上海楼市退房现象渐多 政府称属市场行为不干涉
2022年上海楼市特征盘点分析
2022年上海楼市特征盘点分析年终，再到年终楼市盘点与猜测的阶段。
那么，在经受“330新政”、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，2022年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2022年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市消失量价齐升的状态。
那么，2022年上海楼市呈现出什么样的特征?2022年楼市又将有什么新的变化?回顾：2022年上海商品住宅市场四大特征1、上海整体市场快速复苏，2022年下半年进入量价齐升的阶段2022年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘方案，大多数开发商将更多的推盘方案放到2022年4月底和5月份。
因此，从推盘节奏来看，2022年4月底和5月份有可能成为2022年第一波成交量的高峰期。
从实际市场成交量表现来看亦是如此。
在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量消失大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期消失。
截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。
到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量连续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
2、改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2022年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓舞改善型需求乐观入市，这为改善型需求成为上海楼市始终重要力气供应了基本的政策支持和依据。
上海打响一线楼市调控第一枪,料成过热地区政策风向标
上海打响一线楼市调控第一枪，料成过热地区政策风向标汇通网3月25日讯——上海周五(3月25日)出台楼市调控新政，提高二套房首付比例并从严执行限购成为近期首个出台严厉限制政策稳定楼市的一线城市，短期将打压房地产交易，房价涨势缓和，上海新政可能成为热点城市楼市政策基调的转折点。
在中国楼市调控“因城施策”总基调下，房价高企的上海周五挥出重拳，提高二套房首付比例并从严执行限购，成为近期首个出台严厉限制政策稳定楼市的一线城市，料对其它房地产过热地区显现一定示范效应。
业内人士预计，新政出台后，短期内将明显抑制上海的改善和外地人购房需求，上海楼市交易将大幅降温，房价涨势也将趋缓，短期有显着抑制效果。
“这个政策对上海市场影响很大，非本地户籍占购房者一半，改善需求是市场主流，这两块都受到新政限制，预计上海房价涨幅会大幅回落。
”中原集团研究中心总监刘渊表示。
在上海房价经历近一年快速上涨后，继2月宣布优化土地和住房供应结构，上海市政府周五又宣布开始执行一系列楼市调控措施。
具体包括二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成，购房人须承诺首付款为自有资金；非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限由两年提高至五年；购房人的限购审核将前置至交易备案环节。
去年3月底，央行联合住建部、银监会下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买普通二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政策推出后，购房门槛明显提高，部分购房者的置业策略或已经打乱，不排除近期会有恐慌性购房的现象出现。
但其对房价走势他相对乐观地称，由于今年上海房地产市场的房源数量已经不足，所以即便有价格下行的趋势，在短期内可能不会明显。
相对短的去库存周期，以及补给不到位的楼盘供应，可能依然会促使房价继续维持在3.6万元/平方米的均价水平上。
新一轮楼市调控,上海、南京、杭州先生出现退房现象：限购令下,福州缘何反现“签约潮”？
。 仅只 是权 宜 之计 。 非长 久之 策 。 江 映辉 说。 仅
据福州市房地产信息网数据显示 ，福州出台 豫购 令’后，与其他城市成交量明显下滑相比，福州褛市威
福州大学房地产研究所所长王阿忠教授认为．福州 “ 限购令“时间太短，房地产，￣－ １ 对于政策的反应有一 ５ －
衡 等 问题
“ 房地产的一些根本性问题还是没有得到解决。如 土地的垄断，导致土地成为稀缺资源，地王的不断出
可能性微乎其微 ．第二种可能是贷款因为政策的原店被
—
住．无法办出．虽然理论上存在，但实际上圄为信贷 “ 阻曲令 “政簧的原因，不过也是属于理论上存在，实
登记潮 “ 。
限购令 “ 杀伤力 ”有几何７
除了力度最严厉之外，福州 限购令”还明确规 定 ：从即日起至２ １ 年 １ 月３ 日，相 比其他地区有了 ００ ２ １ 更为精确的时间期限。
福州资深地产专家江映辉认为从明确时间的期限上 来看．也说明了 ” 限购令”对于福州楼市而言只是一剂
福州地产专家刘福全也认为， ” 职购令”也对于搂 市而言，作用类似 “ 退烧针”的效果，浩标但不治本。
对于 “ 限购令 ，业内人士普遍认为这是用行政手 段对房地产市场的干预 刘福泉认为，一直以来政府的调控将过多的着眼点 和精力集中在打压市场的房价上 ，而没有追溯到造成房 债走高的根源上去，比妇房地产市场的供需结构出现共
对此．著名财经评论员叶擅指出：各城市出台的限购房没有区分已经持有的物
业套数，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，—律可以再购一套 新商品房 ，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励．他们不必
上海市住房租赁条例
