地下车库属于谁？——住宅小区地下车库权属之法律浅析

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国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位等所有权明确

国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位
等所有权明确
1、地下车库的所有权：
——根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”
即规定确认建设方对规划内车库车位的原始所有权。

2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积部分。

3、地下车库的使用功能：
——建设方根据本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于规范管理与使用。

另根据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。

即提供有偿使用服务。

4、地下人防车库的使用与收益：
——根据《贵州省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平时由投资者使用、维护和管理，收益归投资者所有。

——建设方按照《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益”的原则合理使用。

——XXX停车场管理方
2018年4月1日。

关于地下车库的法律问题 2

关于地下车库的归属权问题
随着汽车成为人们日常生活的必需品，人们对地下车库的需求与日俱增，由于相关法律法规的缺失，有关地下车库的归属权问题也成为大家关注和争论的热点。

对于地下车库的归属权问题，要分两种不同情况：有产权证的和无产权证的。

（一）有产权证的
若开发商在规划报建时，已明确建地下车库，且在此后办理了相应车库产权证的，则地下车库当然属于开发商所有，开发商可以出售或出租给业主。

（二）无产权证的
若开发商未规则建设地下车库，则当然无法办理地下车库产权证。

此时的地下车库归属权问题也应分为两种不同情况：
（1）人防工程
根据国家政策，开发商在建设商品房时，应当依法依规建设人防工程，通常人防工程建在待建商品房的地表下，从而出现了开发商利用人防工程自行规划为地下车库，再出售或出租给业主的情况。

此时，车库的归属权问题，应如何判断呢？我认为此时的车库应属开发商所有，因为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

”因此按人防工程要求建设的地下车库，其所有权归开发商，开发商当然可以出租车库（因无产权证而不可出售）。

（2）非人防工程
在现实中还存在着大量既非规划建造（无产权证）又非人防工程的地下车库，对这类地下车库应根据其面积是否已公摊给业主来加以评判。

如果地下车库已作为公摊面积被业主予以分摊，则地下车库的产权应属于所有业主共有，因为此时的地下车库虽系开发商所建造，但因分摊而被业主所购买，因而应归全体业主所有。

如果地下车库未作为公摊面积被业主予以分摊，按照民法所确定的“谁投资谁收益”的原则，当然属开发商所有。

商品住宅楼地下车库归属与利用

商品住宅楼地下车库归属与利用随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车数量不断增加，车位紧张的问题逐渐凸显。

尤其是对于商品住宅楼的居民来说，地下车库的归属与利用成为了大家的焦点。

本文将从地下车库的定义、法律法规等方面，探讨商品住宅楼地下车库的归属与利用问题。

地下车库是指位于地下的汽车停车场所，与地面上的停车场相对。

地下车库的建设可以缓解地面车位紧张的问题，同时也可以提高土地的利用率。

然而，由于地下车库的特殊性质，其归属和利用问题一直存在争议。

对于地下车库的归属问题，不同地区的法律法规存在一定的差异。

然而，一般来说，根据《中华人民共和国物权法》的规定，地下车库作为建筑物的附属设施，其所有权属于开发商。

也就是说，在商品住宅楼中，地下车库的所有权归属于开发商。

不过，在某些地区，地下车库的所有权已经取消了开发商的垄断，例如北京市规定，住宅小区的地下车库应归属于全体业主。

根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主在购房时，如果地下车库计入公摊面积，那么业主应该拥有地下车库的使用权。

在地下车库的利用方面，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主可以购买或者租用地下车位，并享有地下车库的使用权。

同时，为了合理利用资源，地下车库也应该允许业主以外的人士进入，如访客、快递员等。

地下车库的利用还应注意以下几点：对于购买或者租用地下车位的业主，应遵守相关规定，不得随意将车位改作他用。

在地下车库内应设置明显的指示标识，规范停车秩序，防止车辆碰撞、损坏等情况发生。

地下车库应建立完善的车辆管理制度，对进出车辆进行登记管理，确保安全。

地下车库的使用应遵循物业管理规定，任何业主不得擅自挖掘、改建地下车库。

对于商品住宅楼地下车库的归属与利用问题，虽然存在一定的争议，但根据相关法律法规的规定，业主通常拥有地下车库的使用权，而地下车库的所有权归属于开发商或者全体业主的情况也存在。

