房地产开发企业回迁安置如何征税 (注意回迁房各计税基础的解释)
拆迁还房不同税种计税依据有异
拆迁还房不同税种计税依据有异第一篇：拆迁还房不同税种计税依据有异拆迁还房不同税种计税依据有异某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。
2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。
同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税（该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件）和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。
营业税按同类房屋成本价确定计税依据根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
(整理)房地产开发企业旧城改造项目回迁房涉税政策汇编
旧城改造项目回迁房涉税政策汇编一、营业税1．国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
2．国税函发[1995]549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
3．冀地税函[2000]93号：在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。
二、土地增值税1．国税发[2010]220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
回迁房问题涉及的土地增值税增值税所得税问题
回迁房问题增值税政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。
区分以下两种情形：（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。
组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）公式中成本不包含土地成本增值税视同销售的金额如何确定，比较明确的是这个河北省文件。
文件区分回迁房是否承担土地出让价款明确了视同销售的金额。
第一种情形由于承担土地价款，是按近期销售均价确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对应价款用来支付拆迁费用，第二种情形未承担土地价款按其组成计税价格（不含土地）确认视同销售收入，这是营业税政策的延续：国家税务总局公告2014年第2号“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》（总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。
无论哪种情形，依据“财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”，我们认为都属于拆迁补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。
开发回迁安置用房有关营业税公告2014年2号(涉及建造成本不含地价规定)
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。
本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
特此公告。
就目前房地产行业中涉及到城中村改造的操作模式越来越多,而我们的国家税务总局一直没有一个来彻底的明确拆迁补偿所涉及的税务问题的文件.所以,税务机关乱依据文件, 当然一般都是搬抄对企业不利的条款来执行,一口价,就是以视同销售作为所以税款的计税依据,全凭他们自己说了算.其实,在几年前的以前,就有一个文件, 已经提及到安置区营业税计税依据的问题,这个文件就是国税函发(1995)549号. 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发(1995)549号1995-10-10江苏省国家税务局：你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发〔1995〕338号）收悉。
文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。
在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。
按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。
并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。
房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税
房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。
分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。
组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
公式中成本不包含土地成本。
开发回迁房按成本价核定计税解析-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！
开发回迁房按成本价核定计税解析-财税法规解读获奖文档
2014年1月8日，国家税务总局发布2014年第2号公告《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题进行了明确，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
对于该公告的理解，笔者认为应特别注意土地使用权在谁的名下，以谁的名义立项的问题，其次是从实质上分析土地使用权是否承担了土地出让价款。
一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地、一方出资金，也要求土地使用权办理变更手续，方可以双方名义办理合建审批手续。
公告明确提到纳税人以自己名义立项可以判断出纳税人无论从实质角度还是从名义上或形式上看均具备该回迁安置房土地的
使用权。
纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。
房地产开发企业回迁房流转税如何缴纳
房地产开发企业回迁房流转税如何缴纳房地产开发企业回迁房流转税如何缴纳由于国际金融危机的爆发，我国外贸出口受到严重冲击，主要出口国美国消费疲软，造成我国许多以出口产品为主的公司纷纷倒闭，国内消费需求不能有效激活情况下，国家采取了加大投资的方式，以保证GDP的增长。
河北省提出了三年大变样的实政纲领。
特别是河北省较大及中等城市力度与强度更大。
其中城中村改造的速度更加提速。
那么拆除旧有破烂不堪的旧房，重新建设现代化气息的高楼大厦是必然。
对于旧住户如何补偿各地不一，其中有开发商采取给新房补旧房的方式进行解决拆迁问题，那么这种方式开发商如何缴纳营业税呢?国家有具体规定吗？地方税务局如何执行呢?1995年10月10日国家税务总局回复了江苏省国家税务局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发［１９９５］３３８号），国家税务总局下发了关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发[1995]549号）文件内容如下江苏省国家税务局：你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发［１９９５］３３８号）收悉。
