当前房地产发展对地方税收的影响因素分析1

当前房地产发展对地方税收的影响因素分析及完善对策研究摘要：本文对2008-2010年某市房地产市场发展情况进行调查，通过分析近年来影响房地产行业税收波动的因素，指出房地产行业税收制度存在的问题，从税收角度提出一些建议和对策。

关键词：房地产；税收；存在问题；对策研究随着国民经济持续快速发展以及住房制度改革的不断深化，某房地产业蓬勃发展，并成为拉动地方经济增长的重要行业和带动一般预算收入快速增长的重要来源。

与此同时，中央和地方政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，制定了一系列为抑制房地产市场过热的宏观调控政策，对房地产业相关税收产生了较大影响。

本文站在税收的角度，对近年来影响某房地产业税收变动的因素进行分析，指出当前房地产税收制度上存在的一些问题，并提出一些建议和对策。

一、2008—2010 年某房地产市场发展情况2008-2010年某市商品住宅供应成交量概况见下表具体说明：2008年某商品房成交7741套，共899358.86平米。

在2008年某100个参与交易的楼盘中，有24个楼盘成交面积达到1万平米以上；2009年上半年，全市商品房销售面积、二手房成交面积环比有较大幅度增长，但与上年相比商品房开发投资、开工面积、竣工面积、二手房成交面积等均有较大幅度下滑，具体体现为：全市商品房开发投资同比下降18.11%，商品房销售面积同比增长28.89%，商品房平均销售价格为3367元／平方米，同比增长10.1%。

第一季度，某房屋成交量仅400-500套，4月份房屋成交量则升至700-800套，5月份一下子猛增到了1500套，6月分亦达1300套。

这是2008年12月以来房价首度出现同比上涨。

2009年1-6月份全市商品房新开工面积为167.06万平方米，同比增长2.39%。

其中商品住宅新开工面积为149.65万平方米，同比增长8.45%。

由于4月份以来，商品房交易量价齐升，刺激了开发企业提前开盘预售，因此全市商品房批准预售面积47.27万平方米，同比增长22.27%。

1-6月份全市商品房销售面积为100.30万平方米，同比增长28.89%，其中商品住宅销售面积为94.34万平方米，同比增长25.44%；2010年某市商品住宅在售项目41个，其中2010年开盘项目16个，新开盘项目推案面积75.10万平方米，商品住宅供应量116.02 万㎡，成交量92.88 万㎡，供求比0.8。

2010年，某固定资产投资额达到660亿元，环比2009年增长30.4%。

涨幅居2003年以来之首。

二、房地产行业税收波动的因素分析（一）宏观调控政策变化对房地产行业税收的影响分析自2003 年起，国家一直出台各种政策来抑制房地产需求。

2007 年到2008 年上半年，为了抑制房价上涨，采取了从紧的货币政策和稳健的财政政策。

2008 年下半年，受国际金融危机的影响，经济下滑，房地产市场低迷，国务院常务会议宣布对宏观经济政策进行重大调整，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。

为稳定房地产市场，财政部、国家税务总局宣布对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费；央行还多次上调准备金率，下调个人住房公积金贷款利率、下调贷款基准利率和扩大商业性个人住房贷款利率的下限，紧缩性政策开始放松。

2008 年以来，在从紧的货币政策的影响下，房地产开发企业自己需要压力上升，抑制了一部分投机需求，某市50家重点房地产企业上半年商品房销售面积下降，全市房地产企业国内贷款下降了4.2%。

受此影响，房地产业税收持续低速增长，并呈逐季回落的态势。

（二）市场供求关系变化对房地产行业税收的影响某近80%的房地产行业企业在城关、七里河、安宁、西固四区，以城关为例，自2002 年到2005 年施工面积连续四年出现负增长，而商品住宅竣工面积由2002 年的261.33 万平方米，减少到2005 年的205.91万平方米，房地产市场供给减少。

近年来随着外地人口的大量涌入和人口的自然增长造成了住房的有效需求不断扩大，以2007 年为例，近50%左右的购房者是非某市户口。

市场供应减少，市场需求旺盛，加之投机需求，促进了房地产市场快速发展，2007 年商品房销售面积大幅增长，房屋空置面积大幅下降。

因此，带动了房地产营业税和企业所得税大幅增长，其中营业税完成10.96 亿元，增收5.5 亿元，同比增长52.83%；企业所得税完成2 亿元，增收1 亿元，同比增长89.03%。

（三）土地和资源价格对房地产行业税收的影响2007 年国税总局出台了关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法，规定城镇土地使用税额标准提高2 倍和新增建设用地土地有偿使用费提高1 倍的政策。

此项政策带动土地增值税大幅增长，2007 年和2008 年土地增值税实现了 1.6 亿元和2.6 亿元，同比增长了158%和53%。

此外，随着房价的大幅上涨，与土地和资源有关的其它税收也快速增长，2007—2008 年城镇土地使用税分别同比增长了6.28% 和44.32%，国有资源有偿使用收入同比增长了176%和1%。