在利用地下车库时，业主应遵守相关规定，确保安全、规范、有序地停车。

试论住宅小区地下车库的权属问题

在一定程度上，物权法》７《第４条比较公平有效地解决了我国住宅小区停车场所的权属问题．但仍然存在不
少问题．别是对于地下车库的权属问题．司法实践过特在程中并不能真正得到解决．．
息不对称．在发生纠纷后．业主的举证能力是非常有限
的．开发商则举证能力强大。因此．过约定的方式确认通住宅小区地下车库的权属．很难体现公平合理．很难保也
护业主的利益２３忽略我国不动产登记制度的不完善．我国目前没有统一的不动产登记法，及土地、屋涉房
试论住宅小区地下车库的权属问题
邓满
（庆电子工程职业学院，庆４１３）重重０３１
摘
要：着经济快速发展，市私家车的数量大量增加，宅小区地下车库已成为稀缺资源。住宅小区随城住
中图分类号：２Ｄ９２
１引言
文献标识码：Ａ
文章编号：６４５８（０９０ — ０８０１７ — ７７２０）６０１－３
信息的不对称带来的地位和举证能力的不对等性。在房
屋买卖过程中．购买商品房的业主是不了解小区地下车库的建造成本核算、面积公摊等实际情况的，因此与开发商之间就形成了信息不对称．而房地产买卖合同大多是

小区地下车库权属的法律认定

Ｌｇｌ、ｔｍｄＳｃｅｙｅａ『ｅＡｎｏｉｔＳｓ
｛占；缸金Ｉ
２０．（）８下０９
卜区地下车库权属的去律认定
黄有丽
摘要近年来，小区地下车库的权属认定颇有争议，相关纠纷也屡见报端。本文从建筑标准判断之难并对业主而言极为
不公平、法律理论表明地下车库应当属于全体业主共有、社会防空避难的需要决定地下车库应当属于全体业主共有等三个方面阐述地下车库的权属应认定为属于全体业主共有。
关键词地下车库权属认定中图分类号：９３Ｄ２．２业主共有
文献标识码：Ａ文章编号：０９０９（０９０．９．２１０．５２２０）８０５０
之后的建筑面积。但现实中，公摊面积隐晦重重，的开发商违反国家和地方由如一有Ｆ：
有关商品房销售面积计算和分摊的有关规定，多计算公摊面积，或将依法不应公摊的部位分摊给了业主。业主由于建筑专业知识的缺乏，了套内建筑面积略有感知外，分摊到自己户上的除对公用建筑面积到底是哪些。一部分有多大，每是如何计算的，是否合理，公用建筑面积分摊系数应该是多少等问题根本不得而知。即使偶尔有些《品房买卖合同》附件标明“ 商有公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明” 业主们也只是知道自己分摊的，部位及其构成而已，于是否合理依然不知，至仍然存在着开发商让业主多摊的潜在可能。且很可能开发商不但将本不应由业主们分摊的部分让业主们分摊后，再行出租或出售，次获利，又两坑害业主。国目前的房地产登记制度很不完善，动产登记簿和我不权属证书作为公示的基本载体，于小区车库的容积率是否记入对公摊面积不予记载，增加了业主判定车库是否进入公摊面积的更难度。房屋成本构成及计算对非专业人士来讲更是难以掌握了。曾多少次，会大众呼吁公开商品房成本，社但至今，百姓对此依老然是丈二和尚摸不着头脑。２０年６月９日《南时报》道从０９济报的近期国家统计局将对４个重点城市商品房开发费用进行专项０调查。这一内容也能感觉到人们对商品房成本的不了解与热切关注。建筑专业角度来讲，从建设工程造价主要包括建筑安装工程费用（直接工程费、含间接费、计划利润和税金）和土地使用费等工程建设其他费用，似乎很清晰明了。但真正涉及到如何计算，何套定额，何取费，如如一般的购房者几乎不可能明白。也就是说，即使开发商公开其预算、决算文件，主也基本看不懂的，业更何况开发商通常并不公开其预算、决算文件。主又如何去了业解房屋的成本构成，因此对于车库造价是否已计入房屋成本由业主分摊让业主判断实在是勉为其难，让开发商来说明其建设成但本到底是摊入小区建设成本，是单独核算出来，还而让开发商这问题，又有多高的可信度呢？由此可见，区车库的投入是否算入商品房出售价格之中是小难以证明的，再加上我国的不动产登记制度的不完善，旦有了一纠纷，发商与业主的举证能力也是不对等的，开因为开发商将相关的法律文件作为商业机密，业主提出的出示相关资料和数据对（：如设计图纸、绘部门的测绘报告等）测的要求予以拒绝，向卖不受人出示，业主是不可能获得这些重要文件，举证能力十分有限，而开发商的举证能力十分强大，因为其具有建筑专业知识，且而有多种途径（法与非法）明其将地下车库计入容积率，有将合证没其造价计入商品房价格中，因而对小区车库拥有所有权。面对是否记入房屋价款之中完全由开发商说了算，主根本没有知悉的业可能的现实，主只能望洋兴叹，业无可奈何！因此，用这种标准判断车库的产权归属实在勉业主之难，是不公平因而也是不合适的。二、律理论表明地下车库应当属于全体业主共有法从法律理论角度分析，下车库应当属于全体业主共有其理地

