第一章 投资分析中的基本问题(删)
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第1章 房地产投资分析中的基本问题
第一节房地产投资概述 第二节房地产投资分析概述 第三节房地产投资分析中的基本概念
第一节房地产投资概述
一、房地产投资的含义
投资是指以一定资源投入某项计划，以获取 所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可 以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 或者说投资是指某个经济主体将一定的资金或 资源投入某项社会再生产过程，以便获取未来的 效益的经济活动或经济行为。 完整把握投资概念需要注意的问题？
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 3．获取销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。 销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来 自房地产置业投资。 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销 售利润。
第一节 房地产投资概述
开发项目的净销售利润（税后销售利润） = 销售收入－总成本费用－销售税金及附加－土地增值税－所 得税 = 利润总额（或税前利润）－所得税 其中：所得税的计算公式为: 所得税=利润总额×所得税税率 置业投资项目的净转售收益 = 转售收入－销售税金及附加－交易成本－所得税 其中：所得税的计算公式为： 所得税=[销售收入－购置成本（含装修成本）－已折旧 部分－销售税金及附加－交易成本]×所得税税率
北美某投资公司20世纪70年代各投资类型上的收 益比较
投资项目 长期债券 普通股票 房地产 收益 平均收益 4.5 率（%） 8.9 12.5 8.3 通货膨胀 率
第二节 房地产投资分析概述
一、为什么要进行房地产投资分析 房地产投资的形式多种多样 投资收益的不确定性
第二节房地产投资分析概述
二、房地产投资分析的任务 房地产投资分析要完成的基本任务是： 1．为投资者提供投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资效益 4．为投资者描述风险及提供避险方法
购买20万元房地 产采用只付息方 式（12%） 净经营收益 年贷款利息 税前权益收入 权益投入量 贷款额 税前权益收益率
30% 30 000 7 200 22 800 140 000 60 000 16%
贷款价值比率 60% 80% 30 000 14 400 15 600 80 000 120 000 20% 30 000 19 200 10 800 40 000 160 000 27%
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 5．财务评价 财务评价是对项目的盈利能力、清偿能力、 财务生存能力等进行的分析，从而得出财务 上是否可行的结论。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 6．不确定性分析 在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的 技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、 利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根 据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析 中必然带有某种不确定性。 通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因 素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面 临的风险。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 3．项目整体策划分析
包括产品定位策划、开发时机策划、开发合作方 式策划、融资策划、营销策划等 最终拿出一份完整的项目开发规划方案
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 4．基础数据估算分析 包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、 成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的 筹措、可获得的融资额以及进度的安排等
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 1．获取现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为 经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种 支出后的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的 三个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资 分为出售型房地产项目投资、出租型房地产 项目投资和混合型房地产项目投资。 （1）出售型房地产项目投资 （2）出租型房地产项目 （3）混合型房地产项目
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和 经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括：现金流量收益、避税收入、销售 收益等。
第二节房地产投资分析概述
四、房地产投资分析的内容 8．决策分析（即方案比选分析） 某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一 个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源 有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。 至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。
第二节房地产投资分析概述
四、房地产可行性分析与投资分析的不同 房地产可行性分析与房地产投资分析非常相似，它们都是 针对某个房地产项目的分析，它们都需要进行财务评价和风 险分析，但是它们也有差别，具体表现在： 1.投资分析都是从企业的角度来分析的，是为了说服自己；而 可行性分析有时是为了说服别人，即作用不相同 2.投资分析基本上是一种纯经济上的或财务上的分析；而可行 性分析除进行经济上的论证外，还需要从技术的角度，从社 会效益和环境效益上进行评价。 3.投资分析都是投资决策前的分析，而为了说服别人的可行性 分析都是在项目决策之后的一种分析。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接 投资和间接投资两类。 （1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开 发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作， 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业 投资两种形式。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 1）房地产开发投资 2）房地产置业投资 置业投资一般从长期投资的角度出发， 可获得保值、增值、收益和消费四个方面的 利益
第一节房地产投资概述
四、房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同 于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对 我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。 房地产的特性： 位置固定性、独一无二性、长期使用性、保值与 增值性、难以变现性、外部影响性、数量有限性
1.1房地产投资概述
