细的市场调研和竞争分析,该计划书提出了一系列市场推广和产品改进策略,以实现在竞争激烈的科技行业中取得成功的目标。
这五篇商业计划书范文涵盖了不同领域和行业,可以帮助您了解商业计划书的结构和内容。
根据自身项目的特点和需求,您可以参考这些范文,编写一份符合实际情况的商业计划书。
商业计划书范文5篇
商业计划书范文5篇目录:1. 前言2. 商业计划书的重要性3. 商业计划书的基本结构4. 编写商业计划书的步骤5. 商业计划书的关键要点6. 商业计划书的案例分析7. 结语前言商业计划书是一份对于创业者至关重要的文件,它不仅是向投资人展示项目价值的工具,更是对企业发展方向和发展目标的规划和总结。
在创业的道路上,商业计划书是创业者的指南针,能够帮助他们做出明智的决策,引领企业朝着成功的方向发展。
商业计划书的重要性商业计划书不仅是一种向外界展示项目的工具,更是对项目本身做全面规划和深入分析的过程。
通过编写商业计划书,创业者可以深入思考自己的项目,把握市场情况和竞争对手的动态,找到自己的优势和劣势,从而对未来发展做出清晰规划。
商业计划书的基本结构一份完整的商业计划书通常包括以下几个部分:执行摘要、公司概况、市场分析、竞争分析、市场营销策略、经营计划、财务计划等。
每个部分都承载着不同的信息和内容,共同构成了一个完整的项目规划和发展方向。
编写商业计划书的步骤编写商业计划书的步骤并不复杂,但需要认真细致地进行。
首先确定项目的核心理念和目标,然后展开市场和竞争分析,构建市场营销策略和经营计划,最后进行财务计划和风险评估,确保商业计划书全面、详实。
商业计划书的关键要点商业计划书的关键要点包括但不限于:清晰说明项目的核心理念和目标、深入分析市场和竞争对手、制定合理的市场营销策略、细化经营计划和财务计划、评估项目的风险和可能遇到的挑战等。
这些要点将直接影响到项目的成功与否。
商业计划书的案例分析为了更好地理解商业计划书的编写要求和关键要点,可以对一些成功的商业计划书进行案例分析。
通过分析这些案例,可以学习到更多编写商业计划书的技巧和方法,了解行业发展趋势和市场需求,为自己的项目规划提供参考和借鉴。
结语商业计划书是创业者的有力工具,对于项目发展和企业成功至关重要。
编写一份完整、详实的商业计划书需要创业者花费大量的时间和精力,但这份付出将会成为企业未来成功的基石。
商业计划书范文(精选6篇)
商业计划书商业计划书范文(精选6篇)时间的脚步是无声的,它在不经意间流逝,很快就要开展新的工作了,做好计划,让自己成为更有竞争力的人吧。
好的计划都具备一些什么特点呢?以下是小编为大家整理的商业计划书范文,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。
商业计划书篇11、摘要内容计划摘要一般要包括以下内容:公司介绍;主要产品和业务范围;市场概貌;营销策略;销售计划;生产管理计划;管理者及其组织;财务计划;资金需求状况等。
在介绍企业时,首先要说明创办新企业的思路,新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。
其次,要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。
在这一部分中,要对企业以往的情况做客观的评述,不回避失误。
中肯的分析往往更能赢得信任,从而使人容易认同企业的商业计划书。
最后,还要介绍一下风险、企业家自己的背景、经历、经验和特长等。
企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。
在这里,企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神,以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中,企业还必须要回答下列问题:(1)企业所处的行业,企业经营的性质和范围;(2)企业主要产品的内容;(3)企业的市场在哪里,谁是企业的顾客,他们有哪些需求;(4)企业的合伙人、投资人是谁;(5)企业的竞争对手是谁,竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。
特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。
如果企业家了解他所做的事情,摘要仅需2页纸就足够了。
如果企业家不了解自己正在做什么,摘要就可能要写20页纸以上。
因此,有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”2、产品介绍作为一个公司,就应该有他自己的品牌,有了自己的品牌才可能进一步拓展自己的市场,获得最大的利益。
在进行投资项目评估时,投资人最关心的问题之一就是,企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题,或者,风险企业的产品(服务)能否帮助顾客节约开支,增加收入。
商业计划书模板范文免费(通用6篇)
商业计划书模板范文免费(通用6篇)1、商业计划书概要2、主要管理者情况姓名、性别、年龄、籍贯,学历/学位、毕业院校,政治面貌,行业从业年限,主要经历和经营业绩。
3、培训服务描述培训服务介绍,技术水平,的新颖性、先进性和独特性,产品的竞争优势。
4、研究与开发已有的.技术成果及技术水平,研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况,已经投入的研发经费及今后投入计划,对研发人员的激励机制。
5、行业及市场行业历史与前景,市场规模及增长趋势,行业竞争对手及本公司竞争优势,未来3年市场销售预测。
6、营销策略一认识商业计划书商业计划书是企业或项目开展融资、寻求合作、指导运营的必备工具,是全面展示企业和项目状况、未来发展潜力、执行策略的书面材料,要求体现项目的竞争能力、市场机会、成长性、发展前景、盈利水平、抗风险能力、回报等。
商业计划书是企业融资成功的重要因素之一,也是企业的行动纲领和执行方案,可以使企业有计划地开展商业活动,增加成功的机率。
1)正式制定出明确的公司战略方向,商业计划书本身不会给公司创建战略方向,它只是把战略方向记录和描述出来,并展现给阅读商业计划书的人。
先有战略方向,然后再有商业计划书。
把想法写出来,才可以让它正式化、树立权威性和重要性,当然也更容易跟其他人分享。
2)公司融资时与潜在的投资人或投资机构沟通。
满足投资人的知情权,任何潜在的投资人在给钱之前,都想要了解公司的状况,想要从商业计划书里面知道他们的投资能获得很好的回报,赔钱的概率很低,而一个完美的商业计划书就是一个好广告,让他们确信想你的投资是正确的、值得的。
为什么需要商业计划书:创业计划书应该包括潜在债权人或投资人作决定所需要的所有信息。
3)商业计划书中囊括了公司的全部财务信息,包括历史的、当前的和未来预期,这些人最爱看的就是这些数字。