上海市住房租赁条例（2022年11月23日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过）目录第一章总则第二章出租与承租第三章住房租赁经营第四章保障性租赁住房第五章服务与监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
- 1 -第二条本市行政区域内的住房租赁及其监督管理，适用本条例。
第三条本市践行人民城市重要理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，培育和发展住房租赁市场，推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。
第四条本市建立健全住房租赁市区统筹、条块结合、街镇（乡）负责、居村协助、行业自律的治理机制，将住房租赁活动纳入基层治理范畴。
第五条市人民政府加强对本市住房租赁工作的领导，建立健全议事协调机制，研究、决定住房租赁工作的重大事项，统筹部署、协调和推进住房租赁相关工作。
区人民政府落实住房租赁属地管理责任，建立住房租赁协调推进机制，统筹推进本辖区住房租赁管理工作。
第六条市住房城乡建设管理部门负责本市住房租赁工作的综合协调。
市房屋管理部门是本市住房租赁的行政主管部门，负责制定住房租赁相关规划和政策，并承担住房租赁监督管理和住房租赁经营、房地产经纪等行业管理职责。
区房屋管理部门负责本辖区住房租赁具体监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府开展住房租赁相关工作。
- 2 -公安部门负责住房租赁的治安管理和人口管理工作。
市场监管部门负责住房租赁有关市场主体登记，查处涉及住房租赁的不正当竞争、垄断以及广告、价格等违法行为。
发展改革、规划资源、农业农村、经济信息化、财政、税务、金融监管、民政、应急管理、城管执法、教育、人力资源社会保障、网信等部门以及消防救援机构按照各自职责，做好相关工作。
2024年上海房地产市场总结及展望报告
一、市场总结2024年上海房地产市场经历了一系列政策调控后，整体呈现出稳定的态势。
市场供求关系逐渐趋于平衡，房价稳中有降，交易量略有回升。
以下是对2024年上海房地产市场的总结：1.政策调控效果显著：2024年上海继续加大房地产市场调控力度，严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款，稳步推进租购并举政策。
这些政策措施有效地抑制了市场投机炒房的热情，防止了房价的过快上涨。
2.市场供求关系平衡：供应端方面，上海房地产项目的开发相对谨慎，在政策调控和限购政策的指导下，供应量相对稳定。
需求端方面，市民对于改善居住条件的需求依然较高，加上租购并举政策的引导，市场需求保持一定水平。
因此，2024年上海房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
3.房价稳中有降：受政策调控和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价整体稳中有降。
尤其是二手房市场，房价有所下调，使得更多的购房需求释放出来。
4.交易量略有回升：受政策调控和市场供需关系的影响，2024年上海房地产交易量相对稳定，有所回升。
尤其是二手房市场交易量增加较为明显，购房需求得到一定程度的释放。
二、展望报告2024年上海房地产市场将继续保持稳定的态势，但也面临一些挑战和风险。
以下是对2024年上海房地产市场的展望：1.政策调控将持续：为了稳定房地产市场，上海将继续实施相关政策，包括严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款等措施。
政策调控将成为房地产市场稳定的重要手段。
2.市场供需关系进一步平衡：随着租购并举政策的不断推进，上海房地产市场的供需关系将进一步平衡。
市民对于改善居住条件的需求依然较高，这将保持市场需求的稳定。
3.房价保持稳定：受到政策限制和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价将保持相对稳定的态势。
政府将继续控制房价过快上涨，使得房价在可承受范围内保持稳定。
4.交易量有望进一步回升：随着房地产市场供需关系的平衡和房价的稳定，2024年上海房地产交易量有望进一步回升。
楼市惊现退房潮
购房 者对 于未来 市 场走 势 的 观望 态 度 ，
是退房或退定现 象突 出的主要原 因 。
即使硬撑 着不 降 。但 是 区域周边 的
项目 “ 大手 笔 ”降价 ．对 于大多数业 主
来说 ，哪有 不动心 的道 理 ？从 目前 的市 场 情况 来看 ，８折 、９折 的楼盘 并 不鲜
见 ．如 此大 的价格反 差引起 了不少 以往 购房者 的不满 ，一 时间 ，一些高 价购房 的老业 主纷纷提 出要求 开发商退还差 价 ，
２４
而 同为 “ 难兄 难 弟 ” 的 上海 楼 市 ，
而 一些 新业 主 则态 度坚 决地 要 求退 房 。
维普资讯
经济聚焦 Ｉｏ 第８ ， １ ２８ ０ ￣３ ０譬 ４
据统计 ．市场 上 因促销 降价而诱 发 的退 房 ．占了退房 情况 的大 部分 。而怎样 降
在观 望情 绪浓 厚 的市场环 境下 ，他们 担 心楼 市从 此一 蹶不振 ，房产 价值 因此 而 迅速 贬值 。为 了防止 自己 的资产 缩 水 ， 他们急于抽离 楼市 ，导致 了 目前退 房潮 的出现 。 ”一位房产中介人士分析说。
竟 然 比二期第 二批 低 了 ４０ ０ ０元 。 相 同 的
情 况 也 发 生 在 万 科 第
重 庆 、成 都 、东莞 等也 都无可 避免地 遭
到了退房潮 的袭击。
五园 。万科 第五 园最 近 在销售 部分高层楼 盘 时 ，根 据整个集 团
快 速销售 的策略进行 了 价 格 调 整 ．下 调 幅 度 竟 然 高 达 １％～ ０
上海商住房大整治政策
上海商住房大整治政策2017上海商住房大整治政策一个月出台2个商办类政策间隔不到一个月，上海市接连出台两个政策整顿商办类市场乱象。
早在4月21日，上海市规划国土资源局发布文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中对商办土地出让明确若干重大新规。