1.1.5 房地产投资的优势与劣势 1. 房地产投资的优势 高收益、财务杠杆作用、避税、避免通货 膨胀损失、提高投资者信用等级 2.房地产投资的劣势 金融风险、投资数额大、回收周期长、专 业的运营管理、变现性差、易受政策影响
假设一个投资者准备购买价值20万元的房地产，采用只 付息贷款方式（到期前不需要偿还本金的抵押贷款方式） 年利率为12%，按月复利计息。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 （2）间接投资 投资形式包括： 1）购买房地产开发投资企业的债券、股票； 2）购买房地产投资信托基金 3）房地产抵押贷款证券等。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可 分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地 产投资、工业房地产投资等。
第一节 房地产投资概述
典型的税前和税后现金流量的计算模型： 1.第1年现金流量分析（注意，现金流量的计算以年为单位 ）： 潜在毛租金收入（可出租的面积×月租金水平×12个月） －空置或租金损失＋其他收入 = 实际总收入 －经营费用 = 净经营收入 －年还本付息额 = 税前现金流量 －所得税 = 税后现金流量
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
二、关于现金流量 1.现金流量的相关概念 资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入 量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的 资金收入的增加或资金支出的减少。 资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出 量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的 资金支出的增加或资金收入的减少。 净现金流量=现金流入量－现金流出量
折旧的蔽税作用（所得税税率25%）
经营成本 60万元
年 总 收 入 160 万 元
年 净 收 益 100 万 元
利息 30万元 年 折 旧 额 90 万 元
总 会 计 成 本 180 万 元
70万元
年 净 收 益 100 万 元 5万元
利息 30万元
本金偿还10 万元
年 债 务 支 出 65 万 元
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 2．获取避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折 旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。 如某房地产投资净收益（实际总收入减去经营成本余 额）为100万元，假设年还贷利息这30万元、资产 折旧为90万元，则会产生20万元的帐面亏损，可以 抵扣其他方面的应税收入。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 1.投资环境分析 分析与投资活动有关的政治、经济、自 然、社会、科技等方面的因素对房地产投 资的影响。
第二节房地产投资分析概述
二、房地产投资分析的内容 2．市场分析 对全国及项目所在的城市、区域范围内的房地 产的供给、需求、供求缺口的现状及它们的发展趋 势进行分析、预测
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
3．市场价格 市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具 备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中， 某一物业公开销售时的最可能价格。 4．交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一 个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的 价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间， 这就是交易区间。 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必 须大于卖方 。
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
5．投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购 买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在 卖方愿意接受的最低价格。也可以理解为，该价值 是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能 接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资 产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而 言，结论不是唯一的。
帐面 亏损额
20万元
税前净现金 税 后 流 60 万元 净 现 金 蔽税收入 流
第一节 房地产投资概述
净经营收入―利息―折旧 =应纳税收入×所得税税率 =所得税 第二种计算方法： 税前现金流量＋本金－折旧 =应纳税收入×所得税税率 =所得税 上述两种方法，虽然计算因素不同，但原理和计算结果是 一致的。 这两种方法计算出来的所得税，如果是正数，则构成了 税收的支付，此时税后现金流量将小于税前现金流量；如果 是负数，则构成了税收节约，此时税后现金流量将大于税前 现金流量。 第一种计算方法：
1．1房地产投资概述
房地产投资是指国家、集体或个人等投资 主体，将一定的资金直接或间接地投入到 房地产开发、经营、管理、服务和消费等 活动中，期望获得价值增值的行为。 房地产投资具体怎么投？
一位律师参与一个为开发购物中心而发起 建立的有限合伙企业购买了10万的股份， 一位大学老师用10万投资于一房地产信托 公司，一名房地产经纪人用40万买了一套 房子，一家制造企业投资数百万元投资建 设一个新工厂，政府逾期费数十亿元建一 个水电站。这些均房地产投资。
第三节
房地产投资分析中常用的基本概念
一、关于投资价值 如何判断项目（地块）是否具有投资价值？ 对不同投资者而言，同一物业（地块）的 投资价值是否相同？
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
1．交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价 格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价 过程决定的。 2.最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可 能性估计。
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
6．投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值 是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某 一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者 不同而不同。 就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为 房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格） 常为房地产评估人员使用。
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第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 7．风险分析 前述的不确定性分析无法对投资者所承担的风险 做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险 分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项 目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描 述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进 而为投资者决策提供可靠依据。