4)商业计划书中会阐述公司的业务和介绍市场情况,没有这些信息,别指望潜在的债权人或投资人会作出投资决定。
5)商业计划书中还包括了公司的发展规划、公司战略、债券人和投资人需要据此评估公司成功的可能性。
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研究结论1.1 宗地基本情况宗地编号为B303-0041,地块位于香蜜湖,土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米,建筑容积率≤1.4;可建设总建筑面积为131000平方米,其中:住宅127650平方米(高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定);幼儿园3000平方米,垃圾站50平方米,社区管理中心300平方米;土地使用年期70年,自2003年8月25日起到2073年8月24日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中,依法属转让方应交纳的均由甲方承担;依法属受让方应交纳的由乙方承担。
如转让合同按规定需要公证的,公证费用甲乙双方各承担50%。
1.2 地价范围经测算,本地块的正常地价范围应在74931~87416万元人民币之间,其中市场正常价位点应在80913万元,扣除土地转让契税3%,则得竞标报价范围应在72749~84870万元人民币之间,市场正常竞标价位点在78557万元人民币。
对应市场价位点80913万元,则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围,测得相应的投资财务效果指标如表1-1所示。
综上,当地价在74931~80913万元人民币之间时,属于投资安全区;当地价在80913~87416万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过87416万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表1-1 宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率(%)252015税后利润(万元)240502004215684内部收益率(IRR)(%)20.0816.2412.48财务净现值(FNPV)(万元)20760152219199.87投资回收期(静态)(年)2.953.03.12投资回收期(动态)(年)3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价,其基本思路为:地价= 房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润该方法的操作程序如下:研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次,即:全部投资的财务效果评价和自有(权益)资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)作为计算基础,考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的问题,所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础,以便考察项目是否有投资的价值,在分析是否可行的同时,进行方案的选优。
自有(权益)资金的财务效果评价,即从企业的角度出发,分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响,以企业投入的权益资金为计算基础,而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力,实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时,还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配,以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中,选用全部投资的财务效果评价法,分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表,得出项目内部收益率(FIRR)、投资回收期(Pt)、财务内部净现值(FNPV)以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3 研究依据香蜜湖B303-0041宗地规划指标国务院发展研究中心数据库《广东省房地产统计年鉴》广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存、贷款利率《广东统计年鉴》搜房网相关数据中国人民银行121号文件广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4,可以确定,该地块要想获得最大收益,就必须按高尚住宅区规划,定位于高端客户,确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1 宗地总体规划方案设计总基底面积93544×22%=20580 m2,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3-1和表3-2。
高层住宅总建筑面积127650×0.85=108,503 m2住宅规划为120~180 m2 /户,平均每套面积为150 m2 左右,规划户数720户。
计划规划为12~14栋11层住宅(其中首层架空绿化),住宅总基底面积计11050 m2 。
别墅总建筑面积127560×0.15=19,148 m2别墅规划为250~350 m2 /栋,平均每栋面积为300 m2 ,占地面积计120 m2,规划总栋数为64栋。
总计占地面积为64 ×120=7680 m2公建配套幼儿园3000 m2 ,按两层考虑,其占地计1500 m2 ,社区管理中心300 m2 ,垃圾站50 m2 ,均按一层考虑,占地计350 m2 。
停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区,故应至少考虑每户一个车位(不含别墅用户车位),建议车库集中设置,规划720个车位,每个车位按35平方米考虑,车库规划面积位为720×35=25200 m2 。
园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感,建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65%,可考虑将高层建筑的首层架空绿化。