文件要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
5月17日下午，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿。
其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
此外，新规强调，上海停止审批公寓式办公项目。
加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
一线商住房市场全面冰冻对于上海市接连出台的商办类新规，中原地产首席分析师张大伟表示：虽然上海市并未对商住类项目进行限购，在商办类交易政策方面的严格程度不如北京，但上海是首个针对在途房源出台细则的城市，已售未交付项目将取消其居住功能。
张大伟说，新政出台后，商办类市场或将出现大量纠纷交易，过去一年内，在上海购房、未交付的商办类项目都可能出现退房的现象。
从目前的情况来看，北京、上海、广州、成都、深圳都发布了针对商办类项目的调控政策，一线城市的商住房市场已经全面冰冻。
商改住和商住两用房都是“伪住宅”商改住和商住两用房，都是我们平常对于商业和办公项目改成住宅项目之后的说法。
从属性来看，没有这两个词儿，其实是开发商创造出来的名词，是开发商为了利益制造出来的‘伪住宅’。
3月26日出台的政策要求商业办公项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变居住等用途。
”也就是说“开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法-
上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 关于出售公有住房的暂行办法（１９９４年５月１８日上海市人民政府发布）为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。
第一条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。
第二条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。
但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的３０％。
第三条公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。
其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。
购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。
第四条出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。
一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积９０２元。
出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。
住房的成新折扣率每年为２％。
第五条对出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。
第六条对购买成本价公有住房者给予以下优惠：（一）按规定享受工龄等优惠。
（二）按规定享受住房补贴。
问题楼盘困境的化解与突破_记录
《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。
本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。
书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。
重点10城周度成交环比“三连升”_二手房市场“小阳春”来了
热点聚焦Focus重点10城周度成交环比“三连升”二手房市场“小阳春”来了步入3月份，重点城市二手房市场活跃度持续上升，重点10城二手住宅周度成交量环比上涨11.23%，实现环比“三连升”。
另外，据中指院监测，2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34%，同口径新房成交套数则同比下降19.2%。
有业内人士表示，目前各地二手房市场成交量处于有序复苏通道，一二手房置换联动趋势下，市场需求也将传递到新房市场。
不过，目前市场环境对于房地产中介及代理公司存在挑战，中介代理商重新盈利还需要时间。
降幅最多可达上百万元二手房倾向“买方市场”楼市活跃度上升背景下，热点城市的二手房成交量开始回升。
深圳乐有家地产中介经纪人李欢向本刊介绍，近期“小阳春”市场有了明显起色，深圳二手房市场周度成交量已经破千套。
二手房新增挂牌房源也明显增多。
李欢介绍，抢占“金三银四”节点，越来越多的业主开始参与到二手房交易市场：“有的业主其实并不着急卖房，只是挂出来试探市场；也有业主着急变现，比如之前做经营贷，欠款比较多，无法续贷，愿意把房子低价出手；也有的客户属于置换需求，虽然目前出售价格比较低，但也愿意低卖再低买。
大家心态不一样，成交周期差异也大。
”挂牌量井喷之余，二手房议价空间变得更大。
李欢介绍：“在深圳，总价四五百万的刚需类户型，成交价格可以比挂牌价优惠二三十万元；总价上千万元的房子，让步空间可以达到50万元，主要看业主心态。
”不过，二手房市场需求迎来集中释放，降价出售在热点城市成为常态。
北京麦田房产经纪人王云鹏向本刊表示，目前北京二手房挂牌量较多，但流行以价换量。
“不管业主挂牌多少钱，客户的心理预期永远是在挂牌价基础上降10%左右。
”王云鹏介绍，“我们关注的业务案例中，有社区2022年一套一居室的成交总价在440万元~450万元左右；到今年年初，成交价格只在320万元，降幅达到了上百万元。
”在王云鹏看来，目前北京楼市更加倾向于买方市场。
沪七条,沪七条具体内容
白城分校：baicheng.off./
吉林省公职考试交流论坛：jlbbs.off.