第一节房地产投资概述 第二节房地产投资分析概述 第三节房地产投资分析中的基本概念
第一节房地产投资概述
一、房地产投资的含义
投资是指以一定资源投入某项计划，以获取 所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可 以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 或者说投资是指某个经济主体将一定的资金或 资源投入某项社会再生产过程，以便获取未来的 效益的经济活动或经济行为。 完整把握投资概念需要注意的问题？
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 3．获取销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。 销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来 自房地产置业投资。 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销 售利润。
第一节 房地产投资概述
开发项目的净销售利润（税后销售利润） = 销售收入－总成本费用－销售税金及附加－土地增值税－所 得税 = 利润总额（或税前利润）－所得税 其中：所得税的计算公式为: 所得税=利润总额×所得税税率 置业投资项目的净转售收益 = 转售收入－销售税金及附加－交易成本－所得税 其中：所得税的计算公式为： 所得税=[销售收入－购置成本（含装修成本）－已折旧 部分－销售税金及附加－交易成本]×所得税税率
北美某投资公司20世纪70年代各投资类型上的收 益比较
投资项目 长期债券 普通股票 房地产 收益 平均收益 4.5 率（%） 8.9 12.5 8.3 通货膨胀 率
第二节 房地产投资分析概述
一、为什么要进行房地产投资分析 房地产投资的形式多种多样 投资收益的不确定性
第二节房地产投资分析概述
二、房地产投资分析的任务 房地产投资分析要完成的基本任务是： 1．为投资者提供投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资效益 4．为投资者描述风险及提供避险方法
购买20万元房地 产采用只付息方 式（12%） 净经营收益 年贷款利息 税前权益收入 权益投入量 贷款额 税前权益收益率
30% 30 000 7 200 22 800 140 000 60 000 16%
贷款价值比率 60% 80% 30 000 14 400 15 600 80 000 120 000 20% 30 000 19 200 10 800 40 000 160 000 27%
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 5．财务评价 财务评价是对项目的盈利能力、清偿能力、 财务生存能力等进行的分析，从而得出财务 上是否可行的结论。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 6．不确定性分析 在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的 技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、 利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根 据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析 中必然带有某种不确定性。 通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因 素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面 临的风险。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 3．项目整体策划分析
包括产品定位策划、开发时机策划、开发合作方 式策划、融资策划、营销策划等 最终拿出一份完整的项目开发规划方案
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 4．基础数据估算分析 包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、 成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的 筹措、可获得的融资额以及进度的安排等
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 1．获取现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为 经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种 支出后的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的 三个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资 分为出售型房地产项目投资、出租型房地产 项目投资和混合型房地产项目投资。 （1）出售型房地产项目投资 （2）出租型房地产项目 （3）混合型房地产项目
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和 经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括：现金流量收益、避税收入、销售 收益等。
第二节房地产投资分析概述
四、房地产投资分析的内容 8．决策分析（即方案比选分析） 某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一 个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源 有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。 至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。
第二节房地产投资分析概述
四、房地产可行性分析与投资分析的不同 房地产可行性分析与房地产投资分析非常相似，它们都是 针对某个房地产项目的分析，它们都需要进行财务评价和风 险分析，但是它们也有差别，具体表现在： 1.投资分析都是从企业的角度来分析的，是为了说服自己；而 可行性分析有时是为了说服别人，即作用不相同 2.投资分析基本上是一种纯经济上的或财务上的分析；而可行 性分析除进行经济上的论证外，还需要从技术的角度，从社 会效益和环境效益上进行评价。 3.投资分析都是投资决策前的分析，而为了说服别人的可行性 分析都是在项目决策之后的一种分析。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接 投资和间接投资两类。 （1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开 发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作， 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业 投资两种形式。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 1）房地产开发投资 2）房地产置业投资 置业投资一般从长期投资的角度出发， 可获得保值、增值、收益和消费四个方面的 利益
第一节房地产投资概述
四、房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同 于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对 我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。 房地产的特性： 位置固定性、独一无二性、长期使用性、保值与 增值性、难以变现性、外部影响性、数量有限性
1.1房地产投资概述
1.1.5 房地产投资的优势与劣势 1. 房地产投资的优势 高收益、财务杠杆作用、避税、避免通货 膨胀损失、提高投资者信用等级 2.房地产投资的劣势 金融风险、投资数额大、回收周期长、专 业的运营管理、变现性差、易受政策影响