三、房地产行业税制存在的问题（一）税负环节分布不合理，房地产税收流通环节税费重，保有环节课税轻。

房地产行业的经营过程主要包括：开发、保有和转让三个环节，与此相对应，在各环节存在着不同的税种：在房地产开发环节涉及营业税、印花税、城市维护建设税和企业所得税等；在房地产转让环节涉及契税、印花税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、营业税和城市维护建设税等；在房屋出租环节涉及营业税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税和房产税(或城市房地产税)等；在房地产静态保有环节涉及耕地占用税、房产税(城市房地产税)和城镇土地使用税。

目前我国房地产行业的税收政策在房地产开发及转让(销售和出租)环节税种较多，较完善，而在保有环节仅涉及三种税，税负较轻。

开发、出租、转让环节的高税负制约了房地产开发商的开发积极性，加大了开发建设成本，提高了购房的门槛，从而抑制了住房消费，阻碍了购房者潜在需求向有效需求的转化。

同时也抬高了房屋的销售价格，制约了居民购买、租用房屋的积极性，进而影响了房屋销售、出租等流通市场的充分发育。

另外，过高的税负还会导致部分房地产开发商通过隐性交易逃避纳税义务，造成税收收入的减少；保有环节的低税负降低了持有房地产的机会成本，加剧了房屋土地的闲置，导致本来有限的房地产资源无法充分利用，抑制了房地产税收收入的正常增长。

（二）税种结构设置不合理，重复征税现象严重在房地产产品转让过程中按现行税制，存在着土地增值税与营业税、契税与印花税、房地产租赁中的重复征税以及营业税自身的重复征税等。

对收入重复征税既增加了纳税人的奉行成本和税务机关的征管成本，又催生了偷逃税的动机，导致了大量地下租赁市场的存在，而且，交叉重复征税有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度，同时，重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担；从宏观上来说，阻碍了房地产业的流通，造成了房地产资源配置的不合理。

（三）计税依据的设置不尽合理以房地产的市场价值作为财产课税的计税依据应该说是比较科学的，这也是各国普遍采用的计税方法。

但是，我国当前是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据，不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。

高速经济增长带来了土地和房产大幅度的升值，新房与旧房市值相差非常大，以历史成本为计税依据，不能反映市场价值，而且大大缩小了税基，也造成了新旧企业税负不均。

同时，从价计征与从租计征还具有不公平性。

从价计征的房产税，是依据房产原值减去10% —30%后的余额按1.2% 的税率计征。

从租计征的房地产税，是以租金的收入乘以12% 的税率计征，与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重。

有的企业房租收入甚至搞暗箱操作，较难获得明确凭证，从租计征房产税变成一纸空谈。

城镇土地使用税征收方式也缺乏弹性，我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。

这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的宏观调控作用。

（四）税率设置不合理土地增值税税率过高，不利于促进土地的合理流转。

我国土地增值税实行4级超额累进税率，第一级税率就达到了30% ，最高边际税率更是达到了60% 。

而且所定的税率未考虑对长期持有和短期持有房地产加以区别对待，不利于抑制房地产投机活动；同时，为调节土地的级差收益，城镇土地使用税采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，并且随意性大，操作起来缺乏客观标准，影响了税收征管的力度，造成财产税收入的流失。

（五）房地产税费体系混乱，存在“费挤税”等不合理现象在现行税费管理体制下，几乎所有的收费(基金)项目都是以行为来征收，与以行为目的来征税的税种相互重叠、并立。

对同一纳税人的同一行为出于同一目的而交叉征收税费，形成了“税上加费，费上加税”的局面。

同时，还存在税轻费重现象，这种情况严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；各种行政事业性收费的膨胀，抑制了真正意义上的税收的培育和成长。

“税轻费重”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用，也使得房地产开发企业把同政府部门搞关系看成了节约成本的途径，更易孽生腐败。

（六）房地产评估制度和房地产税收评税政策不健全，未能在调节收入等方面发挥应有作用我国房地产评估制度缺乏房地产税收征管的配套制度，影响了税收征管的力度。

缺乏严密的财产登记制度往往造成房产的私下交易；同时与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全，评估价格常常与事实脱节；税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产税征管人员素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重，以致在调节收入差距、平均住房面积等方面未能发挥其应有的作用。

四、政策建议（一）建立规范、合理的房地产税种，改变“重流轻保”的税收体系房地产业作为国民经济的重要产业之一，同其他行业都存在着高度关联，对于拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，对于金融业稳定和发展至关重要，对改善民生、推动居民消费结构升级作用显著。

地方政府应科学执行宏观调控政策，加强政策间的协调，整合各部门力量，增强政策效果，发挥政府调控职能，保持房地产市场的健康稳定发展，防止因房地产市场波动而影响地方经济的稳定性，加快推进物业税，完善房地产行业税制，将目前房产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程的税；将房产成本中的土地增值税以及土地出让金等税费，转移至房产保有阶段统一收取的物业税，从而降低建设阶段的成本。