企业QQ：800043101论坛：jlbbs.off.
10月初，刘先生将一套位于上海松江新城的三房挂牌出售，总价230万元。由于他坚持不还价，导致多个意向客户流失。“沪七条”出台后，看房客户明显减少，这让刘先生心里有些焦虑不安。日前，他开始转变态度，向经纪人表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。
中共中央十八届三中全会针对房价失控也明确提出：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。所以中公专家建议此类问题我们考生要予以重视，以防止在国考面试中出现，预测出题会集中考察考生的综合分析能力(如谈看法、谈建议和措施、分析原因等方面)，随着各地争相出现控房价政策，所以政策类题目又是一个重中之重。今天，我们就来通过各地的“深八条”、“京七条”、“沪七条”来谈谈中国的房价调控之路。
房价飚高的直接原因：
1.内在市场需求的不断增多：随着城市化的加大和老百姓社会生活水平的提高，对住房的需要增多，所以导致供不应求的局面出现;另一方面，传统婚嫁观念的督促，结婚等同于买房。
2.总房屋量供应不足：土地、资金、建设成本、税费等的增加，一定程度上增加了建筑企业QQ：800043101 论坛：jlbbs.off.
同时一些房产中介为了提高业绩，想出各种奇招，如抵押首套房，用消费贷款补足首付;或者索性离婚，用净身出户一方名义买，包装成首套。
所以解决房价问题的核心还是两个方面，一方面，增加供给量，调整供需结构;另一方面，加大政府应该真正让市场承担更多的功能，而非通过自己的“有形之手”不断影响市场的交易行为。总而言之政策的未来走向、执行力度以及市场机制能否真正发挥调节作用，才是房价调控的最终道路。
深圳告急、上海稳了!楼市投机主义,正在消亡
招标模式的实施可以促进城市的经济发展和基础设施建设，推
动城市的整体发展。
促进市场公平竞争
02
招标模式的实施使得开发商之间有了更多的选择和机会，有利
于市场的公平竞争和资源的合理配置。
提高公众对城市发展的参与度
03
招标模式的实施使得公众可以更好地了解城市发展的动态和决
策过程，提高了公众对城市发展的参与度和知情权。
资产增值
由于房价、地价的上涨，使得购房者的资产价值不断增加。在这种情况下，购房者不仅可以获得投机利润，还可以获 得资产增值带来的额外收益。
土地资源浪费
倒挂现象的存在使得土地资源浪费，因为有些土地资源可能被过度开发或者长时间空置。这种现象可能 会导致城市发展的不平衡和资源浪费。
倒挂现象的长期管控问题
压力。
投机炒作
一些购房者利用市场上的漏洞进 行投机炒作，导致房价脱离实际 价值，影响了市场的正常秩序。
供需失衡
城市中心区域房屋供应不足，而 购房者又集中在这些区域聚集， 导致供需失衡，房价持续上涨。
政策对投机者的打击
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降低投机机会
指导价的制定使得房价更加贴近实际价值，减少 了购房者的投机机会，降低了投资风险。
始收紧二手房贷款。
开发商资金压力
由于开发商资金压力较大，为了回 笼资金，将更多的资金用于新房销 售，从而减少了二手房的交易量。
房价过高
部分地区的房价过高，导致购房者 难以承受高房价，转而寻求其他投 资渠道，从而使得二手房交易量减 少。
停贷的影响
对购房者的影响
对房地产市场的影响
购房者无法获得银行贷款，将无法完 成购房交易，从而使得购房者的计划 受到阻碍。
促进竞争和创新
上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知
上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2010.09.02•【字号】•【施行日期】2010.09.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房屋调查机构，各房地产开发企业、房地产经纪机构：为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序，现就有关问题通知如下：一、严格商品住房预售许可管理。
房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。
各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。
二、完善商品住房销售方案备案管理制度。
房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。
