地产景观风格探索

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现代.合院景观
YS LA
过去回顾总结：
房地产市场的三个阶段：
1.起步阶段。

1990年至1998年，两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

政府的相关法律法规不完善，土地的出让方式以协议出让为主，“卖楼花”, 投资回报率高达500%以上..
2.提速阶段。

1998年至2003年，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

3.调控阶段。

2004年至2013年，房地产业调控政策频出。

关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

YS LA
现在：细分时代已经到来
1.市场的细分：
当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后,应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。

2.开发商的细分：
以企业概念区分：
有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；
有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；
有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。

各大中城市60%以上的市场份额被这个城市的前10大开发商占据；而这前10大开发商一半以上来自外地。

市场的规律：行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出。

3. 产品业态和商业模式的细分：
业态：
住宅----毛坯、精装、科技、绿色、集成等、
商业----购物中心、商场、独立店、街铺等、
其他----仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等。

商业模式：
快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等。

产品业态与商业模式的丰富，平衡了企业现金流和盈利能力的需要，满足了资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

YS LA
未来：六大趋势
在未来的10-15年里，房地产行业将出现六大趋势性变化。

1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求;
“十二五”期间五年建设3600万套保障房，包括正在实施的自住型商品房计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾。

2.未来房价将由市场决定;
根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

3. 走向专业化和品牌化，10年后开发商数量将不足3000家;
开发商的数量曾多达8万家之众。

再过3~5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下；10年以后，可能减少至3000家以下。

在这一过程中，开发商将对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。

从追求“量”向追求“质”转轨的时期；
所谓“得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是开发企业考虑主要问题。

要立于不败之地，业只有走向专业化和品牌化，用自己最好的产品去满足人们日益提高的物质生活水平。

专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。

4.住宅产业化将带来房地产业的革命;
发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，如日本，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。

而中国住宅产业化率不及30%，处于起步和试点阶段。

1）.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；
2）.房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。

5. 网络化信息化;
随着大数据时代的到来，开发商未来要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。

从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，是开发商正在探寻的经营方向。

YS LA 6.创新房地产金融将层出不穷;
房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的房地产信托基金呼之欲出。

按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。

围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

如何抢占60%的市场份额？
如何成为（稳居）城市前10大开发商？
如何成为10年后的3000家开发商之一？
生存战略调整，企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模。

我们应该做什么样的产品？
住宅----毛坯、精装、科技、绿色、集成等、
商业----购物中心、商场、独立店、街铺等、
其他----仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等。

我们应该怎样从顺应地产发展的趋势？
选地、
策划、 规划、 建筑、 装饰、 景观……
思考：
YS LA
◆
绿城：法式——做“宮”园
（营造秩序感的品质小空间）
◆龙湖：西班牙——做照片（从镜头感中修饰景观细节）
◆万科：现代——做意境（融入情怀）
◆星河湾：新古典+西班牙——做高差（利用高差使空间小中见大）
◆华润：古典学院派——做大学校园（利用大草坪组织景观序列）地产景观主要流行风格：
文化： 天圆地方——合院 （“天人合一”，中国传统建筑空间的精髓） 理念： 跟随时代、引领潮流趋势——现代风格
现代.合院景观空间
空间组合 （自然）
（空间）
天圆
地方
天圆地方
贯穿整个空间
大小空间叠加
合院是中国人普遍认同并已根深蒂固的住宅形式，是中国传统精神文化价值与居住载体的结合。

也是现代人寻根、重返家园的真正需要，这代表的不仅是一座房子，而是精神的归属地。

传统合院
本源和起始
追根溯源，万事万物从无到有，与天地间的能量变化有密切关系，比如当春天以东方七宿为代表的“木”属性的能量到来时，大地就会
解冻，种子开始发芽，一切生命都被这种能量唤醒，进入新一轮的“春生，夏长，秋收，冬藏”四季的变化。

古人讲的“天时”，即指从天而降的能量到来时，就是相应季节的开始。

由于这种能量60年一轮回，周而复始，如环无端，因此古人称“天圆”，用来描述时间和自然的特点。

同时古人讲方位时，用“四面八方”来描述，也叫“地方”。

所以“天圆地方”就是讲自然和空间。

最初的天圆地方图，由道家修行者陈抟老祖传出。

其中外部圆形环绕的卦象，代表天的运转规律，而中间方形排列的卦象，则代表地的运转规律。

天是主，地是次，天为阳，地为阴。

两者相互感应，生成了天地万物，其中人又正好是天地的精华物质所构成，因此被视为天地万物之灵，能够感通万物，所以古人讲“天人合一”。

（以合院精神构筑现代和美人生）
1、合院精神：——“天人合一”，中国传统建筑空间的精髓
合院是中国人普遍认同并已根深蒂固的住宅形式，是中国传统精神文化价值与居住载体的结合。

也是现代人寻根、重返家园的真正需要，这代表的不仅是一座房子，而是精神的归属地。

2、合院表现：现代、简约、自然、和美
高端楼盘中高端楼盘中低端楼盘
业态空间氛围空间表现软景要求硬景要求
别墅、多高层
多高层
高层
私密
（含蓄私密、强烈归宿感）
半私密
（归属参与感、半私密交流）
半私密
（归属参与感、半私密交流）
独院、半独院
楼间合院
公共区域
半独院
楼间合院
公共区域
半独院
楼间合院
公共区域
每院一株名贵吉祥树木
大中规格树品种丰富
主景点层次细腻
区域特色观赏
大规格树点缀
层次适中、疏密结合
中规格树做骨干树种
主要景点大树点缀
组团种植
高品质大绿地
精致水景
突出入口和中心景观
单元入户景观
功能齐全
精致水景、有大绿地
突出入口和示范区
有中心绿地
有活动场地
功能为主，交通便利
现代合院风格解析：
景观产品特征：选地
规划
建筑
装饰
景观
YS LA。