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。

然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。

一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。

车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。

车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。

小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。

二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。

可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。

三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。

关于地下车库的产权归属问题

关于地下车库的产权归属问题民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。

开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。

车库作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，其所有人还是属于原来的出资建造人。

现实生活中，关于地下车库的产权归属有一些争议，地下车库的产权归属没有一定定论。

那么地下车库的产权到底归属于谁?相信这是大家都很关心的问题。

法律中对地下车库产权归属作了一些规定，下面结合建筑物区分所有权制度来分析地下车库的产权归属问题。

目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。

第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。

实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。

结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。

建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。

假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。

地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。

住宅小区车库权属分析及法律完善汇总

住宅小区车库权属分析及法律完善一、住宅小区车库权属的相关规定。

《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

按照实践中的经验，小区车库的建设方式多为两种：一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。

因此，不同的建筑方式，就决定了其不同的权利归属。

如果开发商独立建造了地上的车库，那么由于其自身所具有的构造上的独立性特征，在出售之前它们的所有权是可以归开发商所有的。

因此开发商也就有权通过出售、附赠或者出租的方式对其进行处置，而区分所有人则可以通过购买、租赁等方式获得车库的专有所有权或者使用权。

但是，这里必须还要有一个前提，就是开发商在修建车库时并没有将车库的修建成本计入售房成本中。

如果开发商将这一成本计入了售房成本，那么毫无疑问此时该车库就应属于全体业主所共有了，这是与停车位的权属问题相类似的一个情况，只不过停车位的权属是要看其占用土地是否被计入公摊面积，而车库看的是其建设成本是否计入业主的购房价金之中。

因此针对这一问题，只是凭《物权法》的74条的规定，是不能对其权属进行明确的规制的。

另一种情况是针对地下车库而言。

在我国，尽管在取得土地使用权之后，还可以对土地上的空间进行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以当然的取得使用权，这取决于行政规划。

因此，业主在对建筑物区分所有后，实际上其取得的土地使用权就包含了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。