房地产业惊现“退地潮”
中国房地信息3[聚焦]G A T H E REYE20079119.042000R I f Of 3块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。
竞拍成功之后，融信曾试图寻找合作开发那块地的伙伴，但一直没能找到，到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元的土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
5月14日，有消息传出，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”——东莞市南城水濂村地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米。
由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时的拿地价格，开发商几乎没有任何利润可言。
6月4日，又有消息传出，继南宁中山路拍卖地块因竞标者不能按时交纳一亿元项目履约金，被南宁国土部门收回并没收500万保证金后，南宁又一拍卖地块遭遇竞拍者弃定。
这块位于高新区的地块因竞拍者违约没有支付近一亿的土地款，土地被收回并没收300万元保证金。
从目前来看，尽管退地风波只在少数城市发生，并没有引发全国性的“退地潮”，但它所传递的悲观信号，却足以在房地产界引起巨大的恐慌。
“囤房囤地”种下恶果对于退地现象出现的原因，业内专家认为，其根源在于过去一年中地产商们近乎疯狂的囤房囤地之后所导致的资金链短缺，从而迫使他们不得不“退地自救”。
2007年下半年，中国出现了罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是全国范围内频频出现的“地王”现象。
对中国楼市“明天会更好”的看法让地产商们四处“抢地”，等待再开发的利润。
在2007年7、8、9三个月内，一些地产上市公司疯狂在全国范围内圈地。
除了一贯的热点北京、上海、广州、深圳、杭州，重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角、长三角部分二三线城市也相继落入圈内。
在上市公司强大的资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面，“面粉贵过面包价”的现象屡见不鲜。
在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。
2024年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析
2024年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析单选题（共45题）1、历史背景.风俗习惯.社会群体.街区风貌.治安状况等方面构成了片区的( )。
A.社区环境B.银行按揭C.区域功能D.自然环境【答案】 A2、"您喜欢带屋顶花园的高层吗?"这句话属于提问技巧分类中的( )。
A.试探性问题B.镜像型问题C.开放式问题D.指导型问题【答案】 A3、符合副肿瘤综合征的是A.恶性肿瘤引起的发热B.恶性肿瘤引起的贫血C.恶性肿瘤引起的营养不良D.恶性肿瘤引起的内分泌紊乱【答案】 D4、对房源的业主（委托方）进行（），这是保证房源信息时效性的重要手段。
A.周期性访问B.访问信息的累积C.访问信息的筛选D.直接接触【答案】 A5、为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。
A.相似性B.动态性C.可替代性D.可操作性【答案】 B6、客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。
体现出客源的( )特征。
A.时效性B.指向性C.潜在性D.固定性【答案】 B7、房地产营销模式中不常见的是( )。
A.职能式组织B.集团式组织C.市场式组织D.产品式组织【答案】 B8、制订推广策略是在（）明确后，可以制订后续的宣传推广策略。
A.SWOT分析B.项目的市场定位C.周边市场竞争状况分析D.形象展示【答案】 B9、写字楼项目的推广渠道不包括（）。
A.户外广告B.活动营销C.楼体广告D.店面推销【答案】 D10、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。
A.物业的用途B.物业的权属状况C.物业自身及其周边环境的物理状态D.委托方在委托过程中的心理状态【答案】 C11、广告最基本的心理功能是()。