文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。
在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。
按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。
并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。
经研究，现批复如下：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划拆迁安置是指在城市更新、基础设施建设等需要拆除原有住房或土地的情况下，对被拆迁方进行合理安置和补偿。
而在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都会涉及到相应的税费问题，需要进行分析和筹划。
首先，对于开发商来说，拆迁安置补偿的费用可能涉及到的税费主要有土地增值税（以下简称土增税）、企业所得税和契税等。
1.土增税是指在卖售土地或者转让土地使用权时，由土地增值所得人按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商将拆迁的土地进行销售或者转让，就需要按照国家规定的税率缴纳土增税。
2.企业所得税是指企业取得的所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商通过拆迁获得了经济利益，就需要按照国家规定的税率缴纳企业所得税。
3.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商购买了被拆迁方的房屋或土地，并在后续进行销售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
对于被拆迁方来说，拆迁安置补偿涉及到的税费主要有个人所得税和契税。
1.个人所得税是个人取得各类所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方从拆迁中获得经济补偿，就需要按照国家规定的税率缴纳个人所得税。
2.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方将自己的房屋或土地出售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
针对以上涉及到的税费问题，开发商和被拆迁方可以进行税务筹划，以尽可能减少税费负担。
1.对于开发商来说，可以通过合理安排拆迁安置补偿方案，减少土地增值税和企业所得税的缴纳额度。
例如，可以将部分经济补偿作为代价修建公共设施或提供其他社会服务，以在满足法律法规的前提下，实现税务优惠。
总之，在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都需要注意税费分析和税务筹划，以合法合规地减少税费负担。
开发回迁安置房 计税依据如何定
开发回迁安置房计税依据如何定情形一：产权调换、土地不作价、互不补房款产权调换、土地不作价、互不补房款，指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。
计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和营业税暂行条例实施细则第二十条第一款第（三）项核定。
计税营业额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。
需要注意的是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列3个条件：1.开发商必须以自己的名义立项；2.开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房；3.开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。
情形二：产权调换、互不补价产权调换、互不补价，指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。
计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。
计税营业额＝工程成本÷（1－营业税税率），公式中的工程成本包含回迁安置房所处地块的土地成本。
情形三：产权调换、超面积补价产权调换、超面积补价，指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。
计税营业额应分别确定：——对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照上述第二种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。
——对超面积安置部分收取房款的，应根据营业税暂行条例的有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。
如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格且无正当理由的，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定其计税营业额。
关于回迁房的法律规定
一、房地产开发企业房屋回迁业务的税务处理1.契税。
《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。
2.营业税。
国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。
如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。
3.印花税。
《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。
可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。
另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。
4.土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
旧城改造过程中,回迁安置房涉税解析!
旧城改造过程中，回迁安置房涉税解析！
在旧城改造过程中，房地产开发企业时常面临拆迁安置住房的税务处理问题。
根据《国家税务总局公告2014年第2号国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，“回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
”
下面让我们来看一看实操中有哪些常见的针对回迁安置房的税务处理。
一、土地增值税
根据国税函[2010]220号，如果房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
如果开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
二、增值税
营改增后，目前国税总局还未出台相关政策明确回迁安置房的税务处理方式。
考虑到营改增后许多增值税政策沿用营业税时期的税务处理规定，让我们先来回顾一下营业税时代，回迁安置房是如何进行税务处理的。
房地产企业回迁安置房涉税处理分析
房地产企业回迁安置房涉税处理分析目录前言一、企业所得税的处理二、增值税的处理三、土地增值税的处理前言房地产企业推进旧城改造和新区建设的过程中可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。
在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