因此，地下的空间使用权的权利是不确定的，而我国法律对此也并没有明确的相关规定。

这一问题在实务中存在着比较普遍的纠纷现象。

二、小区车库权属纠纷的法理分析。

在现实生活中，因为住宅小区车库权属问题引发的纠纷很多，例如南京市某小区业主诉求车库所有权案（引自江苏法制报2007年9月13日第2版）。

各地关于地下车库的权属是如何确定的

各地关于地下车库的权属是如何确定的地下车库的权属是指地下停车场的所有权归属于哪个单位或个人。

不同地区对于地下车库权属的确定可能存在一定的差异，以下将从法律、规划和合同方面来探讨各地关于地下车库权属的确定方法。

一、法律规定地下车库权属的确定首先要遵循法律规定。

在中国，相关法律法规对地下车库权属的规定主要有以下几个方面：1.《物权法》：《物权法》明确规定了建筑物的不动产权归属问题。

根据该法，建筑物和土地属于不同权利主体的，依照合同、协议的约定处理；没有约定或约定不明确的，应当按照公平原则处理。

因此，如果在地下停车场建设之前就已经明确约定了权属，可以根据约定来处理。

如果没有明确约定或约定不明确，则需要根据公平原则进行处理。

2.《城市规划法》：《城市规划法》对城市土地利用规划的制定、调整和实施等方面进行了规定。

其中第三十九条明确规定，城市土地利用规划和城市设计的内容应当包括建筑物设置的要求和条件。

因此，在城市规划中对地下车库的设置有明确的规划要求和条件，有助于确定地下车库的权属。

3.地方性法规：不同地区还可能制定了相关地方性法规用于处理地下车库权属问题，比如一些地方出台了关于建筑物共有部分的管理办法，对地下车库的权属和管理作了进一步的规定。

二、规划和审批程序地下车库的权属在规划和审批程序中也起到决定性的作用。

具体的程序可能存在差异，但一般包括以下几个步骤：1.项目规划：在项目规划阶段，需要根据相关法律法规和城市规划要求，对地下车库进行规划设计。

规划部门根据规划要求对地下车库的设置和功能等进行审核。

2.项目审批：在项目审批阶段，需要申请相关建设手续，如建设规划许可证等。

审批部门会根据相关法律法规和建设要求对地下车库的设置和权属进行审批。

3.建设合同：在进行地下车库建设时，业主和开发商之间会签订建设合同。

建设合同中会明确地下车库的权属归属，以及相应的管理和使用规定。

三、具体合同约定在购买或租赁地下车库时，买卖双方或出租双方可以通过合同来明确地下车库的权属。

住宅小区地下车库车位权属问题研究

住宅小区地下车库车位权属问题研究随着城市化进程的加快，越来越多的人选择在城市生活和工作。

而随之而来的问题之一就是停车难的问题。

为了解决停车难的问题，许多住宅小区都建设了地下车库。

随着地下车库的兴建和使用，车位权属问题也逐渐成为了一个热点话题。

本文将对住宅小区地下车库车位权属问题进行研究，探讨其影响和解决之道。

住宅小区地下车库车位权属问题指的是谁拥有地下车库内的停车位，以及如何管理和分配车位的问题。

在中国的一些大城市，住宅小区内的地下车库成为了争夺激烈的资源，一些停车位甚至成为了炒作的对象。

这就需要对车位的权属问题进行深入的研究和探讨。

住宅小区地下车库车位的权属问题与房屋权属问题有着密切的联系。

在我国，房屋的权属是由《中华人民共和国物权法》所规定的。

根据该法律，房屋属于不动产，其权属是通过不动产登记来确认的。

地下车库的车位权属也应该通过不动产登记来确认。

目前一些住宅小区的地下车库车位并未进行不动产登记，或者虽然进行了登记但因为管理混乱、手续不全等原因导致登记信息不准确。

这就给车位权属的确认和管理带来了诸多困难。

解决车位权属问题需要加强对地下车库车位的不动产登记管理，确保登记信息的准确性和完整性。

住宅小区地下车库车位的权属问题还与小区的管理和秩序有关。

一些住宅小区的地下车库由于管理混乱，车位的分配和使用不合理，导致了车位资源的浪费和恶性竞争。

这就需要加强对地下车库的管理，建立科学合理的车位分配制度，防止车位的乱占和炒作。

对于已经存在的车位乱占和炒作现象，需要依法加强管理，通过法律手段进行整治。

还需要加强对车位的监管，保障所有业主的合法权益，避免出现车位资源的浪费和不合理分配。

对于新建小区的地下车库，也需要在规划和建设时就考虑车位的使用和管理问题。

在规划时应根据小区的实际情况确定车位的数量和位置，并在不动产登记前完成车位的划分和登记工作。

为了解决住宅小区地下车库车位权属问题，还需要加强相关法律法规的完善和执行。

地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析

地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区成为城市居住的主要形式，而小区内的地下车位和车库归属问题也随之凸显。