A.沟通信息B.诱导消费C.创造需求D.教育大众【答案】 A12、下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。
退房潮中的契约精神
受宏观调控影响，部分楼盘出现降价促销，上海北京等多地出现退房潮。
价格涨跌，原本是市场经济中的平常现象，但房子作为大宗商品实在价格不菲，很多家庭倾囊而出，为的就是一套房子，价格稍一波折，便是数十万的来去，实在是伤不起啊。
已有多名律师向媒体表态，降价不构成违约，退房有违契约精神。
相当一部分民众也出人意料地站在开发商这一边，认为降价就退房就不对的，如果涨价呢？难道开发商也解除合同。
民众都开始替开发商着想了，看来此次宏观调控政策之严厉，的确不同以往。
从《合同法》的角度来讲，退房就意味着解除商品房买卖合同，而解除合同有两种形式，一种是法定解除，另一种是约定解除。
法定解除权的产生包括不可抗力、预期违约、迟延履行、违约导致合同目的不能实现、不安抗辩权的行使等等；而约定解除则是指出合同当事人在合同条款中约定，在出现某种情形或达到某种条件时，合同得以解除。
在2008年房市调控时期，就曾出现过开发商向业主承诺，如果价格降低可以退房，这就是约定解除的一种。
因此，业主以降价为由要求开发商退房也不能一概而论，不能说要求退房就违背了“契约精神”。
上海“水岸蓝山”业主集体退房的诉讼一审中，法院支持了业主的退房请求，判令开发商在扣除赔偿金后退回房款。
依据的就是业主和开发商签订的购房合同的补充条款第三条规定：即若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。
当然，这属于个案，绝大部分开发商不会在商品房买卖合同中留下这么大个缺口。
早在2009年7月，最高院印发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知（法发〔2009〕42号）中，就明确：“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
”在最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对买受人可以解除合同的情形也有所列举，比如：因房屋主体结构质量问题、面积误差比绝对值超出3％、迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行等等。
对退房潮的看法
谁该为愈演愈烈“退房潮”负责？最近几年中国的老百姓一直都在被房价困扰着，房价过高老百姓担心，房价过低老百姓也担心，众所周知，房子是人们不可或缺的。
房价不仅困扰着老百姓，同时也是房地产商们最关心的问题，在一定程度上影响我国社会的安定和团结，最近出现的退房潮理所当然备受人们关注。
退房潮最初出现在杭州自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就频繁出现。
此后，南京也出现了退房。
接着退房潮又蔓延至上海和太仓。
在2005年和2008年国家对楼市进行调控时，都曾有过退房现象。
但随着后市的复苏，退房潮也一下子烟消云散。
不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期下跌，可能促成更大规模的退房潮。
造成退房的原因可能有以下几种：一、国家限购，限价政策的出台。
二、大量保障房的出现。
三、房地产开发商们融资的结果。
四、市场经济发展不成熟，房地产市场畸形发展。
五、国家对房地产市场监管不力，政府对房地产市场的行政干预力度过大。
六、诚信缺失。
从道理上说，退房要符合几个条件：一是开发商延期交房；二是房屋质量出现严重问题；三是房屋下面的土地权属有问题。
如果三者都不是，“退房”基本不可能。
从法律角度上看，退房要符合以下四个条件：一、商品房权利有瑕疵。
二、因政策变更难以实现合同目的。
三、开发商无商品房预售许可证。
四、商品房质量不合格。
除此之外，购房者要退房，其难度可想而知，即使能退房，购房者也要付出很大代价。
然而，谁该为愈演愈烈“退房潮”负责？有市场就有涨跌，平等自愿、风险自负，诚实守信的精神，实为市场经济的基石。
市场经济的本质是法治经济，倘若由于房价的波动而导致合同形同虚设，房地产市场的交易行为便会失去起码的保障，市场经济的有序规范也就难以达到。
然而，也要看到，在退房潮的背后，也有“房奴”的艰辛。
因房价的“大起”而恐慌性购房，结果却遭遇“大落”。
上海「认房不认贷」执行首日,售楼处人头攒动,有楼盘访客量增近 4 倍,如何看待当前市场反应？
