2014溧水区市场分析报告

2011-11-15
源自文库
第二部分 市场走势
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百美山庄
金湖家园 水岸新都花苑
区域楼盘均价02
地址 单价（元/㎡） 建筑类型 装修情况
溧水区区域市场
主力户型 开盘时间
楼盘名称
洪蓝镇天生桥路666号
东屏镇金湖路100号 永阳镇秀园路1号
16000
4000 6200
独栋别墅
多层 多层，小高 层，高层
毛坯
毛坯 毛坯
第一部分 概况
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•
城市性质
历史文化：文化旅游的新地标——天生桥遗址公园，投资10亿项目， 其中核心区面积6.97平方公里，是南京市打造的11个遗址公园之一。 资源丰富，生态独特：锶储量占世界总量的十分之一，毗邻南京市最 大淡水湖，坐拥优质水资源环境。
第一部分 概况
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城市地位
工业：南京市重要的制造 业基地，已形成汽车整车 及零部件、食品与生物医 药、轻工机械制造、新型 材料等为重点的新型制造 业体系； 对外交流：长三角洲经济 区苏南板块，是南京的南 大门； 综合：在南京城市发展中 发挥着吸纳、补充、服务、 集散四大功能作用。
溧水区区域市场
2014.01 2013.12 2013.11 2013.10 2013.09
2013.08
414 658 1219 1131 414
296
31141.3 40843.1 104837.6 90449.8 28842.9
19828.5
80.0% 80.1% 82.1% 82.2% 81.5%
6900
7515 7580 6300 7000 待定
小高层，高 层，别墅
小高层，高 层 多层 小高层，高 层 多层，小高 层 高层
毛坯
毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
3居室108㎡ ; 3居室114㎡
不详 3居室129㎡ 3居室87㎡ ; 2居室83㎡ 2居室82㎡ ; 6居室189㎡ 2居室115㎡ ; 3居室134㎡
江宁区
高淳区 六合区 栖霞区 建邺区 溧水区
1312
1247 1066 500 495 414
201592.8
100255.7 59020.1 92142.2 164974.9 31141.3
13650
7010 6413 15122 25608 7060
1474
715 1540 748 1525 643
数据截止时间：2014.02.18
2014溧水区住宅市场分析
南京· 溧水
截止2012年底：区域人口42.13万；地区 生产总值36.06亿元
2014.02.18
• 第一部分 概况
目录· Directory
• 第二部分 市场走势 • 第三部分 市场展望
区域名片
第 一 部 分 概 况
• 国家卫生县城 • 全国食品工业强县十大特色县 • 长三角地区最具投资价值县 • 江苏省社会治安安全县
82.9%
7060 6415 7854 7280 6713
6136
数据来源：房王数据
第二部分 市场走势
• 区域板块均价
溧水区区域市场
百美山庄
第二部分 市场走势
• 区域楼盘均价01
地址 单价（元/㎡） 建筑类型 装修情况 楼盘名称
溧水区区域市场
主力户型 开盘时间
恒大金碧天下
创维乐活城 凯阳花园
永阳镇卧龙湖畔南岸
历年三次产业结构变动
单位：%
第一部分 概况
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溧水县2012年固定资产投资（不含农户）350.11亿元，同比增长 27.6%。按照国际水平，投资规模与增速飞快。房地产开发投资规 模与速度均不如总体投资，房地产开发投资规模占固定资产投资额的 比例逐年减少，地产也还有较广阔的上升空间。
溧水区历年社会固定资产投资趋势
福晟庭院
水岸康城 凤凰小镇 琴韵华庭
洪蓝镇金牛北路369号
永阳镇金蛙路99号 洪蓝镇天生桥路218号 经济开发区机场路7号
5810
7580 7500 8000
联排、叠加别墅
多层 独栋别墅 多层，小高层
毛坯
毛坯 毛坯 毛坯
别墅359㎡ ; 别墅302㎡
3居室129㎡ 2居室275㎡ 3居室110㎡
2012-05-17
主力户型 3居室112㎡ ; 4居室142㎡ 开盘时间 2013-10-01
爱涛天岳城
塞纳名邸 卧龙湖风情小镇
永阳秦淮大道399号
经济开发区机场路8号 卧龙湖大道1号
7515
6400 14000
小高层，高层
多层 别墅，公寓
不详
毛坯 不详
不详
不详 3居室97㎡