这些空间的所有权、使用权以及管理权的界定，不仅关系到居民的日常生活，也涉及到法律、经济和社会多方面的利益平衡。

本文旨在通过对住宅小区地下车位和车库归属纠纷的类型化分析，探讨现行法律法规在处理此类纠纷时的适用性和局限性，进而提出完善不动产登记制度的建议，以期为解决此类纠纷提供理论支持和实践指导。

本文首先对住宅小区地下车位和车库的归属问题进行概述，包括其法律性质、权利归属的现状以及存在的问题。

接着，通过案例分析和类型化处理，归纳出常见的纠纷类型及其法律适用难点。

本文将深入探讨现行不动产登记制度在处理此类纠纷时的不足，并提出相应的完善建议。

本文将总结研究成果，展望未来研究方向，以期推动相关法律法规的完善和实践中的应用。

二、住宅小区地下车位、车库归属纠纷概述住宅小区地下车位和车库的归属问题，是当前城市居住环境中常见的法律纠纷之一。

随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，私家车数量激增，导致停车需求与停车位供给之间的矛盾日益突出。

地下车位和车库，作为解决这一矛盾的重要途径，其归属问题显得尤为重要。

在法律层面，地下车位和车库的归属问题涉及物权法、合同法、物业管理条例等多个法律领域。

根据我国相关法律规定，地下车位和车库的归属应当依据建筑物区分所有权的原则来确定。

在实际操作中，由于法律规定的不明确和具体情况的复杂性，地下车位和车库的归属纠纷频发。

权属争议：业主与开发商之间，或业主与物业管理公司之间，就地下车位和车库的所有权归属发生争议。

这通常涉及购房合同中对车位和车库归属的约定，以及物业管理规定。

使用权争议：业主之间因地下车位和车库的使用权分配产生纠纷，如车位分配不公、车库使用规则不明确等。

收益权争议：涉及地下车位和车库的出租、出售等产生的收益分配问题，尤其是在公共区域或共有产权的车位和车库。

用法理剖析三类地下车库权属

车库的性质不外孚有下三粪算
地资源．避免浪费
娄是开发商根据法律旺文了人骁建设的 ‘ 战结合原灿要
规定而负有义冬建设的住宅小区公就是在不影响防空效能自前提下．皇
共配套设施，这类地下车库是住宅在非战争时期赋予人防工程民用用用了宅楼宇的地下空间小区在建设规划时署政府主管部途使之在平时也能被有效地用律规定很不清
维普资讯
三
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由于法律的缺位住宅小区内的总体范歪
需要另外缴纳二谁使用谁受益
原则
投资改
配套设施问题一直存在着众多的争地使用费（即土地出让金）建设费造建设的单位或个人再向政府主管
议这些争议涉及了配套设施的定用直接列＾兰宅小区的发成本义配套设施的＿质厦罢设藏没有ｊ立的产硬证明．｝三口自 ¨ 属等方方面面生宅小区内地勺匕
第二，利用人防工程改建的地空间修建了５０个，其中３Ｏ个地０Ｏ
下车位的建设成本是由开发商独立
住宅小区的其他配套设施，加之我下车库。
国老百姓拥有私家车辆的日益增多，
应该给开发商发放产权证，人防工程的修建是由我国＜人承担的，
由于法

因此在开发商和
门按《城市居住区规划设计规范》
住害小区能＾萨工程是国家备战设业主之间引起了较大的争议．管理人和使用人都没百产权。住宅小区地下车库杈属问题的争论之所以如此激烈笔者认为
规定为满足小区居民生涯必须建设艴

浅析住宅小区地下车库的法律归属问题

浅析住宅小区地下车库的法律归属问题xxxx律师事务所文/xxxx律师近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。