上海「认房不认贷」执行首日，售楼处人头攒动，有楼盘访客量增近4 倍，如何看待当前市场反应？
上海执行「认房不认贷」政策后，市场反应积极，售楼处人头攒动，有楼盘访客量增近4倍，这表明该政策对市场产生了积极的影响。
首先，该政策使得一些原本因为贷款记录而无法再次购房的人有了购买的机会，增加了市场需求。
这可能会导致一些房价上涨，但同时也使得更多人能够进入房地产市场，提高了市场的活跃度。
其次，该政策可能会促进市场的进一步分化。
在一些热门区域，房价可能因为需求增加而进一步上涨，而在一些不太受欢迎的区域，房价可能会保持稳定或者有所下降。
最后，市场的反应也表明了购房者对于房地产市场的信心。
在当前经济环境下，房地产市场的稳定和发展对于整个经济社会的稳定和发展都具有重要意义。
总的来说，当前市场反应积极，说明「认房不认贷」政策对于房地产市场有积极的影响。
但同时，也需要警惕房价过快上涨带来的风险，需要继续加强房地产市场调控，保持市场的稳定和健康发展。
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上海楼市退房现象渐多政府称属市场行为不干涉
11月4日上午，上海嘉定龙湖地产郦城售楼处。
门口的展示沙盘上看不见楼房模型，只剩两个灯头接口，树木模型七扭八歪，从沙盘上零落的碎屑仍可见被砸过的痕迹，而另一个全景沙盘也被黑色布罩全部遮挡起来。
楼房精美装修的样板间中，业主在白墙上写下的“容积率欺诈”、“还我血汗钱”等黑色抗议标语异常扎眼。
售楼处只有两名售楼人员埋头坐在前台，进来了人甚至不会抬眼看，更多的工作人员则是坐在茶水台前，伴着咖啡机咕咕的煮水声聊天。
因为团购已经结束，且剩余房源非常有限，售楼处内只有零星的看房者。
然而就在半个月前，这里曾经历了3天人满为患的购房潮，但紧接而来的是上百名老业主的抗议示威。
上海楼市“金九银十”俨然已变成“铜九铁十”，开发商要回笼资金，开始大幅度降价售楼，房屋资讯网站的新开楼盘中，随手可见“打折中”、“活动”等宣传字样，有的楼盘降价幅度高达40%以上。
而这触动了老业主的神经，“自己血汗钱堆起”的房子贬值了，老业主的“维权”行动开始了。
他们要求，“停止降价销售、退房或者补全差价！”
就在11月2日，龙湖业主代表与龙湖公司代表的谈判因谈判地点的分歧而告失败。
舆论也没有支持老业主，许多网友指责他们“阻碍房价下跌”，而记者采访相关法律人士认为，此种维权缺少法律依据。
但是，在楼市调控之下，业主如何承受市场风险？这是值得讨论的问题。
房产商：大幅降价促销
近期，国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从统计数据来看，近3个月以来，上海商品房供应面积仍在增加，但是成交量环比增长却是零。
打折降价无疑是扩大成交量最快的办法。
中国青年报记者近日走访发现，在上海，大幅降价的嘉定龙湖地产郦城和绿地集团秋霞坊的部分户型仅剩顶层以及一二层，房源基本销售完毕。
龙湖地产在10月19日推出了为期3天的“抢收华东”促销行动，以搜房网为平台限时团购上海、杭州3个楼盘1000套房，这其中就有郦城楼盘，房价折算后从1.75万元/平方米直降到约1.4万元/平方米。
同样大幅降价的还有浦东中海御景熙岸，最大降幅每平方米均价下降6000元，而绿地集团秋霞坊，每平方米也下降了4000元之多。
除降价之外，近期保利家园部分楼盘被网友曝“变相降价”，通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
花费巨款购房的先期业主先是惊愕，后是感到“被开发商欺骗了”。
10月的最后两个周末里，上述所及的几个售楼处内，老业主集体示威抗议，要求“开发商给个说法”，停止降价销售，部分业主要求退房或者补全差价。
龙湖地产售楼处的工作人员当时回应：“我们只能按照合同办事”，没有办法满足业主要求，“降价这个是没办法的，家家都是这样，而且房价是降了，但好的楼层也都已经被人家（先期业主）挑走了。
”
政府部门：“市场行为，我们不会干涉”
手里攥着房子的老业主，本以为调控下只有地产商和房屋中介在过冬，没想到第一个过不下去的，竟是自己。
“房子还没到手，突然几十万元就瞬间蒸发了”，以一套90平方米的小户型为例，上述几个楼盘，先期业主的房子在降价中至少贬值20万元，几大楼盘的老业主认为，开发商为了自己的利益如此促销，这种降价“是欺诈行为”。
一位不愿透露姓名的维权业主表示：“我们不是阻碍降价，我们也并不是跟新买房的人有任何矛盾，但是开发商不能这样狠地降价，我们几乎等于多付了一个首付，利益确实受到损害。
”
优惠措施同样引起争议。
在保利家园的业主论坛上，老业主认为，“大家都是一样花了血汗钱购买房子，这（附加优惠条件）对于老业主是极其不公平的。