则绿地面积为93544×0.65×m2=60803 m2道路规划占地面积为93544×0.15=14031 m2表3-1 用地平衡表项目用地面积(m2 )所占比重(%)人均面积(m2 /人)备注规划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其他用地9176表3-2 项目主要技术经济指标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积156200M21.高层住宅建筑面积108503M22.低层住宅建筑面积19148M23.公建配套建筑面积3350M24.地下车库建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65%容积率1.43.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发,首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设,通过别墅的市场推广来打造项目的品牌,提升项目的品位,从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月,销售周期为24个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月,宗地竞买后18个月时推出首期别墅,高层住宅分两期推出,计划至42个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3-3所示.表3-3 项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计1~67~1213~1819~2425~3031~3637~421投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程费755.00 393.001.1.3建安成本费34000.702913.7011113.00 11802.00 8172.001.1.5基础设施费2292.561145.78 687.47 459.311.1.6公建配套费1185.16474.06355.551.1.7不可预见费3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.751.1.8管理费3590.00 512.80 512.80512.80 512.80 512.80 512.801.1.9销售费用5384.36807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.441.1.10利息费用1.2流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.002资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明:因利息费用取决于投标公司的融资结构,而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。
该宗地地价需在成交后5日内一次缴清,故对竞投人的资金压力很大。
可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。
因为项目的融资结构不明,且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关,故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。
4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情,估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。
具体测算详见附表1。
4.2 销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情,高层为11000元/ m2,低层为22000元/ m2, 停车位(为便于计算,全部按销售考虑)为250000元/个,则测算出总销售收入为179478.35万元。
具体测算详见附表1。
4.3 地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状,并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度,取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15%,正常期望投资回报率为20%,市场投资回报率的上限为25%。
则该宗地的地价范围为74291~87416 万元,正常市场期望地价为80913万元。
扣除宗地转让契税3%,则得该宗地的竞投报价范围为72749~84970万元,正常市场水平竞投报价为78557万元。
具体测算详见附表1。
5.0项目财务评价由于香蜜湖B303-0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段,因此选取该地块的市场期望价作为计算基础,来测算该宗地的投资价值。
5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算(见表5-1)因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时,故前一年半内无销售收入。
而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额累进税率来计算征收的,增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
根据房地产行业的一般收益水平,土地增值税应缴额基本在销售收入的1%左右。
5.1.2 损益表(见表5-2)由损益表可以看出,公司在第一年内利润为负,这主要是因为支付巨额地价所致。
第二、三年内尽管有利润,但仍不足以弥补第一年的亏算。
直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析(见表5-3)由现金流量表和动态盈利分析可以看出,项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。
但项目的内部收益率为16.24%,净现值为15221万元,均处于较高水平。
原因在于地价要在中标后一次缴交完毕,造成巨额现金流流出,而项目的开发建设、销售要滞后一段时间,不过该宗地规划建筑面积不大,建设周期相对较短,故投资回收期指标也较为理想。