学者、专家、法律人士对此亦各执己见。

而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。

首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。

而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。

再说“建筑物区分所有权”。

建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。

而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。

一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。

地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。

目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。

第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。

地下车库产权归属辨析

商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。

各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。

商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。

因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。

一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。

所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。

比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。

而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。

地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。

从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。

其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。

城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。

地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。

在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

”再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。

《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。

只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

二、地下车库产权归属的判断标准地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。

根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。

建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。

住宅小区地下车库权属问题探析

（二）没有独立建设用地使用权的地下车库。这种地下
车库和与其连为一体的地上建筑物享有共同的建设用地使用权，既然小区的建设用地使用权已经归业主所有，那么地下车库所有权也随之归业主。但是，开发商毕竟投资兴建了地下车库，如果一味把地下车库归业主所有，是有失公平的，也挫伤了开发商建造地下车库的积极性，在这种情况下，建
ＫｅｙＷｏｒｄｓ：Ｃｉｃｅｒｏ；Ａｕｇｕｓｔｉｎｅ；Ｓｔａｔｅ，Ｐｅｏｐｌｅ；Ｊｕｓｔｉｃｅ
［责任编辑、校对：何石彬］
住宅小区地下车库权属问题探析
田韶华，刘璇
目前，地下车库有独立的建设用地使用权，还是与地上建筑物享有同一建设用地使用权？国土资源部《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》［２０００］１７１号文件明确规定：“① 凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其
以进行出租、转让和抵押。”笔者认为，小区地下车库实际上可以分为三类：一是有独立建设用地使用权的地下车库；二是没有独立建设用地使用权的地下车库（即与地上建筑物共享建设用地使用权）；三是人防工程改造的地下车库。须根据情况分别予以确定：
（一）有独立建设用地使用权的地下车库。如果小区地下车库不是与地上建筑物连为一体，说明其具备独立产权并可以核发单独的产权证书，则可以此为据，认为地下车库产

小区地下车库归谁有该谁管

小区地下车库归谁有该谁管近年来，各类物业纠纷层出不穷。

《物权法》确立建筑物区分所有权概念后，地下车库既可为建设单位“专有”，也可由全体业主“共有”，相关问题进一步复杂化，有关地下车库的物业纠纷不断发生，或关于权属或关于收益。

[案例]某小区依法成立业委会后，签下新物业，炒掉老物业。

新老物业交接过程中摩擦不断，其中重要一点为：老物业拒绝移交小区地下车库。

老物业认为，该地下车库属于开发商所有，而非小区业主共有，且其依据合同约定取得了对该地下车库的经营管理权，故小区业主没有权利要求其交出地下车库。

业委会遂诉至法院。

法院经两审终审依法判令老物业将地下车库移交业委会进行管理，同时强调，在移交物业管理权后，并不影响其基于开发商的委托就尚小区地下车库能由开发商专有吗未出售的车位进行出租、经营的权利。

依据《物权法》，小区内可划分为专有区域和共有区域，但《物权法》仅对业主专有区域进行了特别表述，对车位、车库的归属问题表述不明确，尤其是归属界定不清晰，导致理解差异。

好在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对小区内房屋、车位、摊位等特定空间的权属界定做出了统一解释，即只要符合三个条件，房屋、车位和摊位等特定区域便可成为“专有部分”：一是要有构造上的独立性，能够明确区分；二是要具有利用上的独立性，可以排他使用；三是要能够登记成为特定业主所有权的客体。

由此看来，地下车库，只要能够符合以上三点，即可为开发商“专有”。

那么，小区地面车库、车位的权属问题又如何呢？根据实际生活情况，地面车位、车库主要有以下几种表现形式：一是在小区道路旁或者相邻两幢楼之间，用金属护栏或在地上划上几条线，隔离出空地用于停车，并编上号码以示区分的路边划线停车位；二是在小区内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，不依附于小区道路而存在，可独立加以利用，如地面停车场、地面车库；三是将建筑物地面一层架空而设置的停车位。

浅议住宅小区地下停车位的归属

浅议住宅小区地下停车位的归属[摘要]如今多层建筑的公寓大厦组成的住宅小区成为城市居民最为普遍的居住形态。

作为汽车存放地点的停车位的辅助功能越来越重要。

本文通过对于地下车库或地下停车位归属的三种模式分析提出自己的一点见解。

通过深化对该问题的认识以及对住宅小区地下停车位的归属作出科学、严谨的法律界定，对于澄清理论误解，引导司法实践；对于建筑物区分所有权制度，甚至对于民法典制定过程中关于该问题的立法完善，都具重要意义。