”
实际上，业主要求退房的缘由并不仅仅只是因为价格缩水。
在龙湖地产的业主与开发商交涉时，一名男性业主愤怒地说，“你们合同中没执行的多了去了。
你不要跟我提合同。
”业主所指的未执行是指开发商对容积率和附近规划的承诺，一位微博名为“嘉定龙湖业主维权”的龙湖业主透露，维权行动从2011年3月就开始了，他们认为龙湖在容积率上偷换概念，在车位比例和房屋质量上都有瑕疵，此时又大幅降价，所以要求退房。
于是，大幅降价的楼盘售楼处里，就发生了一边新的购房者排队抢房，另一边老业主举着“抗议欺诈”的横幅要求退房的景象。
然而，无论是退房还是补偿的要求，在先期订立的合同中均没有相应条款规定，法律依据不充足。
其实，业主抗议降价的事件并不是首次发生。
早在2008年，在上海、杭州、武汉等城市发生的万科业主退房潮中，因为先期的合同条款中没有降价条款的约定，只能得到万科“体谅客户的心情，但是其一切企业行为必须遵循契约原则”的回应。
“早期业主利益显然遭受了损失，但是业主的损失与开发商降价的行为之间是否具有民法上所说的因果关系，是值得商榷的。
”复旦大学法学院的段厚省教授解释，从法律依据上，业主在与开发商签订书面的且经法定程序备案的购房合同时，双方都应当被推定为“理性人”，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格或者交换价值下降的风险。
中国青年报记者致电上海市嘉定区房屋和土地管理局，得到了同样的答案，其科室工作人员表示：“开发商的降价属于商业行为，只有当其房价上涨超过20%时，我们才会加以限制，而对下降的限制还没有接到上级相关规定的通知，所以目前调查认为，嘉定的这两个楼盘没有违规操作，市场行为，我们不会干涉。
”
而在10月27日举行的上海市政府例行新闻发布会上，上海市政府新闻发言人徐威也表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，同时，房地产企业也应该按照规定实行“一套一标”，明码标价，接受监管。
如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当根据约定协商解决，如果协商不成，可以通过司法途径解决。
“相关职能部门将依法加强监管，对违反商品房价格管理规定的行为将予以查处，维护当事人的合法权益。
”
法律专家：目前处于经济理性回归时期
业主到底是否应该承担房屋贬值的风险，从事民商法研究的复旦大学法学院教授段匡认为，目前处于经济理性回归的时期，当事人应以理性来考虑自身的利益和责任问题。
“因为当房价上涨时，开发商并没有权利要求合同解除，让业主按照新的价格买入，那么同样的逻辑，业主难以拥有要求补偿差价的权利。
”段匡解释，当时高价买入的人一定也是综合了各方面的条件，认为划算才会购买。
而今天买的人认为，这个房价到底了，但事实上，同样存在房价是否还会下跌这个问题，这本质上是每一个人自身的判断力决定的。
不过，段匡认为如果开发商存在劝诱引导或者欺骗等违规问题，在业主进行举证后，是完全可以要求补偿的。
最近，上海市市长韩正对于上海进一步落实中央的房市调控政策表示了决心，“下一步我们的态度是坚决的，会坚决落实中央政策的宏观调控措施。
”
调控加力，开发商是否能够无限制的降价，有分析人士指出，开发商为了回笼资金大幅降价，事实上给老业主、周边的房产商以及二手房市场都带来了影响。
中国青年报记者调查了位于上海市运光路的房产中介一条街发现，近来规模较小的房产中介多是两至三个月没有二手房成交，运营成本主要靠一些租房的手续费支撑。
“大大小小的房产中介都关了多少家了，我也开始考虑要不要关门了”，上海华一房产经理黄建告诉记者，当下无法成交的主要原因在于买方都在观望等待下降，而二手房房主价格上还不愿意松口。
“我国楼市的价格波动，政府在其中发挥了巨大的作用。
这种政策上的风险对于业主来说是不公平的，这要依循涉及政府政策的法律来寻求救济。
”段厚省给出了一个更大的讨论空间。
业主作为经济理性人，在市场行为中确实应该承担责任，但是风险承担体系仍有完善的必要。
中国社科院社会学研究员唐钧教授近日在一场有关城市住房政策研究的讲座中指出：“政府的房价调控有可能会导致‘负资产问题’，也就是业主在房价下降后仍然需要按照原有的高价进行按揭偿还，这会引发很多问题，需要靠总体的住房政策进行调节和保障。
”
段厚省说：“我们可以讨论，因不可预测的政策而遭受损失，在此情况下是否可以主张向政府求偿的问题。
”
而对于购房者，段厚省告诫说，“如何减少损失，还是要靠市民的理性判断，不要追涨，也不要追跌，以理性平和以及必需的原则来做出购房决定。
法律很难满足每一个人在每一个时候的要求，只能实现一种大致的公平。
”。