其中产权调换就涉及到回迁安置房问题。
回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，将被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋或者对被拆迁人进行货币补偿。
回迁房主要有两种方式：a.货币回购；b.产权调换。
a.货币回购是政府或房地产企业直接以货币形式支付拆迁补偿费作为成本支出，根据拆迁及回购协议约定的方式以市场价或约定的优惠价购入安置房，按市场价格或协议约定价格确认收入。
B.产权调换则是以“拆一还一，无偿转让，多增补价”的形式安置回迁户，产权调换属于以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，应做视同销售处理。
下面将从企业所得税、增值税、土地增值税不同税种下分析回迁安置房相关的税务处理：一、企业所得税的处理（1）视同销售收入：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
房屋拆迁时房地产开发企业如何就补偿款缴税
房屋拆迁时房地产开发企业如何就补偿款缴税房屋拆迁是指政府为了推进城市规划、建设或基础设施建设等目的，对居民的房屋进行强制拆除，并按照相关法规给予相应的经济补偿。
对于房地产开发企业来说，他们在进行房屋拆迁时需要注意一些税务方面的事项，以确保合规运营和避免不必要的税务风险。
以下是房地产开发企业在补偿款缴税方面需要注意的几个问题：一、离退休人员补偿金的纳税情况：在房屋拆迁中，一般要向原房屋所有权人支付补偿款。
而对于退休人员来说，他们在获得补偿款后并不属于个人所得税的征收范围。
离退休人员补偿金是按照相关政策规定享受的个人福利待遇，并不需要缴纳个人所得税。
二、个人所得税的纳税情况：根据税法规定，居民个人取得房屋拆迁补偿款是需要缴纳个人所得税的。
企业在支付补偿款时，需要将个人所得税预扣预缴并上缴至税务机关。
个人所得税的税额计算公式为：纳税金额=所得额×适用税率-速算扣除数。
不同地区对于不同档次的所得额有不同的税率和速算扣除数，企业应按照相关政策提前掌握纳税细则，并依法计算和缴纳个人所得税。
三、相关发票的开具：对于房地产开发企业来说，支付补偿款时需要开具发票，且应开具专用的增值税发票。
企业需要按照国家税务部门的规定，妥善保管好所有的发票，以备税务机关查验。
四、申报和缴税：房地产开发企业应按照税法规定的时间要求，将个人所得税从补偿款中预扣预缴，并在预扣预缴义务期满后及时申报和缴纳税款。
缴纳个人所得税时需要填写相关纳税申报表，并附上相应的发票和汇缴证明。
企业在申报过程中应认真填写，并确保所填写的资料准确无误。
五、税务风险防范：总之，房地产开发企业在进行房屋拆迁时，应遵守相关税法规定，按照税务机关的要求填写纳税申报表，并按时缴纳个人所得税。
此外，企业还需要妥善保管好相关的发票和证明文件，并建立严格的税务风险防范机制，以确保企业的合规运营。
房地产开发公司回迁安置是否需要缴纳回迁房契税
因房地产开发公司回迁安置，是否需要缴纳回迁房契税《契税暂行条例》规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
交换价格相等的，免征契税。
根据上述规定，房屋因房地产开发而拆除，房地产开发公司回迁安置，属于房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付一方按差额缴纳契税。
房地产开发企业回迁房的账务处理一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产开发企业房屋回迁业务的税务处理1.契税。
《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
法律规定上回迁房契税怎么算
法律规定上回迁房契税怎么算法律规定上回迁房契税的计算是依据⼀定的标准进⾏直接的差价计算，在具体的⾯积上是90平⽅，⼀90平⽅以下和以上就是所以⾃⼰需要注意实际的要求，尽量在既定的补偿范围内进⾏直接的操作，但是最为重要的还是需要⾃⼰积极的应对不同的状况。
⼀，法律规定上怎么算赔偿部份免交契税，补差价部份按实际税率征收。
1、被房屋的个⼈依照安置协议取得货币补偿，重新购置⼀处房屋的(即货币补偿安置)，成交价款中未超出拆迁补偿款的部份免征契税;超出拆迁补偿款部份，应按适应税率征税。
2、被拆迁房屋的单位和个⼈依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋(即房屋产权调换安置)，不补缴产权调换差价款的，免征契税;应补缴产权调换差价的，对补缴款部份，按适⽤税率征收税。
3、90平⽅以下(不包含90平⽅)外环总价160万以下、中环200万以下、内环330万以下(不包含160万、200万、330万)契税1%;4、90平⽅~140平⽅以下(包含90平⽅、不包含140平⽅)外环总价160万以、下中环总价200万以下、内环330万以下(不包含160万、200万、330万)契税1.5%;5、140平⽅以上(包含140平⽅)契税3%;⼆，回迁房契税可以不交吗?1、《契税法》规定，在中国境内取得⼟地、房屋权属的企业和个⼈，应当依法缴纳契税。
上述取得⼟地、房屋权属包括下列⽅式：国有出让，(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。
2、纳税⼈应向税务机关按时交纳申报税费，如果发现房屋交易中属于虚假纳税申报，按照《中华⼈民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳⼊系统。
3、《中华⼈民共和国税收征收管理法》第三⼗⼆条规定，纳税⼈未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务⼈未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之⽇起，按⽇加收滞纳税款万分之五的滞纳⾦。
回迁房的税费确定需要⾃⼰在有关法律条例上进⾏⼀定的计算，确保⾃⼰的利益维护不会有太多的外界⼲扰，但是需要⾃⼰留意实际的要求确保⾃⼰的利益维护不会有太多的纠纷，但是实际的情况下会有较多的利益纷争，所以⾃⼰需要严格的对待。
回迁房项目的会计和税务处理
回迁房项目的会计和税务处理土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致,而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。
案例A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元.另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例,与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。
开发项目分两期进行建设。
一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。
2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设,建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建.假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。
请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。
该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低,可以有效地减少前期的企业所得税支出,获得递延纳税的好处。