[关键词]地下车库; 权属; 业主; 三种模式一、地下停车位及地下停车位归属所谓地下车位，是指房地产开发商利用地下空间而建造的停车位。

地下车库本身就是建筑物，具有建筑物的一般特点——四至的封闭空间。

从建筑物构造上看，地下车库与地表上的房屋相对隔开、四周范围也是明确的、且有独立的入口、已经成为与住房相区别，独立的特定物[1]。

《物权法》第74条是用来解决地上停车位的归属问题，相对于较复杂的地下停车位的归属问题，则不能一概而论。

如今对于地下车库或地下停车位归属的认识大致有三种模式：第一种模式是属于人防工程范畴的地下车库属于国家所有；第二种模式是将地下停车位作为共有部分由业主共同所有；第三种模式是把地下停车位作为专有权的客体，开发商能够单独出售或者出租停车位。

二、对地下停车位的归属三种模式认识及分析（一）第一种模式：属于人防工程范畴的地下车库由国家所有在人防工程建设时，存在两个出资主体：一是国家、二是开发商。

1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》指出：人防工程及其设备是国家的财产[2]。

1.国家出资建设并且未出售的地下人防工程。

这种情况下所有权人很明确，作为出资主体的国家理应拥有所有权。

开发商建成地下人防工程后，应将所有权移交人防办统一管理。

所有权属于国家。

2.兼有人防和停车双重功效的地下车库是目前最常见的形态。

这也是所有权归属较复杂的一种。

一贯的传统观点认为：按照《人民防空法》第37条“国防资产归国家所有”的规定，住宅小区的人防地下车库所有权应该归国家所有。

小区的地下车库收益到底归谁所有

小区的地下车库收益到底归谁所有随着生活品质的提高，越来越多的人拥有了属于自己的“私家车”。

因此，在购房时，有车族也会考虑给爱车找个“家”，就得给爱车买或者租个车位。

网友咨询：小区的地下车库收益到底归谁所有？律师解答：小区内停车位分地面停车位和地下停车位，地下停车位分为人防车位和非产权非人防车位。

人防车位是指利用人防工程设置的，战时具有防御功能，平时具有停车功能的车位。

与产权车位相比，人防车位所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，而是属于国家。

因此，人防车位只租不售，无法办理产权证。

即使出租，人防车位的租赁期限也有一定限制。

非人防车位大多是普通产权车位，其产权年限与房屋建筑的产权年限一致，可以达到70年。

非人防车位的产权属于开发商或建设单位所有，个人或机构可以通过购买来获得产权，因此非人防车位的收益当然归产权人所有。

律师补充：建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，且该车位不占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于开发商所有；建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，但该车位占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于全体业主共有；建筑区划内，未经规划而用于停放汽车的地面车位，若该车位占用业主共有的道路或者其他共有部分的，车位应该属于全体业主共有；若该车位占用开发商或者他人的专有部分，则该车位应归属于开发商或个人。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

小区车库的权属归谁

⼩区车库的权属归谁如今开发商、物业和⼩区业主间因为停车位之争的事例越来越多，那么⼩区的停车场究竟属于谁？是开发商？还是业主？停车位能不能售卖？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区车库的权属归谁等相关知识，欢迎⼤家阅读!⼩区车库的权属归谁《民法典》第⼆百七⼗五条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。

建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物业管理条例》第⼆百⼆⼗⼋条业主依法享有的物业共⽤部位、共⽤设施设备的所有权或者使⽤权，建设单位不得擅⾃处分。

第⼆百五⼗⼆条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。

业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。

①如果开发商未将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中;也未承诺⽆偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。

但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何⾮业主。

如果按建设规划要求，开发商必须为⼩区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时⼀同出售给⼩区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。

②如果开发商已经将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中或为吸引购房者购房，承诺⽆偿提供地下车库;或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。

当然，经全体业主⼤会同意，可以确定该车库的专有使⽤权，即部分业主可以通过专有使⽤权取得对停车场的使⽤权，使⽤费归全体业主所有，⽤于物业管理之需。