房地产

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。

房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。

在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。

房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。

房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。

因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。

房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。

作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

就我国而言，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。

从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅１４平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。

正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，二、我国房地产金融市场的现状我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。

90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。

随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。

全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。

住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。

近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。

2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。

但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

1 房价过高,涨速过快从2004年年初,我国的房地产业进入一个新的周期,伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大,使得我国住房方面的需求极大被释放,进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。

其中2004—2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。

而房价的涨幅也是过大过快,2004—2 007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%;而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅,2007年,北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%,其他不少城市也出现了大幅上涨情况,这样的上涨速度显然难以持续。

因而,我国的房价已普遍偏高,超出了居民的可承受能力,集聚了一定的泡沫成分,有其调整的内在动力和必然性。

高房价带来的危害：高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。

高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。

毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。

目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。

经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。

而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。

比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。

高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。

只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。

而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。

（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。

主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。

这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。

②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。

随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。

③地区间差距正逐步缩小。

随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。

可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。

在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。

从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。

这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

3 美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期自2007年5、6月份开始,美国爆发次贷危机。

此后,次贷危机向全球蔓延,引起了很多国家房价的下跌、全球金融动荡的加剧和经济增速的下降。

次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国,增加了我国经济所面临的外部压力,加大了我国的金融风险,也在一定程度上改变了我国房市的预期。

这主要体现在以下方面:一是改变了政府的预期。

次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏,会危及我国改革开放的成果和社会稳定,因而有必要采取紧缩措施,加大挤压我国房市泡沫,使我国房市能持续、健康、稳定地发展。

为此,我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来,并采取了多项紧缩政策来调控房市。

二是改变了金融机构的预期。

美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警,使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。

美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的,为降低风险,银行采取了多项针对房地产的措施。

三是改变了投机者的预期。

次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌,当房市集聚的泡沫很大的时候,总有一天会破灭,而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤,也会给投机者带来灭顶之灾。

投机者们开始意识到我国目前房市的巨大风险,开始加速抛售手中持有的商品房和加快对银行的还款。

1.4 供需结构失衡目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。

具体表现为:一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。

据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。

同时,据建设部门统计,2006年年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%;2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。

同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港特区政府主要以提供廉租房为主)。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。

5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。