假设一个投资者准备购买价值20万元的房地产，采用只 付息贷款方式（到期前不需要偿还本金的抵押贷款方式） 年利率为12%，按月复利计息。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 （2）间接投资 投资形式包括： 1）购买房地产开发投资企业的债券、股票； 2）购买房地产投资信托基金 3）房地产抵押贷款证券等。
第一节房地产投资概述
二、房地产投资的类型 2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可 分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地 产投资、工业房地产投资等。
第一节 房地产投资概述
典型的税前和税后现金流量的计算模型： 1.第1年现金流量分析（注意，现金流量的计算以年为单位 ）： 潜在毛租金收入（可出租的面积×月租金水平×12个月） －空置或租金损失＋其他收入 = 实际总收入 －经营费用 = 净经营收入 －年还本付息额 = 税前现金流量 －所得税 = 税后现金流量
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
二、关于现金流量 1.现金流量的相关概念 资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入 量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的 资金收入的增加或资金支出的减少。 资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出 量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的 资金支出的增加或资金收入的减少。 净现金流量=现金流入量－现金流出量
折旧的蔽税作用（所得税税率25%）
经营成本 60万元
年 总 收 入 160 万 元
年 净 收 益 100 万 元
利息 30万元 年 折 旧 额 90 万 元
总 会 计 成 本 180 万 元
70万元
年 净 收 益 100 万 元 5万元
利息 30万元
本金偿还10 万元
年 债 务 支 出 65 万 元
第一节房地产投资概述
三、房地产投资的目的 2．获取避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折 旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。 如某房地产投资净收益（实际总收入减去经营成本余 额）为100万元，假设年还贷利息这30万元、资产 折旧为90万元，则会产生20万元的帐面亏损，可以 抵扣其他方面的应税收入。
第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 1.投资环境分析 分析与投资活动有关的政治、经济、自 然、社会、科技等方面的因素对房地产投 资的影响。
第二节房地产投资分析概述
二、房地产投资分析的内容 2．市场分析 对全国及项目所在的城市、区域范围内的房地 产的供给、需求、供求缺口的现状及它们的发展趋 势进行分析、预测
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
3．市场价格 市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具 备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中， 某一物业公开销售时的最可能价格。 4．交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一 个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的 价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间， 这就是交易区间。 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必 须大于卖方 。
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
5．投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购 买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在 卖方愿意接受的最低价格。也可以理解为，该价值 是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能 接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资 产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而 言，结论不是唯一的。
帐面 亏损额
20万元
税前净现金 税 后 流 60 万元 净 现 金 蔽税收入 流
第一节 房地产投资概述
净经营收入―利息―折旧 =应纳税收入×所得税税率 =所得税 第二种计算方法： 税前现金流量＋本金－折旧 =应纳税收入×所得税税率 =所得税 上述两种方法，虽然计算因素不同，但原理和计算结果是 一致的。 这两种方法计算出来的所得税，如果是正数，则构成了 税收的支付，此时税后现金流量将小于税前现金流量；如果 是负数，则构成了税收节约，此时税后现金流量将大于税前 现金流量。 第一种计算方法：
1．1房地产投资概述
房地产投资是指国家、集体或个人等投资 主体，将一定的资金直接或间接地投入到 房地产开发、经营、管理、服务和消费等 活动中，期望获得价值增值的行为。 房地产投资具体怎么投？
一位律师参与一个为开发购物中心而发起 建立的有限合伙企业购买了10万的股份， 一位大学老师用10万投资于一房地产信托 公司，一名房地产经纪人用40万买了一套 房子，一家制造企业投资数百万元投资建 设一个新工厂，政府逾期费数十亿元建一 个水电站。这些均房地产投资。
第三节
房地产投资分析中常用的基本概念
一、关于投资价值 如何判断项目（地块）是否具有投资价值？ 对不同投资者而言，同一物业（地块）的 投资价值是否相同？
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
1．交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价 格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价 过程决定的。 2.最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可 能性估计。
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
6．投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值 是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某 一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者 不同而不同。 就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为 房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格） 常为房地产评估人员使用。
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第二节房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 7．风险分析 前述的不确定性分析无法对投资者所承担的风险 做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险 分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项 目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描 述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进 而为投资者决策提供可靠依据。