2013-09-25
2013-09-01 2013-06-22
数据来源：房王南京
第二部分 市场走势
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溧水区区域市场
一级市场：商品房土地成交情况——2014年1月份，受春节假期影 响溧水区共成交4幅住宅用地，成交面积162045平方米，占南京全 市土地交易总面积的43.4%。
2014年1月份商品住宅用地成交情况
地块编号 NO.2013G 37 NO.2013G 39 NO.2013G 38 NO.2013G 32
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第一部分 概况
•
2012年地区人均地区生产总值87632元,处于南京整体平均水平之上， 受政府“十二五”结构优化战略的影响，近两年增速有所放缓，但相 对于全国水平，溧水区发展速度仍处于快速阶段。
溧水区历年GDP走势
经济结构
第一部分 概况
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经济结构
10、11年，工业比例有所提升，服务业比例有所缩减；12年，受宏 观调控的影响，三产业结构在逐步优化。第三产业比例的逐年提升对 地区经济结构和发展都带来好处。
经济结构
第二部分 市场走势
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南京市总体市场
受政府宏观调控影响下，近两年南京楼市在起伏中上扬。2014年1 月成交均价12416元/㎡，同比增长9.5%，增速有所放缓；成交套 数7341套，同比下降1.6%，可见供需结构渐趋合理。预计在新春 淡市结束及政府“限价绳”松绑后，后续楼价将有所攀升。
2012~2014月度成交规模、成交均价走势
溧水区区域市场
第二部分 市场走势
个案分析01
• 恒大金碧天下国际花园（城北板块）
溧水区区域市场
数据截止时间：2014.02.18
第二部分 市场走势
恒大金碧天下国际花园
位置 发展商 规模 龙蟠中路118号 广州恒大地产集团 占地984666㎡；总建1030000㎡
溧水区区域市场
面积户型：86-159㎡， 两房到四房；联排、双 拼别墅。 客户分析：城区客户占 79.45%，主城区以外 客户比例不足20%；职 业分布中，私企老板占 主体地位，公务员、企 事业单位高层、教育、 金融、外贸等行业为辅 助客户。 最新动态：2014年2月 12日，恒大金碧天下在 售双湖观景楼王F12楼， 面积为86-158平方米， 精装交付，均价5400元 /㎡。
经济开发区宝塔北路16 号
和凤镇凤凰东路9号 永阳镇交通路127号
6600
3400 7000
多层
多层,，小高 层，别墅 多层，小高 层
毛坯
毛坯 毛坯
2居室77㎡ ; 5居室200㎡
别墅306㎡ ; 别墅210㎡ 2居室87㎡ ; 3居室130㎡
2013-05-01
2013-10-01 2013-11-23
5居室302㎡ ; 别墅216㎡
3居室116㎡ ; 3居室126㎡ 3居室112㎡ ; 4居室142㎡
2010-09-01
2013-08-18 2013-10-01
和园
爱涛天岳城 水岸康城 金东城世家 爱涛天逸园 康利华府
永阳镇体育公园路68号
永阳秦淮大道399号 永阳镇金蛙路99号 秦淮路北路9号 永阳镇分龙岗东路9号 天生桥大道以北、秀园 路以南
2013-10-01
2013-09-25 2014-01-09 2013-12-23 2013-11-29 2013-06-01
第二部分 市场走势
• 区域楼盘均价03
地址 永阳镇秀园路1号 单价（元/㎡） 6200 建筑类型 多层，小高层， 高层 装修情况 毛坯 楼盘名称 水岸新都花苑
溧水区区域市场
第二部分 市场走势
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库存去化：经济平稳发展为前提，以70%去化率作为补去库存的标 准，纵观2013年8月至2014年1月，溧水商品房去化率均维持在 80%以上，存在补库存的需求；去年年末至今年年初，受13年底积 压的存量影响，去化率有所降低，但仍然处于高去化水平。
溧水区商品住宅销售情况
时间 月度销售（套） 金额（万） 消化率 均价
宁溧公路以北、 21174 243省道以西 宁高高速以东 63665
宁溧公路以南、 18627 243省道以西 城北二号路以 南、秦淮南路 以东 58579
3075
3075
1179
17600
17600
1613
数据来源：搜房土地
第二部分 市场走势