这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：第一期商品房的会计成本1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本--土地征用及拆迁补偿费5000贷：货币资金5000。
回迁房涉税问题(税务务实)
回迁房涉税问题回迁房或拆迁安置房涉及税收政策较多，本文将对房地产开发企业回迁业务中各税种政策适用做详细解析。
一、增值税问题解析（一）回迁房营业税政策借鉴营改增后并没有对“回迁房”有专门的定义和国家层面的税收政策，但营改增后的增值税政策大多延续了营业税时代的政策，不妨梳理一下营业税有关回迁房的政策。
以上营业税文件规定了两个问题，一是纳税人取得的征地补偿费不征营业税；二是房地产开发企业在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售征税营业税。
（二）纳税人取得的拆迁补偿款不征增值税结合营业税时代的政策原理，纳税人取得的政府征地和房屋的补偿款不征增值税。
这是因为：一方面，从拆迁行为本身看，必须由政府主导才能执行，因而无论是征地补偿、房屋补偿，还是青苗补偿、安置补偿，都是由政府参与的拆迁行政行为所支付的对价；在支付方式上，无论是由政府直接支付，还是通过拆迁公司支付，或者通过抵销地价的方式由开发商直接向拆迁户支付，均为政府城市规划的一部分，具有非经营性质。
另一方面，从免税政策规定看，根据财税[2016]36 号附件3 第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税，即政府征用土地给予的补偿款免税，但房屋等地上建筑物的补偿款是否免税却不明确，因而需要借助民法和行政法的相关规定进行考察分析。
民法方面，《物权法》146、147、182、183 条定义了“房随地走，地随房走”的房地一体化原则：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物受其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当按照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
行政法方面，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调整。
房开企业拆迁安置营改增前后及销售计价增值税问题
开发项目在营改增前拆迁动工，营改增后开发项目竣工。
房地产企业按照拆迁安置协议的约定，向原居民无偿转让的回迁安置房是否缴纳增值税？如果要缴纳增值税，应按什么价格作为增值税的计税依据？答：对被拆迁户实行房屋产权调换，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，不论是根据营业税政策，还是根据营改增税收政策，都应按“销售不动产”税目纳税。
对于营改增后办理产权转移手续的拆迁安置房，由于房地产企业在营改增前未向原居民收取房屋价款，不需要缴纳营业税。
根据营改增试点实施办法中增值税义务发生时间的相关规定，房地产企业应以与原居民办理房屋产权转移手续的时间作为增值税纳税义务发生时间，按规定计算缴纳增值税。
现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土地，政府应以“熟地”出让，并主导完成此拆迁补偿工作。
也就是说，负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。
但在实务操作中，因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因，拆迁安置和“三通（或七通）一平”等基础工作是由房地产开发企业。
因此，需要根据房地产支付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计税依据。
对于采取“净挂毛交”方式出让的土地，即以净地招拍挂，而实际交付的是毛地，政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置的，房地产公司拿地后在红线内建造安置房，完工后交付给被拆迁户，实为向政府销售安置房，政府以此安置房补偿被拆迁户。
因此，房地产拆迁安置房的计税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价款之和。
对于毛地价格成交毛地交付的土地，房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。
由于房地产企业不需要支付拆迁安置房的土地成本，因此不能参考在该块土地上建成的其他商品房的销售价格确定拆迁安置房的计税价格。
对拆迁安置房的计税价格，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。
企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理
企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第（一）项规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第二条相关规定，“纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行”。
各地具体与上述政策规定基本一致，举例如下：1.北京市规定。
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第三十三条第（二）项“纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，第1点规定：安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”2.广西壮族自治区规定。
根据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布）第三十二条的规定，纳税人将本项目房地产用于安置回迁户，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发企业回迁安置如何征税
2009-5-7 17:43
问：房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票，根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定“回迁房建造支出”可以计入“开发产品计税成本——土地征用费及拆迁补偿费”项目。
问题是：房地产开发公司回迁房的行为是否视同销售缴纳营业税，收入怎样确定？是否计缴企业所得税？还涉及其他税种吗？
答：根据《营业税暂行条例》第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。
计税依据为销售同类不动产的市场价格。
按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税依据，包括房屋货币补偿和房屋实物补偿。
房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发成本为计税依据缴纳契税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他有关文件规定，房地产开发企业回迁安置用房，应当视同销售，缴纳土地增值税。
房地产开发公司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目缴纳印花税。
依据税法规定，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁房屋标准面积内实际发生的成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实际发生的成本结转销售成本，计算缴纳企业所得税。