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量价走势：2013年3-4月，溧水成交套数最高去到1200套以上，主 要是受到“撤县建区”的利好；7月份，宁杭高铁的开通，加上政府 “不限购”的优势，成交量有得到一波新的攀升，11月成交均价最 高去到8000+。
橡树城
凤麟水苑
经济开发区红光东路8 号
天生桥大道与新龙路交 汇处 团山路1号
5700
7450
多层，小高 层,高层
小高层，高 层
毛坯
毛坯
刚需户型84、95、113㎡
87-127㎡，两房到三房
2013-12-16
2014-04-01
世纪天城
9000
联排 ，独栋 ， 毛坯 双拼别墅
别墅317㎡ ; 别墅299㎡
数据来源：房王网
第二部分 市场走势
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量价概况：2014年1月份，从南京13个区的成交数据来看，溧水区 的成绩不算优异；均价方面，高于北片区的六合，与高淳相当。
2014年1月各区商品住宅成交概况
区域 浦口区 成交套数 1520 成交金额（万） 165452.4 均价 10293 新增套数 742
南京市总体市场
土地坐落
土地面 积
容积率 1.0~1 .4 1.0~1 .4 1.0~1 .4 1.0~2 .2
规划用 途 二类居 住用地 二类居 住用地 二类居 住用地 二类居 住用地
起始价 成交价 楼面地 成交日期 （万元） （万元） 价（元） 3500 13370 3500 13370 1181 1500 201401-30 201401-30 201401-30 201401-13
经济开发区群溧路创维 产业园北 永阳镇天生桥大道618 号
5300
5500 待定
小高层，高 层
小高层 多层，小高 层
毛坯，精装 修
毛坯 毛坯
2居室90㎡ ; 3居室133㎡
4居室123㎡ ; 4居室120㎡ 3居室110㎡
2013-12-22
2013-12-22 2014-02-01
一品骊城
芳草名苑 宏泰雅苑
交通条件
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• • •
第一部分 概况
发展格局
——《南京市溧水区城乡总体规划（2013—2030）》
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目标：南京都市区副城，宁杭发展轴上的重要发展极核； 战略：环境优先、工业立市、三产兴业、科教强区； 城乡空间：“一城、两片、三带、四轴”的总体布局结构。
一城：溧水中心城区； 两片：明觉创意文化片； 三带：三个生态景观带； 四轴：宁高高速、宁高新通道、宁杭高速、长马高速。
2014-01-09 2013-07-01 2013-08-01
时代景园
永阳镇崇文路88号
6300
别墅，高层，小 高层
毛坯
4居室182㎡
2013-05-17
第二部分 市场走势
• 板块个案分析
恒大金碧天下-均 价：5160元/㎡ 一品骊城-均价： 6540元/㎡ 琴韵华庭 凤麟水苑-均价： 7381元/㎡ 凤凰小镇 溧都桂苑 百美山庄 金东城世家-均 价：6370元/㎡
•
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第一部分 概况
• 公路：宁高高速、宁杭高速、 沿江高速（宁常），总里程 95.8公里； 地铁：从禄口国际机场到溧水 区的地铁在建中，2014年底前 建成通车； 高铁：宁杭高铁贯穿全境，设 有溧水站，离南京南站40公里； 水路：经秦淮河、石臼湖可直 接到达长江，接驳新生圩港； 航空：距南京禄口国际机场13 公里。
溧水区月度成交走势
溧水区区域市场
套 数
均 价
第二部分 市场走势
溧水区区域市场
第二部分 市场走势
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溧水区区域市场
板块分区：溧水房地产市场按地理位置大致分为五大板块。在售楼盘 方面，城中及城北板块占据绝大部分。
城东板块
城南板块
城西板块
城北板块
城中板块
第二部分 市场走势
溧水区区域市场
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成交结构：两居、三居仍 然是各大楼盘的主力户型 产品，一居比例最小，别 墅产品占据一定地位。
第一部分 概况
• 撤县建区影响深远：撤县建 区不仅使溧水当地和周边客 群的购买热情高涨，南京主 城被高房价挤压出去的客群 也开始将目光投注到这一区 域； 南部新城商圈加码：一级商 圈的提出，预示着未来城市 的重心发展将南移，依托交 通规划，溧水更靠近未来的 城市中心，发展空间较大。
发展格局
——《南京市溧水区城乡总体规划（2013—2030）》